こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・

「入居者募集に際して、仲介を頼んでいる不動産会社へ、
いつも、賃料１ヶ月分の『広告費』を支払っています。
ところが最近、この会社から要望があり、
『空室を早く埋めるため、さらに広告したり、
もっと積極的な営業活動を展開したりしたい。
ついては今後広告費を２ヶ月分に増やしてもらえないか』
とのこと。
でも・・・これって、そもそもおかしい話では？
この会社はいつも、契約が決まった入居者から、
法律で定められた報酬の上限である賃料１ヶ月分の
媒介手数料をもらっています。
なので、オーナーに対して、
さらなる『広告費』の支給を求め、
支払わせること自体が、本来違法である筈・・・！
とはいえ、違法であろうがどうであろうが、
言われたとおりに払わなければ、
一生懸命に入居者募集してくれなくなりそうな気もして・・・
悩みが深まるばかりです」

まず、
お話の途中に示されている疑問から、
お答えしていきましょう。

「法律で定められた報酬を上限まで手にしていながら
それ以外の『広告費』の支給をオーナーに求め、
支払わせること自体、違法なのでは？」

答えは・・・
おっしゃるとおり違法です。

ご存知、宅地建物取引主任者資格試験、
いわゆる「宅建試験」を受託運営している、

「（財）不動産適正取引推進機構」

のサイトに、
このことに関する一文が掲げられていますので、
抜粋してみましょう。

　「（法律に）規定されている報酬および
　依頼者（貸主）の依頼によって行う
　広告の料金に相当する額以外に
　いわゆる案内料、申込料や
　依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の
　報酬は受領することはできないとされており、
　特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません。」

　（→http://www.retio.or.jp/info/qa17.html）

いかがでしょうか。

しかし、
これを見て、多くのオーナーさんが、
こう思われるはずです。

「『特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません』
とは言うが、オーナー側から特に依頼をしなくとも、
不動産会社側から、
『広告をこれこれこの程度、打った方がきっと良い。
だが相当分の費用をオーナーさんにご負担いただくことが必要だ』
と、提示されれば、もはや受けざるをえない。
結局は、ほとんどの場合、
オーナーからの『特別の依頼』があったというかたちに
見なされてしまうのでは？」

