こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先月の大晦日の夜のこと。

毎年の恒例、
除夜の鐘を突いてきました。

正確には日が変わって、
元旦になったばかりの零時過ぎ。

なにしろお寺の多い鎌倉です。

周囲の鐘の音が、
家の中にいても聞こえ出します。

「今年はどうしようかな・・・」

と、少し迷ったのですが、

やはり、除夜の鐘を突かないと、
新年を迎えた気がしません。

「新たな年の新鮮な空気も吸っておきたい」

そう思い、
手袋をして出かけました。

向かったのは扇ガ谷にある「寿福寺」です。

寿福寺は、
西暦１２００年、源頼朝の妻の北条政子が、
栄西を開山に招いて創建した、
臨済宗のお寺です。

鎌倉五山の第三位。

ですが、五山中もっとも創建が古く、

世界遺産の推薦リスト（構成資産）にも
もちろん、その名をつらねています。

境内に北条政子の墓と伝わる「やぐら」があることでも有名。

開山の栄西は、日本にお茶の習慣を伝えたことでも
よく知られています。

さて、
この寿福寺に私が到着したのは、
０時３０分頃。

見ると、
早くも除夜の鐘突きは、終わりかけている様子。

鎌倉ではよくあることなのですが、
ここでは、鐘は「百八つ」突くと、決まってはいません。
（他地域はどうなのでしょうか）

最初に住職さんがお経をあげてから突くと、
そのあと、
集まったご近所の皆さんが突き始めます。

数にはこだわりません。
全員が突き終わったら、そこで終わりです。

ちなみに集まる人数、
例年にして４０～５０くらい。
（ここ数年少しづつ増えているような気がしますが）

私が境内に到着した時分、
まさに、
最後のおひと方が突き終わったところでした。

そこで私は、
やや慌てながら鐘のもとに駆け寄り、
お寺の人に一礼。

鐘にも一礼。

小箱にお賽銭を入れ、お焼香。

ふたたび鐘に向かって、手を合わせ・・・

いよいよ、
突かせていただきました。

ちなみに、
ここの鐘は軽く突いた方が良い音が出ます。

鐘木はゆっくりと押し出さなければなりません。

・・・うまくいきました。

イメージ通りの良い音です。

鐘に手を合わせ、余韻に聞き入ります。

余韻が消えると、ふたたび鐘に一礼。

お寺の人にもまた一礼です。

さて、
そのあと、
私は本堂に向かいました。

いつもはこちらへのお参りが先なのですが、
今年は逆です。

なお、
この日は貴重な日。

実は寿福寺さんは、
鎌倉五山の中で唯一、境内や建物を
公開していないのですが、

お正月の三が日と、この除夜の鐘を突く時間だけは、
例外とされているのです。

行ってみると、期待どおりです。

建物の扉は開かれていて、
一年振りに中を拝見することができました。

ご本尊、釈迦如来坐像。
両脇に仁王像。

ほのかな灯りに照らされ、荘厳な美しさです。

早速、お賽銭を納め、
手を合わせて、今年の幸せを祈願しました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

