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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

「行動」がすべての基本！中西紀二さんが説く、賃貸経営をラクにする秘訣

2017年11月07日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

あいにくの冷たい小雨・霧雨の降りしきった

先月１４日の土曜日。

新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ

ご来場くださいました大勢の皆さんへ、

心より深く、御礼を申し上げます。

今回は、セミナー報告です。

フェスタ当日、

もっとも広いＡ会場で催されたセミナーの中から、

自主管理１２９戸の築古物件を

高稼働率で運営し続ける「スーパー大家さん」、

中西紀二（のりつぐ）さんが語られた、

「行動すること」の大切さについて、

少し触れてみたいと思います。

さっそくですが、講演の中、

中西さんは、数度にわたって、こんなことをおっしゃっていました。

・入居希望者の胸にささるこだわりの内装

・花やイルミネーションなどによる物件の演出

・チョークボードでの手書きの言葉による

　入居者さんとのコミュニケーション

・プチサプライズの演出

これらは、中西さんが日頃実行されている、

物件の魅力を高める方策の主な一部ですが、

これに対して、ほかのオーナーさんからは、

こんな言葉が返ってくることも多いそうです。

「そういったことは、

センスのある中西さんだからできること」

「手書きの絵とか、言葉とか、私にはセンスがないから無理」

それに対して、中西さんは、

「自分もセンスがあるわけではない」

「もしも、センスがあるように見えるのだとすれば、

それは、行動してみて、何度も失敗し、やり直した結果、

あとから身に付いたものにすぎない」

「違いは、行動するか、しないかです」

なんとも、耳の痛いお話です。

まったくそのとおり、

私達は、

（勝手に皆さんを混ぜてはいけませんが、ここは概してという意味で）

ついつい、

「行動をしないで済ますために、行動をしない理由を探してしまう」

パターンに陥りがちです。

ですが、

この「行動してみなければわからない。変わらない」は、

皆さんも多くがすでにご存知と思いますが、

本当に、見事なくらい、

成功されているオーナーさんが皆揃っておっしゃっている、

定番すぎるほどに定番な金言です。

オーナーズ・スタイルの「賃貸経営＋相続対策フェスタ」に、

過去より幾度も来てくださっている皆さんにとっては、

同じく中西さんがおっしゃっていた、

「空室対策以上に、満室対策（空室予防）が大事」

の言葉とともに、

ああ、同じことをあの有名大家さんも言っていた。

あの人も、あの人も、そう言っていたな・・・

と、いったものになるかとも思います。

ただ、今回の中西さん、

行動し、その結果、

賃貸経営が順調に運ぶようになることのメリットについて、

こんな表現もされていました。

「楽になる」と、いうのです。

賃貸経営が、楽になってしまうのです。

なぜ、楽になるのかというと、

オーナーが想いを込めて物件づくり、環境づくりをし、

コミュニケーションをはかれば、

その想いに「ひびく」人が入居してくれるようになる。

すると、

「自然と、管理が楽になる」

（オーナーさんの想いを裏切るような人は入居して来ない）

と、いうことで、

この部分こそがまさに、

講演活動など、忙しく各地を飛び回りながらも、

「１２９室自主管理」を成功裏に日々回している

中西さんならではの実感・・・

と、いうところなのではないかと思われます。

成功している有名大家さん、というと、

日頃のんびり家でくつろぐ暇もなく、

しょっちゅう物件に関わり、入居者さんに関わり、

発信・発言にも関わり、しているようにも見えるため、

「大変そうだな。とても真似できないや」

とも、思ってしまいがちですが、

実は、そうではなく、

ここぞ、と要点を押さえた行動によって、

他の部分を思い切り「楽チン」にしているといったケースが、

実際には多いのかもしれません。

ちなみに、中西さんのご物件・１２９戸ですが、

今年の繁忙期での退去は、１戸だけだったとのことです。

すべてがファミリー向けのため、

単身用ほど、春の入居者さんの入れ替わりが

激しくないであろうことはあるにしても、

それでも、この結果については、

中西さんの日頃の「行動」が

しっかりと効いているため、ということであるのに

間違いはないはずです。

また、

これが反面、何を意味しているのかというと、

新たな募集の手間も、原状回復の手間も、

それぞれにかかるコストも、

加えて、空室が埋まるまでの「やきもき」や「不安」も、

中西さんの場合、

この繁忙期にあっては、

たったの１戸分を背負い込むだけだった、と、いうことです。

１２９戸を自主管理でお持ちでありながら、

「本当にラクな経営をされているのだなあ」

そんな結論に、結局のところなりそうです。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

