こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- 大家さんのための情報を、facebookでも情報発信中です。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
昨年発行開始！オーナーズ・スタイル「広島版」読者の皆さんの声
2016年03月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからのさまざまな「声」を
たびたびお伝えしている、この「編集部こぼれ話」。
今回は「広島版」です。
昨年夏に発行を開始したばかり。
一番新しいオーナーズ・スタイルをお読みいただいている
フレッシュな読者の皆さんからの
とてもお元気な声や、お悩みの声です。
「賃料３０年間保証ということで、
管理会社と契約したのに、
途中で値下げされました。納得がいきません」
「土地を買ってアパートを建てたのですが、
予定していた太陽光発電を導入できませんでした。
海に近いので塩害があるのだそう」
「広めのリビング、外見もモダンな感じに・・・
今年４月に完成した、少々家賃が高めの物件ですが、
建築の途中で満室となりました」
「退去時、古い自転車を放置していく人がいるなど、
駐輪場の管理に辟易。
そこで、いっそのこと私が自転車を３台購入、
入居者専用の無料レンタルを始めました。
大変好評です」
「築２０年のマンション。
エレベーターを新設しようと計画中です。
工事が難しいとのことですが、
エレベーター会社や建築士に相談し、
なんとか実現させたいと思っています」
「いつも入居者の立場に立って、
安全安心、快適に生活してもらえるよう、
考えています。
おかげさまで１５年間ずっと満室です」
「築１５年以上が経ち、
物件の外壁に汚れが目立ってくるとともに、
空室が増えてきましたが、
塗装し直したところ、すぐに満室となりました」
「３月末に退去があって、
クリーニングや修繕が終わったのが４月下旬です。
次の転勤・引越しシーズンまで
空室のままでなければよいのですが・・・」
「ペット可もいいですが、ペットの種類の取り決めは、
書面で詳しく交わした方がいいですね。
エキゾチックな動物を買う方も多いですから」
「入居者さんから、
他の入居者の喫煙について注意するよう頼まれ、
そうしたところ、
注意を受けた側から注意した方への嫌がらせが始まって、
ついに退去発生です。
困った入居者への対応、つくづく大変なことと感じました」
「仕事をもっていますので、
管理会社にすべての管理を任せてはいますが、
出来るだけ入居者さんへは朝夕の挨拶をし、
野菜のプレゼントもするなど、
交流を心がけてはいます」
「一括借上げしてもらっていますが、
清掃が不十分、丁寧さに欠けるのが気になります。
社員の態度にも、
誠実さや入居者を大切にする姿勢が
足りないように感じています」
「１００室を経営しています。
募集の際は、仲介会社１０社の５０店舗ほどに、
メールで資料などを送信します。
カラー写真など、データが一瞬のうちに送れるので、
ＦＡＸに比べて大変便利です。
仲介会社も喜んでくれています」
以上、広島版オーナーさんの声、
いかがでしたでしょうか。
困った入居者への対応、管理会社との付き合い・・・
オーナーさんのお悩みは、
本当に全国、どこでも変わりません。
オーナーズ・スタイルは、
これからも、全国のがんばっているオーナーさんの
力強い味方であり続けます！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
今後どうなる？「住宅は買い時ではない」増加傾向の中、マイナス金利のインパクト
2016年03月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産情報サイト「nomu .com（ノムコム）」
を運営する野村不動産アーバンネット株式会社さんが、
「第１０回住宅購入に関する意識調査アンケート」
の結果を公表しています。
対象はノムコム会員さん１４２１人。
住宅の購入を検討されている皆さんが中心です。
こんな数値が示されています。
「今、不動産は買い時だと思いますか」
との質問に対し、
「買い時だと思わない」・・・３５．９％
２０１１年の第１回調査以来、過去最高。
「買い時だと思う」・・・９．４％
