こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
あなたの物件、きっと「おとり」に使われてます！「みんなの掲示板」から
2014年05月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
始まりは、
あるオーナーさんからのこんなご相談でした。
「入居者募集の依頼先である仲介会社が
広告に出している、
私の物件の情報が、いつも間違っています。
礼金１ヶ月のところがナシになっていたり、
ペット不可がペット可になっていたり・・・。
何度か注意をしたのですが、
『すみません、気をつけます』と、いった程度。
改善される傾向がさっぱり窺えません」
ほとんどのオーナーさんが、ある危惧を抱かれたようです。
「さては、問合せを集めるための『おとり物件』にされているのでは。
つまり、わざと間違えているのです。
つられて入居希望者が店に来ると、
『間違いでした。でも他にこんな物件もあります』と、紹介する。
つまり、当て馬にされている可能性が。
ミスが改善されず、
しかも入居者が決まるのが遅いようならば、
会社を替えるべきかもしれませんよ」
「う～ん、おそらくわざとでしょうね。
経営者も社員もモラルが低い、いいかげんな会社なのでしょう。
きっと、長続きもしない会社です。
こんなところには絶対に管理を任せてはいけませんよ」
「私も、客引き物件（おとり）にされていると思いますね。
かなり前の話ですが、
某大手仲介会社がそれをやっていて、
排除命令を受けていたことを思い出しました」
「２５年くらい前までは、
そんな不動産会社だらけだったことを思い出しました。
今でもあるのですね。
募集を依頼するのはやめた方が無難だと私も思います」
「ネットで情報を得ている入居希望者が多い現状、
そういった間違いは致命的だと思います。
その会社とは縁を切るべき。
現在、私が取引している会社の広告については、
私も必ずネットを見て確認していますが、
設備を更新したばかりのときなど、
たまには間違えていることもあります。
ですが、設備というのは物件によってそれぞれ細かく違っているもの。
やむを得ないところもあるかと思いますが、
礼金、敷金といった、
どの物件にもある基本的な項目で、
その会社が間違いを表示したことはありません」
いかがでしょうか。
この事例、
私も皆さん同様、「おとり」である疑いを感じます。
もちろんそれは、
証拠のない推測であるに過ぎませんが、
アドバイスを寄せられたオーナーさんのおひとりが
おっしゃっているように、
こうした行為、
古くは、少なくない数の仲介会社に見られた、
まさに業界の「悪習」といえるもののひとつでした。
当時のことをよく知る人間が、
現在の自らの会社の不振を立て直そうと、
またぞろ、こうしたことに手を染めているなどとすれば・・・
さらにもうおひと方がおっしゃったとおり、
「きっとその会社は長続きしない」。
それも、事実であるのかもしれません。
ただし、もちろんのこと、
良心的な会社でも、ミスはあり得ます。
ご自身の物件がどのように広告表示されているのかについては、
仲介会社が怪しくとも、
たとえそうでなくとも、
チェックは決して怠らないようにしましょう。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」のトップページは、
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回、賃貸住宅オーナーさんのご自宅に
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なお、恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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盛り上がっています！
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の「みんなの掲示板」
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんもご注意を。悪質商法に真面目なご高齢者が「泣き寝入り」
2014年05月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京都が先々月に公表している、