お話は前回からの続きです。

「日銀、東京駅、国会議事堂の三つをつくりあげること」

これを建築家としての本懐と定めていた辰野金吾。

大正３年、
日銀に続いて、
彼はいよいよ東京駅を竣工させました。

と、同時に、
この建築界のキングに、落日の影が差し始めます。

歯に衣着せぬ非難が、
世間から聞かれ始めるのです。

「何て不便な駅だ！」

今でもこの名残は感じられます。
東京駅丸の内駅舎の地上における「中央口」といえば、

目立たぬとても小さなものが、ポツリ・・・と
おちょぼ口を開けています。

ですが、
この状況、まだ幾分かマシになったもの。

竣工当時、
一般出入口は、
南北、それぞれが建物の両端にだけ、設けられました。

あれほど長大に外の広場に面している建物なのに、
端っこだけにしか、出入り口が無いのです。

しかも当時は、二つの出入り口が、
なんと、
「入口専用」と「出口専用」とにわかれていました。

なので、
うっかりこれらを間違うと大変！

延々、約３００メートル、
駅の前か駅の中を歩かされるはめとなりました。

「なぜ丸の内側に駅舎を置いたんだ！」

ここ最近、ショップなどが増え、
めざましく変貌している丸の内の街並みですが、

しばらく前までの様子をご存知の皆さんも
多分、大勢いらっしゃるはずです。

過去は大きく違っていました。

オフィスばかりの、
失礼ながら味気のない風景でした。

繁華な界隈といえば、
丸の内とは反対側の八重洲方面こそが、
今も昔も、そうでした。

最新鋭の立派な駅舎を
わざわざ寂しい街に向けて置いた意味を
人々は不満を込めて問うたのです。

しかし、
実は、これらの計画は、
辰野が立て、線引きしたものではありませんでした。

設計が辰野に依頼される以前から、
色々な経緯と理由があって、
決められていたことだったのです。

ところが、辰野は、
その名前がすでに大きくなりすぎていただけに
ある意味、不幸でした。

「使い勝手の悪い巨大な明治の遺物、
こしらえたのは誰だ？」

と、なったとき、

象徴としてその名が挙がるような立場に、
彼は立たされることとなってしまいました。

しかし、
それ以上に痛烈だったのは、
同じ建築畑に生きる玄人筋からのするどい批判でした。

怖れを知らない若手が、
そろそろこの世界にも育ってきていたのです。

彼らは、
手探り、見よう見まねで、
なんとか西洋建築の一端をはぎ取って身につけた
辰野達の世代とは違い、

その知識は広く、
建築様式への理解も格段に深めていました。

そのため、
東京駅を一瞥して、「醜悪だ」と、一蹴。

「皆、辰野さんのこしらえるものを本物の西洋建築だと
思っているのか？
あのセンスでは世界の笑いものだぞ」

と、まるで言わんばかりに、
同じ丸の内に、東京駅と同じ様式の本物（？）を
建ててしまった建築家までが登場しました。

彼の名は「松井貴太郎」。

辰野より３０歳近くも年下の新進気鋭。

この建物は近年建て替えられましたが、
その外壁などが、今も、
新たな高層ビルの一部を構成するかたちで、
残されています。

東京駅にほど近いお堀端にある
「東京銀行協会ビルヂング」がそれです。

もしご存じなければ、
ぜひ一度、
実物をご覧になってみてください。

一見して、
「東京駅と似た雰囲気。しかし、とても軽快でスマート」

と、多くの皆さんが感じられることでしょう。

もっとも私は、
辰野の東京駅の重厚な外観も、
これはこれで、魅力的に感じています。

さて、
そうこうしているうち、

いよいよ、
辰野生涯の目標のうち、残された最後のひとつ、

「国会議事堂」
の建設が、具体化してきました。

もちろんのこと、
「これも必ず俺の手で！」

と、辰野は執念を燃やします。

しかし、
そんな彼の前に厚く立ちはだかったのが、

大学教育、海外留学、日銀の設計・・・と、

かつての辰野金吾に出世のステージを与え、
彼を大きく育ててくれた、

「官」の存在でした。

お話は来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・

「入居者募集に際して、仲介を頼んでいる不動産会社へ、
いつも、賃料１ヶ月分の『広告費』を支払っています。
ところが最近、この会社から要望があり、
『空室を早く埋めるため、さらに広告したり、
もっと積極的な営業活動を展開したりしたい。
ついては今後広告費を２ヶ月分に増やしてもらえないか』
とのこと。
でも・・・これって、そもそもおかしい話では？
この会社はいつも、契約が決まった入居者から、
法律で定められた報酬の上限である賃料１ヶ月分の
媒介手数料をもらっています。
なので、オーナーに対して、
さらなる『広告費』の支給を求め、
支払わせること自体が、本来違法である筈・・・！
とはいえ、違法であろうがどうであろうが、
言われたとおりに払わなければ、
一生懸命に入居者募集してくれなくなりそうな気もして・・・
悩みが深まるばかりです」

