水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週からの続きです。

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみる、その後半です。

■管理会社の提案力を見極めましょう

１．たとえばこれから管理会社を替えようと
　　考えていらっしゃるオーナーさんは、
　　今の管理会社と、
　　次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件に必要な空室対策の案」
　　「リフォームの提案」
　　などを求め、比べてみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度から、
　　提案力のある会社かどうかがわかります。

２．ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　情報提供を求めてみましょう。
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない
　　管理会社は頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げましょう」の一点張りとなって
　　しまうでしょう。

■管理会社の「客付け力」を見極めましょう

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）
　　
１．まずインターネットをチェック。
　　ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認しましょう。
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、明るさや画質にもチェックが必要です。

　　担当者は、一人で沢山の物件広告を
　　管理しています。
　　ひとつひとつにまで、目が行き届かないことが
　　少なくありません。

　　不手際で広告が掲載されていなかったり、
　　情報内容が間違っていたりすることは、
　　決して珍しいことではないのです。

　　オーナーさんの物件の魅力を一番わかって
　　いるのは、オーナーさんご自身です。
　　オーナーさん自らによる広告のチェックは、
　　絶対に忘れてはいけない、重要な仕事です。

２．現場での努力もチェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰを置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているか
　　どうかを見極めてください。

３．もちろん、お店も自分の目で確認！
　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することも
　　できるでしょう。

４．ずばり聞いてみる！
　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
    入居率をすぐに教えてはくれない・・・という場合、
　　それは、
　　入居率を上げることへの意識が低いか、
　　入居率自体が低いため答えにくいのか、
　　どちらかでしょう。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまってよいかも
　　しれません。
　　優秀な管理会社には、入居率９５％以上を
　　誇るところもあります。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを
　　持っている会社も、中にはあります。

■頼りがいのあるパートナーになってくれるか？
　信頼性や経営の健全性について見極めましょう。

１．会社の規模、経営の規模は？
　　一概には言い切れませんが、
　　会社の大きさや管理戸数は、
　　経営の安定度と、ある程度比例します。
　　ただし、大きな管理会社や
　　知名度の高い管理会社が
　　どのオーナーさんにとっても必ずベスト、とは
　　限りませんので、熟慮も必要です。

２．「過去３年分の決算書を見せてほしい」と、
　　求めてみましょう。
　　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　　それなりの理由があると見るべきです。
　　決算書の見方がわからない場合は、
　　税理士さんなどの専門家にご相談を。

３．インターネットも活用しましょう。
　　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　　ネット上の匿名情報などは、
　　もちろん１００％信用できるものではありませんので、
　　判断は自己責任。
　　「信頼できる」と感じられる情報の中に、
　　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　　要注意です。

４．会って話を聞いてみる！
　　管理会社の社長に会って、
　　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　　これも有力な手段でしょう。

最後に・・・

■Ａ社もＢ社もどちらも良い会社だなと、迷ったら・・・

　　複数の良いパートナー候補に出会い、
　　選択に迷ったら、
　　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　　のも、よい選択肢です。
　　管理の面、募集の面、
　　さまざまな場面で、管理会社の目が物件に
　　行き届きやすいことは、
　　オーナーさんにとっての大きな利点です。

以上、いかがでしたでしょうか。

二週にわたって、
管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみました。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、
都内のある「ペット共生型賃貸住宅」を
見学させていただきました。

以前、このブログでは、
「ペット共生型物件の誤解。設備は最低限のもので十分！？」

との記事を書かせていただきましたが、（→当該記事）

この物件は、あえて、
より充実した設備で勝負している物件。

屋上に、愛犬の運動場、「ドッグラン」も備えていました。

上の写真に写っているのは、全体の１／３くらい。
実際はもう少し広々としています。

１００㎡（３０坪）くらいの面積に土が敷かれており、
その上を天然芝が覆っていました。

傍にはペットの足洗い場なども用意。

屋上ですので、
眺望が良く、開放感もあり、

犬だけでなく、入居者にとっても、
過ごしていて気持ちのよいスペースとなっています。

各居室の設備も充実しています。

・エントランスの中および外にリードフック

・傷がつきにくい床材を採用

・ペットの臭いを取るための消臭器が天井付近に

・原状回復が容易に低コストで済むよう、
　上下分割式の壁クロスを採用

さらに、
室内だけではありません。

エレベーターには、
ペットが乗っているとき、
エレベーターを待つ人にそれをランプで知らせる機能まで
備わっていました。

戸数がやや多めの新築、として募集されたこの物件。

完成前から申し込みが入るなど、
人気は上々。

完成後には、
まもなく満室となったそうです。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週にひきつづき、

