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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

賃貸経営は、好きな時間に寝て起きる生活のため？刺激いっぱいの一冊です

2015年02月10日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、

たくさんの「本」が並んでいます。

その一部が、いわゆる「満室経営本」。

オーナーさんへの指南書です。

どれも、とても参考になります。

もちろん、

オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての

賃貸経営に対する考え方はありますが、

カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、

若い投資家さんなど・・・

様々な立場の方が、さまざまな切り口から、

賃貸経営の成功を考えるこれらの本、

いろいろな意味で、

私達にとっても、よい教科書です。

さて、そんな本の中から、

今回は、

「私はほんの数年前まではどこにでもいる

態度の悪いスーパーマーケットの店員でした」

と、自己紹介する、

中島健一さんという方が書かれた、

「死ぬまでお金に困らない財布を３０代で手に入れる方法」

と、いう本をご紹介いたしましょう。

この本、読む人によっては・・・

特に、人生の大先輩にあたる世代の皆さんからすると、

「ちょっとお調子に乗りすぎでは」

と、感じられることも、もしかしたらあるかもしれない、

やや刺激的なところの目立つ本ですが、

私達多くの賃貸住宅オーナーにとって、

健全な意味での「刺激」にも、実は大いにあふれた一冊です。

著者の中島さんは、先ほどもふれたとおり、

数年前までは、

態度が悪かったかどうかはともかく、

「どこにでもいるスーパーの店員さん」

だったそうです。

ところがこの本によると、

２００８年、

３１歳のとき、ある旅の経験が彼を変えました。

その旅先は・・・

悠久の砂漠でもなく、

インドの大河のほとりでもありません。

なんと、サイパン島のビーチです。

白い砂浜に寝そべって、好きな音楽を聞きながら、

昼間からビールをあおる。

「こんな時間を好きなだけ自由に持てたらいい」

と、思ったのが、

中島さんのいまの人生のスタートだったのだそうです。

中島さんは考えたそうです。

「理想の人生のためには、お金の自由と、時間の自由、

それに、住む場所・過ごす場所の自由、

全部が必要だ。

しかし、社畜（中島さん仰るところの一般サラリーマンのこと）

の境遇から脱しなければ、

お金は稼げても、あとの二つが手に入らない」

「自分が直接働いていてはいけないんだ！

自分以外の何かを働かせて、

お金をかせぐ仕組みをつくらなければ・・・」

と、なれば・・・

当然のこと、選択肢は何らかの「投資」ということに。

ところが、

実は中島さん、すでにその時点で投資によって痛い目に。

株とＦＸ（外国為替証拠金取引）をやって大失敗。

一生懸命に貯めた貯金６００万円が、

あっという間に、

水の泡となってしまったところだったのだそうです。

しかし、中島さんはここからが違います。

くじけませんでした。

次には多額の借金をして、賃貸経営に挑戦。

「持たざる者の気合と根性」を胸に、

まるで廃墟のような、

入居率１／８（！）というすごい物件の再生を

成功させるなど、

立ちはだかる難関を次々と克服、

徹底的な利益率のアップと、

徹底的なコストカットの手法を駆使しつつ、

ほどなく海外不動産投資にまで手を広げ、

ついには、いま現在、

「１年の半分を海外で生活」

「好きな時間に寝て、好きな時間に起きる生活」を

理想のかたちに比べてまだまだミニマム（最小）ながら、

めでたく、

実現できているという大成功ぶりです。

さてさて・・・

以上、かいつまんだところをお知りになってのご感想、

いかがでしょうか。

「何だかガツガツしていてうんざりだなあ」

と、いった感想もおありかもしれません。

しかし、

それはちょっとちがうのです。

本書をひもとけばよくわかるのですが、

中島さんの「ガツガツ」は、

ただ自分だけが少しでも多く儲けようとするための

ガツガツではなく、

たとえば、

「不人気物件をどう便利で、快適な物件によみがえらせ、

入居者に喜んでもらうか・・・」

投資とリターン（収益）の間に、

必ず、「顧客の満足」がふまえられた上での

ガツガツなのです。

加えてそこに、

「いかに低コストで実現するか」

を不動の命題として打ち据えるのが、中島さんのやり方。

たとえば、

壁のリフォームにかけるコストを下げようと思ったら・・・

「壁を無くすことができないかをまず考える」

「その壁を無くすことで、

２ＤＫを人気の（顧客に満足いただける）１ＬＤＫに

変身させるリフォームが可能になるとしたら、

コストが下がるだけでなく、家賃も上げられる」

そんなアドバイスに、中島さんの真骨頂が現れています。

ちなみに、

この「死ぬまでお金に困らない財布を３０代で手に入れる方法」、

本屋さんに並んでいても、

賃貸経営の本だとは、まったく気づかない人も

結構多いかもしれません。

なぜなら、表紙にも背表紙にも、

不動産・賃貸・アパート・マンション・・・

そういった文字はひとつも書かれていないのです。

あるのは、表紙の下の方、

「ボロ物件」という、けんもほろろな４文字のみ。

「ボロ物件という乗り物を武器に、

思い描いていた夢を実現するまでの話をしよう！」

・・・との目だたぬメッセージ、

このひとことのみ。

しかし、全２２０ページ余りの

真ん中あたり、

ちょうどどら焼きで言うアンコの部分には、

さきほどふれたような

低コストで物件の魅力をアップさせるためのするどいヒントや、

効率的なリフォーム戦術、

物件の仕入れノウハウ、

仲介会社にどう動いてもらうか、

などなど、

投資型の賃貸経営のためのテクニックのあれこれが、

実は意外にぎっしりです。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

コミュニティ良好な住環境が手に入るなら、５００万円余計に支払う!?

