こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- 恒例の４建物、鎌倉市の「春の施設公開」。扇湖山荘庭園も。鎌倉まつりもスタート！
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
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- 甘茶とアジサイの関係をご存知？ ４月８日はお釈迦様の誕生日を祝う「花まつり」
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- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「賃貸経営、これで悩んでます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年11月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわってのお悩み、
さらには「反省・・・」
の様子が伝わる声を集めてみました。
日々頑張る皆さんの声、ご紹介いたします。
■賃貸経営、これで悩んでます・・・反省してます・・・
「入居者が退去後、何のトラブルもないのに、
リフォームとハウスクリーニングに２ヶ月もかかりました。
管理会社の変更を考えています」
「ファミリー向けのマンション。庭に砂場を
造ったのですが、野良猫にフンをされるようになり、
利用を取りやめました」
「管理会社にリフォームを勧められたのですが、
あまりにも高額なので、
建物の半分しか施工を頼みませんでした。
それで気分が悪くなり、客付けに力を入れなくなったのか、
もう半年間、入居者が決まりません」
「梅雨の時期になるとエントランスがカビで黒くなります。
清掃会社に頼んで洗ってもらってもなかなか落ちません」
「ペット可のマンション。入居者の飼っている犬の
ムダ吠えに困っています。
飼い主は、自分の在宅中は犬がまったく吠えないので、
留守中のことを説明しても信じてくれません」
「建物減価償却終了時のデッドクロスがやってきました。
これから納税額が増えるので困惑しています」
「外国人の皆さんを差別するつもりはありません。
ただ、家賃を初回から一度も払わない人がいたり、
風呂が故障して風邪をひいたから家賃を払わないと
言う人がいたり、問題は多いです」
「入居申込みのあった際、最近は恒常的に、
賃料の値引きや、設備の追加など、
要望を出されるようになっています。
早期に入居者を決めたいため、応じているものの、
皆さんはどう対応されているのだろうか」
「デザイナーズマンションをこの春建てました。
あまり口出しせず、専門家にまかせました。
ところが、がっかり。
満室になるまで、新築なのに半年かかりました。
こちらは素人だから、と思って遠慮せずに、
はっきりと意見を言っておけばよかったです」
「２年ごとの更新時、サブリース会社から、
必ず賃料の減額を要求され、頭が痛いです。
話し方が強引で、
了承するまでなかなか帰ってくれないこともありました。
いまはこちらの言い分も述べ、
言いなりにはならないようにしています」
「私のアパートで同棲中のカップルが夜中に喧嘩し、
大声を出したり、物を投げたり。
うるさいということで、
優良入居者がふた組も退去してしまいました」
「物件チラシは古いまま。
ネットに写真掲載してくれず、間取図のみ。
物件管理やアドバイスも不十分。
さらには管理費も高い管理会社との契約を
このたび打ち切りました。
思えばこれまで２５年間も、
他社と比較をしてきませんでした」
以上、
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
「思えばこれまで２５年間も、管理会社を他社と比較して来なかった」
との声をお寄せのオーナーさん。
２５年前といえば、管理のスタートは１９８９年です。
当時の賃貸住宅市場は、
いまとはまるで様子の違う、貸し手優位の市場でした。
管理会社や不動産会社の中には、特に賃貸住宅市場で
努力をする必要のない、
ほかのさまざまな条件に恵まれて、
仕事のやり方に変化のないまま、
運良く、悪気も無く（？）
その後の厳しい時代を乗り切ってしまっているところも、
案外少なくありません。
そうした会社に、
「十数年住んでくれた入居者が退去した。また募集を」
などと、築古物件を託しても、
まるで過去から突然やってきた浦島太郎のように、
いまの厳しい市場に対応する力をそなえていない場合も多いでしょう。
十数年前までは、
賃貸物件を探す人の姿がいつも店頭に見られていた
地場の不動産会社が、
いまは見かけたところ、閉店状態。
実は地元ネットワークを活かして、
相続の相談を仕事のメインとしているなど、
実質、商売替えしているような例も中には見られます。
さて来週は・・・！
オーナーさんから寄せられた、私達オーナーズ・スタイルへの
「ご要望の声」をご紹介いたします。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営マガジンです。
すでに約３万６０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年４月からは、関西版も発行。 関西圏約１万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
「首都圏版」