昨年秋に公表された、アットホーム株式会社さんの
興味深い調査結果をご紹介いたしましょう。

浮かび上がったのは、

「家庭の夫＝旦那さんがインターネットに没頭できる空間」
その人気と重要性です。

調査対象は、
「東京都に勤める１都３県在住の30～50代既婚サラリーマン600名」
（持家・賃貸および子どもの有無は半数づつ。夫婦同居の方のみ）
とのこと。

特に、ファミリー層を顧客としてお持ちのオーナーさんにとっては、
ぜひ知っておきたい、
「お客様の気持ち」を汲み取ることが出来る資料と
なっているようです。

まず、こんな質問です。
「あなたはご自宅に、自分専用の部屋をお持ちですか？」

これに、
３８．２％（２２９名）が、
「はい・持っている」とご回答。

ちなみに持家、賃貸の内訳を見ると、

持家で自分専用の部屋を持っている・・・４７．０％
同・賃貸で・・・２９．３％

と、なっています。

そこで、一方の
「自宅に自分専用の部屋がない」
という人に対して、
アンケートはこう問いかけました。

「自分専用の部屋が欲しいですか？」

対して５５．３％（１９３名）が、
「はい・欲しい」と答えています。

つまりは、６００名中、

２２９名が自分の部屋を持っていて、
１９３名が持ってはいないが欲しいと思っている・・・

計算すると、およそ７割の旦那さんに、
「自室ニーズ」がある様子がうかがえるのですが、

その主な理由は何でしょうか？

多分、これをお読みの皆さんも、
概ねご想像がつくものと思われますが、

自分専用の部屋を持っている人が答えた
「持っている理由」・・・

さらに、
自分専用の部屋を持っていないが欲しい人が答えた、
「欲しい理由」・・・

どちらもその１位は、
「趣味や好きなことなどに没頭したい」

と、なっています。

では、
その、自分の部屋で没頭したい「趣味や好きなこと」とは、
一体どんなことなのでしょうか？

もちろん、
答えは色々とありますが、

自分専用の部屋を持っている人が、
部屋でしていること・・・

自分専用の部屋を持っていない人が、
部屋があったらしたいこと・・・

どちらも、
「インターネット」が１位です。

とりわけ、
「自分専用の部屋を持っている人が部屋でしていること」
においては、
２位の「読書」に圧倒的な差をつけてのトップ。

「夫の部屋は、書斎からネット部屋の時代に」

アットホームさんもそんな言葉で、
この調査結果をまとめています。

家庭の旦那さんの「自室ニーズ」をさぐる調査から、
予期せず（当然？）浮かび上がってきた、
「インターネット」。

コンセントの数はじめ、
パソコン、インターネットが扱いやすい環境を
しっかりととのえる。

賃貸住宅にとっても、
ますます重要な、経営戦略のひとつでしょう。

さらに詳しい内容を
ぜひ、下記サイトからご覧ください。
　　↓
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol13/

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週までにひきつづき、
この鎌倉大家日記では、

「ぜひ皆さんの来年のご参考に」とも思い、

年末年始のお話しをさせていただいています。

１月２日、
鎌倉駅にも程近い、大町の「本覚寺」を訪れました。

鶴岡八幡宮、佐助稲荷に初詣をしたのち、
ここを参拝する・・・。

これも、ほぼ毎年の私の恒例行事です。

本覚寺は日蓮宗のお寺です。

宗祖・日蓮上人の分骨が納められており、
「東身延」とも呼ばれるほど、宗内では重要なお寺です。

境内に夷堂（えびすどう）があります。

「夷」とはもちろん、恵比寿さんのこと。
商売繁盛の神様です。

オーナーズ・スタイルの「商売繁盛」、「社運隆昌」を
祈願するため、
私は、ここを訪れるわけです。

ちなみに、
ここの恵比寿さんは真っ黒。
しかも、とても怖い顔をしていることでも知られています。

ところで、
こうした初詣のときなど、

このお寺の境内には、
お守りや縁起物を売る「福娘」さん達が登場します。

神社では、売店などに、
巫女さんの服を着た女の子が現れますが、
ここはお寺です。

そのため巫女さんとは異なる、
オリジナルの衣装が考案されました。

それがとてもきれいで、

「華やか。お正月らしい」と、

地元でも大好評です。

地元の人がほとんど。ほっこりとした感じの本覚寺のお正月

福娘さん達が着る地元でも人気の衣装

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

いま、あるオーナーさんが、建物の借り手を募集しています。

オーナーさんの名前は「東京都」。
ただし、
建物は都営住宅ではありません。

新宿区河田町に建つ、
東京都選定歴史的建造物「旧小笠原邸」という、

とても美しく、特徴深い建物です。

１９２７年（昭和２）に建てられた
鉄筋コンクリート造りのこの邸宅、

どんなところが特徴深いかというと、

注目すべきは、その建築様式です。

「スパニッシュ」
と、呼ばれるもので、

ひらたく言えば「スペイン風」。

しかし、近代の建物において、スパニッシュという場合、

長くイスラム勢力の支配下にあったイベリア半島・・・という
歴史的事情を反映した、

イスラム様式が各所に混じったスタイルを
おおむね、指すこととなっています。

昭和の戦前の時代、スパニッシュは、
主に邸宅向けの様式として、
ちょっとした流行にもなりました。

「旧小笠原邸」は、
その生き残りのひとつなのですが、

小さな開口部にスペイン瓦、
パティオ、
イスラム風の装飾に彩られた喫煙室など、

スパニッシュの見本ともいっていい、
かくしゃくとしたその姿です。

この建物の最初のオーナーは、
その呼び名のとおり、小笠原さん。

小笠原長幹（ながよし）という人物です。

明治の生まれですが、お父さんは最後の小倉藩主だった人。

その子として、長幹氏もまた、
歴史ある小笠原家の当主をつとめました。

建物は戦後、ＧＨＱの接収を受けます。

その後、
東京都の所有となり、
児童相談所として使われていた時期もあったそうです。

さらに２００２年からは、
都が貸し付け、
レストランとして使用されていましたが、

来年３月には契約が満了。

都民への公開、
建物の歴史的、文化的価値を活かせる事業を行うことなどを
条件に、
次なる借主を募集しているのだそうです。

どんな姿に生まれ変わるのか、
楽しみな建物です。

東京都のサイトで、
建物の内外観などが見られます。
　↓
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/01/22m1j100.htm

