こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で市場をわかりやすく知る
2014年02月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年の１２月１６日、私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、
すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて出版させていただいた、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」
（税別１０００円・首都圏、関西の主な大型書店で発売中）
もうお手にとっていただけましたでしょうか。
「まだ現物を見ていない」と、おっしゃるオーナーさんのために、
この本の内容・・・そのおいしい部分をちょっぴり、
ご紹介したいと思います。
題して、
「『がんばれ大家さん！空室対策バイブル』で市場をわかりやすく知る！」
この本で、
市場のどんなところをわかりやすく知ることが出来るのでしょうか？
なにしろいまはインターネット時代です。
丹念に検索すれば、
賃貸住宅市場を知るためのあらゆる調査結果や統計など、
必要な知識・データをいくらでも手に入れることが出来てしまいます。
ですが、そうはいっても、
それらの知識やデータが、
賃貸住宅オーナーさんという一定の立場に向けた、
コンパクトで効率的、
なおかつヒントにあふれた「まとめ方」がされたものであるか
どうかといえば、
なかなか理想に叶うものを見つけることは難しい筈です。
その点、
たとえば一例として、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の第１節、
「市場を知る」・・・
その中の
「有望な高齢者向け賃貸住宅マーケット。
やがて競争激化で中身が問われる時代に」
のページに目をお通しいただくと・・・
そこには賃貸住宅における高齢者市場の現状を示す各データや、
見やすいグラフのほか、
こんなヒントも盛り込まれているのがご覧いただける筈です。
・若者よりも賃料滞納率の低い高齢者。
実は賃貸住宅の優良顧客
・地域の福祉団体等との連携があればオーナーさんは
さらなる安心を得られる
・いくつかの自治体などが、ご高齢の借り手と、
住宅の貸し手側との橋渡しとなる事業を行なっている
（代表例も紹介）
いかがでしょうか。
同様のヒントやアドバイスは、続く次のページ、
「広がる外国人向け賃貸市場で救われる物件も～」
でも、すぐに見つけていただくことができるでしょう。
マーケットの現状、
さらに展望をわかりやすく示した上で、
「では、オーナーさんにはどんな対応の選択肢があるのか」
「どんな考え方や心構えが望まれるのか」
そういった一歩先までを
簡潔にまとめさせていただいているところに、
この「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の価値がある。
そんな自負を私達編集スタッフは抱いています。
■「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」をご購入されるには・・・
書店、インターネット、さらにはもっと便利なお電話で！
→こちら のご案内ページをご覧下さい。
■本の内容をチラリと立ち読み！
一部のページをPDFファイルでご覧いただけます。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
活発化する投資用不動産物件市場。ただし利回りは軒並みダウン・・・！
2014年02月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
投資用不動産物件・収益物件の検索サイトとして知られる
「健美家（けんびや）」さん。
先月、
「首都圏投資用物件 市場動向レポート２０１３」
を公表しています。
調査対象は２０１３年１月から１２月の間、
「健美家」に登録された、
首都圏の投資用の
「区分マンション」、「一棟アパート」、「一棟マンション」、「一棟ビル」。
調査結果のサマリー（要約）として、
区分マンション・・・