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「関西版」
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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読むだけでも賃貸経営の参考に。
書き込むなら、ぜひ会員登録を！もちろん無料です！
（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「こんな動物を飼える物件を！」不動産会社スタッフのびっくり経験談
2014年11月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産ポータルサイトの「at home」さんが運営、
意外なアンケートデータ、ユニークなトピックス、
目新しい情報などを提供するサイト、
「at home VOX」
「意外でビックリ！思わずクスリ・・・
住まい探しの面白条件！プロの体験談より」
と、題したアンケート結果を公表しています。
回答したのは、
全国のアットホーム加盟・利用不動産店のうち５３１店。
「希望の物件（賃貸・売買）に関して、
面白い条件を出されたお客さまのエピソードを教えてください」
との質問に対して、
「アルパカを飼いたいので飼える物件を」
「部屋から竿を伸ばして釣りがしたい」
など、これまでに経験したことのある珍妙な
お客様からのリクエスト、
その数々が報告されています。
ちなみに、
上記の「アルパカ」はラクダ科の動物です。体長２メートルほど。
子馬程度の体格。
ほかにも、ペットが絡んだ例では、
「鷹が飼える家を」
「実は犬３０匹を飼っている」
と、いったものも。
もしも内見者から突然リクエストされたとしたら、
びっくり仰天、間違いありませんが、
リクエストする側の皆さんとすれば、
これらはもちろん、
わが子にひとしい大事な存在なのでしょう。
ぜひ、下段リンク先にて、ご覧になってみてください。
ところで、注目はこんなエピソード。
「とにかく横浜ランドマークタワーが見える物件を！」
このようにリクエストしたお客様、
ランドマークタワーが、
かすかに豆粒程度ではあるものの、望める物件を
それでも気に入ってくださったとのこと。
さらにはこんな例。
「夜空の星がきれいに見える物件を」
スタッフの方は、周囲に灯りが少なく、
空の景色がひらけた物件にこの方をご案内、
見事契約をいただけたそうなのですが・・・
周囲に灯りが少ない、と、なれば、
通常は「物騒だ」「寂しい」などとして、嫌がられることも
多いケース。
視点をさまざまに、
物件のアピールポイントをくまなく探し出して
臆せずそれを伝えてみることに、
決して損はないことを教えてくれるお話です。
at home VOX
「意外でビックリ！思わずクスリ・・・
住まい探しの面白条件！プロの体験談より」→ こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
はるか国外から聖地巡礼？「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」の舞台・鎌倉高校前駅
2014年10月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回はお寺でも神社でもない、
鎌倉のある人気観光スポットのお話です。
ところで、日本へやってくる外国人観光客の数、
今年はその伸び率が顕著です。
たとえば昨年、２０１３年、
１００万人を超えた月は、１年間を通じて、
７月、やっとひと月のみ。
（日本政府観光局の発表）
ところが今年は様子が急変。
３月以降８月まで、連続して１００万人を突破。
（９月も突破しているかもしれません。当記事執筆時未発表）
１～８月累計の対前年比、プラス約２６％！
私達オーナーズ・スタイルのオフィスのある銀座でも、
楽しげに街を闊歩する
外国人観光客の皆さんの姿というのは、
いまやすっかり、
日常、ごく普通に見られる風景となっています。
そうした中、
今年は、鎌倉のある場所が、
海外からやってくる一部の人々の大切な「聖地」と
なっていることが、
たびたび、話題になるなどしています。
その場所とは、
江ノ島電鉄「鎌倉高校前駅」。
ご存知の方も多いことでしょう。
テレビドラマや映画、ＣＭなどのロケ地として、
これまでにも幾度も使われてきていることで知られる、
江ノ電随一の有名駅。
実はここ、９０年代の大ヒット漫画、
「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」
および、
そのテレビアニメ版の中でも、背景として登場するのですが、
この漫画・アニメを少年の頃に読んだり観たりした、
いま３０代くらいになる中国、韓国などの皆さんが、
目下、ひきもきらず訪れているそうなのです。
いわば「聖地巡礼」といったところ。
駅内外に飛び交う母国語と、それを話す人の多さに、
やってきた当の皆さんご自身がびっくり！
と、いった様子が、
近頃は頻繁に見られているのだそうです。
「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」は、
バスケットボールに青春をかける高校生達を描いた作品。
日本国内においても、とてつもない大ヒットを記録しています。
ですが、影響はそれのみにとどまらず、
彼ら多くの外国の皆さんにとっても、
その人生に大きな影響を与えている特別な作品なのだそう。
鎌倉を舞台や背景としたさまざまな物語作品、
映像作品の中にあって、
