こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

賃貸経営のオンシーズンを迎えるにあたって、
私達を取り巻く環境、市況について、
マクロの視点でおさらいをしてみたいと思います。

＜人口と空室率＞

少し前のデータになりますが、
平成２０年の賃貸住宅の空室率は、
５年前に比べて、以下のような状況でした。

東京都　14%　・・・微減
神奈川県　16%　・・・横ばい
埼玉県　18%　・・・微増
千葉県　21%　・・・微増　　（平成20年住宅土地統計調査）　

人口については、
東京はあと５年は微増傾向、　
神奈川は横ばい。
埼玉・千葉は微減、と予想されています。

地価や家賃の下落もあって、都心回帰が進行しているのです。

年齢構成を見ると、
高齢者が増えて若年層が減っていく傾向にあります。
これは予測と言うより、
確実にそうなっていきます。

また、首都圏の世帯数は、
あと１０年は微増と予想されています。
これは中高年の少人数世帯が増加するためです。

新築の賃貸住宅の供給数は減っています。

首都圏では平成２１年は前年比で３割減。
平成２２年はさらに２割程度の減少になったものと見込まれます。

しかし、供給があることは間違いないので、
賃貸住宅の全体ストック（総戸数）は増加しています。

そのため結局のところ、
今後、空室率は少しづつ高まると予想されています。
供給が需要を少しですが上回っているからです。

＜借り手市場化の進行＞

世帯の年収は伸び悩んでいます。

失業率も５％台の高い水準。
大学生の就職内定率も史上最悪という状態です。

消費者の景況感は悪化しており、
生活防衛意識がますます高まっています。

その上、入居者を募集する物件は増えるのですから、
入居希望者はじっくりと物件を比較した上で、
必ずと言っていいほど、値引き交渉をしてきます。

借り手優位の市場ということです。

坪賃料は底を打ったように思えますが、
横ばいもしくは微減傾向が継続することでしょう。

特に都心部のマンションの賃料は、
２００８年のリーマンショック以降、下落が激しいようです。
ファンド系の物件が大量供給されましたが、
借り手が減少してしまいました。

各種のデータを見ると、
首都圏全体では、
賃料は、この１年間で少なくとも２～３％下落したと
言えそうです。

＜礼金・敷金＞

賃料の下落だけではありません。
礼金無しの物件も増えています。
特に郊外の物件に多く見られます。

埼玉、千葉では全体の４割程度が礼金無しになっています。
東京、神奈川では２割程度です。

敷金無しの物件も増えていますが、
こちらは全体の１割以下のようです。

但し、家賃５万円未満の低額物件に限っては、
すでに約２割が敷金無しです。

とはいえ、
オーナーに厳しい「家賃督促規制法」も
間もなく成立しそうですし、
敷金はなんとか確保しておきたいものです。

以上、
このように賃貸経営をマクロの視点で見ると、
厳しいことばかりです。

もともと競争力の弱い物件がいっそう厳しい状態に
おかれていくことは、確かな事実です。

しかし、部屋や家を借りる人がいなくなるわけではありません。

日本全体が不景気でも、努力や工夫の結果、
成功しているオーナーさんもたくさんいます。

立地条件や建物に多少の難があったとしても
入居者に喜ばれるさまざな創意工夫が注がれている物件には、
つねに借り手がつきます。

空室対策についてのアイデア、最新ノウハウについて、
今年もオーナーズ・スタイル本誌、
あるいはこのブログで、
どんどん紹介していきたいと思います。