こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
鎌倉の心の宝、「滑川」。ここにしかいないメダカも多分復活しそうです
2014年09月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今週は、前回の続き、
鎌倉の中心部を流れる川、滑川（なめりがわ）のお話です。
（前回の記事は →こちら）
鎌倉の長い歴史と人々の生活を
いにしえの時代より見守り続けてきた滑川。
高度成長期に受けた汚染のダメージから、
次第に復活しつつある小さな都市河川。
この川に、かつて、
この川だけにしかいないメダカが棲んでいました。
嘘ではありません。本当のことです。
そしていま、一度は姿を消してしまったそれらが、
人知れずひそかに復活・・・している可能性も、
実は高まっています。
名前は「鎌倉メダカ」。
滑川水系固有のメダカです。
もっとも、話が大げさになるといけませんので、
あわてて説明しておくと、
一定の水系に固有のメダカがいる・・・というのは、
これは特別に珍しいことではありません。
移動能力の低い、淡水の小魚であるメダカは、
一定の場所での繁殖が重ねられることによる
河川（水系）間での遺伝子構成の違いが、
もとより生じやすい生き物なのです。
なので、同様の事例は、
たとえば同じ神奈川県内を探しても、すぐに見つけることが可能です。
名前を挙げると、
厚木メダカ、三浦メダカ、小田原メダカ、藤沢メダカ・・・
とはいえ、
そうはいっても、
私達の「鎌倉メダカ」がいたのは、わが鎌倉の滑川水系のみ。
そうと聞いたら、
市民としては当然、これをこよなく愛さざるをえません。
しかし、
残念ながら、この鎌倉メダカ、
その姿は１９８５年頃、滑川の源流部で確認されたのが最後。
以降は人目にふれることがなく、
「もう絶滅したのでは」と、噂されるなどしていました。
ところが、それがしばらくして、
ひょんなところから発見されました。
場所は、佐助稲荷の近く。
ある市民の方のおうちの庭の、
睡蓮鉢、さらにはカメの中で、
この鎌倉メダカがひっそりと大切に育てられ、
代をかさねていたのです。
昭和４０年前後の頃、近所の田んぼから採集されたものの
子孫であるとのこと。
その後、県の調査によって、
これらが「幻」の鎌倉メダカであることが正式に判明。
現在は、やはり県が、
系統維持のための飼育を行なっているほか、
（神奈川県立総合教育センター）
鎌倉市も繁殖を推進。
教材として市内の学校へ配られるなどするほか、
河川への放流も行なわれています。
と、いうことで、
これら放流されたメダカが、川に定着し、見事繁殖、
さらに代をかさねていってくれれば・・・
滑川は、
またひとつ、かつての自然を取り戻したことになるわけです。
鎌倉に可愛い「メダカの学校」が復活するかどうか。
皆さんもぜひ、
お寺・神社巡りの途中など、傍らの川面を覗いてみてください。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
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●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
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●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
オーナーに黙って「商売」する管理会社!? 「みんなの掲示板」から
2014年09月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
題して、
「オーナーに黙って『商売』する管理会社!?」
「私の物件を契約してくれた入居者に対し、管理会社が、
オーナーである私には何も知らせずに、
『２４時間安心サポートサービス』、『消臭消毒』など、
自社のサービスを勝手に紹介、契約させていました。
入居者によると、これらは当然のように、
契約時の請求項目に入れられていたとのこと。
不審に思われ、入居自体をキャンセルでもされたら
どうするつもりなのか・・・。
こちらは礼金、敷金を諦めたり、
賃料を下げたり、努力をかさねているのに、
これでは故意に入居の敷居を上げられているようなものです」