現在、もっとも広く世界中に知られたものと
なっていることは、
まず間違いのないところでしょう。
鎌倉にプレゼントされた、宝物のひとつです。
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●問題入居者を追い出したい・・・
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、頑張ってます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年10月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわっての「ご奮闘！」の様子が伝わる声を
集めてみました。
皆さんの熱いメッセージ、ご紹介いたします。
■賃貸経営、頑張っています！
「エントランスに季節ごとの造花やこいのぼりなどを飾っています。
入居者さんから、いつも素敵ですね、楽しみにしていますと
言われました。うれしかったです」
「２回も泥棒に入られたので、自宅からアパートが見えるよう、
木が生い茂らないように枝を切り、見通しをよくしています」
「空室対策として、入居者の方への駐車場料金の割引を
行なっています。効果があるようです」
「毎朝アパートの玄関前や裏庭などの草花の世話、
水やりを欠かしません。帰宅すれば疲れを忘れられる、
心和む雰囲気を大切にしています」
「消費税増税前に植栽の植替えを行いました。
新築の時から入居されていた方、二組が退去しましたが、
すぐにまた満室になりました」
「入居者を募集する際は、不動産会社に、
こちらの希望する入居者像をはっきりと伝えます。
内見の際は、必ずご本人と接するようにしているので、
２０年近く、もめごとなどはありません」
「私のアパートでは、今までプロパンガスを使用していましたが、
今回思い切って都市ガスを引きました。
大きな投資でしたが、入居者に喜ばれています」
「今年新築したアパートの駐車場に、カーブミラーを取り付けました。
設計段階では不便に気づかなかったのですが、
入居者の要望があり、即断しました。
大変喜んでもらえました」
「退去後のリフォームの見積りが高くてびっくり。
ホームセンターに行き、襖の張替えなど、
自分でできることはしています」
「１年ほど前に防犯カメラを４台設置。
若い女性の入居が多くなり、満室が続いています。
予想以上の効果に驚いています」
「先日空室になった物件に３日間住んでみました。
いままで気づかなかった問題点がいくつも発見できました。
認識の甘さを自覚させられました」
「管理会社に管理を依頼してはいますが、
さらに毎週末、夫婦で物件の掃除を行なっています。
気付いたことをこまめに管理会社へ連絡していくうちに、
先方も、こちらをより意識してくれるようになりました」
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
来週は、
空室、不良入居者、管理会社、仲介会社、今後の経営・・・
オーナーさんから寄せられた、「お悩みの声」をご紹介いたします。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
部屋探しした人の半数が、「訪問した不動産屋さんは１店舗だけ」！
2014年10月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
少し以前に公表された調査結果から、
興味深いトピックスをご紹介いたします。
タイトルは、
「２０１３年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」
（株）リクルート住まいカンパニーさんの公表。
昨年４月１日から今年の３月３１日までの間に入居した、
１都３県の賃貸住宅居住者６５１名が、これに答えています。
さて、
その中からまずご紹介したいのは、
部屋探しの際の不動産会社店舗への「訪問数」。
顕著な結果が示されました。
例年、高い伸び率で数を増やしている
「１店舗」が、このたびも伸長。
ついに５０％を超えています。
すなわち、
回答者の二人に一人が、「足を運んだ不動産会社は１店舗だけ」。
その理由は付されていませんが、
当然ながら、これらの皆さんはそのほとんどが、
店舗に出向く前に、
インターネットで多数の物件情報を閲覧、
希望の物件を絞り込んでいるものと思われます。
さらには、こんな結果が。
「シェアハウスへの市場の注目に、若干の陰りが？」
と、いった様子が感じられる数値です。
ひとり暮らしの回答者の、
シェアハウスの利用経験率は５．０％
一昨年・２０１１年は６．３％
２０１２年は５．７％
つまり漸減。
上記のうち、「いま住んでいる」と答えた人の割合は、
一昨年・２０１１年は２．３％
２０１２年は３．０％
２０１３年は１．８％
全体傾向として、
下がってきている様子が見てとれます。
今年・２０１４年の推移が注目されるところです。
いかがでしょうか。
その他、
「不動産検索サイトに今後さらに欲しい情報」
「次回引越す先に欲しい設備・仕様」
「賃貸住宅に入居した後の物件のリフォーム・カスタマイズの
実施経験率、実施意向率」
など、
興味深い調査結果を下記にてご確認ください。
（株）リクルート住まいカンパニー
「２０１３年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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