こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「賃貸経営、悩んでいます！」・・・本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年07月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この春に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３４号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわっての「お悩み」の声を
いくつか集めてみました。
ご紹介いたします。
■賃貸経営、悩んでいます・・・！
「外壁の修繕を考えています。
そこで２社に見積りを依頼しましたが、金額にかなりの差が！
何を基準に決めたらいいものか・・・」
「空室が出たので、３０万円をかけ、
壁紙を変えるなどしました。
ところがその後半年間、入居が決まらず・・・。
『契約してくれた人に、好きな壁紙を選んでもらう』
と、いうかたちにした方が、
むしろよかったのかもしれません」
「ある入居者による騒音、大声に悩んでいます。
注意すると、その時は止むのですが、
数週間経つと再発してしまいます」
「周りに新築物件が増え、
以前の家賃が維持できなくなってきました。
設備に対する入居者の要望も高まっていて、
リフォームにお金がかかります。
利益が出なくなってきています」
「管理会社の不誠実さ。困惑しています」
「築４０年のアパート。室内は和風。
若い人には好まれません。
そこで、リフォームか建て替えを考えているのですが、
ご年配の入居者は現状を喜んでくれています。
悩ましいところです」
「春先に完成した６部屋の物件。
まだひと部屋も決まらず、
『建てれば埋まる』、という時代ではないことを実感しました。
週２度、自ら掃除をしに行っています」
「いま、オーナーを苦しめているもののひとつに、
不動産会社の要求する、
法的根拠のない手数料等があります。
制度の整備ができないものか・・・」
「初めてリフォームしたが失敗！
デザインなど細部にこだわり過ぎてしまい、
費用が膨らんだ上に、入居も決まりません。
空室のまま１年が経ってしまいそうです」
「ゴミの分別等、ひどいマナーの住人がいて困っています。
注意しようにも、私はどうも気が弱くて・・・」
「築２０年ほどになりますが、周囲には競合物件が多数。
競争が激しく、
この間、賃料相場も驚くほど下がりました。
投資分はまだ回収できていません。
もちろん建て替えなど考えられませんし、気落ちするばかりです」
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
お悩みの声、
いかがでしたでしょうか？
なお、
私達オーナーズ・スタイルが運営する
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」では、
オーナーさんが、困りごと、お悩みごとなど、
何でも自由に書き込める掲示板、
「みんなの掲示板」を用意しています。
書き込みに対して、ほかのオーナーさんから、
解決のためのすばらしいアドバイスをもらえることも。
「みんなの掲示板」の入口は →こちら
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
意外？やっぱり？賃貸住宅に住む７５％が「同じ屋根の下の人と交流したい」
2014年07月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社リクルート住まいカンパニーがこの春に実施した、
「賃貸住宅における住民交流の意向調査」。
対象は、一都三県の男性・女性。
そのうち現在賃貸住宅に暮らしており、
当該物件の選定にかかわったという人。
回答数、６１８。
「いま住んでいる賃貸集合住宅内で、他の居住者と交流したい」
と、思っている人の割合は・・・？
意外？
それともやっぱり？
なかなかの高数値・・・７５．１％！
そんな結果が、先月公表されています。
「では、どのような人達と交流したいと思いますか」
との問いに対しては、
１位、「趣味が近い人」・・・５８．７％
２位、「同世代」・・・５６．５％
３位、「生活レベルが近い人」・・・５３．１％