「どちらかと言えば買い時だと思う」・・・３１．９％
いずれも、
２０１１年の第１回調査以来、過去最低。
なお、公表されているグラフから読み取ると、
このような「購入手控え派増加」の傾向は、
当調査においては一昨年（２０１４年）から始まり、
じわじわと高まってきています。
家を買うのを手控えている人の増加、
すなわち、
その中には現在賃貸住宅に住んでいらっしゃる方が
全てとは言わず、少なくない筈ですから、
上記は基本的には、
賃貸市場にとっては追い風を示すデータです。
ただし、ちょっと注意したいのは、
今回の調査期間です。
「１月７日から１４日」となっています。
つまり、
先の日銀のマイナス金利政策の導入発表・施行が、
ここには反映されていないのです。
そこで、
さらに調査結果をひもといていくと・・・
「買い時だと思う」「どちらかと言えば買い時だと思う」
とする人が、
その理由として挙げている上位二つを見ると、
「住宅ローン金利が現在低水準であること」
・・・６９．１％
「近づく１０％への消費税引き上げ」
・・・５１．５％
それぞれが、いずれも前回調査より
パーセンテージを増したかたちで並んでいます。
これら二つの「理由」は、
上記マイナス金利の施行、
さらには、着々と近づく消費税増税も相まって、
これからますます強固なものとなっていくわけですから、
「大家さん、うちもいよいよマイホーム購入です」
そんな退去の報せが、
オーナーさんの耳に届く可能性は高まるのではないか・・・
と、いうことも、
一方では言えそうです。
つまりは、
・住宅購入手控え傾向がじわじわ高まっていた中
・突如届いたマイナス金利の大型インパクト
と、いったところですが、
住宅購入希望者のうち、どのくらいの皆さんが
これを見て動き出すのか。
今後しばらくは要注目といえるでしょう。
野村不動産アーバンネット（株）
nomu .com（ノムコム）
「第１０回住宅購入に関する意識調査アンケート」→こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
きれいになった「まんだら堂」と秘境の雰囲気変わらない「名越切通」への旅 その２
2016年03月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今回は前回からの続きです。（前回の記事は→こちら）
さて、
「日蓮乞水」をあとに分け入った細い道・・・
条件がよいと富士山も眺められるこの道ですが、
ほどなく、
落ち葉重なる山道に。
しかも、若干険しい坂道へと、様相を変えていきます。
そこをガサガサ、ザクザク、と、
踏みしめながら進んで行くと・・・
やがて左手に、
「法性寺・大切岸方面」へと向かう分岐が現れます。
しかし、いまは曲がらずに進みましょう。
なお、この分岐点には、
のちほど（次々回記事）ふたたび戻って来ることとなっています。
そして、
さあ・・・いよいよです。
現れてきました。
道の左右、にわかに立ち上がる苔むした岩の壁。
名越切通です。
なお、名越切通のうち、
ここは「第３切通」と呼ばれている一帯。
なかなかの迫力を見せてはいますが、
このあとさらに険しい風景が展開するこの道にあっては、
ここはまだまだ、小手調べといった程度です。
進みましょう。
やがて左手にせまい石段が見えてきます。
立派な標識も立っています。
「まんだら堂やぐら群」への入口です。
登っていくと、
上の方にはフェンスが設置されていて、
行く手をかたく塞いでいます。
ですが、公開期間中は、
朝の定時になると
市の係員さんが「おはようございます」とやってきて、
ゲートの鍵を開けて下さいます。
扉が開かれ、
これを通過してわずかに進むと・・・
目の前にパッと広がるのは、
昔はかなりミステリアスだった、
そしていまは神秘的かつ、美しい、
まんだら堂の一大パノラマ・・・と、いうことになるわけです。
ですが、
ここで大事なことを言い添えておかねばなりません。
今しがた、触れたとおりです。
「まんだら堂やぐら群」は、
実は現在、期間を限定しての公開がされています。
いつ行っても見られるわけではありません。
ちなみに目下、
平成２７年度における最後の公開期間中。
（平成28年２月27日（土）～３月21日（月）の土・日・月・祝日のみ
案内サイトは →こちら）
続く平成２８年度の予定は、逗子市によって
近く公表されるはずですが、
今年度と同様であれば、