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・
「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問です。

入居者・入居希望者の厳しい視線のもと、
管理会社次第で、空室率が、
オーナーさんの収益が、
大きく変わってくるこんにちです。

しかし、私の目から見ると、
残念なことに、
口先だけのいい加減な会社や、
仕事の質の低い会社が少なくありません。

管理会社を選ぶ際、
気をつけておきたい点や心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみましょう。

■まず、「管理の質」の見極めです。

１．見積りは無理なく適正でしょうか？
　見積書に示された管理費が安すぎる・・・！
　ご注意ください。
　管理の質に反映される場合が少なくありません。
　「安い」よりも「適正」であることが大切です。
　業務の具体的な内容を
　書面でしっかり確認しましょう。

２．物件は汚れていませんか？
　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　物件の美観はきちんと保たれている？
　できれば現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどう？」と、
　尋ねてもみたいところです。

３．スピーディーな管理体制は布かれているか？
　たとえば入居者にとっては一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれる
　コールセンターはありますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容なども、
　ぜひ確かめておきましょう。
　トラブル時の対応がよくないと、
　退去者は確実に増えてしまいます。

■次に「リスクに備える力」、
　オーナーさんを守る力の見極めです。

１．入居審査は必要以上に甘くありませんか？
　審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　それらが甘い場合、
　空室が埋まりやすくはなるものの、
　「滞納」、「物件が汚されやすい・荒れやすい」
　と、いったリスクも増加する傾向にあります。

２．家賃保証会社を利用できる？
　厳しい入居審査よりもさらに頼りになるのが、
　家賃保証会社の利用です。
　大手保証会社は、過去に悪質な滞納などの
　問題を起こした入居者を確認、排除できる、
　情報ネットワークを構築しています。
　こうした会社のサービスを利用できるかどうか、
　契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

３．原状回復や修繕・リフォームの料金の確認
　管理費などに割安感があっても、
　原状回復や修繕・リフォームの料金が
　割高な場合もあるので事前に確認を。
　より効果的なリフォーム案などを提示してくれる
　「提案力」があるかも、
　ぜひチェックしたいところです。

■さらに、
　その会社が普段から、
　「空室を増やさないための有効な努力をしているかどうか」
　を見極めましょう。

１．物件はきれい？管理は適切？
　上段、「管理の質」の見極めと同様です。
　物件は汚れていないか？
　スピーディで的確な管理体制は布かれているか？
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　努力している会社かどうかを見極めましょう。
　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？
　退去者へのアンケートなどを実施し、
　「お客様のご意見」を進んで尋ね、
　仕事に反映させている会社かどうかを
　確かめましょう。
　退去者だけでなく、入居中の人からも
　アンケートをとって、
　改善すべき点をいち早く見つけようとする
　進んだ管理会社も中にはあります。

・・・以上、今回はここまでといたします。

来週はひきつづき、

管理会社の
「提案力」、「客付けする力」、

パートナーとしての信頼性や経営の健全性にかかわる
見極め方などについて、

お話しをしたいと思います。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
読者の皆さんのためのお電話窓口、「相談ダイヤル」を
ご案内しています。