「住人同士の交流のために、
どのようなイベントや催しがあったらよいと思いますか」
との問いに対しては、
１位、「防災訓練、避難訓練」・・・３２．７％が、
２位以下を大きく引き離すかたちとなっています。
しかしながら、
その前に、肝心なこのこと・・・！
「いまお住まいの賃貸住宅内で、親しくしている人はどのくらいいますか」
と、尋ねてみると・・・
「０人＝いない」が、７０．１％
どこかやきもきとした、
隔靴掻痒の感も窺われるかたちとなっています。
さらに、当調査では、
私達オーナーとしてはかなり気になる、こんな問いかけも・・・。
「お住まいの賃貸住宅の中の施設や設備として、
住人同士の交流のために、
どのようなものがあったらよいと思いますか？」
「オーナーが提供してくれるサービスとして、
住人同士の交流のために、
どのようなものがあったらよいと思いますか？」
対する答えの中には、
「そうか、なるほど！」
「確かにあったらいいかも」
と、思えるものがいくつも。
興味深い調査結果を下記にてご確認ください。
株式会社リクルート住まいカンパニー
「賃貸住宅における住民交流の意向調査」 →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉滑川をまたぐ東勝寺橋。謎の人・青砥藤綱が銭十文を探した「現場」です
2014年07月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今週は先々週、先週からの続き。
お寺や神社ではありませんが、
ある謎に包まれた、
ひとりの先人にかかわる「旧蹟」を皆さんにご紹介したいと思います。
まずは、
先週訪問した「東勝寺跡」および「腹切やぐら」をあとにし、
もと来た、
ゆるい坂道を下っていきます。
（先週の記事は→こちら）
すると道はほどなく、川へと差し掛かります。
先週もご紹介しました。
滑川（なめりがわ）と、それをまたぐ東勝寺橋です。
その東勝寺橋を渡り終えると、
すぐ右手・・・
橋のたもとに一枚の石碑が立っていることに、誰もが気づくことでしょう。
そこにはこう書かれています。
「青砥藤綱旧蹟」
青砥藤綱は、鎌倉時代に存在したとされる武士。
執権北条時頼から貞時あたりにかけての
いずれかの頃に、
（おおむね１３世紀の後半中）
活躍したとされる人物です。
逸話が残っています。
ご存知の方も多いことでしょう。
ある夜のこと。
藤綱は、役所に出かける際、滑川を渡ろうとして、
うっかり流れの中に、お金を落としてしまったのです。
その額、十文。
そこで彼があわててしたこと・・・
人を走らせ、銭五十文をはたいて松明を買わせ、
それで川底を照らし、
落とした十文を拾い上げました。
ですが、
これを聞き、皆が笑ったそうです。
「あなた、それでは四十文損しているじゃないか」
ところが藤綱が言うに、
「そうじゃない。
川に落とした十文をそのままにしてしまっては天下の損失。
そのお金は二度と人々の間を渡り歩くことがなくなってしまう」
さらには、
「私が松明を買うのに支払った五十文は、私にとっては損だが、
天下のことを考えれば損じゃない。
世の中を回っていき、皆の利益となる」
経済というものの、
まさに本質をとらえた言葉といっていいでしょう。
このほかにも藤綱については、
清廉潔白な行動、
欲のない生活、
権威におもねることのない公正な裁判を行なったことなど、
たくさんのエピソードがいまに語り継がれているのですが、
そのうちもっとも有名な上記の話について、
「ここが現場」・・・とも言われているのが、
当地、東勝寺橋のかかる辺りです。
そう聞くと、歴史好きは、
つい、
ふたたび橋上に立ち、
真下の川面を覗き込みたくなってしまうのですが・・・
その際は、
リュックサックや胸ポケットから、小銭などを落とさないよう、
どうぞくれぐれもご注意を。
ちなみに、
いまの東勝寺橋は、
大正１３年（１９２４）につくられた鉄筋コンクリート製のもの。
いわゆる「震災復興期」（関東大震災）の建造物です。
生まれてまだ９０年ですから、
鎌倉の長い歴史の上では、まだまだ新参者。
ですが、それでも近年、いよいよ文化財の列に仲間入り。
平成１４年、
鎌倉市の「景観重要建築物等」として、栄誉ある指定を受けることとなりました。
さて、
最後に付け足しです。
ご存知の皆さんもいらっしゃるかと思いますが、