答えは・・・
これもやはり「ＹＥＳ」ということになりそうです。

そのためでしょうか、
いつの頃からか、ご存知のとおり、

媒介手数料とは別の「広告費」、

しかも、
「広告の料金に相当する額」でもない、アバウトな
「賃料１ヶ月分のオーナーさん負担」

が、この世界に広く定着してしまいました。

そこで最近、
私もあらためて東京都庁の不動産業を管轄する係の人に
尋ねてみたのですが、

「仲介会社が特別な広告活動や営業活動を
一生懸命にやってくれたのであれば、
役所がとやかく言うことではない」

どうもそのような趣旨に聞こえる、
ややはっきりとはしないご回答。

どうも納得がいかず、さらに後日、
同じ係の別の職員に尋ねてみたところ、
今度は、
上記不動産適正取引推進機構さんの一文と同様の
厳しい（？）ご見解。

オーナーさんと不動産会社との間にトラブルが起こり、
それが持ち込まれでもしない限り、
行政も細かいことは言わず、

「オーナー側からの特別な依頼があったような、無いような・・・」

そんな世間での実態については、
知ってはいるけれど黙認・・・と、いったところなのかも
しれません。

ただし、
ここでひとつ、はっきりと言えること。

それは、
「不動産会社側のあと出しジャンケン」があった場合は、
オーナーさんは争えば勝てる、
ということです。

「事前に何ら存在を聞かされてもいなかった広告費を
入居者が決まってから突然請求された！」

と、いった場合、

法（宅建業法）とその解釈に照らし、
オーナーさんに、これに応じる義務はありません。

さて、
以上のとおり、まずはご疑問のうちの、

「本来違法である筈・・・！」
の部分について、

お答えをさせていただきました。

その上で、
お悩みの本題、

「今後広告費は２ヶ月分ほしい」と言われたが、
応えるべきなのか？

と、いうところについてなのですが・・・

お話は来週に続けたく思います。

私もちょっと気が重いのですが、
多くの賃貸住宅オーナーさんにいま迫ってきている
厳しい現実について、

お話しすることとなるはずです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・

「賃貸経営を始めて１０年少しになる知り合いのオーナーさんが、
物件備え付けのコンロや給湯器の一斉交換を始めました。
故障や不具合が生じているわけではないそうで、
『気が早いのでは』と、伝えたところ、
『このくらいが妥当では』、とのこと。
そこで気が付いてみると・・・
賃貸住宅の各設備・機器にかかわる
メンテナンススケジュール、といったものについて、
私に知識はほとんどありません。
どのようにしたらこれらを知ることができるでしょう」

とのご質問です。

ちなみにこのお問いかけ、
読んでいて思わずハッとさせられた
オーナーさんも少なくないのではないでしょうか。

意外に多くのオーナーさんが、このこと、
すなわち設備・機器のメンテナンススケジュールについては
無頓着（大変失礼！）であるのだそう。

かく言う、私にしても、
詳しくそらんじることができるほど、
しっかりと、
これらを把握しているわけではありません。

設備・機器、それぞれどのくらいの寿命を持つものなのか。
点検、部品交換、全面交換等の時期の目安は・・・？

もちろん設備や機器によって、
長持ちするものもあれば、
早期のメンテナンスが欠かせないものもあるでしょう。

商品個々の耐久性能によって変わってくるところも
あるはずですし、

使用頻度やその使われ方自体が、
大きな寿命の差を生む場合も少なくないはずです。

よって、
一概に答えの出せる問題ではないとは
思われるのですが・・・

探してみると、
なかなかよい目安を示してくれている資料がありました。

「住宅産業協議会」
という団体が開設しているサイトの中にある、

「住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド」
です。

まずは早速、
サイトを覗いてみてください。
　↓
http://www.hia-net.gr.jp/schedule.html

ご覧いただくとお判りのとおり、
中には、

「住まいのメンテナンススケジュール」
「設備商品のメンテナンススケジュール」

二つの資料が掲げられています。

住まい・・・の方では、
屋根、外壁、バルコニーなどのほか「防蟻処理」についてまで。

設備・・・の方では、
キッチン、洗面台、浴室、トイレ、給排水器具、給湯器・・・。

さまざまな設備、機器のほか、
建物本体をかたちづくる各部分にも及ぶかたちで、

それらの
「メンテナンススケジュール」
が、示されています。

そこで、
冒頭のご質問にご登場の
「知り合いのオーナーさん」
のご意見を思い出してみると・・・

「賃貸経営を始めて１０年と少し。物件備え付けのコンロや
給湯器の一斉交換を始められた」

とのこと。

この資料に照らしてみると、
確かに、概ね妥当なタイミングということになるようです。

ただし、
この資料に対しては、

「交換時期の目安など、
実際よりやや早めに書かれているのでは？」

そう、ご覧になって感じられる方もいらっしゃるでしょう。
私もそう感じます。

また、先ほども触れましたが、
設備・機器の寿命については、
使用頻度や性能による個々の差も大きく、

「うちの給湯器は２０年以上故障していない」
などといった話が耳に入ることも無くはありません。

しかしながら、
「交換、整備はいつか壊れた時でいいや」

と、ばかりに何もせず放っておいて、

入居者に突然の迷惑をかけるようでは、
賃貸住宅オーナーとして、
やはり、
十分な仕事をしているとはいえないでしょう。

今回紹介させていただいた、
幾分「慎重な提案」となっている上記の資料などを
参考にしつつ、

空室が生じた際などをとらえて、
早め、早めのタイミングでの交換、整備につとめる。

このことこそ、
より妥当、かつ、正しい選択といえるのではないでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・
「知り合いのオーナーからこう言われました。
『自主管理は、客付けに不利だよ。
不動産会社が熱心に入居者募集してくれないんだ』・・・と。
本当のことなのでしょうか？」