まず、
お話の途中に示されている疑問から、
お答えしていきましょう。

「法律で定められた報酬を上限まで手にしていながら
それ以外の『広告費』の支給をオーナーに求め、
支払わせること自体、違法なのでは？」

答えは・・・
おっしゃるとおり違法です。

ご存知、宅地建物取引主任者資格試験、
いわゆる「宅建試験」を受託運営している、

「（財）不動産適正取引推進機構」

のサイトに、
このことに関する一文が掲げられていますので、
抜粋してみましょう。

　「（法律に）規定されている報酬および
　依頼者（貸主）の依頼によって行う
　広告の料金に相当する額以外に
　いわゆる案内料、申込料や
　依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の
　報酬は受領することはできないとされており、
　特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません。」

　（→http://www.retio.or.jp/info/qa17.html）

いかがでしょうか。

しかし、
これを見て、多くのオーナーさんが、
こう思われるはずです。

「『特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません』
とは言うが、オーナー側から特に依頼をしなくとも、
不動産会社側から、
『広告をこれこれこの程度、打った方がきっと良い。
だが相当分の費用をオーナーさんにご負担いただくことが必要だ』
と、提示されれば、もはや受けざるをえない。
結局は、ほとんどの場合、
オーナーからの『特別の依頼』があったというかたちに
見なされてしまうのでは？」

