こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
貯蓄は住宅購入のために・・・そう考える家族が「減り」続けています
2013年11月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
博報堂生活総合研究所による、「家族調査２０１３」。
この９月に公表。
住宅市場、賃貸住宅市場の今後などをひもとく内容のものでは
ありませんが、
興味深いデータがここに示されていましたので、
ご紹介したいと思います。
調査対象は、
「妻の年齢が２０歳～５９歳までで、夫婦が同居しているサラリーマン世帯」
調査地域は、
「首都４０ｋｍ圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）」
このうち、
「目的を持って貯金をしている人」に対し、
その目的を尋ねてみたところ、
第１位
「子どもの入学資金」・・・６２．４％
第２位
「自分達夫婦の老後の資金」・・・４８．８％
３位、「病気や事故に備えての資金」・・・４０．８％
４位、「住宅購入資金」・・・１６．５％
夢のマイホームのためお金を貯めている、という答えが、
「子どもの入学資金」のわずか４分の１程度。
最下位となっています。
もっとも、
いわゆるマイホーム資金が、貯蓄目的として「他に負ける」
といった状況は、
この調査においては特段のトピックではありません。
解説されているところを見ると、
当調査は１９８８年、９８年、２００８年と、
過去にも三度にわたり、同一の内容で行なわれているようですが、
「住宅購入資金」は、
常に上記四つの目的中、不動の最下位。
さびしい（？）低空飛行を２５年にわたって続けています。
とはいえ・・・
ここであらためて注目しておきたいこと、
それは、この「低空飛行」、
近年さらに著しく、その高度を下げているということです。
「貯金の目的・・・それは住宅購入のためだ」
そう答えている人の割合、
１９９８年・・・２９．１％
２００８年・・・２２．６％
そして２０１３年・・・上記に繰り返しますが、１６．５％。
すなわち、この１５年間でほぼ半減
と、いった状況が見てとれます。
要因はさまざまに挙げることができるでしょう。
もちろん、
その大きなものは、我々を取り巻く経済状況。
日本のいわゆる「失われた２０年」における、
働く人々の平均的な収入減。
そのほかには、
マイホームが他に比べて必ずしも有利な資産とはいえなくなったこと、
または、そう感じる人が増えていること、
「一生賃貸派」の増加に示されているような、
そもそもの価値観の変化・・・
さらには、少子化により、
親からの土地や建物の相続が、
子世代のマイホーム需要を満たしてしまう割合が増えているで
あろうことも、
無視できない理由のひとつといえるかもしれません。
いかがでしょうか。
「少子化と人口減によって、賃貸住宅市場は一方的に先細り・・・」
そんな声が、
ここ数年は、繰り返し私達の耳に入ってきています。
ですが、
確かにそれらは事実であっても、
市場を動かす要素の、まったくの全てであるというわけでは
ありません。
人が減る一方、さまざまな理由により、
家を買わない人・建てない人が増えていくのだとすれば、
それは、必然のこと、
賃貸住宅市場にとっては需要の増加、
あるいは、増加とまではいかなくとも、
全体的な需要の減少に対する抑制作用、
どちらかを意味することとなるはずです。
ちなみに、
ある不動産コンサルタントさん曰く、
「マイホームが欲しい、というよりは、
『住みたい賃貸住宅が見当たらない』という理由で、
消極的に家を買う人も意外に多いんですよ」
とのこと。
ともあれ、忘れてはならないことは、
一時的にせよ、一生に及ぶにせよ、
暮らしの場として賃貸住宅を選んでくれる大事な「お客様」に対して、
我々がその期待にしっかりと応えていくこと。
すべてはそこに尽きるでしょう。
「博報堂生活総合研究所 家族調査２０１３」 →こちらです。
紹介した内容以外にも、多くの興味深い調査結果が
報告されています。
「博報堂生活総研ＯＮＬＩＮＥ」調査レポート一覧は →こちら
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
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●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
遊休地の活用に選択肢。「野立て太陽光発電」の候補地を視察・その４
2013年11月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週まで三週にわたってお届けしてまいりました、