先に答えを言ってしまいましょう。
お知り合いのオーナーさんのおっしゃることは、
本当です。

いえ、正しくは、
「不動産会社によっては本当である」
と、いうことになるでしょう。

なぜならば、
ある一定の業態をとる不動産会社にとって、
自主管理物件は、
相対的に「うまみが少ない」のです。

うまみが少ない＝あまり儲からない。

熱心に入居者募集をする気にはさせない条件を
残念ながら、
備えてしまっています。

では、
一定の業態とは、どんなものを言うのでしょうか。

ひとことで言うと、
事業展開の幅広い会社がこれにあたります。

たとえば、

　「自社所有物件」の貸主をしており、
　「借上げ物件」も持っている。
　「一般的な管理契約」をオーナーさんと結んでいる物件もあって、
　「自主管理オーナーさんの物件」の仲介も請け負っている。

そんな会社なら沢山あるじゃないか・・・と、
おっしゃる方も多いと思いますが、

こうした会社の場合、
自らの収益を考えれば、当然のこと、

「優先的に入居希望者へ紹介したい物件・広告したい物件」
の順番は、

以下のとおりとなるはずです。

　１番　自社所有物件
　２番　借上げ物件
　３番　一般的な管理契約物件
　４番　自主管理オーナーさんから仲介を依頼された物件

理由は・・・
すぐにお察しになられる方も多いことでしょう。

挙げてみましょう。

　「自社所有物件」
　　物件が生み出す収益もまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　「借上げ物件」
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たず、
　　よって当然、優先して客付けしたい。

　「一般的な管理契約物件」
　　空室があれば、その分の管理手数料が
　　不動産会社には入らない。
　　かといって物件管理の仕事は怠れず、
　　収支に悪影響。
　　よって、これもなるべく優先的に
　　客付けしたい。

以上、優先順位１～３番の物件に対して、
４番、

「自主管理オーナーさんから仲介を依頼された物件」
となると・・・

不動産会社の収入といえば、
基本として、
入居者が決まった際にもらう仲介手数料どまりです。

（オーナーさんによる広告費の支給という「現実」も
ありますが、これについてはまた別の機会に・・・）

そのため、
たとえ空室が長引いたとしても、

何かの事情で、
「仲介手数料を今すぐ手に入れたい！」
と、焦っているなどしないかぎり、

不動産会社側としては、まるで痛くもかゆくもありません。

いかがでしょうか。

賃貸物件には、以上のような、
不動産会社にとっての「うまみ」の差があるわけです。

それでも、
客付けするためには、

どういう物件であろうと、
やはり、
それなりの広告費や人件費の投入が
必要となるのです。

そのため、
「入居希望者の約８割がインターネットで物件を探す時代」
だというのに、

「自主管理ゆえに広告のネット掲載を見送られる」

さらには、
「不動産会社へ来店した客への紹介まで後回しにされる」

そんなことが、
残念ながら起きてしまいます。

よって、
冒頭のご質問に登場の「お知り合いのオーナーさん」が
おっしゃることは、

以上のような事情から、
「場合によっては事実である」

そう、言ってしまってよいでしょう。

ちなみに、
ちょっと添えておきますと、
不動産会社にとっては、上記のほか、
さらに増して、
入居者募集への意欲が湧かない条件の付いた物件が
あるのですが、
ご想像はつきますでしょうか。

