こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
仲介会社との付き合い方にグッ！とフォーカス。異色の「満室経営本」
2015年01月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「リーシングコンサルタント」を名乗る、
沖野元さんが書かれた、
「大家さんのための客付力」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
まず、この本、
いきなりですが異色の一冊です。
ページ総数は２３０あまり。
その内の１００ページ以上が
（定期借家契約の導入の仕方の部分も含む）、
不動産会社との付き合い方、
もっといえば、
彼らをどうコントロールし、動いてもらうか・・・
いわば、
仲介不動産会社の「操縦ノウハウ」を解説することに
割かれているのです。
対して、
通常はいわゆる「空室対策」の中心として、
ボリュームを投じて語られやすい、
リフォームなどによる物件価値の向上や、
入居者満足度を上げるための管理戦術・・・
と、いった部分については、
６０ページ分ほどしか、紙数が割かれてはいません。
なにしろ、
著者の沖野さんご自身が、
前書きでこう語っておられます。
「この本で私は、賃貸経営の仕組みを
リーシング（客付け）を中心に解説しています。
これは今まで、あまり語られてこなかった部分です。
ここでピンと来た方は、今すぐ本書を持って
レジに向かってください。
あなたが何冊空室対策や賃貸管理の本を持っていようとも、
この本を買う価値はあります」
なるほど、たしかに、
「今まであまり語られてこなかった」・・・
そんな新鮮な切り口によって書かれた一冊であるとは
いえるでしょう。
たとえば、
こんなページがあります。
「不動産会社に言ってはならない６つの言葉」
どんな言葉でしょうか。
すぐに知りたくなるオーナーさん、きっと多いことでしょう。
加えて、
「不動産会社に敬遠される大家さんの特徴」
「不動産会社に対してしてはならないこと」
読めばドキリ。
思い当たるところのあるオーナーさんへの、
歯に衣着せぬキビしい指摘が目白押し！
と、いったところです。
さらに、
賛成、反対の意見はもちろんありそうですが、
とても興味深い、
著者のこんな持論も紹介されています。
「２０～５０代の大家さんは、専業大家になるべきじゃない」
なぜなのでしょうか・・・？
理由の奥底には、
賃貸経営成功のポイントとして、
「不動産会社とのパートナーシップ」を重んじる著者の強い想いが、
色濃く、滲み出ている様子です。
ご興味ある方は、
初版が出てまだ日も浅い（昨年５月です）本書を
ぜひ書店でお探しになり、
ちょっと立ち読み、
まずは上記のとおり、
ピン、と来るかどうかを確かめてみるのも、
よろしいかと思います。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
最も優れた「賃貸」情報サイト、「投資用」不動産情報サイトとは？
2015年01月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
インターネット・サービスの評価・分析などを行なう
モーニングスター株式会社さんより、
二つの興味深いランキングが、
この年末に発表されています。
ひとつは、
「賃貸不動産情報サイトランキング」
もうひとつは、
「投資用不動産情報サイトランキング」
前者はいわゆる賃貸不動産ポータルサイト、
ご存知、
「SUUMO」「HOME'S」「at home」などが
その代表。
後者は投資物件の検索サイト、
「楽待」「建美家」「ノムコム・プロ」などが、
よく知られています。
モーニングスター（株）さんのアナリストが、
実際にサイトを使い、
「サイトの使いやすさ」
「情報量とコンテンツ」
「安定性と信頼感」
「便利な機能・サービス」
以上、四つの視点に立ち、
ユーザーの使い勝手や
クオリティを多項目にわたって比較したとする
今回のランキングでは、
賃貸不動産情報サイト第１位
・・・「HOME'S」
投資用不動産情報サイト第１位
・・・「楽待」
が、それぞれ輝くという結果となっています。
ちなみに、HOME'Sは、
２位の「SUUMO」（前回は１位）を
僅差でかわしてのトップ。
「随所にユーザーへの気配りを感じる」
「バランス感のある優れたサイト」
・・・等々の評価。
一方、「楽待」は、
２位の「HOME'S不動産投資」（前回も２位）を
大きく引き離しての第１位。
「『サイトの使いやすさ』、『情報量とコンテンツ』、
『便利な機能・サービス』の３カテゴリで１位を獲得、
圧倒的な存在感」
・・・と、高く評価されています。
さらに、
各々のランキングの３位以下の顔ぶれ、
各サイトへの評価の詳しい内容などを
ぜひ、下記にてご確認ください。
モーニングスター（株）Gomez
賃貸不動産情報サイトランキング →こちら
投資用不動産情報サイトランキング →こちら
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