何人かのオーナーさんから、ご感想やご意見が寄せられました。
「いまは管理会社も利益を上げるため必死ですから・・・
でも、そういうことをしたいのならば、
オーナーにきっちりと、事前相談してほしいものですね」
「入居者さんが喜ぶサービスなら、導入も検討できますが、
オーナーの建物の中で、オーナーの契約相手である
入居者に対して商売するというのですから、
その場合は『場所代』も考えてもらいたいところです」
「それらの契約を入居の『条件』にはしていない
と、いうことなのであれば、
入居の敷居を上げていることにはならないのでしょう。
逆に、入居者側が、有料でもそれを望むというサービスも
あるのかもしれません」
「管理会社に勤める友人に話を聞くと、
名称は違えど、やはり同じようなサービスがあるのだそう。
そういうもので売上を立てていかないと、
やっていけないのだそうです。
営業目標やノルマもあるようです」
「賃料相場が下がり、当然、仲介手数料も下落。
以前のようには礼金や更新料も取れないため、
それらのオーナーからの還流も無い・・・
彼らもかなり厳しいみたいです」
「入居者さんに対して、
『希望があるならそういうサービスも選択できます』
と、いうスタンスで、
つねにやってくれるのならいいんですけどね」
「オーナーに黙って契約、請求は論外ですね。
管理委託契約に定められている以外のことを入居者に対して
もちかけたいのならば、
当然オーナーの了解を得るべきだと思います」
「私の管理委託先も２４時間安心サポート、といった類の
サービスを行なっていますが、
あくまで入居者の希望に応じて選択できるものとするように、
私から事前に申し入れておきました。
同じく、鍵交換、消臭消毒も、
必須とはしないようにお願いしています。
管理会社を決める際に、まずは確認ですね」
以上、いかがでしたでしょうか。
「厳しい環境の中、気持ちは理解できるが、
とにかく黙って商売をするのはやめてほしい！」
それが多分、
ほとんどのオーナーさんの基本的なスタンスでしょう。
ただ、ひとつ、
ここで大事な注意点が浮かび上がりました。
皆さんが現在、管理を委託されている管理会社、
あるいは管理会社だけでなく、
ひょっとして、
募集を依頼している仲介会社・・・
いま現在、
皆さんに黙って「何かやっている」可能性はありませんか？
もしもやっているとすれば、
それがたとえ結果として「入居の敷居を上げていない」もので
あったとしても、
ビジネスパートナーとして、信頼を欠く行為であること、
そこははっきりと自覚しておいてもらうべきでしょう。
ただしその際、
「おたく、大丈夫？やってないだろうね」
では、当然カドも立ってしまいます。
「そういえば、この前ネットでこんな話題を目にしたんだけれど、
私には何でも相談してくださいね。話は聞くので」
そう優しくお声がけしつつ、確かめられるのが、
やはりよいのではないかと思います。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
住宅の空き家率、過去最高に！でも、本当にそんなに空き家は多い？
2014年09月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月公表された総務省の
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」
「総住宅数は６０６３万戸。５．３％の上昇」
「空き家率は１３．５％ 過去最高」
との内容が、各メディア、ニュースにも採り上げられ、
話題となっています。
ちなみに、
都道府県別での空き家率がもっとも高かったのは、
山梨県・・・１７．２％
山梨といえば、域内にリゾート地も多く抱えますので、
データへの「別荘」の混入が懸念されるところなのですが・・・
（利用されていない時期の別荘もカウントされているのでは？）
挙げられた数値は
「別荘等の二次的住宅を除いた空き家率」とのこと。
山梨に続く２～５位には、
愛媛以下、四国４県が並んでいます。
なお、１都３県の数値を拾ってみると・・・
東京都 １０．９％
神奈川県 １０．６％
埼玉県 １０．６％
千葉県 １１．９％
このほかにも、当調査結果には、
「太陽光発電機器の普及率」
「東日本大震災により転居した世帯数」
など、
参考となるさまざまな数値が挙げられていますので、
ぜひ下段リンク先にて、内容をご確認ください。
続いて、こちらも、
空き家についてのデータと話題です。