2015年02月09日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

昨年末、

「２０２０年マンションコミュニティ未来予測

～ミライのマンション購入価値評価の新・共有意識～」

と、題された調査結果を

三井不動産レジデンシャル株式会社さん

三井不動産レジデンシャルサービス株式会社さん

さらに、

サステナブル・コミュニティ研究会さん

が、三者共同で公表しています。

ちなみに、

最後のサステナブル・コミュニティ研究会さんは、

三井不動産レジデンシャル（株）さんが

中心となって立ち上げたプロジェクトとのこと。

「東日本大震災以後の集合住宅のあり方として、

住人コミュニティを重要なテーマと考え、

集合住宅におけるサステナブル（持続可能な）

コミュニティ指標の策定、

コミュニティ活動の支援施策などを進めている」

組織なのだそうです。

なお、

今回の調査でいう「マンションコミュニティ」は、

分譲マンションにおいてのもの。

また、調査対象は、

「マンション・コミュニティという視点から

マンションの未来を語るシンポジウム」

と、題された催しに参加された、

いわば、そういったテーマについての関心が深い皆さん。

とはいえ、導き出されたデータは、

分譲物件においてのみに限られるとは、多分言えないもの。

集合住宅における住人コミュニティの今後を考える上で、

分譲・賃貸問わず参考となる、

人々の意識と、

その方向性が示されていると見ることができる

内容となっています。

その中の設問のひとつ・・・

「もしも、あなたが３千万円のマンションの購入を

検討しているとして、同じ条件で、

良好なコミュニティが得られる物件があるとしたら、

追加でいくらまで出してもよいと思いますか？」

これに対し、

「２５０万円まで出せる」と答えた

積極派の割合は、２６％

「５００万円まで出せる」と答えた、

超積極派の割合は、２４％

つまるところ、

約二人に一人が、３千万円という、

決して安くはない物件価格の１割近くか、

それ以上を

「良好なコミュニティを手にするためならば、余分に出せる」

と、判断している結果となっています。

先ほど示したような、

やや特別な調査対象がベースにあるとはいえ、

これは「なかなか大きな数値」・・・と、

言ってよいのではないでしょうか。

一方で、

上記、サステナブル・コミュニティ研究会さんが

公表している調査結果には、

上の結果とはやや雰囲気の違う、こんなものもあります。

標題は、

「マンション・コミュニティに関するアンケート調査」

こちらは一昨年の暮れから昨年の年初めにかけ、

「管理組合理事長または、

マンション全体の状況を把握している居住者」

に向けて、

回答をお願いしたものとのことなのですが、

（回収数６９１棟）

この皆さんに、

「マンション内のコミュニティ形成について

どのような対応をしているか」

を尋ねたところ、

「特に活動していない、との回答が６０％以上」

「総会・理事会等で審議・協議しているところ

との回答が２９％」

「コミュニティ形成について、大半のマンション管理組合で

主だった活動はなされていない様子」

と、いった結果となっています。

「マンション内のコミュニティ形成は

まだ一般的なものとしては根付いてはいない」

「一方、決して多くはないが、

良好なコミュニティ形成へのニーズも見てとれる」

と、まとめられたこちらの報告も、

ご興味あれば、

併せてご覧になってみてください。

以下、各リンク先です。

・三井不動産レジデンシャル（株）ほか公表

　「２０２０年マンションコミュニティ未来予測

　～ミライのマンション購入価値評価の新・共有意識～」

　（先にご紹介した方）　→こちら

・上の調査に回答された皆さんが参加した

　シンポジウムについてのニュースリリース　→こちら