ここに毎月数十件にものぼるご相談が、
寄せられています。

中でも一番多いのが、
空室に関するお悩みです。

相談員が詳しくお話を聞いてアドバイス。

場合によっては現地、物件まで出向き、
空室が増加する、
あるいは埋まらない原因を探します。

「まずは原因を特定し、取り除く・・・！」

空室の悩みを減らすには、
このことこそが、何より大切だからです。

先日案件となったある事例では、
空室が増え、
埋まらない有力な原因として、

「管理会社による建物の清掃・維持管理のずさんさ」

が、特定されました。

・敷地にはびこる大量の雑草
・建物の周囲にはゴミが散乱
・解放廊下にも落ち葉が溜まりっぱなし

さらには、

・共用部分に入居者の私物が置かれている
・廊下のフェンスなどに目立つのは・・・サビ

そんな状況。

管理会社は、
賃貸経営において最低限あるべき程度の
清掃や維持管理作業さえ、
してくれてはいませんでした。

もちろん、
オーナーさんにも、
反省すべき点が無いわけではありません。

こんな状態のまま長く放置していました。

ですが、
この物件はあくまで管理会社が管理を任されている物件。

契約上の責務を果たさない管理会社にこそ非があることは、
もちろん、
言うまでもありません。

そこで、相談員は、

「ちゃんと仕事をする普通の管理会社へ、
契約先を替えられてはいかがでしょう」

と、オーナーさんへ提案をさせていただきました。

単純ですが、
これがもっとも優れた解決への早道です。

オーナーさんは早速ご了承。
管理会社を変更。

新しいパートナーのもと、
清掃と維持管理がしっかりと行き届くようになったいま、

「空室は急激に減少中・・・！」

との嬉しい便りが届いています。

さて、
こうした「ずさんな清掃・維持管理による空室増」という
ケースですが、
最近よく目立ちます。

しかも・・・
私達は、あることに気がつきました。

特定の管理会社の名前が、
複数のご相談事例の中に、次々出てくるのです。

察するに、この管理会社、

管理を受託しているどの物件に対しても、
全社を挙げて一律公平に（？）
仕事をサボっている様子です。

ご相談くださっている皆さん以外にも、
多くのオーナーさんが、
この会社の無責任な仕事を原因とする空室増に、
目下、悩んでいらっしゃることでしょう。

しっかりとしたそのホームページを拝見する限り、
とてもそんな会社には思えないのですが・・・
本当に残念です。

ともあれ、
賃貸住宅オーナーの皆さん、
管理会社選びは、ぜひしっかりと、入念に！

管理会社次第で空室率が・・・

管理会社次第でオーナーさんの収益が・・・

大きく大きく、
変わってくる現在です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

昨年末に公表された、
アットホーム株式会社さんの
ある調査結果を紹介いたしましょう。

賃貸住宅の入居者の皆さんが、
なんと、
とある「物件からの眺望」に、値段をつけました。

調査対象となったのは、
東京２３区の賃貸住宅に居住する２０～４０代の男女６００名。
（男女各３００名）

調査タイトルは、

「東京スカイツリーＶＳ東京タワー
住まいの眺望に関するアンケート」

話題の新・旧両タワーと、
住まいからの眺望のことを絡めた、

とても興味深い意識調査となっています。

まず目をひかれる結果・・・

それは、昭和のシンボル（？）
東京タワーの根強い人気です。

「東京スカイツリーと東京タワー、どちらが好きですか？」
の質問に対して、

４８．０％が「東京タワー」と答え、

「東京スカイツリーの方が好き」は、１６．５％です。

また、
この傾向は女性の方により著しく、

「東京タワーの方が好き」という男性の割合が
４４．０％であるのに対し、

同じく女性は、５２．０％となっています。

さらに、

「自宅から両タワーの夜景が見えるとすれば、
物件の価値が上がると思いますか？」

との質問に対しては、

上がると思う・東京スカイツリー・・・６０．８％
同じく東京タワー・・・６２．５％

と、今度は両者ほぼ拮抗。

思い入れに差はあれど、どちらのタワーも、
部屋から見える夜景としては、
大いに歓迎されているようです。

ちなみに、
ここでふたたび男女の内訳を見ると、

東京スカイツリー、タワー共に、

「（これらの）夜景が見えると物件の価値が上がる」
と、答えている人の割合は、
女性の方が高く、

男性に比べ、
各々２０ポイント程度上回る結果となっています。

これについては、

「女性の方が、より、夜景には価値があると
考えている傾向がうかがえる」

と、アットホームさんもコメントを付しているところです。

質問はさらに続きます。

「あなたの自宅から東京スカイツリー、
あるいは東京タワーのきれいな夜景が見えるとしたら、
その夜景には月額家賃にいくらプラスする価値があると
思いますか？」

さあ、これに対し、
回答者はどんな「値付け」をしたのでしょうか？

両タワーの勝敗は？

気になるその額は？

男女の差は・・・？

結果はアットホームさんのウェブサイト

アットリサーチｖｏｌ．０１４
「東京スカイツリーＶＳ東京タワー
住まいの眺望に関するアンケート」

で、お確かめください。
　↓
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol14/

ただし、
上記は、まだ誰もスカイツリーの開業後の夜景を
見たことがない時点での、
やや無理のある（？）調査であることも
付け加えさせていただきます。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

