こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
サ高住にも影響？ すでに前年超。１０月までの「老人福祉・介護事業」の倒産
2015年12月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京商工リサーチさんが、
２０１５年１～１０月の「老人福祉・介護事業」の
倒産件数が６２件に達し、
すでに前年の年間での数（５４件）を上回り、
２０００年の介護保険法の施行以降、
最悪のペースとなっていることを報じています。
ちなみに、６２件中６０件は「破産」で、
再建を目指す民事再生法に基づくものはわずか２件です。
介護報酬の引き下げ、
人手不足による人件費の増加など逆風の中、
各事業者は厳しい淘汰の波に晒されていると
いうことです。
老人福祉・介護事業の倒産が
過去最悪ペースであるとなると、
私達賃貸経営にかかわる者にとって、
まず気になるのは「サ高住」。
「サービス付き高齢者向け住宅」への影響です。
つい今月のこと。
こんな報道がありました。
「三重県四日市市のサービス付き高齢者向け住宅が、
運営会社の急な廃業により１０月末で閉鎖、
入居者２２人全員が退去を迫られる事態になった」
と、いうのです。
経営を引き継いでくれる事業者も現れないことから、
ケアマネジャーさん達が奔走、
市にかけあったり、他の施設に呼びかけるなどし、
１０月末ギリギリになって、
なんとか入居者全員の転居を実現させるに
至ったということです。
「地方公共団体が登録、指導、監督を行なう安心」
が、一応は謳われているサ高住ですが、
運営事業者の実力のほどはさまざまです。
悲観的な観測の中には、
「サ高住はこれから半分以上が廃業を迫られるのではないか」
などというものもありますが、
それが的中するかどうかはともかく、
資産活用・賃貸経営の選択肢として、
サ高住を検討対象とされているオーナーさんにとっても、
パートナーとなる事業者選びの重要性を
あらためて胸にきざむべき、
昨今の状況であることに間違いはありません。
（株）東京商工リサーチ
「2015年1-10月『老人福祉・介護事業』の倒産状況」
参考記事：中日新聞 CHUNICHI Web
「民間任せの危うさ露呈 高齢者住宅『サ高住』突然の廃業」
（新聞サイトの記事は早期に削除されることがありますので
ご了承ください）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
雑踏の中、門前を通り過ぎていく人も多い長谷の小さな花の寺・収玄寺
2015年12月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
少し以前に、鎌倉大仏の修復工事の話題（→こちら）
先月半ばには、
長谷寺・観音ミュージアムがオープンの話題（→こちら）
・・・と、
鎌倉の一大観光エリア・長谷（はせ）を
続けて採り上げているこの鎌倉大家日記。
今回は、
雑踏の中、門前を気づかず通り過ぎていく人も多い
小さなお寺、
「収玄寺」をご紹介したいと思います。
場所は、江ノ電長谷駅前からわずか１００メートル。
駅を出て、
上記の鎌倉大仏・高徳院や長谷寺へ向かう道すがら、
道路左手に見える小さなお寺の門・・・
それが収玄寺です。
お寺らしいいかつい土塀などではなく、
背の低い木柵が、控えめに庭を囲んでいる格好のため、
「どなたかのお屋敷かな」
と、一瞥した程度のまま、
前を通り過ぎていく方も少なくないようです。
宗派は日蓮宗。
創立は江戸期・文政（１８１８～３０）の頃と
いわれていますので、
鎌倉では比較的新しいお寺です。
ですが、その由来はもう少しさかのぼるということで、
一説には鎌倉時代、
「日蓮に篤く帰依したサムライ、四条頼基の屋敷あとに
建つのがこのお寺」
とのこと。
四条頼基は「金吾」の唐名で知られる人物ですが、
（唐名＝日本の律令制の官職名を中国風に呼んだもの。
たとえば水戸「黄門」）
日蓮が鎌倉幕府の手で処刑されそうになった
「龍ノ口法難」の際は、
自らもともに死を賜わりたい旨、申し出たともされています。
また上記、江戸期の創立以前には、
尼僧がこの地に庵を結んでいたこともあるということで、
お寺の方では、
この尼僧・妙詣尼を開山としているようです。
さて、
そんな収玄寺なのですが、
絶え間なく四季の花が咲く「花の寺」として、
花好きの方には昔からよく知られています。
ちなみに、
長谷で花の寺・・・といえば、
収玄寺からもさほど遠くないところにある
光則寺が大変有名です。
ですので、
収玄寺はその陰に大きく隠れてしまってはいるのですが、
境内は、
一年・四季を通し、
つねに何かの花の盛りといってもいいほど。
もちろん、
これからおとずれる真冬の時期も例外ではなく、
寒風に甘い香りをたなびかせて咲く
「ソシンロウバイ」が、
いまかと、出番を待っているところです。
ちなみに、
最近の長谷といえば、