答えは・・・
これもやはり「ＹＥＳ」ということになりそうです。

そのためでしょうか、
いつの頃からか、ご存知のとおり、

媒介手数料とは別の「広告費」、

しかも、
「広告の料金に相当する額」でもない、アバウトな
「賃料１ヶ月分のオーナーさん負担」

が、この世界に広く定着してしまいました。

そこで最近、
私もあらためて東京都庁の不動産業を管轄する係の人に
尋ねてみたのですが、

「仲介会社が特別な広告活動や営業活動を
一生懸命にやってくれたのであれば、
役所がとやかく言うことではない」

どうもそのような趣旨に聞こえる、
ややはっきりとはしないご回答。

どうも納得がいかず、さらに後日、
同じ係の別の職員に尋ねてみたところ、
今度は、
上記不動産適正取引推進機構さんの一文と同様の
厳しい（？）ご見解。

オーナーさんと不動産会社との間にトラブルが起こり、
それが持ち込まれでもしない限り、
行政も細かいことは言わず、

「オーナー側からの特別な依頼があったような、無いような・・・」

そんな世間での実態については、
知ってはいるけれど黙認・・・と、いったところなのかも
しれません。

ただし、
ここでひとつ、はっきりと言えること。

それは、
「不動産会社側のあと出しジャンケン」があった場合は、
オーナーさんは争えば勝てる、
ということです。

「事前に何ら存在を聞かされてもいなかった広告費を
入居者が決まってから突然請求された！」

と、いった場合、

法（宅建業法）とその解釈に照らし、
オーナーさんに、これに応じる義務はありません。

さて、
以上のとおり、まずはご疑問のうちの、

「本来違法である筈・・・！」
の部分について、

お答えをさせていただきました。

その上で、
お悩みの本題、

「今後広告費は２ヶ月分ほしい」と言われたが、
応えるべきなのか？

と、いうところについてなのですが・・・

お話は来週に続けたく思います。

私もちょっと気が重いのですが、
多くの賃貸住宅オーナーさんにいま迫ってきている
厳しい現実について、

お話しすることとなるはずです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

昨年の秋のこと。

オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さん、
十数名様を
当社にお招きいたしました。

目的は「グループインタビュー」。

三回にわたって、
開催させていただきました。

その際、雑談の中で、

「なるほど・・・！」
と、思ったこと。

それは、
会社勤めのオーナーさんがお持ちのやや特別な
「意識」について。

職場では、
ご自分が賃貸住宅オーナーであることを
「一切言わない」
のだそうです。

その理由は・・・

「お金持ちだと思われ妬まれます。同僚との間に溝ができる」

「『おごってくれ』と言われてしまう」

オーナーであることを明かして、損をすることはあっても、
得することはありません！

・・・とのことでした。

そのほか、
皆さんからは、こんな声も聞かれました。

「ご近所のオーナーさんとの交流などありません」
と、おっしゃるのです。

賃貸経営に関しての情報交換をすることなどは・・・？

「まず、ありません」
とのこと。

ややもったいない感じもするお話ではあるのですが、
理由を問えば、

「空室を長く埋められずにいる場合など、
信用にかかわる悪い噂を立てられそう」

「なにしろ競合物件を持つ者同士。ライバルですから」

なるほど・・・！
それも確かにごもっとも。

こうした、
ひとりぼっちでたたかうオーナーさん、
案外、
数多くいらっしゃるのかもしれません。

しかしながら、
いかがでしょうか。

内緒の孤独な賃貸経営・・・

淋しく、不安なものでもあることは、
多分、確かです。

そんなこともあって、なのでしょうか。

最近、
様々な「オーナーさんの会・大家さんの会」が、
あちらこちらに
生まれつつあるようです。

今回のグループインタビューでも、

ご出席の皆さん、
互いに打ち解けてくるとともに、

会話は、
尻上がりの調子で、大いに盛り上がっていきました。

なお、
オーナーズ・スタイルでは、
４月より、
オーナーさん同士がインターネット上でコミュニケーションできる
新しいサービスを開始する予定です。

詳しくは後日、あらためてお知らせさせていただきます。
ご期待ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

入居者の孤独死や自殺、
犯罪による死亡・・・

私達賃貸住宅オーナーにとって、
大変悲しい出来事であるとともに、

とても大きなリスクです。

たとえば、
以下は実際にあった事例。

　「ご高齢の入居者が物件居室内で病死。
　発見されたのは死亡から２週間後。暑い８月末のこと。
　内装のリフォームなどを終え、やっと次の入居者を
　迎えられる状態になったのは６ヶ月後。
　オーナーの被った出費は・・・
　遺留品の撤去、清掃費・・・３０万円
　リフォーム・・・３０万円
　空室期間分の逸失賃料・・・４０万円
　合計約１００万円。
　オーナーは死亡した入居者の法定相続人に補償を請求。
　しかし、相続放棄されてしまい、
　全額を負担せざるをえないことに・・・」

もちろん、
たった一人でさびしく亡くなられた入居者も
気の毒ですが、
オーナーさんも、これでは気の毒です。

こうした大きなリスクと負担に備えるための
保険がありますので、
紹介いたしましょう。

たとえば、
株式会社アソシアさんの家賃補償保険
「大家の味方」。

「火災・風災・水災・死亡事故等さまざまな事故により
賃貸住宅が損害を受けた結果、
その建物の所有者に生じる建物復旧期間中の
家賃収入の損失に対して保険金をお支払いいたします」

と、紹介されています。

詳しくは同社サイトの商品紹介ページをご覧いただくのが
よろしいでしょう。
　↓
http://www.associa-insurance.com/product/rent.html

さらには、
アイアル少額短期保険株式会社さんの
「無縁社会のお守り」

「自殺や孤独死、殺人事件が発生したとき、（中略）
空室期間や値下げした場合の家賃損失を補償」

「清掃・消臭・遺品整理等の高額な原状回復費用を補償」

などと、謳われています。
　↓
http://www.air-ins.co.jp/products/rent.html

ちなみに、
「平成２３年版高齢社会白書」によれば、

「都市再生機構が運営管理する賃貸住宅内で、
単身・６５歳以上の居住者が、誰にも看取られることなく
死亡した件数」は、

平成１２年で１２３件であったのが、
２１年では４７２件。

なんと、４倍に迫る数字となっています。

自殺や不幸な事件はもちろんあってほしくはないのですが、
高齢化社会がますます進展していく今後、
私達にとって、
容易に避けがたいのが、
こうしたご高齢の入居者の悲しい孤独死でしょう。

オーナーさんをリスクから守ってくれる制度の充実、
イコール、
高齢者の皆さんの生活の安定・・・。

と、いうことにもなるかもしれません。

そうした視点からも、
ご紹介したような保険商品・制度のさらなる発展に、
期待していきたいものです。

なお・・・
オーナーズ・スタイル本誌２５号に、
上記、株式会社アソシアさんが広告をご掲載くださいましたが、
資料請求件数がとても多く、第三位。
オーナーさんの関心は大変高いようです。