すでに２月になりました。

ですが、この鎌倉大家日記では、
「ぜひ皆さんの来年のご参考に」とも思い、

年末年始のお話を
続けさせていただいています。

元日の朝、
初詣のため、鶴岡八幡宮に向かいました。

時刻はまだ９時。

だというのに、
駅から八幡宮へと続く若宮大路には、
かなりの数の参拝客の姿が。

とはいえ、
まだピークを迎えてはいません。

これが１０時頃になると、さらに参拝者が急増。
入場制限を受けることにもなります。

ですが、９時頃であれば、
まだそれほどの混雑に揉まれることもなく、
お参りができます。

元旦の初詣は、私の恒例行事です。

ただし、
年によっては２日になることも。

大晦日の夜、
遅い時間に除夜の鐘を突きに行くなどして
夜更かししてしまい、
早起きができなかった年も、過去にはありました。

さて、
参拝を済ませたあと、

これも恒例です。

玄関に置く「強運掴み矢」と、
お財布などに入れて携帯する小さなお守りを購入します。

ひきかえに、
昨年一年間お世話になった古いそれらを
感謝を込めて、神社に納めます。

八幡様は、源氏のみならず、
日本のサムライ皆の武運の神として、
信仰を集めてきました。

ほかにも破魔矢など、色々なお守り、お札、縁起ものが
売られていますが、

この「強運掴み矢」こそ、八幡様からの授かりものとして、
私はもっともそれらしい気がしています。

鶴岡八幡宮をあとにし、
次は、「隠れ里の稲荷」、

佐助稲荷に向かいました。

このお稲荷様は、源頼朝に対し、
その夢の中で、
「平家への挙兵を勧めた」と、されていることで
とても有名です。

かつては八幡宮の飛地境内社だった、
由緒あるこの神社。

明治４２年に、八幡宮から独立しています。

ここでは参拝者は、
朱の鳥居を何本もくぐりながら、参道を登ります。

小さい神社ですが、雰囲気がよく、
私のお気に入りのひとつです。

そして、ここでも恒例のお買い物。

やはり一年前にここで買ったお守りを納め、
新たに同じものを購入します。

キーホルダー兼用のもので、
愛車の鍵に取り付けて、交通安全を祈ります。

車のお守りは佐助稲荷さん・・・と、

いつの頃からでしょうか、
これも私自身の決まりごととなっています。

元日の朝の９時頃。まだ空いている鶴岡八幡宮。

鶴岡八幡宮の「強運掴み矢」です。千円。

佐助稲荷では休憩コーナーでゆっくりできます。

佐助稲荷。１月ですが紅葉が残っています。

「がんばろう日本！」と、書かれているこれは、
若宮大路沿いにある中山材木店さんによる
毎年恒例の「アート」です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週まで、
この「雑学いろいろコラム」では、

６回にわたって、
目下復元工事の進む
東京駅丸の内駅舎にまつわるお話を続けてきました。

そこで今回は、いわば「番外編」。

妻木頼黄（よりなか）という建築家の作品について、
少しお話しすることにしましょう。

妻木頼黄・・・
前回のお話で、東京駅の設計者である辰野金吾の
ライバルとして登場しました。

大蔵省を拠点に、
官僚技術者達のリーダーとして、

近代日本における記念碑的な建物になるとされていた
国会議事堂の建設計画を主導、

しかし、その道半ばにして命の炎燃え尽き、
夢破れた男です。

この妻木の作品ですが、
実はなかなかの大作、名作が私達の身近に残されています。

で、ありながら、

「あの○○は妻木頼黄（および彼が率いた「チーム」）の
作品なんだよ」

と、本人の名前にからめて紹介されることが、
なぜか彼の場合、とても少ないようです。

そこで、今回は、

横浜と東京にある彼の代表作三つをここで
紹介してみたいと思います。

まずひとつ目。

横浜中心部、有名な「馬車道」に面して建つ
「神奈川県立歴史博物館」です。

明治３７年、横浜正金銀行本店として建てられた、
重厚かつ壮麗なバロック建築です。

ライバル辰野金吾も含めた同世代中、
もっとも優れていたともされる妻木のデザイン力が、
如何なく発揮された大作です。

さらに二つ目。

かつてはテレビドラマなどのロケ地に。
今は横浜の代表的な観光商業施設として・・・

全国の人に知られています。

「横浜赤レンガ倉庫」です。

明治４４年に２号倉庫が、
大正２年に１号倉庫が完成しています。

港町横浜のランドマークのひとつとして、
知名度では、
神奈川県立歴史博物館を数段凌ぐでしょう。

そして三つ目。

場所を東京に移します。

ただし、
今度は建物ではありません。

あまりにも有名なある「橋」が、
実は、妻木の作品なのです。

それは「日本橋」。

妻木は、
明治４４年に竣工し、いまも残るこの橋の建造において、

いわば、
「総合デザインプロデューサー」
と、いった立場の仕事をしています。

程近いところに建つライバル・辰野金吾の
日本銀行本店とともに、

両者仲良く、
街の象徴的な風景をかたちづくっています。

以上、長きにわたってお届けした、
東京駅丸の内駅舎とそれにまつわるお話。

今回をフィナーレといたします。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そう仲介会社に打診され、
お悩みのオーナーさん。