４月下旬から５月いっぱいくらいにかけて、
年度最初の公開期間が
設定されるようにも思われます。
さて・・・
では我々の方は、
まんだら堂はあとの楽しみとして、一旦入口前を通り過ぎ、
もう少し先へと進んでみましょう。
名越切通をまずは歩き通します。
すると、
すぐに現れるのが、第２切通と呼ばれる区間です。
道をはさんで立ち上がる岩肌に、
コケやシダ類、草の緑がまとわりつく、
切通しならではの美しい回廊空間です。
さらに進みましょう。
次に現れるのが、
この名越切通のハイライト、第１切通です。
目の前に迫るのは、まさに岩の扉。
左右の岩塊が、
いまにも両方からせり出してきて、
道をふさいでしまいそうな、
幻惑的かつスリリングな風景が見られます。
加えて、この第１切通、
片方の岩の上の高みへと通じる迂回路も設けられていて、
そちらもおすすめです。
のぼっていくと、
切通しをはさんだ前後の道の景観を
まるごと眼下に出来る、
とても面白い場所に出られます。
ぜひ忘れずに、足を運んでみてください。
では、
我々はここで引き返しましょう。
第１切通を通過したあと、
そのまままっすぐ進めば、
道はやがて住宅地へ、逗子の町外れへと
つながって行くのですが、
我々は、来た山道をふたたび戻ります。
次はいよいよ、
先ほど通り過ぎた「まんだら堂やぐら群」を目指します。
なお・・・
以上の名越切通について、若干付け加えておきましょう。
この道については、
鎌倉時代の歴史書である吾妻鏡に、
「名越坂」として登場する道が、同じものであるとされています。
そのため、
鎌倉時代以前から続く大変古い道であることは、
ほぼ間違いがないものと見られています。
ただ、その深い掘割り部分については、
過去には、鎌倉幕府が、
敵の侵入を防ぐために工夫したと考えられていたところ、
近年は発掘調査により、それが揺らいできています。
たとえば、もっとも険しい第１切通の場合、
現在の路面をさらに掘り下げた地中に、
古い路面がいくつか重なって
埋没しているのだそうですが、
そのうちのもっとも古い路面を調べたところ、
意外や意外、
江戸時代の後半以降に利用されていたことが
判明したというのです。
そのため、
鎌倉武士達や鎌倉時代の庶民が闊歩していたであろう
「名越坂」の本来の姿というのは、
一体どんなものだったのか・・・
その痕跡は現在の名越切通からはほぼ消え失せているのか、
あるいは、そうでもないのか・・・
真実は、いまは若干、
歴史の霧の彼方に遠のいているといったところです。
名越切通・第１切通の景観
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「がっかり」「反省」「悩んでます」・・・オーナーズ・スタイル関西版読者オーナーさんの声
2016年03月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回にひきつづき、（前回の記事は→こちら）
オーナーズ・スタイル関西版の
本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからのさまざまな「声」を紹介したしましょう。
今回のテーマは、
「がっかり」「反省」「悩んでます」・・・！
「空室があると精神衛生上よろしくありません。
ですので、つい仲介会社に言われるまま、
賃料を下げてしまいます。
空室期間が長引くよりもいい、と思うのですが、
そうして入った入居者に限って、早めに退去してしまいます」
「サブリースで、ほぼ満室状態だったため、
管理会社が賃料値上げを強行しました。
ところがその後、空室率が上昇。
２年後には元に戻すはめに・・・」
「最近は不動産会社が、管理や一括借上げの提案ばかりを
優先しがちです。
仲介には気持ちが入っていないことが
多いようにも感じられます」
「入居者が決まってもすぐに連絡をくれないばかりか、
退去予定者が出ても同様の対応。
管理会社に不信を感じています。
募集開始が遅れ、空室期間が３～４ヶ月に及ぶことも
当たり前となっています」
「仲介会社を一社に絞ると、責任をもって働いてもらえる。
そう聞いたので、実行したところ・・・
空室が埋まらなくなりました」
「入居者さんから、給湯器の調子が悪いと連絡が。
そこで、だましだまし使ってもらっていたところ、
ある日、完全に故障。
急いで交換したものの、特急料金が加算され、