「登録物件価格は大きく上昇。登録投資利回りは１０％を切り、
過去最低水準に」
一棟アパート・・・
「物件登録数は増加し、過去最多の２万件。価格は上昇。
利回りは下降」
一棟マンション・・・
「２００６年以降下降していた登録物件価格は上昇。
投資利回りは頭打ちとなり、下降」
一棟ビル・・・
「登録物件数は前年比で大幅増加。問い合わせ物件投資利回りは
２０１１年をピークに下降し、０８年以降最低」
と、いったところが語られている状況です。
つまり、ここから言えること、それは
「投資は活発化すれど、利回りは下降傾向。
期待される賃料の上昇が伴っていない」
・・・という、その現状。
詳しい内容をぜひ →こちら
で、ご確認ください。
さて、
日銀によるいわゆる「異次元金融緩和」が実施され、
「アベノミクス」の語があらゆるメディアに踊った昨年、２０１３年。
景況感はおおむね改善されたというものの、
「一時的」
「空回り」
「これからが心配」
「そもそも日本の経済がデフレから脱却するのは構造的に困難」
・・・そんな厳しい意見や観測もひときわ根強い今年は、
まさに景気の正念場、
我々が心して迎えるべき年といってもいいでしょう。
ですが、
賃貸経営をこれからも続けていこうとされるオーナーさんが
いまするべきこと、それははっきりとしています。
マクロの市場はしっかりと見据えながらも、
「マクロに頼らず、ミクロに力を注ぐ」
ハード面、ソフト面、
両面どちらも併せて、物件の魅力をますます磨いてください。
空室には競合に勝てる魅力を。
埋まっている物件には
入居者により長く住み続けてもらうための魅力を。
オーナーズ・スタイルは、
今年も「頑張るオーナーさん」を全力で応援します。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
北鎌倉を見守る小さなお社（やしろ）。「八雲神社」と「小八幡」 その２
2014年01月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
先週は、北鎌倉駅からほど近く。
光あふれる明るい高台に鎮座する「八雲神社」をご案内しましたが、（→こちら）
今週は一転、
鬱蒼とした鎮守の森に抱かれた、
「いかにも神域！」と、いった趣のただよう小さなお社、
「小八幡（こはちまん）」をご紹介しましょう。
場所は、
八雲神社を去ること数百メートル。
参道を下ったのち、
横須賀線沿いの細道を大船方面へと（北鎌倉駅とは反対の方向へ）
進みます。
その際は、
右手にいくつか現われる通りや曲がり角に注意を怠らず、
「市場公会堂」
なる看板のかかった古い建物を過ぎるや、
そこをすかさず右折、
湿った路地へと分け入ります。
すると、
まるで民家の裏庭にでも迷い込んでいきそうなその雰囲気に
一瞬躊躇。
ですが、ご安心。
それこそが、
小八幡へとつづく短い参道です。
目の前に現われる石段を踏みしめつつ登れば、
生い茂る木々の葉の影濃い景色の向こう、
小さな本殿が静かに佇んでいるのを確認できるでしょう。
ちなみに、
この小八幡のある辺りの地名を「台」といいます。
小八幡はそのため、「台の八幡（はちまん）様」などとも呼ばれます。
さらには、
「台のやはた様」、「小八神社」、「八幡宮」・・・。
いかにも土地に深く根付いた鎮守のお社らしく、
さまざまな呼び方をされていますが、
神奈川県神社庁のウェブサイトを覗いてみると、
一応のところ、そこにある名は
「八幡神社（はちまんじんじゃ）」。
どうやらこれが正式な名前ということになるようです。
ところで、
ついさきほど、この神社への道しるべとして、
「市場公会堂」という建物の存在に触れました。
実は、この市場公会堂の「市場」という名称、
八幡神社＝小八幡の創建に深く係わっているのです。
市場とは、さきほどの「台」同様、
これもまた小八幡の周辺を示す地名です。
その起こりは江戸時代。
当時このあたりは、鎌倉と藤沢方面、鎌倉と戸塚方面とを結ぶ
いわば結節点。
人々が集まりやすいことから、
さまざまな物を売り買いする「市場」がひらかれていたのです。
そこで、この小八幡の由緒書きを
前出、神奈川県神社庁のウェブサイトから引用させていただくと・・・
「・・・毎月五、十日の両日に市を立て
諸物を売買交易し漸時股賑を来たし、