・サステナブル・コミュニティ研究会

　「マンション・コミュニティに関するアンケート調査」

　（あとにご紹介した方）　→こちら

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

サルスベリ咲く、源平時代の荒法師「文覚」ゆかりの寺・補陀落寺

2015年02月06日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

さて、前回、

この鎌倉大家日記で訪問した、材木座海岸近くに佇む

浄土宗の大本山・光明寺。（記事は→こちら）

そこをあとにして、

今回からは、鎌倉の中心部へ、

ゆっくりと向かってみることにしてみましょう。

途中、

有名、無名・・・いくつもの古寺、また、小さなお社に

出会うこととなるはずです。

まずは、光明寺の総門をあとに、

参道の先を左右に横切るバス通りに出ます。

向かう方角は右。

道なりに進んでいきましょう。

やがて、２５０メートルくらい先のところで、

正面は行き止まりとなります。

Ｔ字路となっています。

しかし、目指すのは、

実はこのＴ字路ではありません。

そのほんの４０メートルほど手前、

道路右手に、

自動車一台がどうにか入っていける程度の

細い路地が口をひらくのを確認できるかと思います。

そこに入ってみてください。

進むとほどなく、８０メートルくらいのところで、

右手に、小さなお寺が現れるはずです。

真言宗「補陀洛寺」（ふだらくじ）です。

創建は古く、

源頼朝の鎌倉入りの翌年とのこと。（１１８１年）

彼に平家打倒の挙兵を熱心に勧めたひとり、

「文覚」が開山となって、

ひらかれた寺と伝えられています。

文覚、といえば・・・

平家嫌いで鳴らした稀代の荒法師。

激情多感の男。

サムライくずれの熱き革命運動家、といったところでしょうか。

誤って他人の妻を殺してしまい出家、

御所への強訴を咎められて流刑、

それでも見上げたど根性で、

愛する空海ゆかりの神護寺の再興を果たすなど、

浮き沈み激しい劇的な生涯で知られる

いわゆる源平争乱時代の重要なキャラクター・・・

なのですが、

実際、いくらかは脚色もあるでしょう。

どこまでが本当の話で、

どこからがフィクションなのかは、よくわかりません。

ただ、

言い伝えられるその激動の人生をどこか写し取ったように、

この文覚ゆかりの補陀落寺も、

竜巻の被害に遭ったり、

火災で伽藍ことごとくが灰になったり、と、

激動の歴史を経てきたことが、よく知られています。

そのため、いつの頃からか、

補陀落寺は、

人々から「竜巻寺」とも呼ばれるようになりました。

ちなみに、

もっとも最近のこのお寺の災難といえば、

大正１２年の関東大震災とのこと。

本堂は倒壊。

いまの小さな本堂は、この翌年に建てられたものであると

いうことです。

現在の補陀落寺は、

まわりを家々に取り囲まれ、

その敷地、建物ともに狭く小さなことに、

拍子抜けがするほどです。

ですが、

そんなささやかでつつましい境内に、

夏になると、写真愛好家が続々と集まってきます。

お目当ては花です。

かなりの古木ながら、

一本のサルスベリが、開山・文覚の気性を表わすかのように、

渾身の気配をもって、

炎天下に紅の花を咲かせるのがその理由です。

ほかに、補陀落寺といえば、

「平家の赤旗」とされる古い旗が伝わっていることでも

有名です。

平宗盛ゆかりのものとも言われるこの旗は、

普段は非公開。

例年通りであれば、今年も春の鎌倉まつりの頃、

公開されるかもしれません。

補陀落寺

（写真：宮栄多郎）

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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