株式会社リクルート住まいカンパニー
住まい研究所所長の宗健さんによる研究レポート、
「空き家率の推定と滅失権取引制度」
リクルート住まいカンパニーおよび住まい研究所の
公式見解ではなく、
研究者個人の意見等との断り書きがされているものですが、
日本の空き家問題の実相に切り込み、
そこから「外部不経済性」という論点を抽出、
その上で、
解決、改善のための具体的な方策を示す、
大変意欲的な提案となっています。
「全国の空き家率は１０％以下である可能性がある」
との推測を掲げて、
公的調査による「常識」のひろがりに「待った」を
かけてもいる当レポート、
不動産と地域社会との関係、未来にご関心を持たれている皆さんは、
ぜひご一読を。
総務省統計局
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」 →こちらです。
株式会社リクルート住まいカンパニー住まい研究所
「空き家率の推定と滅失権取引制度」 →こちらです。
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もっともっと自然がよみがえってほしい。鎌倉の心の宝、「滑川」
2014年08月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、お寺でも神社でもなく、「川」のお話です。
先週まで皆さんと歩いてきた
鎌倉の古（いにしえ）のメインストリート、「小町大路」。
この小町大路に沿って、
家々の裏手、西側の山沿いを流れている川が
「滑川」（なめりがわ）。
行ってみると、
なんの変哲もない、どこの町にでも流れているような、
「普通の川だな・・・」
そんな印象を多くの方が抱かれると思いますが、
それでもこの滑川、
さすがに８００年の古都の中心部を流れているだけあって、
実はある面白い特徴をもっています。
その特徴とは、名前。
水源から河口まで、
長さにして６キロにも満たない、大変短いこの川なのですが、
古くはその間、次々と名前を変えていたのです。
その数、六つにおよぶとのこと。
ちなみに書き記すと・・・
胡桃川、滑川、坐禅川、夷堂川、炭売川、閻魔川。
川沿いに、
かつてはさまざまな文化が生まれていたこと。
人々の色々な生活のかたちが存在していたこと。
つまりは、人口も多かったことが、
これらの名前からとてもよく分かります。
そんな滑川を眺めるなら、
推薦したい場所は二つあります。
どちらもすでに、
最近のこの鎌倉大家日記でご紹介済みです。
ひとつは「東勝寺橋」。（記事は→こちら）
さらには「蛭子神社」の境内。本殿の脇。（→こちら）
どちらも、見下ろす川面がとてもきれい。
清流、と言っても多分許されるくらいの雰囲気。
透き通った流れの下、川底のなめらかな岩肌が、
これらの辺りではとても美しく見えるのが、
その一番の理由です。
ところでこの滑川、
都市を流れる河川の例に漏れず、
しばらく以前、高度成長期の頃までは、
とても汚れた、きたない、ゴミや油の浮かぶ川でした。
しかし、その後の下水道整備の進捗などによって、
環境は徐々に回復。
同時に人々の視線や関心も、
コンクリートやアスファルトがつくり出す街の「発展」から、
次第に身近な川や緑へ。
川面に捨てられるゴミも次第に減っていきました。
擁壁の切り立った両岸の景色こそ、
いまだ人工的で、無粋なままですが、
滑川は、現在はかなりの程度、
昔の豊かだった頃の自然を取り戻しつつあるともいわれています。
「鎌倉メダカ」をご存知でしょうか。
滑川固有のメダカです。
実は滑川には、
以前は、滑川とその支流にしかいないメダカも生息していたのです。
ですが、残念ながら、
その姿は１９８５年頃、源流部で観察されたのが最後。
以降は人目に触れることなく、
もう絶滅したのでは・・・とのうわさが一部で語られるなどしていました。
ところが、
この鎌倉メダカ、あるところでしっかりと元気に
生き残っていたのです。
一体どこで？
次回はそのお話にふれてみましょう。
滑川にかかる夷堂橋のたもとに立つ石碑。
滑川のさまざまな古い呼び名が紹介されています。
滑川の透き通った川面。
（写真：宮 栄多郎）
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どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
始まりは、