「高齢者の消費者被害に関する調査」。
対象は都内各区市町村の７０歳以上の皆さん５３００人。
（老人クラブ連合会の会員の皆さん）
架空請求
点検商法
次々販売
利殖商法
催眠（ＳＦ）商法
これら五つのいわゆる悪質商法について、
「６０歳を過ぎてから被害にあったことがありますか」
と、尋ねたところ、
全体の５．７％が、
「被害にあった（契約した・お金を支払った）ことがある」
と、回答しています。
さらに、
「被害はないが、請求又は勧誘されたことがある」
との回答は、３１．６％。
「被害にあった後の行動」について尋ねたところ、
４５．５％の皆さんが、
「何もしなかった」と回答。
何もしなかった理由としては、
「自分にも責任があると思ったから」が、６２．８％。
なんと、最も高い割合となっています。
悪いのは悪質商法に手を染める側。
なのに、騙された方の多くが、
「自分もうかつだった」と、逆に反省。
その真面目でご実直な横顔が窺え、
思わず、
胸の痛みを感じざるを得ません。
公然と、
違法な悪質商法を行なうとんでもない業者、
あるいは、
違法とまではいえないものの、
高いリスクを隠しながら、甘い顔で近づいてくる危険な事業者、
「資産家」、「お金持ち」
誤解も含め、
一般的にはそう思われがちな賃貸住宅オーナーさんの周りには、
これらが他に増して、集まりやすくなっています。
世の中に景気回復のムードがまがりなりにも漂う昨今、
賃貸経営にまつわるものも含め、
甘い話にはぜひとも、十分に、ご注意ください。
怪しい提案も、そうでないものも、
「何でもとりあえず周りに相談」が、何より肝心です。
私がオーナーズ・スタイルを創刊し、世に送らせていただいた大きな理由、
それは、
自身が賃貸住宅オーナーである私が、
情報不足、仲間不足によって、
騙されやすくなりがちなオーナーさんを助けたいと思った・・・
そんな気持ちからでした。
セミナーの司会など、
皆さんの前に登場するたびにいつもこれを話すので、
「もう耳にタコができた」
と、おっしゃる方も、
中にはいらっしゃるかもしれません。（笑）
東京都による
「高齢者の消費者被害に関する調査」報告書の本体は→ こちらです。
報道発表資料は→ こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
六国見山を下って、あじさい寺・明月院の佇む谷へ。清々しい森の散策路
2014年05月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今週は、前回からの続きです。
六国見山展望台から、
せまい山道を下って、
あじさい寺の異名でよく知られるお寺、「明月院」の付近へと向かってみます。
なお、前回の記事は →こちらです。
六国見山展望台までの道のりについて、ご確認ください。
さて、
鎌倉市街から相模湾、横浜方面、富士山までが見渡せる
すばらしい眺望の地、六国見山展望台。
ここからは、
三本の下山路が伸びています。
そのうちの一本、
「Ｇｏｏｇｌｅマップ」などの地図で見ると、
東へ向かいながら、途中でプッツリと表示が消えている道・・・
実はこれ、本当は途切れてはおらず、
明月院のたたずむ、
清流も美しい「明月谷」へと続いています。
早速展望台をあとにし、歩き始めてみましょう。
すると、
ほとんどその目の前、
ほんの少し行ったところの道の右手に、一基の宝篋印塔が立っています。
随分とずんぐりしたかたち。
本来、宝篋印塔はもうちょっとスリムに、
縦長な筈で、
どうやらこの塔は、
上部の相輪の途中部分や、塔身といった「部品」を
いくつか欠いている様子。
この塔、
「稚児墓」と、呼ばれています。
伝わるところによれば、
鎌倉幕府が始まるさらに以前のこと、
この付近の有力者であったとされる、
染屋時忠という人の幼い娘さんが、なんと大ワシにさらわれ、
命を失ったのだそう。
稚児墓は、その子の供養塔であるとの伝説が残されています。
稚児墓を過ぎ、
木々に囲まれた山道をさらに進んでいきます。
すると、
落ち葉や枯れ枝の敷き詰まった細い山道は、次第に下り坂に。
眺望はひらけませんが、
木漏れ日の降りそそぐ中、森の清々しさは満点です。
さらに坂を下っていきます。
するとやがて、
唐突に民家が現れるあたり・・・
実はここに、
いま下ってきたルートへの一般的な登山口があり、
多くの皆さんは、そこを下りていきます。
または、そこを基点に、六国見山へと登っていきます。
ですが今回は、そちらではなく、