近隣トラブルの要因にも。「引越しで捨てたものランキング」に、オーナーさんご注意を！

2017年11月06日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」が運営する

「LIFULL HOME'S PRESS」が、

「引越しで捨てたものランキングは男女でこんなに違った！

５人に１人が処分したものとは？」

と、題した調査結果を公表しています。

過去３年以内に引越しをした、

男性１７９人、女性１８５人の皆さんに、

「引越しの際に何を捨てたか？」

アンケートを行なったというもの。

１位・・・洋服

２位・・・本（書籍）

２位（同じく）・・・ソファー

４位・・・テーブル

５位・・・本（漫画）

６位・・・と、ランキングが紹介されているのですが、

ここで私達賃貸住宅オーナーが、

ぜひ注目しておきたいのが、

公表されている１～９位までに挙がったもののうち、

半分を超える５種類が、

家具等の「粗大ゴミ」であるということです。

通常、回収を自治体に事前に申し込むことが必要な

粗大ゴミについては、

申込みが遅れるなどして、

引越しまでの回収が間に合わなくなり、

困った賃貸住宅の入居者さんが、

公共の集積場にそれらを放置していくなどの

トラブルが起こりがちです。

さらには、

民間の回収業者へ回収を依頼する予定が、

費用の見積りが予想以上に高いことに驚き、

やはり公共集積場に放置・・・と、

いったケースも。

そうした事態を避けるため、

定期的に入居者さんへ注意喚起を行なうなど、

努力をされているオーナーさんも

中にはいらっしゃるようです。

また一方、

粗大ゴミを放置して知らんぷり、といった心配は、

基本、少ないとは思われるものの、

新たに引越してくる入居者さんの場合、

起こりがちなのが、

ダンボールでのトラブルです。

荷ほどきを終えたはいいものの、

大量に出たダンボールゴミの

置き場所に困った入居者さんが、

それらを物件の共用部分に勝手に積み上げてしまったり、

回収日ではない日に公共集積場に出してしまったり、

あるいは、

物件専用のゴミ置き場を埋めてしまったり。

その結果、転居して早々、

ほかの入居者さんやご近所の方に注意をされ、

その後は、顔を合わせるたび、

互いにギクシャク、イライラ・・・。

そんな、以後が心配なケースが、

オーナーさんの知らないところで起きていることも、

実は、よくあるようです。

「新しい入居者さんへの生活案内については、

管理会社がしっかりとやってくれているはず」

と、いう場合でも、

実際には、自治体のゴミの分別表を渡すだけで、

ハイ終わり。

その後ほどなく、

分別表は入居者さんの部屋の中で行方不明・・・

のケースも少なくありません。

管理会社や仲介会社を動かすにしても、

直接、入居者さんに伝えるにしても、

オーナーさんがすすんで積極的に発信をしない限り、

引越しとゴミにまつわる上記のようなトラブルは、

なかなか１００％予防はしきれないものと、

心得ておいた方がいいでしょう。

LIFULL HOME'S PRESS

「引越しで捨てたものランキングは男女でこんなに違った！

5人に1人が処分したものとは？」

→こちらです。

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

鎌倉のもうひとつの交通環境改善施策・鎌倉フリー環境手形「頼朝きっぷ」

2017年11月03日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

前回ご紹介した「パークアンドライド」にひきつづき、

（→記事はこちら）

今回は、

「鎌倉フリー環境手形」をご紹介いたしましょう。

なぜ、ひきつづき、なのかというと、

この鎌倉フリー環境手形もまた、

目的はパークアンドライド同様、

「鎌倉市中心部の自動車交通量を削減することで、

交通環境の改善を図る」

旨、掲げられ、

運営・販売されているものだからです。

交通環境改善のため、なので、名前は「環境手形」

と、いうわけです。

ちなみに、この鎌倉フリー環境手形には、

「頼朝きっぷ」という愛称もついているのですが、

そちらは、あまりPRされていない様子です。

さて、この「手形」の内容ですが、

とても単純です。

・鎌倉駅東口を発着する５つのバス路線

・鎌倉駅から長谷駅までの江ノ電

が、１日自由に乗り降りできる、要はフリー切符です。

このうち、

バス路線がどこをどのようにカバーしているのかについては、

わかりやすい案内地図がありますので、

そちらをご覧になっていただくのが早いでしょう。

→こちら　覗いてみてください。

北鎌倉・・・大塔宮・・・浄明寺・・・

名越・・・大仏前・・・

鎌倉を観光で巡られる方の多くが利用する

バスの停留所であれば、

ほとんどがエリア内、といっていいはずです。

また、気になる点・・・

フリー切符ですので、どう利用すれば、

本来の運賃以上の移動が出来て、お得なのか？

ここでは、よい目安となる、

「お得にならないケース」を先にご紹介しましょう。

たとえば、

　北鎌倉で鎌倉フリー環境手形を購入、

　円覚寺や明月院、建長寺などを徒歩で巡ったあと、

　建長寺バス停から、

　バスで鎌倉駅東口へ・・・