以前に増して、鎌倉屈指の大混雑エリアとなってきています。
休日の長谷駅構内など、
ときに立錐の余地もなくなるほど。
そしてもちろん、それら皆さんの多くが、
大仏様を長谷訪問の第一目的としています。
ゆえに、
もうじき始まる大仏様の補修工事は・・・
（工事は来年１月１３日から３月１０日までの予定です。
大仏様にはシートがかけられ、見られなくなるとのこと）
大仏以外の長谷のスポット、
長谷寺、光則寺、御霊神社、甘縄神明宮、
そして収玄寺などをゆっくりと巡りたい皆さんにとっては、
とてもよいチャンスとなるかもしれません。
収玄寺のウェブサイト →こちらです。
収玄寺境内
収玄寺本堂
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
テンポよい語り口。「ここだけの話」も満載。皆を酔わせた辛坊治郎さんの充実講演
2015年12月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回も、前回にひきつづき、
１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、
セミナーの話題です。
大充実・計４本で
皆さんへお届けした、
今フェスタの大会場でのメインセミナー、
その最後を飾ってくださったのは、
人気ニュースキャスター・辛坊治郎さんの特別講演でした。
会場はオープンとともに、すぐさま超満員。
するどい将来分析と、
大阪・読売テレビご出身の辛坊さんならではの
楽しい笑いにも包まれた７０分間、
テンポよい語り口に、
時間もあっという間に過ぎ去り、
ぎっしりと詰めかけた皆さん、
いずれも大満足で、会場をあとにされたご様子でした。
そこで、
そのすばらしい講演の内容・・・なのですが、
ここに詳しく記すことはできないのが残念！
テレビでは言えない政治の裏話や、
過去のデータ等から、ズバリ、
具体的に予測をされた今後の日本経済の動向など・・・
それらは、
当日会場にいらっしゃった皆さんだけに
そっと伝えられた、いわゆるオフレコ情報。
いわば「ここだけの話」です。
ご紹介できないこと、
どうぞ、
ひらに、ひらにおゆるしください。
代わりに二つ、
講演で辛坊さんが語っていらっしゃった、
私達の賃貸経営や資産管理・活用のためにも
肝に銘じておきたい、
大事な心構えを
ここにご紹介いたしましょう。
そのひとつは、
上記にも触れた「情報」です。
情報の大切さです。
正しく重要な情報を知ることで、
人は、
どのくらい先を見据えた
戦略的な行動がとれるようになるのか。
逆に、正しい情報を知らないでいることが、
どれほどの悲惨で残念な結果につながるのか。
辛坊さんはそのことを
まさに九死に一生を得たご自身の数年前の
ヨットでの遭難体験ののち、
ある場所で知ることとなった事実を踏まえ・・・
力強く、語りかけておられました。
（しかもありがたいことに、大事な情報の「源」として、
賃貸オーナーさんには「オーナーズ・スタイル」がある旨の
オチまでつけてくださいました。感謝！）
大事な心構え、もうひとつは、
私達日本人の目の前にある「リスク」を知ることです。
大変大きなリスクです。何でしょうか・・・？
それは、
長生きのリスクです。
ですが、
長生きは誰もが望むこと。
めでたいことでもあるのですから、
それをリスクと考えることには、
どうしても抵抗を感じてしまいがちなのですが、
それでも、長寿リスクは、
私達の目の前にある、重い重い現実なのです。
日本人の平均寿命は
男性・・・８０．５歳 女性・・・８６．８３歳。
しかしながら、
これはリスクとして認識するには実は甘い数字です。
問題は・・・そうです。
平均余命。
たとえば、
現在６５歳の男性の平均余命は、１９．２９年。
同じく女性は、２４．１８年と見込まれています。
（データ：厚労省「平成２６年簡易生命表」）
ゆえにいま、
６５歳まで生きてきたという皆さんは、
さらに、８５歳前後から９０歳くらいまで、
まだまだ人生が続くことを
ある意味、
覚悟しておかなければなりません。
この、長い老後というリスクを見据え、
これをリスクから楽しみの原資に変えられるように、
私達は、
まさに正しい情報をもとに、
しっかりと将来を考えながら、生きていかなければならない・・・
そんな難しい時代に突入しています。
さて、
以上、５週にわたって、
１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、
セミナーの話題をお届けして参りました。
次回からは、
フェスタにご来場くださった皆さんから寄せられた
アンケート結果をご紹介いたします。
どうぞお楽しみに！
（先週までにお届けした「秋のフェスタ」セミナーの話題）
「秋フェスタのセミナー。
渡邊浩滋さんの「マイナンバー」解説は朝から超満員！」
「ＤＩＹ型賃貸借、活用の道が見えてきた・・・！
秋のフェスタ、セミナー報告」
「古い木造アパートの改修に「レシピ」の提案。
秋のフェスタ、セミナー報告」