上記の青砥藤綱、
実在の人物ではない可能性も、実は低くはありません。
藤綱が理想の官吏として、
大いにもてはやされたのは、はるか下って江戸時代。
名前やその逸話は、
有名な「太平記」などの書物に出てくるのですが、
「吾妻鏡」など、
さらに信用のおける記録の中に、
幕府に重用されたはずの彼のことが記されていないのです。
そのため藤綱については、
過去より、
その存在に疑いがもたれつづけています。
名官吏・青砥藤綱はいたのか、いなかったのか。
歴史好きの私達としては、
やはりじっと、
彼が松明を照らしたかもしれない、
東勝寺橋眼下の川面を眺めるほかありません。
東勝寺橋。
たもとにある「東勝寺橋ひぐらし公園」からこんな角度で眺められますが、
夏は木々がやや鬱蒼としています。
青砥藤綱旧蹟の碑
（写真：宮 栄多郎）
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●問題入居者を追い出したい・・・
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、頑張っています！」・・・本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年07月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この春に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３４号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわっての「ご奮闘！」の様子が伝わる声を
いくつか集めてみました。
皆さんの熱い想い、メッセージ、ご紹介いたします。
■賃貸経営、頑張っています！
「今年２月の大雪の朝、除雪をしなければ、と、
早起きをしてマンションへ。
すると、すでにエントランス前と周辺の歩道が除雪済み。
見ると、建設時からご入居いただいている方が、
一人で黙々と、スコップを動かされていました。
すぐに交代、お部屋に戻っていただきましたが、
お気持ち、とても嬉しく感じました。
あとで、お礼に入浴剤とクッキーを用意し、
お渡しした次第です」
「エントランスに生花を飾っています。
夏はすぐに枯れてしまうので、出費がかさみます。
でも、なんとか工夫して、一年中がんばっています。
入居者の皆さんにも気持ちは伝わるようです。
現在、満室です」
「空室への入居を待つこと４ヶ月。
インターネット使い放題も導入し、さらに２ヶ月が経ちましたが、
それでもなかなか決まりません。
そこで、玄関に可愛らしいペアスリッパを置き、
クリスタルフラワーの花カゴも飾りました。
すると、『これから結婚する』と、おっしゃる方の入居が決定。
大家は行動あるのみです」
「昨年は家賃滞納問題がこじれ、裁判に。
解決はしましたが、疲れました。
その後、リフォームを済ませ、募集。
待つこと３ヶ月。
ペット可にもして、やっと決まり、
いまはホッとしています。
募集をお願いした複数の不動産会社さんに、感謝」
「入居者さん同士がコミュニケーションをとりやすいよう、
努力しています。
理由は昨年、付近に不審者が出たため。
女性が入居しているので、
男性の入居者に、
何かあったら助けてあげてもらえるよう、
私から頼んでいます。
全室、モニター付きインターホンも設置しました」
「私の物件、当初の入居者が全員女性でした。
なのでそのまま、
退去が出たあとも、女性専用ということで募集しています。
どうなるか不安でしたが、
女性は部屋の使い方がきれい。
クリーニング代が高額にならず、よかったと思っています。
『女性のみ』と聞くと、
親御さんも安心して入居を決めてくださいます」
「満室経営が続いているので、
『空室』対策になったのかどうかは不明ですが、
昨年、宅配ボックスを導入しました。
維持管理が楽なのと、見た目がよいのとで、
私自身、気に入っています。
今後も満室が続くよう、工夫をしていきたい」
「以前お願いしていた管理会社さんは、物件について、
『現状で結構です』と、
オーナーへの負担要求が少ない代わりに、
入居者の声をあまり伝えてはくださらなかった。
一方、今お願いしている会社は、
注文が細かく大変。
ですがその代わりに、
入居者さんの声を詳しく伝えてくださいます」