小名を市場と称するに至りき、
ここに領主別所氏享保二十年（一七三五）八月十一日を吉日と撰び、
（中略）石清水八幡宮を勧請し鎮守とす」
とのこと。
小八幡は、
鎌倉の神社としては比較的時代の下る江戸の中期、
賑わう当時のショッピングセンターと、
その界隈の守り神として、
誕生したもののようです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
社員寮として貸す。正解？「大家さんの会・みんなの掲示板」に寄せられたご意見
2014年01月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今回は、
「社員寮として貸す。これ正解？」です。
あるオーナーさんから、こんなお悩みが寄せられました。
「私のアパートは１階４部屋、２階４部屋。
現在、２階は満室なのですが、１階の２部屋が空室。
さらに残り２部屋が、間もなく退去の予定です。
つまりは近日、１階がまるごと入居ゼロになってしまいそう・・・
そんな状況です。
そこに先日、近くの工場からお話が。
『１階の４部屋全部を従業員の寮として借りたい』と、いうのです。
ありがたいお話！と、一瞬思いましたが、
１階が従業員さんのたまり場となり、騒音が出るなどして、
既存の入居者さんとトラブルになるなどしないか
急に気になり出し・・・
いま、とても迷っています」
色々なご意見、アドバイスが寄せられました。
「１階４部屋の空室を一気に埋められるとは、魅力です。
そもそも１階は埋まりにくいのですから・・・！
しかも、寮として会社が一括借り上げしてくれるのですよね？
そうであれば、
実際の入居の有無にかかわらず賃料は安定して入ることに
なるでしょうから、その点もメリットですね。
ただし、解約の際は、
また一気に４室が空いてしまうことにもなるわけです。
とはいえ、おっしゃるような状況でしたら、
私だったら、契約を結ぶみちを選ぶでしょうね」
「それなりのメリットがある話ですので、
次の点を確認した上で、お話を進められてはいかがでしょうか。
１．倒産などの不安が無いか、
その会社の財務状況をチェックする
２．工場近隣の方から評判を聞いてみて、
従業員に行儀の悪い様子がないかなどをチェックする」
「４部屋一気に借りたいなんて、このご時世に羨ましいお話。
しかも、一括借り上げの社員寮ですよね。
滞納や夜逃げなどはありえないことになりますので、安心。
私だったらすぐに貸してしまうと思います」
「募集に不利な１階の部屋ですから、とてもいい話です。
ですが、確かに従業員のたまり場になるなど、
トラブルも心配なので、
そこはあらかじめきっちりと、どう防止するのか、
トラブルが発生した場合はどう対処するのか、
契約書にも盛り込んでおきたいところです。
その会社の社長さんと会って、
人と人としての信頼関係もつくっておきたいですね。
さらには、会社がつぶれたりしないか、
与信の確認も必要です」
「私の場合、ふた部屋をある企業に貸し、
寮として利用してもらっていました。
確かに滞納の心配が無いのはよかったのですが、
入居者の責任感やモラルについては、低く感じられました。
ある入居者の場合、
部屋中に空き缶やゴミが散乱している様子を
私が清掃時にたまたま見かけてしまい、
『新築物件なので困る』旨、管理会社から会社に伝えてもらい、
退去いただいた次第です。
別の入居者も、ゴミ出しルールを守らなかったり、
敷地内に家電を不法投棄したり・・・。
投棄の場面が防犯カメラ映像に残っていましたので、
それを提示、
『次に同じようなことがあった場合は勤務先に連絡する』旨、
直接、本人に警告しました。
今後、社宅や寮として貸すことは考えたくありません」
「一般の入居者の場合、
お行儀が悪いことを理由に退去してもらいたくとも、
なかなか思うようにはいかないものです。
保証人に訴えても、
保証人も入居者と同様の性格の人物であるなどするため、
『まったく効き目なし』と、いうことも無きにしも非ずです。
一方、いわゆる企業貸しの場合、
ほかの入居者に迷惑を及ぼすような人物については、
通常は会社に問題を伝え、
会社の責任で対処してもらうことが出来ます。
また、会社や上司にそういった問題が知られるのは、
当人にとっても大変困ることでしょうから、
よい抑止力として、