　（大人現金運賃：180円 / ICカード運賃：175円）

　次いで、駅前あたりでひと休みしたあと、

　江ノ電で長谷へ・・・

　（大人 190円）

　大仏や長谷寺などを巡ったあと、

　江ノ電でふたたび鎌倉駅へ・・・

　（大人 190円）

以上ですと、

本来の交通費は計560円

（バスがICカード運賃の場合555円）です。

一方、鎌倉フリー環境手形は、

大人 570円（小人 290円）です。

惜しくも、「お得にならない」計算です。

（ただし、鎌倉フリー環境手形の提示で割引などを受けられる

お店や社寺、ミュージアムなどもありますので、

そちらを加味して「お得」にできるケースもたくさんあります）

対して、

たとえばこんな使い方・・・

　鎌倉駅東口からバスで浄明寺バス停までを往復・・・

　（浄妙寺、報国寺、杉本寺を訪問）

　（大人現金：400円 / ICカード運賃：390円）

　次いで、鎌倉駅から江ノ電で長谷までを往復・・・

　（大人 380円）

ご覧のとおり、

本来の交通費は計780円、もしくは770円ですので、

「環境手形」を使うことで、

200円か210円、お得になる計算です。

いかがでしょうか。

ちなみに、鎌倉市内のバス路線の運賃については、

下記のサイトで、

地図上のバス停をクリックするなどして、

比較的簡単に調べることができます。

江ノ電の運賃についても、

下段のサイトですぐにわかります。

ぜひ、シミュレーションしてみてください。

■バス運賃検索

　江ノ電バス　→こちら

　京浜急行バス　→こちら

■江ノ電運賃表　→こちら

さらに、上記でふれた、

鎌倉フリー環境手形の提示による特典があるお店や社寺、

ミュージアムについて、

および、環境手形の販売場所については、

下記の案内ページをご覧ください。

■鎌倉市の案内ページ

　「鎌倉フリー環境手形について」　→こちら

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「賃貸経営＋相続対策フェスタ in 梅田」（９月３日開催）ご来場の皆さんの声

2017年10月31日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

９月３日・日曜日、

大阪、梅田の「ハービスOSAKA」地下２階・ハービスホールで

開催させていただきました、

「賃貸経営＋相続対策フェスタ in 梅田」

ご来場者数は７４５名様。

大盛況のうちに、無事終了させていただくことができました。

わざわざ足を運んでくださった皆様へ、

心より、深く御礼を申し上げます。

今回は、フェスタ会場にて、

皆様にご記入いただいたアンケートの中から、

さまざまな「声」を

いくつかご紹介したいと思います。

どうぞご覧ください。

（アンケート回収総数４４０）

　「全体的にわかりやすい催しだったと思います」

　「またこのような催しを開いてもらえれば、

　ぜひ、参加したいと思います」

　「まだ知らないことが（自分に）あるのだな、

　と、いうことを学べました」

　「現在抱えている問題の解決のため、大いに参考となりました」

　「アクセスが便利、会場もコンパクトに出来ていて、

　疲れることなく歩き回れるのがありがたかったです」

　「バスルームの再生、太陽光発電のことなど、

　新しい知見が得られました」

　「セミナーが多種多様でびっくりしました」

　「オーナーズ・スタイルのスタッフの仕事ぶりが熱心でした」

　「実際に賃貸経営をされている方のお話を聴ける機会を

　増やしてください。期待しています」

　「場所は便利なところでよかったのですが、

　会場が少し狭いと感じました」

　「ＤＩＹ体験のブースを強化してください」

　「セミナーの時間をもっと長くしてほしいです」

　「最新設備の展示については、

　もっとたくさんの会社のものを見てみたいです」

　「保険のことももっと知られたら、と思いました」

　「セミナーが満員で、立見を余儀なくされました」

　「今回、エアコンが効きすぎて会場が寒かったですが、

　このフェスタをいつも楽しみにしています」

　「これからも、当フェスタで、いまの時代のことや

　これからの展望について、

　知ることができるとうれしいです」

以上、

皆さんからいただいた声のいくつかを

ご紹介させていただきました。

加えて、

今回のフェスタでのセミナーと、

各企業・団体の出展による相談ブースへの

ご来場の皆さんの「ご満足度」をご紹介いたします。

■セミナーご満足度

　とても満足・・・２９．１％

　満足・・・５５．４％

　少し満足・・・１３．８％

　少し不満・・・１．８％

　不満・・・０．０％

　以上、「少し満足～とても満足」の合計・・・９８．３％

■相談ブースご満足度

　とても満足・・・２２．０％

　満足・・・５８．８％

　少し満足・・・１６．２％

　少し不満・・・２．５％

　不満・・・０．４％

　以上、「少し満足～とても満足」の合計・・・９７．０％

以上の高いご評価に安心せず、

今後も、関西のオーナーさんの役に立つ

内容充実のフェスタの開催につとめて参ります！

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