あるオーナーさんからのこんなご相談でした。
「現在、６部屋中４部屋が空室です。
理由は明らか。
最寄駅から物件までの道のりの途中に、
林道、といっていいくらいの感じの
相当に暗く、細い道があり、
そこを通らないと物件へ辿り着けないのです。
仲介会社もがんばってくれているようなのですが、
特に女性からは敬遠され、
内見はあってもなかなか決まらない現状です。
賃料、敷金・礼金、ペット可などの諸条件、
魅力的な設定とはしているのですが・・・。
お知恵をお貸しください」
何人かのオーナーさんから、アドバイスが寄せられました。
「厳しい言い方になるかもしれませんが、
女性から見るとその条件は致命的。
仕事の帰りが遅くなったとき、そういった暗い道を通るのは怖いです。
子どもがいればなおさら敏感になるかも。
そんな環境でも気にならない、という男性を狙うしかないのかも・・・」
「林道のような暗く細い道・・・
たとえ街路灯があっても確かに女性には厳しいです。
遠回りでも、他に道はないのでしょうか？
男性に入居者を絞り、
『静けさや自然を愛する男の隠れ家』と、いったコンセプトとし、
男っぽい内装にリニューアルをしてみてはどうでしょう」
「私もマイナス面を逆に強引にプラスととらえて、
ＰＲする方がよい気がします。
『都会の喧騒から隔離され、林の中にそびえ立つ・・・』
みたいな感じですかね・・・」
「自治体に街路灯の設置要望をされてはいかが。
ウェブサイトに案内があるなどします」
「他のオーナーさんもおっしゃるように、
自治体に街灯の設置を陳情されてはいかがでしょう。
その際は、単独ではなく、
近隣の住人達と共同で働きかけてみては。
町内会に協力を仰ぐのもアリでしょう。
実は私、以前、町内会の役員を務めたことがあり、
そのとき分かったのですが、
町内会は行政と頻繁に会合を持っています。
持ちつ持たれつの間柄。
個人の場合、適当にあしらわれたとしても、
町内会からの要望となると、
行政は無碍に断るわけにはいかなくなります。
町内会の方でも、
『住人の役に立ちたい』と、
きっと思ってくれているはずですよ」
以上、いかがでしたでしょうか。
それにしても、
なぜ、こんな不利なロケーションに、
オーナーさんは物件をお持ちなのでしょうか。
実は、お悩みのオーナーさん、
上記ご相談内容からは、
あえてその部分をカットさせていただいたのですが・・・
親御さんから、相続で、
物件を引き継いでいらっしゃるのです。
「なるほど、ありがちだ！」
と、合点される皆さん、きっと多いはず。
賃貸経営を取り巻く環境が厳しい現在は、
あとさきのことなどなんのその、無計画に物件を建ててしまう、
と、いったオーナーさんは基本的にあまりいらっしゃいませんが、
ご存知のとおり、過去は違いました。
そのため、現在、
「建てさえすれば悪条件でも借りてもらえたバブル時代の物件」
「相続税対策だけを目的に、その後の賃貸経営のことなど
まるで考えずに建てられた魅力に乏しい物件」
「いいかげんな会社の口車に乗せられて適当に建ててしまった
粗悪な物件」
・・・そうした残念な賃貸物件を
相続をきっかけに、ひょっこり受け継いでしまうオーナーさんが、
世の中にはたくさんいらっしゃるのです。
まさに、負の遺産！
ですが、一方で、
そういった負の遺産などによるどん底の状況に
追い込まれたからこそ、
工夫に工夫を重ね、立ちはだかる壁を一枚づつ壊し、
そのオーナーさんだけのオリジナルな成功を勝ち取るといった事例も
決して少なくはありません。
参考となるよい例が、
あの「メゾン青樹」代表の青木純さんや、 （→過去記事へ）
税理士で司法書士、崖っぷちから立ち直ったオーナー、
渡邊浩滋さん、 （→過去記事へ）
さらには、
相続や親族等からの引継ぎ事例ではありませんが、
今年４月のオーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」にご登場、
熱いご講演をいただいた、
渡辺よしゆきさんのお話などです。 （→ご参考サイトへ）
いずれのオーナーさんも、
いまや押しも押されもせぬ賃貸住宅業界のカリスマですが、
そのスタートといえば、まるで崖っぷち。
どん底。
誰に聞いても、そこに立つのを望むような人などいるはずもない、
大変厳しい立場にありました。
すなわち、
大きなピンチこそ、のちの成功のゆりかごです。
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