「野立ての太陽光発電システム」についてのお話。
今回は最終回です。
実際に土地を購入し、
そこで野立ての太陽光発電を始めようとされている方に同行、
いくつかの候補地を見てきました。
ご覧ください。
まずは「落選」した土地から。
上の写真の左側にひろがる土地が候補地。
数千坪もあり、大変広大でした。
なお、こういった広い土地の場合、
すべてを一個の「太陽光発電所」にするのではなく、
これをいくつかにユニット別けして、
有利な「５０ｋＷ未満（１０ｋＷ以上）、低圧連系」の発電所を
複数つくるのが、
多くの皆さんが採っているやり方です。
しかし、この土地の場合、それ以前に・・・
１０メートル近い高い樹木が多数茂っていることが、
大きな障害となりました。
そうなのです。
問題は伐採費用。
かなりの額にのぼってしまいそう。
さらには、
ここが、西を向いたゆるやかな傾斜地であることもネックに。
太陽光パネルほか、
発電設備を安全に効率よく設置するためには、
必然、工事の難度が上がります。
当然のこと、
それは費用に大きく反映されることとなるでしょう。
一方、接する道路の幅は十分。工事車両も通えます。
電線も近接。
なので多分、電力会社の設備との連系にも
問題は無さそう。
ですが残念・・・！惜しい土地でした。
現状は写真のとおりです。
廃車などが置かれているほか、枠外には実はちょっとした工場も。
しかし事情があって、
現在、それらはほとんど稼働していません。
傾斜はなく、平坦です。
使える広さは６００坪以上。
接している道路の幅は十分。電線も近接しています。
問題は廃車などの撤去費用でしょうか。
負担はどうなるのか・・・？
加えて、見積もられる売電収入、さらには土地価格。
それらすべてをじっくりと突き合わせながらの
慎重な検討が必要です。
県道から細い道に入って、約１キロ先。
千坪ほどもある平坦な土地です。
隣接するのは田畑と雑木林。
この土地も以前は農地だった様子。
地面を踏むと、
何やらふかふかとした感触が伝わってきました。
他の条件は良いため、地盤などに問題が無ければ、
伸び放題の草を除き、防草シートを張ることで、
野立ての太陽光発電事業の運営が早速可能となりそう・・・
なのですが、
問題はここが、
いま触れたとおり「元農地」であるらしいこと。
転用許可にまつわるハードルが隠れていないか、
精査が必要です。
接する道路はご覧のとおりやや狭く、
舗装もかなり傷んでいますが・・・
工事車両はなんとか通えそうです。
電線も隣接。
広さは約千坪。
特に障害がなければ、
「５０ｋＷ未満、低圧連系」の有利なユニットを
五つ設けることが可能となりそうです。
以上、いかがでしょうか。
なお、これらはすべて、
東京都内から車で２～３時間の距離にある土地です。
ちなみに今回、以上を巡っている間、
車窓から、
すでに野立ての太陽光発電を始めている土地を二ヶ所、
見つけることができました。
話題が盛り上がっているだけでなく、
実際に事業に参入する人が増えているのだな、と、
あらためて実感させられた次第です。
「市街化調整区域に入っていて、家は建てられない。
何にも使えず、固定資産税を払わされているばかりだよ・・・」
そんな遊休地をお持ちの方、
そこが野立ての太陽光発電に適した土地か否か、
まずは調べるだけ調べてみるのも、
よろしい選択肢かもしれません。
（先週までの記事へのリンクです↓）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「こんな記事、特集を！」 オーナーズ・スタイルに寄せられたオーナーさんのご要望
2013年11月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週にひき続き、
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３１号・・・
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声を
ご紹介したいと思います。
今週は、
オーナーさんからの「ご要望の声」です。
■こんな記事を！特集を・・・！
「オーナーズ・スタイルの客観的な視点からの啓発が、
いまのオーナーから次世代のオーナーにも受け継がれるよう、
さらに良い情報をご提供ください」
「初めて自分の手で確定申告。
でも、どこかで経費の計算を間違っていたようです。
今度、特集を組んでください！」
「戸建て賃貸や二世帯住宅併用賃貸の記事も！」
「オーナーズ・スタイルの誌面に紹介されている会社が
本当に『信用』出来るのかどうか・・・
そこまでを確認したいのが本音です」
「不動産物件購入時の相場の判断、
素人でも正しくできる方法を知りたい」