「これまで、空室が長引くと、
敷金ゼロ、礼金ゼロに、フリーレントまで付けて、
入居を確保していました。
しかし、いま思えば、
それらはそもそも閑散期でのことだったので、
本当はもう少し様子を見ていた方が良かったのかも。
焦り過ぎもいけない、と思いました」
「賃貸経営を始めて４年。その間、周囲に新築物件が乱立！
思い切って売却しました。
それほど買い叩かれはしなかったので、投資としては成功。
次の物件に向けてまた頑張りたいと思います」
「退去していった女性曰く、
『大家さんが住んでいるので安心して暮らせました』。
オーナーが物件に住んでいるというのも、
入居者によっては高ポイントとなるのかもしれません」
「１階の空室対策として、南側の全室にウッドデッキを新設。
洗濯物や布団を干すのに便利な上、
広くて自由に使えるということで、
入居者の皆さんから喜ばれています。
草の伸びる範囲が減り、庭もきれいに見えます」
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
来週は、
空室、賃料下落、入居者対応、管理会社、仲介会社・・・
オーナーさんから寄せられた、「お悩みの声」をご紹介いたします。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸物件に新たな収益モデル。「旅行者に貸す」という途が開けそうです
2014年07月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
賃貸経営は、１年３６５日、
あるいはそれ以上、
同じお客様にず～っと泊まっていただくかたちで、
旅館・ホテル経営をしているようなもの・・・
ゆえに、
「大家業は大家業に非ず。ホテル業と思え！」
以前、セミナー講師として、
私達オーナーズ・スタイル主催のイベントにもご登場いただいた、
「カリスマ大家さん」として知られる、
鈴木ゆり子さんの言葉です。
「なので、泊まり心地がよいかどうか、
空室が出たら、オーナーさんはそこに泊まってみること！」
鈴木さんはそうもおっしゃいますが、
実にごもっとも。
億劫がらず、ぜひ実践されることを
すべてのオーナーさんへお勧めしたいと思います。
さて、そんな私達の、
「賃貸物件による賃貸経営」なのですが・・・
近い将来、
これが本当に宿泊業に変身してしまう可能性も、
一部で生まれてきたというお話です。
旅行者の宿泊先として、
国内各地の民家や賃貸物件を紹介するマッチングサイト、
「ＴＯＭＡＲＥＲＵ」
の運営を準備中の会社、「とまれる株式会社」。
このたび、
賃貸物件仲介大手の株式会社エイブルと提携、
今年の秋以降を目途に上記サービスを開始、
２０２０年の東京オリンピックに向け、
増加が見込まれる訪日旅行客の需要を取り込んでいく旨、
計画を公表したことが、話題となっています。
とはいえ・・・
ここで多分、誰もが疑問に思うはず。
「居住用のアパートやマンションを『宿』にすることに、法律上、問題はないの？」
もちろん問題はあります。
壁となって立ちはだかるのは旅館業法。
旅館やホテルなどの「宿」として、
運営してよい施設の要件、かたちなどを定めています。
ですが、
今回のとまれる（株）さんの計画、
実は、
昨今話題の「国家戦略特区」の制度を活用。
これにより、上記業法の規制をクリアするというもの。
ちなみに、
特区とされるエリアは、
東京９区・・・千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区
大田区、渋谷区
さらには、神奈川県、千葉県成田市、大阪府、京都府、兵庫県
これらにおいて、
別途定められる比較的軽いいくつかの要件を満たせば、
旅館業法の適用を受けずに済む、というわけです。
いかがでしょうか。
賃貸物件という「インフラ」に、
新たな収益モデルを与えてくれそうなこの事業、
空室を不特定多数の人が泊まる「宿」にされた場合、
「既存の入居者はそれをどう受け止めるのか・・・？」
など、
いくつか不安や課題もありそうですが・・・
ともあれ、チャレンジ！です。
期待をしながら、推移を見守りたいといったところです。
下記、とまれる（株）さんのサイトで、
本事業の概要をお確かめになっていただけます。
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