それは、
いわゆる「先物物件」といわれるもの。

オーナーさんから仲介を依頼された他の会社、
すなわち「元付け」と呼ばれる会社から、
物件情報のみが、
不動産会社へ流れてきているものです。

この場合、
頑張って客付けしても、収入となる仲介手数料は
通常、元付会社と分け合わなければなりません。

（「実際はそうじゃない」というつっこみは今はちょっと
置いておいてください。仲介手数料や広告費の問題は
後日あらためて採り上げます）

ですので当然ながら、
広告などにコストをかけることは、
ためらわれがちとなるわけです。

ただし、
こうした先物物件の場合、
もっぱらこれらを中心に扱って件数をかせいでいく、

そのことによって、
収益を伸ばそうとするタイプの会社も、
少なからず存在しています。

さて、以上のとおり、
自主管理物件の不利について、お話しをさせて
いただきました。

となると・・・
自主管理は、
「どのオーナーさんにもなるべくおすすめできない・・・」

そんなことになってしまうのでしょうか。

いえ、
決してそうではありません。

なにしろ、
このブログを書いている私自身、
長年にわたっての自主管理オーナーなのです。

今回書かせていただいた「不利」も含めて、
自主管理に、
苦労やリスクはつきものです。

しかし、一方で、
事業としてのやりがいや、
入居者の皆さん、関係する様々な皆さんとの
ふれあいなど、

自主管理で賃貸経営することには、
苦労などと引き換えにして余りある自由や醍醐味が
溢れていることも、また事実なのです。

そこで、
あえて言えば、

自主管理オーナーが厳しい「不利」を乗り切る秘訣、

その大きなものとして、
「物件自体の魅力を磨く」と、いうことがあるでしょう。

入居者ニーズをしっかりと捉えた設備、
センスのよいリフォーム、

的確な賃料設定など。

不動産会社が、
「これはすぐに決まる物件だ！（すぐに収益となる物件だ）」

そう感じ、
思わず広告したくなったり、

来店した入居希望者に
すすんで紹介したくなったりするような物件にするための
努力。

自主管理オーナーさんが現在（いま）を勝ち抜くためには、
これらが決して欠かせません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は、
「マンションの集合ポストに、
分譲マンションや中古マンションのチラシが
山ほど投函されて、本当に困っている・・・！」

とのお悩みの声です。

賃貸住宅の集合ポストやドアの郵便受けに
勝手に放り込まれるチラシの数々。

まったく迷惑なかぎりです。

入居者の皆さんにとって、多くの場合、
煩わしいことこの上ないのはもちろんですが、

オーナーさんにとっても、大迷惑。

共用部分の床にちらばったり、
空室の郵便受けを埋めてしまったり・・・

そうした状況が、
タイミング悪く、内見に来られた入居希望者の目に
とまるなどした場合、

物件の印象までが、大きく下がってしまうことでしょう。

特に、今回いただいた声の場合、
賃貸住宅の入居者を
まさに、「市場」としてねらう意味を込めてか、

新築・中古の売買物件のチラシが、
大量に投函されているとのこと。

これでは、
賃貸住宅オーナーとして、
余計に気持ちが逆なでされてしまいます。

同様の例は、あちこちで起きています。

以下に、
実際に効果があった対策例をご紹介しましょう。

事例１：
　大量投函に怒った賃貸マンションのオーナーさんが、
　チラシを広告主宛て、着払いで送付。
　「今後、チラシを投函した場合は不法侵入で告訴する」
　旨、記した手紙も同封。
　先方はこれを受け、
　「当該マンションにはチラシを投函しないよう」
　早速、販売現場へ通達したそうです。

事例２：
　分譲マンションの事例です。
　管理組合の理事長さんがチラシに記されていた
　窓口に電話。責任者を呼び出し、
　「投函したチラシをすぐに取りに来るよう」、強く要求。
　早速、販売会社の社員が回収に現れ、
　今後は当該マンションにチラシを投函しないよう、
　現場には通達も出たそうです。

事例３：
　こちらも分譲マンションの事例です。
　管理組合の理事さんが、
　偶然、販売会社の社員がチラシを投函している
　現場に遭遇。
　その場で上司に電話をかけさせ、
　上司が出ると、電話をかわり、苦情を申し立て。
　以降、投函は止んでいるとのことです。