「一括借り上げや家賃保証などと、自主管理。
双方を比べての損得を比較できるような記事を！」
「外壁、屋根、内装など、メンテナンスについての記事を
増やしてほしい」
「新築物件と競争しても勝てるアイディア、特集してほしい。
車の愛好家向けの物件のような、
ターゲットを思い切り絞ったものなどを！」
「政策金融公庫について特集してほしい。
以前利用したが、とても便利だった」
「ペット可物件の最近の状況を知りたい」
「コンクリート打ち放しの外壁保護、コスト、耐久性などに関する
記事を載せて下さい」
「ローンの借り換え、保険の見直し、法人化などを予定しています。
役立つ情報をお願いいたします」
「空室対策の決め手を！」
「サブリースについてもっと知りたい！」
「相続対策についてさらに！」
「セルフリフォームに興味があります。
なので、業者さんの紹介だけでなく、
『自分でやる派』向けの記事も、もっと載せてください」
「各地域にある『大家さんの会』を紹介する記事を載せて
もらえるとうれしい」
「シェアハウスの管理をしてくれる良い会社を
選べるような記事を！」
以上、いかがでしたか？
読者の皆さんからのオーナーズ・スタイルへの熱いご期待の数々・・・
それらをひしひしと感じられる、
これらの声です。
限られた誌面による制約はあるものの、
工夫を凝らしながら、
努力を重ねながら、
より多くのオーナーさんの賃貸経営に役立つことのできる
「オーナーズ・スタイル」を
これからもたくさんの皆さんのもとへ、
お届けしていきたいと思っています。
さて、来週は・・・
オーナーさんからいただいた、
オーナーズ･スタイルへの
うれしい「ありがとう」の声をご紹介したいと思います。
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皆さんの賃貸物件、選んで失敗・・・！と思われる部屋になっていませんか？
2013年11月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「マイナビ賃貸」でおなじみ、
株式会社マイナビさんの運営するサイト、「マイナビニュース」。
ここに、
なかなかするどく、手厳しい、
ぜひ参考としておきたい内容の記事が公開されていますので、
ご紹介いたしましょう。
題して、
「大失敗した一人暮らしの部屋選び」。
入居したあとで、「失敗した！」と、
後悔することになりやすい賃貸物件について、
いくつかの具体例を挙げて、入居希望者へ注意を促しています。
たとえばそのひとつ・・・
「洗濯機や冷蔵庫を置くスペースが小さい物件」。
これについて、マイナビニュースさんは、
「泣く泣く洗濯機等を買い替える人も多い」と、
シビアに警告。
さらには、「洗濯物が干せない物件」。
洗濯物を干す場所そのものが無いわけではありません。
あっても、
道路に面したベランダなど、
大勢の人の目に触れるような場所にそれがあるため、
「干すのが恥ずかしい・・・！」物件のこと。
つまりは、
内見があっても入居者がなかなか決まりにくく、
決まっても早期に退去されてしまいやすい、
いわば「残念な物件」が、
これらであるといってよいでしょう。
対策はあるのか・・・？
あります。
たとえば上記、
「洗濯機や冷蔵庫を置くスペースが小さい物件」の場合、
思い切って、
サイズの合うものを備え付けにしてしまうという手もあるでしょう。
「洗濯物が干せない物件」の場合は？
通りから丸見えのベランダの位置は変えられなくとも、
室内に、
天井から吊り下げる昇降自在の物干し用具を
つけてあげることは、多分可能でしょう。
ですが、そうしたことよりも、
実はもっと深刻なのは、
ご自身の物件がそうした「残念な物件」であることに、
オーナーさんご本人が気づかれていない場合も、
少なからずあることです。
「入居が決まらない。空室が埋まらない。
なぜだ・・・」
仲介会社や管理会社からは、
「建物が古いからですよ。家賃が高いからですよ。
下げましょう、下げましょう」
いかがでしょう、
「そうなのかなあ、どうしよう・・・」
と、悩んでいる時間がおありならば、
せっかくいま、
その部屋は「空室」となっているのです。
熱心なオーナーさんの何人かがそうしているように、
ぜひその物件で一昼夜を。
あるいは、
何度かに別けてでもいい、
数日を過ごしてみてはいかがでしょうか。
「なんと、窓の外は酔客の通り道。夜中まで人通りが絶えない・・・。
騒音対策をしないと・・・！」
「エアコンがさっぱり能力不足。
ロフトが全然涼しくならないじゃないか・・・」
そんな残念な実態にも、
気づくことが出来るかもしれません。
マイナビニュース 住まい・インテリア
「大失敗した一人暮らしの部屋選び」 →こちらです。
もちろん、上記に挙げた以外にも、