『社員寮』というかたちがはたらくこともあるように思います。
あとは、会社の経営状態ですね。
倒産の恐れがないかどうかをしっかりと見極めたいですね。
さらには、社員を使い捨てにして平然としているような、
いわゆる『ブラック企業』に協力することにはならないか・・・？
それらをクリアできた上でならば、
企業との寮としての賃貸契約、
むしろ望ましいというのが私の意見です」
以上、いかがでしょうか。
「メリットのあるうらやましいお話！」
「メリットがあっても社宅や寮として貸すのは私はもう嫌！」
これまでのご経験によって、
オーナーさんのご意見も大きく異なってくるようです。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
珍しいランキングにご注目。「よく知られ、高好感度の住宅設備メーカー」とは？
2014年01月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
面白い調査結果をご紹介しましょう。
「自主企画アンケート結果 住宅設備メーカーのブランドイメージ（第２回）」
伊藤忠グループのシンクタンクから誕生、
インターネットリサーチなどを展開する会社、
マイボイスコム株式会社さんが、１１月に公表しています。
住宅設備メーカーのブランドイメージ・・・
皆さんでしたらどんなメーカーが、
どんなイメージを伴って、頭に浮かんでくるでしょうか。
男性の多くが、
たとえば自動車会社についてそれらを思い浮かべる場合、
あるいは女性が化粧品や服のブランドのことを考える場合・・・
それらの場合とは、
ちょっと勝手がちがってくるのかもしれません。
「そもそも住宅設備メーカーって、どんなところがあったっけ？」
ブランドイメージは？
と、突然問われたとしても、多分、少なくない数の皆さんが、
こうした、ひとつ前の段階から、
回答をスタートせざるをえないような気もしてきます。
であるとすれば・・・
逆に、問われた皆さんが、
「知っている」、「こんなイメージをもっている」
そう答えたメーカーは、
「ブランドや社名が大変深く社会に浸透しているメーカーだ」
そういってよいものであるのかもしれません。
調査結果をひもといてみましょう。
住宅設備メーカー認知率、その第１位に輝くのは「ＴＯＴＯ」です。
約９割の圧倒的認知。
以下、
「パナソニック」、「リンナイ」、「パロマ」、「クリナップ」が、
認知率７割以上をもって、
２位～５位にひしめくかたちです。
続いて、６位「タカラスタンダード」、７位「ノーリツ」、８位「ＹＫＫ ＡＰ」、
９位「積水化学工業」。
なお、ここで注目すべきは１０位の「ＬＩＸＩＬ」。
トステム、ＩＮＡＸなど５ブランドの統合によって、
２０１１年に発足したこちらのメーカー、
当調査の前回分（２０１０年１０月）には当然、
名前が上がっていません。
ですが、
今回調査では、順位こそ上記のとおりであるものの、
認知率は６割近くまで伸長。
「信頼性・安心感がある」の部門での順位は４位。
「品質・技術が優れている」の部門でも４位。
目覚ましい勢いを示しています。
なお、
多くの一般の皆さんにとっては、さきほどもふれたとおり、
自宅で見かける設備のもの以外は、
多分認知度が高まりにくいであろう、住宅設備メーカー。
ですが、
私達賃貸住宅オーナーの場合に限っては、
本来そうあるべきではありません。
なぜなら彼らは、
「賃貸物件」という私達の大切な商品を構成する「部品」の
重要な作り手。
知識不足はあまり褒められたものではないでしょう。
たとえショールームなどに足を運ぶ時間はなくとも、
いまは各メーカー、
カタログ、商品情報、
怒涛のようにインターネット上に展開しています。
どんなメーカーがどんな商品を開発、販売しているのか、
時折目を通されておくことを
ぜひ、おすすめしたいと思います。
「自主企画アンケート結果 住宅設備メーカーのブランドイメージ（第２回）」
プレスリリース（ＰＲ ＴＩＭＥＳ掲載分） →こちらです。
マイボイスコム（株）さん自社による公表ページ →こちら
もありますが、
会員登録をした上で、より詳しい内容を閲覧する手順と
なっています。
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