潮騒の寺「正覚寺」と古城・住吉城を偲ぶ「住吉神社」の小さなやしろ その２
2015年01月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、前回は、
鎌倉市との境から約４０メートルほどのところに
境内へとつづく細い石段を伸ばす、
「ほぼ鎌倉」・・・のお寺、逗子市の正覚寺を訪問。（→こちら）
続けて今回は、
この正覚寺のすぐそばにある小さなお社、
「住吉神社」を
ご紹介したいと思います。
場所は、正覚寺本堂のすぐ裏手、山の上です。
「住吉神社へ向かおう」と、実はことさら意識しなくとも、
海景色を振り返りながら、
正覚寺境内を「高みへ、高みへ」と進んでいけば、
誰もが自然に到着してしまう・・・
そんな場所に、
住吉神社の素朴で小さな社殿は佇んでいます。
その社殿の前に立てば、
すぐに目に入るのが、一枚の解説板です。
扉に立てかけてあります。
住吉神社の歴史や由緒について書かれているものと思い、
早速、覗いてみると・・・
そこにはこんな、まったく別のことが記されています。
「住吉城跡
戦国時代の初め、三浦道寸と弟の道香がこの山城にこもって、
北条早雲の軍勢と戦いました。
道寸と道香兄弟の奮戦もむなしく戦いに敗れ、
道寸は三浦の新井城に逃れ、
道香は逗子の延命寺境内で、家来たちと自害したと伝えられています。
住吉城は山城ですから、近世の城のように天守閣も石垣もありません。
自然の地形をうまく利用して、
攻め寄せる敵を防いだものと思われます」
誰が書かれたのでしょうか。
簡潔かつ、あくまで具体的な記述の中、
それでもどこからかドラマが伝わってくるような、
ちょっとした名文です。
そうなのです。
実は、正覚寺と、この住吉神社の建つ
海沿いの崖一帯というのは、
中世・戦国の城郭、
「住吉城」のひろがっていた跡なのです。
上記解説文にあるとおり、
住吉城は、
相模の支配をねらう北条早雲に攻められ、
奮闘むなしく陥落させられています。
永正９年（１５１２）のことといわれています。
住吉神社は、
この住吉城の鎮守とされていたお社であり、
かつ、
当地域一帯の鎮守でもあったと伝えられています。
ちなみに、
住吉城が落城したのち、
三浦道寸（義同・よしあつ）が逃れた「新井城」、
こちらは、
三浦半島南部西岸・油壺の湾を扼する岬の上に
ありました。
この新井城もまた、のちに北条早雲に攻められ、
長い籠城戦を経て落城するのですが、
その際、落命した兵士たちの血で、
湾の海面が油を浮かべたように染まったため、
「ここが油壺と呼ばれるようになった」
・・・との言い伝えはとても有名です。
さて、
住吉神社の小さな境内に立ち、辺りを見渡すと、
気になるものが目に入ります。
位置は、社殿に向かって右手。
崖の下。
ぽっかりと口をひらいた、大きな「穴」です。
これは・・・「やぐら」でしょうか？
いえ、奥が深すぎます。
先は真っ暗。見通せません。
どうやら、この穴は人が掘ったトンネルのようです。
すると・・・
ここは中世・戦国の古城の跡なのですから、
「城中にあった秘密の抜け穴なのでは・・・？」
と、誰もが想像することでしょう。
ですが、答えは、
そうではありません。
明治に入ってのちに、さる事情があって、
人々の通行用に掘られたトンネルであるのだそう。
いまも入っては行けますが、
先は私有地とのことで、出口は固く板で閉ざされています。
それでも探検・・・を試みたい方は、
途中、路は曲がっているうえに、
若干の傾斜もあるので、足元にはくれぐれもご注意を！
ゆえに、懐中電灯が必須といえますが、
実はこの穴の通称、なんと「ゲジ穴」。
いわゆる「ゲジゲジ虫」の皆さんが、
明かりに照らされつつ、
どっと群れて出迎えることもあるそうですので、
苦手な方には、決しておすすめできません。
正覚寺の墓地裏へ進み、裏山へ・・・。小さな社が現れます。
住吉神社のトンネルの入口から外を望む。
住吉神社からのすばらしい眺望
（写真：上田英貴、宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
ご来場の皆さんからいただいた生の声！１０月１８日のフェスタのご報告・その３
2015年01月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年１０月１８日土曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
前回は、フェスタへの、
皆さんのご満足度などについて、ご報告をさせていただきました。
また、前々回は、
ご来場者数や、ご来場の皆さんのプロフィールについて、
いくつかご紹介をさせていただきました。（→こちら）
今回は、
ご来場の皆さんからいただいた「声」です。
うれしいお褒めの声、ご要望の声、
厳しいお叱りの声も。
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご協力くださった皆様へ、
心より、感謝を申し上げます。
■１０月１８日（土）・新宿ＮＳビルにて開催