ラブホテルが賃貸住宅に変身！ベッドそのままで入居率は９割超

2015年02月03日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル編集部には、

さまざまな企業さん、団体さんなどから、

たくさんの情報が集まって来ます。

メルマガや、冊子・新聞などの出版物、

ニュースリリースなどの配信物、

そのかたちもさまざまです。

一方で、これは当然のことですが、

私達は、

私達自身でも能動的に、たくさんの情報を集めます。

市場の動きはどうか、

方向性はどんな様子か、

不動産行政や建築行政、税制の動向等々・・・どんな具合か、

賃貸経営にかかわる新たなニュース・トピックは

生じていないか。

たとえば昨年末には、

ある地方紙（新聞）のウェブサイトに

こんな記事を見つけ、

驚くのとともに、

「なるほどなあ」と、思わず感心してしまいました。

見出しはこうです。

「モーテルが賃貸住宅に変身」・・・！

しかも、それが

「ほぼ常時、満室の人気」だというのです。

記事を載せていたのは神戸新聞のウェブサイト版。

物件の建つ場所は、兵庫県姫路市のお隣り、

高砂市。

もともとは、

専用車庫に直結された個室がずらり並んだかたちの、

正真正銘、

いわゆる「モーテル」だったこの物件、

１９７０年に開業、ということですから、

今年で築４５年。

かなりの老朽物件です。

ところが、これを取得したホテル事業者が、

３年ほど前、

ある不動産会社のアドバイスに応じ、

モーテルはあきらめ、賃貸住宅に生まれ変らせたところ、

たちまち大人気に。

以来、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるため、

入居率は平均で９割超をつねに維持。

加えて、

モーテルでなくなったことで、地元の人達からも歓迎されている

のだそうで、

いわば、非の打ち所のない結果になっている・・・

と、いうことです。

人気のポイントはひとつにハードの魅力。

内装や調度、設備にあるようです。

なんと、モーテル時代ほぼそのままなのだとのこと。

すなわち、

いかにもそれっぽい、ムード満点な色柄の壁紙や天井が、

そのまま残存。

当然ながらバスルームも、広々としたお二人様仕様です。

しかもジェットバス。

ソファなど調度品も、

やはりモーテル時代のものが受け継がれ、

さらには、

肝心の（？）ベッドも・・・！

二人がのびのびと寝られるサイズのものが、

しっかり備え付けとなっています。

ちなみに当物件、

ロケーションはといえば、最寄駅から徒歩約２０分。

有利な立地とはいえません。

ですがなにしろ、繰り返しますが、

建物は元モーテルです。

なので各戸に、専用の車庫が付いているのです。

そのため、

主に車を使う人、車好きの人が、これに注目。

いわゆるガレージマンションに近い魅力をもって、

マーケットの心をガッチリ掴んでいるといったかたちです。

いかがでしょうか。

「う～ん、専用車庫に広いバスルームは素晴らしいが、

長年モーテルで使われていたベッドに寝る・・・？」

「同じく、バスタブに入る？ソファでくつろぐ・・・？」

「私が入居希望者だとしたら、二の足を踏むなあ・・・」

もちろん、

そんなご感想も少なくないことでしょう。

ですが、論より証拠です。

神戸新聞さんの取材内容に間違いがない限り、

当物件、繰り返しますが、

築４５年・駅徒歩２０分で、平均入居率９割超

なのです。

加えて、調べてみると、

別段賃料が安いわけでもありません。

ほぼ相場、といってよいレベルで募集がされているのです。

ふたたび、

いかがでしょうか？

「賃貸住宅はやはり新築。やはり築古は不利。

何といっても新築には敵わない・・・」

いえいえ・・・！

私達を支えている市場は、やはり、なかなか奥が深く、

ニーズはことほどさように、多様なのです。

丹念にチャンスを掘り起こす努力は

決して怠れないなあ、と、

あらためて思わざるをえないといった

ところではないでしょうか。

上記、神戸新聞さんサイトの記事は　→こちらです。

なお、新聞サイトの記事は、

早期に削除されることがありますので、

その旨、どうぞご了承ください。

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