行く手の右側に続く山道をさらに進んでいきましょう。
ただし、
このあと、坂はところどころ以前に増して急になり、
路面も荒れてきます。
足元にはくれぐれもご注意ください。
進んでいくと、
道はにわかに、その左右を土壁、岩壁に挟まれるようになります。
その雰囲気は、これまでの道のりに比べ、やや幽玄。
そうです。
この部分、若干の規模の「切通」といっていいでしょう。
「これは結構古い道なのでは・・・」
そんな気分をうっすらと感じつつ、
さらに下っていくと、
やがて開けてくる視界の向こう、
眼下にはいよいよ明月谷が。
明るい道路沿いの風景が見えてきます。
そして、最後の下り坂。
差し掛かると、
そこは下の道路からもよく見えるところですので、
「あっ崖の藪の中からいきなり人が現れた！」
びっくりする観光客の視線が、
一斉に、こちらに注がれることもあるかもしれません。
いよいよ終点。
山道を下りきり、そのすぐ右手、
そこには石碑が並んでいます。
見ると、
「青面金剛」、「馬頭観世音」などの文字・・・
「庚申塚」です。
賽（塞）の神（「さいのかみ」「さえのかみ」とも言う）
・・・いわゆる道祖神として、
いま下ってきた古道の入り口に祀られていたかたちのものなのでは
ないでしょうか。
これら道祖神に、小さな山旅の無事を感謝し、
アスファルトの道を下っていくと・・・
ほどなく、左手には明月院の入り口が見えてくるはずです。
もうすぐ山道も終わり・・・というところで現れる
切通（？）風の風景
下りきったところには庚申塚が道祖神として祀られている様子。
古道発見・・・？といったシーンです。
（写真：宮 栄多郎）
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
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●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
どうしたら・・・！１階の空室がもう１年も埋まりません。「みんなの掲示板」から
2014年05月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今週は、
「１階の空室がもう１年も埋まっていない！」
と、いう、
あるオーナーさんからの悲痛な叫び。
１階は基本的に人気が無い・・・は、
如何せん、
私達の業界の常識ではあるのですが、
こちらのオーナーさんの場合、
「仲介会社の担当者とも相談して、
リフォーム、初期費用・賃料の見直しも行なったのですが、効果が無い」
とのこと。
たくさんのオーナーさんから、アドバイスが寄せられました。
「物件のターゲットは単身者ですか？
それともファミリー？
ファミリーや単身女性は、セキュリティ面から１階を敬遠しがちです。
ここは男性の単身者向けに特化することとして、
クロスなどを思い切って変えてみては。
さらには物件広告もチェックを！
たとえば写真の見映えなどを」
「仲介会社は何社ですか？
私が思うに、いまは専任１社でスムースに決まる時代ではありません。
出来る限り多くの会社に依頼しましょう」
「子どものいるファミリーの場合、
買い物袋を下げ、ベビーカーを持ち上げて２階以上に上がるのは
けっこう大変です。
子どもにも注意を払わないといけませんし。
そういう意味では１階がいいという方もいると思うので、
そのあたりを広告で訴えてみては」
「子どもが小さい頃、私は賃貸の１階に住んでいました。
階下に対し、音の気遣いをせずに済むのが
精神的には楽でしたよ。
借り手の立場を考えたアピールポイントを見つけてください」
「やはり、セキュリティを充実させるのが一番では。
次に、プライバシーの確保。
外から覗かれないようにするなど。
そして何か付加価値を。
専用庭を作るとか、物置を付けるとか。
なお、賃料の見直しをされたとのことですが、
それでも１年も空いているというのは・・・
やはり金額がまだ高いのでは。
色々な仲介会社に声をかけ、アドバイスをもらっては」
「１階の弱点はやはりセキュリティなのか、
窓に防犯シャッターを取り付けたところ、わりとすぐに決まったと
おっしゃる方もいます」
「家賃設定も含めた物件の問題と、
募集が効いているかどうかの問題を
一旦、切り分けて考えてみては。
内見がたくさんあるのに決まらないのであれば、やはり物件に問題が。
そもそも内見自体が少ないのであれば、
募集のやり方の方に問題があるのかも」