いかがでしょうか。

いずれの事例にも、
ひとつ、ポイントがあります。

「先方の意思決定が出来る人物まで、苦情が届いている」
のです。

分譲マンション、中古マンションのチラシの場合に限らず、
ひろく応用が可能なところでしょう。

（とはいえ、危険な相手との過剰な口論等には至らないよう、
残念なことですが、注意も必要です）

ただし、
以上の対策は、いわば「しらみつぶし」です。

チラシを投函する業者が多数存在するようであれば、
その数の分だけ、
苦情を申し立て続けなければならないことにも
なるわけです。

ですので、
これらは、よく採られる一般的な対策、

　・チラシ投函禁止の貼り紙をする

　・投資が可能ならば、「監視カメラの設置」
　　加えて、
　　カメラの存在を知らせる「貼り紙」

こうしたものと併せて行なうことで、
より、効果が期待できるものと思われます。

 

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　■ お知らせ ■

　いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
　弊社年末年始休暇等に合わせ、
　当ブログは今週２３日（金）より、１月４日（水）まで
　お休みとさせていただきます。
　どうぞよいお年をお迎えください。　
　よろしくお願い申し上げます。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週、先週と、
賃料相場の掴み方、さらには適正な賃料の絞り込み方として、

「足を使う」
ことをテーマに、お話ししてきました。

そこで今週は、
さらにそのあとのこと。

募集が始まってからの賃料の見極めについて、
お話しをしたいと思います。

「ポータルサイト、不動産会社の店頭広告・・・
綿密に相場を調べ、把握した」

「競合物件を視察し、
自身の物件と比べての優劣も見極めた」

その上で考え抜いて決めた賃料で、いよいよ募集開始！
すると・・・
即、申し込みが入って、入居者が決定！

こんなに喜ばしいことはありません。

しかし、残念ながら、
現実にはそううまくはいかないこともしばしばです。

とりわけ、
「募集を開始したが、さっぱり問い合せが入らない」

となれば、事は重大です。

その後の内見、申し込みへと話が進むきっかけさえ、
掴めていないことになるわけです。

・広告内容においてのアピール不足？

・不動産会社の広告活動に何か不備が起きてはいないか？
　（広告が不動産ポータルサイトへの掲載に至っていないなど）

これらを当然考えてみるとともに、

・賃料設定を誤っていた？

との疑いについても、
検証してみる必要があるでしょう。

「綿密に相場を調べ、競合物件を調べ、考え抜いて決めた賃料」
であっても、

その相手となる市場はつねに動いているのです。

募集を始めたそのあとの状況を
しっかりと見極めながら、

場合によっては、
さらに適正な賃料を模索していく心構えが重要です。

そこで、
私が以前から考えている、ある「目安」を紹介したいと思います。

それは、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内には契約が決まる賃料

これが、結果として、
その物件の適正な賃料だった・・・という、

ひとつの基準です。

「１ヶ月で５件以上の内見があれば、通常１件は契約に至るもの」

そうした、
私を含めた多くのオーナーさんの経験則に照らして、
このように考えています。

つまりは、こうなります。

　・不動産会社が不備なくしっかりと募集活動をしているのに
　・内見に至る数が月５件にのぼらない・・・

この場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、こうも言えるでしょう。

　・月５件以上の内見があった。しかし契約には至らない・・・

この場合、
視点をもう一度、物件そのものに戻してみます。

オーナーさんが気づいていない何らかの問題、
競合物件との「差」などが存在していることを
疑うべきでしょう。

いかがでしょうか。

ちなみに、
上記の目安をご参考とされる場合、

これらはピーク時や閑散期ではなく、
平均的な時期におけるものと考えてください。

たとえば、
２月、３月あたりのオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
ぜひ素早く、次の入居者を決めたいところ。

そこでの「２ヶ月以内に契約」は、かなり悠長です。

逆に、
市場の動きがにぶい５月あたりの退去であれば、
次の入居者もまた、なかなか現れにくいもの。

ここでの「２ヶ月以内」は、
かなりきびしいラインになってきそうですので、
若干、
気持ちにも余裕が必要といえるでしょう。

さて、年が明ければ、
賃貸住宅市場のオンシーズンはもう目の前です。

皆さんのご健闘とご成功を心よりお祈りいたします。