前回は、
法律に定められた報酬額を超えての行為ではあっても、

仲介会社が、
場合によってはオーナーさんへ広告費の支給を求めざるをえない
現状について、
お話しをさせていただきました。

また、それに併せて、
広告費の支給、あるいは増額の打診をうけた際、
オーナーさんが注意をすべきいくつかの点についても、
お話しをさせていただいたところです。

そこで、
ちょっと話を変えますと、

実は、
この広告費の問題、

ある状況においては、もはや、
１ヶ月分、２ヶ月分といった
レベルのお話ではなくなっている現状もあるのです。

それは、
いわゆるファンドが大家さんとなっている
「ファンド物件」の場合など。

投資家から寄せられる利回りへの期待に応えるため、
賃料の方はなかなか下げることができず、
それでも契約は勝ち取りたいため、

「広告費を賃料２ヶ月分、
いや、３ヶ月分にするから決めてほしい！」

などと、仲介会社が、
貸主側から持ちかけられるケースがあるそうです。

さらに、
ある仲介会社さんに聞いた話では、
「これまでに一例だけ」とのことではあるのですが、

なんと、
「賃料５ヶ月分を払う！」

との申し出を受けた物件もあるとのこと。

もちろんこれも、
ファンド物件とのことでした。

つまるところ、
適法・違法の問題は、繰り返しますがおいておくとして、

賃貸物件の媒介報酬の上限＝賃料１ヶ月分

と、いうくくりは、
事実上、
マーケットの常識ではなくなっています。

またさらに、一方では、
こんなスタンスをとられるオーナーさんも増えているのです。

「高い成功報酬を約束して、
仲介会社にハッパをかけるのがいい。
その方が、リフォームに大金をかけるなどするよりも
よほど低コストで効果的だよ」

お気持ちはよくわかります。

また、
実際にそうしたやり方が、効果を得ている場合も
少なからずあるでしょう。

しかし、
ある都内の仲介会社の社長さんは、
こうおっしゃっていました。

「たとえ広告費を沢山注ぎ込み、
仲介会社により多くの広告を打たせ、
営業マンにもハッパをかけて、
ご自身の物件への優先的な案内を約束させたとしても・・・
結局、選ぶのは入居希望者なんです。
物件に十分な魅力があって、賃料も適切でなければ、
彼らは契約してくれないのです。
やはり大事なのは、
『物件力の向上』、『適正家賃』。こちらの方です」

私もこの意見に賛成です。

借り手市場のいま、
入居希望者は、厳しく物件を比べ、選択できるのです。

彼らの眼はそれほど甘くはありません。

広告費の支給という痛み止めの効果がやがて切れた
そのとき、

オーナーさんの前には、

「物件力の向上」、「適正家賃」

これら本来の課題が、
重く突きつけられることでしょう。

以上、いかがでしたでしょうか。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そんな打診を受けたならば、

オーナーさんは、
「なぜこんな提案がされたのか？」を
まずはしっかりと考えましょう。

出費を求められるその原因が、

仲介会社の思惑にあるのか？
ご自身の物件にあるのか？

それらを見極めるために、とても役立つのが、

他の仲介会社に相談してみること
＝セカンド・オピニオンです。

突然の提案に慌てず、
ご自身を見失わず、

まずは、
自らと周囲とを冷静に見回してみることが大切です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週にひき続き、

札幌の管理会社、
「札幌オーナーズ株式会社」森　賢一 代表取締役より、
おうかがいしたお話を紹介しましょう。

空室率約２５％といわれている札幌市。
しかも、管理物件のうち、
築２０年以上になるものが６０％以上に及ぶのにも
かかわらず、
９２．２％という高い入居率を誇っている同社。

その秘訣のひとつに、
「入居者へのアンケート」

が、ありました。

ですが・・・
「アンケートなら、多くの会社でやっているのでは？」

そんな声も挙がりそうです。

しかし、
実は、よく聞かれるそれらは、「退去者へのアンケート」。

退去が発生した際、退去されるそのご本人に、
退去の理由や、
建物、設備、管理、住み心地などについての満足度、
不満だった点などをお尋ねする・・・。

これを行なっている管理会社さんならば、
確かに、少なくはないでしょう。

もちろん、札幌オーナーズさんも、
この「退去者アンケート」は行なっています。

そこに加えて、実施されているのが、

いまのところは退去する予定が無い、
「一般（？）入居者さんへのアンケート」なのです。

その内容は、
退去される方にお尋ねするのと同様です。

建物、設備、管理、住み心地などについての満足度、
不満な点など。

ちなみに、
札幌オーナーズさんが管理されている物件の数は、
現在約１４００戸。
アンケートの回収率は７割程度とのこと。

回答くださった方には、ＱＵＯカード１０００円分を
謝礼として差し上げていらっしゃるのだそうです。

そのため、
単純計算で９８万円ほどの経費がかかっていますが、

これによって、
物件や管理方法に、課題や問題点が見つかった際など、
すぐに改善の手を打つことが出来ます。

退去を未然に防ぎ、空室期間を減らすための
すばらしい戦略といっていいでしょう。

森社長は、こうおっしゃいます。

「管理会社は、滞納などの問題をかかえた入居者とは
接点をもつことが多いのですが、
逆に、問題を起こさない普通の入居者の方とは
ほとんど接点を持てません。
ですが、本来ならば、
長く入居し続けてほしいこれらの皆さんに対してこそ、
積極的にアプローチしていくべきなのです」

なるほど・・・！

「入居者のことをいつも気にかけていて、
改善の意欲にもあふれている・・・。
そんな管理会社が自分の住まいを管理して
いるということが伝われば、
入居者の皆さんは、きっと安心できるはず」

そうなれば・・・

「たとえ転居をされる場合でも、
『可能ならば同じ管理会社の物件に』と・・・」

そう思ってくれる入居者もきっと増えるはず、と、
森社長は力強くおっしゃっていました。

いかがでしょうか。

二週にわたって、札幌の管理会社、
札幌オーナーズ株式会社さんの取り組みについて、
紹介させていただきました。

最後に、
今日も雪の大地で奮闘されている森社長へ、

お忙しい中、多くのお時間を頂戴しました。
心より御礼申し上げます。

札幌オーナーズ株式会社さんのサイト
　↓
http://www.s-owners.com

・・・よく工夫されたすばらしいリフォーム事例、
札幌オーナーズさんのさまざまな取り組みなどについて、
ご覧いただくことができます。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週にひき続き、