「アパートの１階の部屋の半分を土間にリフォームして、
自転車を置けたり、作業ができたりするスペースにしたところ、
人気物件になったという事例があります。
リビングの外にあった駐車場も潰して、
専用庭にしていたように記憶しています」
「先日、新築物件の内覧会に行ったのですが、
そこは有名な建築家が設計した『土間がある』物件で、
とてもオシャレでした。
専用庭が付いていて、それが家の中の土間へと続いていく感じです。
こうなると、むしろ１階の方が人気が出そうです」
「分譲マンションだと、
１階はシニア層に結構人気なんだそうです。
緊急時、外に逃げやすいというのがその理由とのこと」
「私の場合は、１階をカフェを営業できる仕様にしました。
ただし、そこは私の居住部分で、
カフェはまだオープンしていないのですが。
入居者さんにとっては、
『カフェのある物件に住める』、そんなコンセプトです」
「お隣のアパートが、１階の窓の外に白い防犯ジャリを
敷き詰めました。
見た目もきれいで、いい感じです」
「ちなみに、もしも今後、契約にこぎつけられた場合は、
何がポイントで決めたのかを
入居者に尋ねておかれるとよいと思います。
その情報は次回の募集に大いに役立つ筈です」
いかがでしょうか。
「仲介会社の担当者とも相談、
リフォーム、初期費用・賃料の見直しも行なったが、効果が無い」
と、おっしゃるオーナーさん、
本当に深く、お困りのことでしょう。
確かに１階のお部屋は、不人気です。
ですが、よく考えてみると・・・
だからといって、
日本中のすべての賃貸住宅の１階が空室だらけ、
と、いうわけでもないのです。
ほぼ常時満室の人気物件にも、
あたりまえのことですが、
ほとんどの場合、１階の部屋はあるのです。
その１階がしっかりと埋まっていてこその、人気物件。
あきらめる必要はありません。
創意、工夫、
頼れる人への相談で、
ねばりづよく乗り越えたいものです。
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２位はエアコン、１位はやっぱり・・・！新社会人が求める賃貸住宅「必須」の条件
2014年05月12日こんにちは。
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「２０１４年春 新社会人のお部屋探しに関する意識調査」
の結果を公表しています。
対象は、
２０１４年に新社会人となる全国の男女学生４５０名。
その内、
４月からの住まいが実家以外となる皆さん
２４３名に、
「住み替えのための初期費用の予算はどれくらいを想定されていますか？」
「築年数の許容範囲を教えてください」
「自宅から最寄り駅までの徒歩分数の許容範囲を教えてください」
「あなたが物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
等々・・・
私達賃貸住宅オーナーにとってはとても気になる質問を
次々と、投げかけています。
多岐にわたるそれらと、回答結果を
ぜひ下記にてご確認ください。
ちなみに、
ちょっとだけ、興味深い内容をご紹介いたしましょう。
上記、最後の問いかけ、
「あなたが物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
これに対して、
２位「エアコン」の４０．７％を大きく引き離し、
圧倒的なパーセンテージで１位となっているのが、
「バス・トイレ別」。
なんと、７４．９％！
さらに３位は「室内洗濯機置場」
３７．０％
以上がトップスリー。
エアコンへの変わらないニーズはともかくとして、
単身者向け物件のバス、トイレといえば、
いわゆる「３点ユニット」が当たり前だった時代、
さらには、
多くの新築アパート、マンションのベランダに
洗濯機置き場がつくられた時代、
これらはあらためて、本当に、
遠い過去のこととなってしまったようです。
加えてもうひとつ、
ちょっと面白い結果を。
上記と同じ質問、
「物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
ここで「ＩＨコンロ」に入った票数はわずか３票。
１．２％
一方、
「ガスコンロ」は３１票。
１２．８％で、見事全体の６位にランクインです。
「調理には火を使えなきゃ」
のこだわり、
若い世代にもある程度、根強いようです。
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