「相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？
秋のフェスタ、セミナー報告」
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もったいない？それぞれに事情アリ？ 活用可能な「駅チカ」の空き家、４８万戸
2015年12月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この１０月に開催された国土交通省の
社会資本整備審議会住宅宅地分科会（第４２回）で、
耐震性があり、腐朽・破損も無いため、
「簡易な手入れにより活用可能」
と、考えられる空き家が、
全国に約１０３万戸あると見られることが
報告されています。
さらにそのうち、
最寄駅から１キロメートル以内に立地する
「駅チカ」の物件は、約４８万戸とのこと。
ちなみに、
東京都の共同住宅における
「最寄り鉄道駅までの距離別空き家ストック」
を見ると・・・
最寄駅５００メートル以内・・・３．３５万戸
～１０００ｍ・・・２．２８万戸
～２０００ｍ・・・１．３８万戸
２０００ｍ～・・・０．１６万戸
それぞれ、どういった事情を抱えているのかは
不明ながら、
駅チカの有利を活用に繋げられずにいるらしい物件が、
まさに駅チカなほど、
数を増すことも明らかとなっています。
一方、
そういった「駅チカ」空き家や、
上記の「簡易な手入れで活用可能」な空き家含め、
空き家が発生する理由についても、
当報告では、
それを示唆するデータが報告されています。
空き家となった住宅の
「取得の経緯」を示したグラフがそれです。
見ると・・・
「相続して取得した」が、５６．４％と圧倒的。
親御さんが亡くなって、
お住まいだった家が相続されたものの、
住む人はおらず、
かといって売却したり、活用したりはできない
何らかの理由があって、
税制上の不利（固定資産税等の更地への評価の不利）も
避けたいところから建物が放置されている・・・
そんな状況が、
容易に想像できるといったところです。
国土交通省
「社会資本整備審議会住宅宅地分科会（第４２回）」
参考記事：ＪＣＡＳＴニュース
「駅チカの空き家、４８万戸もあった
『処分しづらい』理由とは」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉のお隣「横浜」での年越しも、思い出に残るという方がたくさんいます
2015年12月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、
いよいよ１２月となりました。
この鎌倉大家日記では、
一昨年、昨年と、
鎌倉で大晦日を過ごし、
除夜の鐘を突いて新年を迎える
と、いう楽しみ方を
皆さんにご紹介、ご提案してきたところです。
そこで今年は、
ちょっと場所を変えて、お隣り横浜へ。
ご存知の方も多いかと思いますが、
横浜の年越しといえば、
「除夜の汽笛」です。
横浜港に停泊しているたくさんの船が、
元旦０時、
一斉に汽笛を吹き鳴らします。
大型船から響きわたる闇を震わす重低音から、
小型船の奏でる可愛い音色まで。
ロマンティックでありつつ、
しかも、
新年に臨んで力が湧いてくる、と、
体験された方は、皆、感動しきりのご様子です。
ちなみに、
年越しの際、船が汽笛を鳴らす港は、
横浜以外にもあるのですが、
（たとえば近くでは横須賀がそうです）
横浜港の場合、
港の規模がご存知のとおり巨大なため、
船も多数、なおかつ多種多様。
さらに、
汽笛を聴く場所として適当な公園、
観光スポットなどが、
港の近くにいくつも連なっていることもあり、
知名度では、やはり他に抜きん出て、
圧倒的といって間違いありません。
もう２０年ほど昔のことながら、
環境省（当時環境庁）が選定した、
「残したい日本の音風景１００選」
にもリストアップされています。
大晦日、
横浜に泊まって、夜は汽笛で新年を迎え、
明けて元日朝は、
鎌倉で神社・お寺へ初詣・・・というプランも、
きっと思い出に残るものとなるはずです。
さらに、
そんな横浜での年越しですが、
なにしろ大きな街ですので、
あちらこちらで、
いわゆる「カウントダウンイベント」が催されます。
賑やかに新年を迎えたい方は、
そちらに参加するのも悪くありません。
イベントのプログラムに、
除夜の汽笛を聴く時間が組み込まれているものも
もちろんありますので、
お気に入りのスポットのウェブサイト等を
ご覧になり、
イベント実施の有無や、内容を
おさえておくのもよろしいでしょう。
ところで、
この横浜の除夜の汽笛ですが、
実はちょっとした謎がひとつ・・・
面白いことに、
１９８０年代にはすでに行われていたことが
確認できるものの、
それ以前にいつから始まったのかは不明。
記録上、
はっきりしていないのだそうです。
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