株式会社ホームアドバイザー・オウチーノ総研さんが
公表されている、

「東京の大学に通う、学生９８４人に聞いた
イマドキの大学生の「ひとり暮らし」事情～部屋探し編～」

不動産・住宅サイト ＳＵＵＭＯ さんが公表されている、

「現役大学生３６１人に聞いた
イマドキ大学生の賃貸生活事情」

二つの調査結果についてのお話です。

学生さんを顧客にかかえるオーナーさんなどにとっては、
賃貸経営のヒントにつながる何かを
ひろえるものになりそうです。

さて、前回も紹介させていただいたとおり、

現在住んでいる街・場所を選んだ理由として、
両調査ともに、
その第一位となっているのが、

「大学に近い」
です。

オウチーノさん・・・
　１位　大学に近い　５１．９％

ＳＵＵＭＯさん・・・
　１位　学校に近い　７０．９％

圧倒的ともいっていい、居住地、あるいは物件の
選択理由です。

そんな学生さん達に、
では、どんな手段で通学していますか？
と、ＳＵＵＭＯさんが尋ねたところ・・・

結果はこうなりました（上位抜粋）。

１位　自転車　７４．８％
２位　徒歩　５４．６％
３位　電車　１６．１％
４位　バス　８．０％

自転車と徒歩が、これも圧倒的です。

「バス、電車を使っているとの回答が２割に満たないのは驚き。
通勤・通学ラッシュに巻き込まれるのはご勘弁？」

と、ＳＵＵＭＯさんもコメントを付していますが、

「半径○メートル以内のものにしか興味が無い」
などと、たびたび評される、

現在の若者気質といわれるもののどこか一面が、
現れているのかもしれません。

一方、私達賃貸住宅オーナーの場合、
こんな受け取り方をしてもいいのではないでしょうか。

「自転車を置く場所がない。
あっても設備が不十分なため盗難が心配だ・・・」

そんな学生向け賃貸住宅は、
そうではない物件と競合すれば、多分、
負ける確率が高まるでしょう。

興味深い調査結果は
ほかにもあります。

オウチーノさんによれば、

「ひとり暮らしをしている大学生の５９．２％が、
現在住んでいる部屋に満足していない」

と、いうのです。

その大きな理由について、
オウチーノさんはこう推測しています。

　・部屋を決めるとき、親御さんの意見を採り入れた
　学生は92.6％にのぼる。

　・受験の時期は時間もなく、学生には知識もない。
　（部屋探しは）親に頼らざるを得ない。

　・しかし、「ほとんど親が（部屋を）決めた」と答えた
　学生が現在住んでいる部屋に満足していない
　割合は、「親と相談しながら決めた」という
　場合よりも16.6％多い。