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
アンケートに寄せられた皆さんからの「声」
（その一部です）
「セミナーに参加し、知っているつもりで実は理解できて
いなかったことが、理解できました。
次回も楽しみにしています」
「業界の人しか知りえないと思われる情報を
聞かせてもらえました。大変参考になりました」
「『自分史』のコーナー、とても良かったと思います」
「盛りだくさんのイベントが面白かったです。
今後も続けてほしいと思います」
「訪問した２社のブースですが、
ともに説明が丁寧で、よかったです」
「オーナーズ・スタイルのフェスタには必ず来ています。
次回も来ます」
「一昨年、昨年よりも規模が大きくなり、盛況でしたね。
よかったです」
「すばらしい内容でした」
「次は、定期借家契約についてのセミナーも希望します」
「実際にオーナーさんが実践されている空室対策について、
もっと教えてほしいです」
「店舗、事務所など、
事業用物件の賃貸経営についてのセミナーもお願いします」
「物件購入のための融資の相談ができる金融機関にも
出展してもらってください」
「信託銀行への信託に関しても知りたいです」
「オーナー同士の交流会も設定してください」
「無料で竹中平蔵さんの講演が聴け、ありがたかったです。
一方で、竹中さんのようなビッグネームでなくても、
するどい知見をお持ちの講師がいれば、
ぜひ起用をご検討下さい」
「セミナーをＤＶＤなどにして販売してください」
「私にとって、新宿は遠いです。
ぜひ、もっと近くでもフェスタを開いてください」
「セミナー会場が混んで入りきれず、
つらい格好で聴講させられました」
「セミナー聴講者をなぜ立ちっぱなしにさせるのでしょうか。
立って聴いている人は資料も貰えず、強烈に不満です」
（※申し訳ありませんでした！次回は席を増やすなど必ず改善します）
「会場の誘導がよくありませんでした」
（※申し訳ありませんでした！こちらも次回は必ず改善します）
以下の写真は、当日のフェスタ会場の様子です。
■お知らせです！
次回、
オーナーズ・スタイル主催「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
４月１９日（日）に開催が決まりました。
詳細については、近日、本誌や当ブログなどで、
広報させていただきます！
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賃貸住宅オーナーは事業者か消費者か？「賃貸業法」という新たな提案
2015年01月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社リクルート住まいカンパニー
「住まい研究所」さんから、
「家主は事業者か消費者か
～家主の知識・スキル調査から導き出される制度仮説～」
と、題した、
興味深い研究レポートが公表されています。
「家主」あるいは「大家さん」、
「賃貸住宅オーナー」などと、通常は大きく一括りに認識される
私達「オーナー」について、
・既存の資産の活用のため賃貸経営を行なっている人
・金融資産への投資としての意味合いをもって ～同
・事業として ～同
これら三つのタイプに分けたうえで、
それぞれの間に生じやすい「経営スキルの差」などを提示、
賃貸住宅の入居者の保護や、
居住の安定といった、
社会が賃貸住宅に求めるさまざまな課題を克服するため、
「住宅賃貸業法」
と、仮称する、新たな枠組みを提案する内容となっています。
普段、ぼんやりと認識されながらも、
なかなか表立って採り上げられる機会のない論点を
わかりやすく掘り出してまとめ、
俎上にのせた、
すばらしい「たたき台」といっていいでしょう。
なお、レポート中、
特にご注目いただきたいのが、
資料・データとして採り上げられている、
「賃貸不動産経営で一般的に発生しうると思われる
事象を想定した正誤問題」
の部分です。
たとえば、こんな設問がされています。
「家賃滞納３ヶ月の入居者がおり、部屋に出入りしている様子だが、
まったく連絡が取れないため、
部屋に居そうな夜２２時に合い鍵を使って入室し、
入居者と支払い交渉を行なった」
これは、法的観点から正しい行為かどうか？
当レポートによると、
問われたオーナーさんの約６割が、
「誤りである」
と、答えていて、
正解はたしかにそのとおり。上記は不法とされる行為。
では、こちらは？
「家賃滞納が６ヶ月になった入居者が夜逃げをしたので、
室内にあった物品を撤去し、新たな入居者募集を行った」
約３割のオーナーさんが「正しい行為だ」と答え、
また、
同じく約３割のオーナーさんが、「誤り」だと解答しています。
果たして正解は？
（株）リクルート住まいカンパニー 住まい研究所
「家主は事業者か消費者か
～家主の知識・スキル調査から導き出される制度仮説～」
→こちら にて、
ぜひ、ご確認ください。
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