割高となってしまいました。
早い段階で手当てしておくべきでした」
「駐車場付きの物件を経営。
ところが、最近は車を持たない人が多く、
駐車場が空きがちです。
ですが、次の入居者のことを考えると、
駐車場だけを別の方に貸すこともできず、
有効活用ができません」
「何の勉強もしないまま、ただ相続対策ばかりを考え、
物件の建替えをしてしまいました。
建築会社への不信感、サブリースの内容への不満に
いま悩まされており、反省しています。
慎重に検討すべきでした」
いかがでしょうか。
入居者さんに調子の悪い給湯器を
だましだまし使ってもらっていたところ、
ある日完全に故障・・・！
そんな窮地に陥ってしまわれたオーナーさん。
入居者さんは「それみたことか！」と、
怒り心頭・・・だったのでしょうか。
それとも、穏やかに許して下さったのでしょうか。
ぜひ手厚いフォローをされ、
災い転じて、
これからも長く住んでいただけるきっかけとなさってください。
オーナーズ・スタイルは、
これからも逆境やハプニングに負けず、
がんばるオーナーさんを応援し続けます！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
シェア居住、空き家、高齢者の住まい・・・都政モニターの意見・要望は？
2016年02月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京都が、
「平成２７年度第５回インターネット都政モニター
『東京の住まい』アンケート結果」
と、題した調査結果を公表しています。
「住まい方や空き家などに対する都民意識を把握し、
今後の都政運営の参考とするもの」
とのことで、回答者数は４７３人。
高齢者の住まい、シェア居住、そして空き家に
焦点を絞った設問が多いかたちとなっていますが、
このうち空き家については、
「空き家対策に関する法律がある」
「近隣に迷惑をかける状態の空き家については
自治体による強制撤去もありうる」
これらの事実について、
ともに５割を超える方がご存知であるなど、
この問題に対する都民の関心の高さが窺える
結果となっています。
一方、若干気になるのが、
「（高齢者の）入居制限に対する取組」
と、題された設問・回答内容でしょうか。
「調査（日本賃貸住宅管理協会調べ）によると、
民間賃貸住宅の家主の約２０％は
高齢者などの入居を断っています。
あなたが、高齢期に民間賃貸住宅に入居する場合、
行政にどのような支援や役割を期待しますか。
次の中から３つまで選んでください」
との質問に対し、多くの支持が、
「所得や身体状況に応じた 住宅に関する相談窓口の設置」
「同 物件情報の提供」
「同 住宅の紹介」
これら三つの施策に集まるかたちと
なっているのですが・・・
逆に支持が少ない、あるいは伸びていないのが、
「安否確認」
「家賃債務保証」
「死亡時の残存家財の片付け」
「葬儀」
と、いった、
いわゆる高齢者リスクに対する行政支援や補助を
期待する声なのです。
なぜなのでしょうか・・・？
理由は当調査からはわからないものの、
本来、逆であるべきでは。
相談窓口・情報提供も、もちろん大事でしょう。
でもそればかりでは、
上記、
「民間賃貸住宅の家主の約２０％は
高齢者などの入居を断っています」
と、されている根元の状況は
あまり変わらないかもしれないのです。
なぜなら、
この約２０％と括られた大家さん達、
別に高齢者にいじわるをしたいわけではないのです。
リスクを心配されているのです。
ご高齢の入居者さんの
「安否確認」をちゃんとご家族等はしてくれるのだろうか？
お亡くなりになった際の
「家賃債務」「残存家財」はどうなるのだろうか？
ご遺体の引取りや「葬儀」は、
滞りなく進むのだろうか・・・？
一民間個人として抱えるには
大きすぎるものとなる場合も少なくない、
賃貸経営における高齢入居者さんのリスク・・・
それを少しでも和らげ、
より多くの賃貸住宅経営者が安心して
高齢者をお迎えできるようにするための根本的施策、
我々はそれこそを
いま喫緊の課題であるとして、
行政や政治に対し、声を挙げていくべきなのかもしれません。
東京都・生活文化局
「平成２７年度第５回インターネット都政モニター
『東京の住まい』アンケート結果」
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