　・入居者である学生本人が意志決定に参加
　しなかったことの代償は大きい。

いかがでしょうか。

調査結果には、
現在住んでいる部屋のどんなところに不満足なのか、
具体的に示されてはいないので、
軽率には言えませんが、

ひとつの示唆を感じ取ることは出来そうです。

つまり、
親御さんが「うちの息子・娘にはここがよい」と、
思って選ばれた物件が、
多くの場合、息子さん、娘さん達にとっては不満足。
快適な物件ではないのです。

そして、思えば・・・

オーナーさんの多くが、
こうしたミスチョイス（？）をされた親御さん達よりも、
さらにお年上の世代です。

いわゆる「若者との感覚差」が、
もっと大きく開いている可能性は高いといえるでしょう。

マーケットの示すトレンド、価値観、考え方などについて、
ひろく情報を求め、勉強することの大切さが、

ここにも浮かび上がっているように感じられます。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

お話は前回の続きです。

扇ガ谷の寿福寺さんで除夜の鐘を突かせていただいた私。

「もうひと突きしたいな」

と、思い、
寿福寺さんから歩いて数分のところにある「浄光明寺」さんへ、
向かうことにしました。

寿福寺さんと同様、
世界遺産の推薦リストに名前が挙がっています。

足利尊氏が後醍醐天皇に叛旗をひるがえし、
挙兵する直前、
ここに籠っていたとも伝わるお寺です。

室町時代には、
足利満兼などの鎌倉公方の帰依を受け、
その菩提寺となっていました。

かつては十以上の子院をもち、
学問道場としても栄えた大寺院でした。

浄光明寺さんへ向かう途中、
深夜の住宅街を歩いていると、

あちらこちらから、
遠い除夜の鐘の音が聞こえてきます。

それらを耳にしながら、
いよいよお寺に着くと、

山門のところでは白い提灯が、
鐘楼と不動堂の周囲では赤い提灯が、
私を迎えてくれました。

このうち特に、
赤い提灯の醸し出す雰囲気が、私のお気に入りです。

ここでは、
元日の午前１時までに到着すれば、
除夜の鐘を突かせていただけます。

しかし、見ると、
私の訪問が遅かったせいもあって、
時間内ではあるのですが、すでに人々の姿は無し。

お寺の人以外は、私ひとり。

その方と鐘に一礼をしたあと、
小箱にお賽銭を入れ、お焼香。

鐘に手を合わせ、鐘木をひきました。

寿福寺さんに続いて、
良い音を響かせることができました。

実は、この浄光明寺さんの鐘、扱いが難しく、
鐘木にわずかでも余計な力が加わると、
甲高い、
風情のない音が出てしまいます。

そうなることもなく、上手に突くことが出来ました。

なお、こちらは真言宗のお寺さんです。
鐘楼横の不動堂では、護摩祈祷も行われています。

この日、
私の妻が体調を崩し、発熱していました。

早く治るように、と、
お焚き上げをしていただき、
お札ももらいました。

不動堂の中を見ると、
かなり怖い顔をした不動明王さんがいらっしゃるその前で、
小さな炎が上がっています。

時々火花も飛んでいます。

それらを前にしながら、お坊さんが一心に読経。

小ぢんまりとはしていますが、
雰囲気はとても厳かです。

お札を家に持ち帰って、妻の枕元に置いたところ、
翌朝、熱が下がりました。

浄光明寺さんの不思議な力によるものなのでしょうか。

なお、
ほかにも鎌倉には、
除夜の鐘を突かせてくださるお寺が
たくさんあります。

一昨年など、調子に乗って、
寿福寺さん、浄光明寺さんのほか、

近くの海蔵寺さん、薬王寺さんでも
突かせていただきました。

ですが、
家を出るのが遅かった今年は、二ヶ所をもって
まずは満足。

澄んだ新年の空気の中、帰宅としました。

ちなみに浄光明寺さんは、
公式ツイッターでの発信もされていますので、
紹介しておきましょう。
　↓
http://twitter.com/joukoumyouji

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

お話は前回からの続きです。

「日銀、東京駅、国会議事堂の三つをつくりあげること」

辰野金吾はこの生涯の目標のうち、
すでに二つをその手にし終えました。

次はいよいよ、国会議事堂です。

しかし、
こちらはなかなかスムースには進みません。

官に育てられたあと、
民に下って（？）その星として輝いた辰野金吾、

彼は、明治の日本が成長してきたかたちを
そのまま一身に体現したような男でした。

しかし、一方、

彼がいわば野にあって大活躍している間、
官の方は官の方で、
地道に力をたくわえ続けていたのです。

国会議事堂は、
国家の象徴として、
出来上がればまさに近代日本の記念碑となるべき
重要な建物でした。

誰がこれをつくり上げるべきか？
どんな建物にするべきか・・・？

これに対し、
「国会議事堂は我々官の手でつくらせてもらう」

そう主張するのは、
大蔵省をその拠点とする官僚技術者達でした。

一方、
「いや、広く設計を募るべし。公開コンペにせよ！」

辰野とその教え子達は、そうはさせじとばかりに、
マスコミをつかい、
世論に訴え、
はげしく官僚側と主導権を争いました。

しかし・・・
長期にわたる議論空しく、
辰野達は負けてしまいます。

国会議事堂の設計は、大蔵省側の強力なリーダーだった
妻木頼黄（よりなか）らの手によって、
進められることとなったのでした。

ところがその後、
意外なことが起こります。

財政上の支障が出て計画の進行が遅々とする中、
なんと、妻木が没してしまうのです。

こうなると形成は一気に逆転。

建築界のキング・辰野の熱情を抑えられる者は、
もはや官民いずれにも見当たりません。

国会議事堂は、
辰野金吾主導によるコンペによって、
そのデザインが募られることとなったのでした。

ところで、なぜ辰野の主張は、
「オレにつくらせろ！」
ではなく、
「コンペ」だったのでしょうか。

無理もありません。
辰野はもはや建築界の重鎮、偉大な長老です。

「オレに、オレに・・・！」と、
駆け出しの若者のようなことを言うわけには
いきませんでした。

さらには、
もしも彼がそんなことを言い始めたら、
味方も皆シラけてしまい、ついてはこなかった筈・・・。

これらが、
理由として大きいでしょう。

そこで、
辰野は当初、こう考えていたようです。

「コンペとなれば、オレが審査員に選ばれることは必然。
同時に、もっとも発言力のある審査員は
オレということに。
そこで『審査員も作品を応募できる』ということに
してしまえば・・・しめしめ・・・」

さらにのちには、
こう軌道修正したといわれています。

「オレが応募できないのなら、
応募案の中から選ばれたものに、
オレが思い切り手を加えることが出来る仕組みに
してやろう。そうなれば事実上、
国会議事堂はオレの作品に・・・！」

むしろ惚れ惚れするほどの
ラスト・サムライのおそるべき執念といっていいでしょう。

しかし、
天は、このサムライが、
描いたすべての夢をつかみとることを
許しませんでした。

ほどなく、
辰野の思惑どおりに実施された国会議事堂設計コンペ。

そこで選ばれた作品に、
いよいよ手を加えようとしたその時、
彼は力尽きたのです。

病に侵されたその肉体は与えられた寿命を終え、

辰野金吾はついに、
永遠の旅路についたのでした。

享年六十四。

その後、国会議事堂の設計は、
コンペ案を下地にはしながらも、

実質上、
あの妻木頼黄のあとを継いだ、
官僚技術者らによってすすめられることとなりました。

その中心となった人物、
矢橋賢吉は、

かつて帝国大学で辰野の教えを受けた、
いわば弟子の一人でした。

・・・さて、以上で、
三週にわたって続いた辰野金吾のお話は終わりとします。

来週は「番外編」として、
もうひとり、
ある建築家とその作品についてのお話しをいたしましょう。