「残念」な事例が紹介されています。
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遊休地の活用に選択肢。「野立て太陽光発電」の候補地を視察・その３
2013年11月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週までに引き続き、今週も、
「野立ての太陽光発電システム」についてのお話です。
なお、前回の話題は「ハードル」。
野立ての太陽光発電システムの運営にスムースに参入するにあたっての、
知っておきたい心構え、
踏まえておきたい条件、課題などについて、
いくつかお話をさせていただきました。（→前回の記事）
今回は「リスク」です。
リスクといえば・・・
「まさに、そのリスクが少ないところがいいんですよ」
などと、たびたび宣伝されるのが
野立ての太陽光発電。
楽観的な人に言わせれば、
「国のお墨付きの固定買取価格が、なんと２０年保証！
しかも、その後も１０年くらいは太陽光パネルは稼動、
いくらかの額での売電が続けられるはず。
その約３０年間といえば、これこそまさに、
空室の出ない夢の賃貸経営を行なうようなもの・・・」
ですが、気をつけてください。
この世の中に、リスクが少ない、はあっても、
「無い」事業などありません。
野立ての太陽光発電システムが、
その運営上、将来直面するかもしれないリスクを
いま思いつく限り、並べてみましょう。
まず第一には、
機器の故障リスク。
太陽光発電システムはあくまで機械なのです。
故障の可能性からは、もちろん逃れることは出来ません。
さらには、
災害リスク。
落雷、風害、水害、あるいは塩害、
もちろん地震災害も・・・。
加えて、
盗難リスク。
これは高価な機器が野外に野ざらしとなっている
野立ての太陽光発電、特有の弱みといえるものでしょう。
そして、
動植物による被害。
小さなものでは雑草の繁茂による発電能力の低下、
大きなものでは野生動物による機器の損壊など。
ほかには、心無いイタズラ、
システムの劣化が何か自然の要因によって想定以上に早まる、
等々・・・
ちなみに、
以上のようなリスク、
野立ての太陽光発電システムを設置する場所が、
これを管理する人の居場所から遠ければ遠いほど、
また、街を離れた辺鄙なところであればあるほど、
現実化した際の発見や対応に苦労しがちとなりそうなことに、
皆さん、すでにお気づきかと思います。
そこでたとえば、
故障の早期発見のためモニター設備を取り付ける・・・
盗難防止のため現場に監視カメラを据えつける・・・
野生動物の侵入を防止するためにフェンスを張る・・・
雑草が伸びないように、地面に防草シートを張る・・・
その前に、
これは基本でしょう。
保険に入っておく・・・！
ですが、
そうした措置をとればとるほど、
当然のこと、それらはコストを生んでしまいます。
リスクをなるべく避けるために、
あるいはリスクが不幸にして現実化したときのために、
「どんなコストがどのくらいかかりそうか？」
当該土地の特質、条件をじっくりとにらみながら、
冷静な判断をすすめていきたいところです。
さらに、もちろんのこと、
「品質保証、性能保証のしっかりした機器を選ぶ」
「アフターサービス、メンテナンス体制の充実した店、
施工業者を吟味して選び抜く」
こちらも基本中の基本でしょう。
ちなみに、
「事業の予定地はわが家のすぐ横。
監視体制はバッチリ。何かあったときもすぐ駆けつけられる！」
気をつけてください。
「ご自宅の隣」と、いうことは、
その周りは多分、住宅などの建築が可能な土地。
数年も経たずして建物や構造物が建ってしまい、
「影がパネルにかかって発電量が想定以下に・・・」
そんな事態となる可能性が、
少なくない場所であるのかもしれません。
なお、
自然災害については、
地震によるものまでをカバーしてくれる保険の存在を
私はいまのところ（あくまでいまのところです）知りません。
ですがなにしろ、
目下、はげしく流動中の太陽光発電の世界。
「地震保険」は近く登場するか、
あるいはすでに登場しているかもしれません。
さて、
まずは以上のところまで。いかがでしょうか。
こうして考えてみると、
野立ての太陽光発電（野立てに限らず産業用）についてよく言われる、
冒頭にも掲げた、
「決して空室の出ない賃貸経営のようなもの」
と、いう表現は、
少々言い過ぎであることがわかります。
太陽がいくらサンサンと照りつけてくれても、
ひとたび機器が故障したり、
盗まれたりして、発電が止まれば、
それを元どおりの状態に戻すまでの間、
太陽光発電システムは発電をしてくれません。
すなわち、利益を生んではくれないのです。
つまりは、
賃貸住宅経営においての空室期間と同じ。
ですが、
賃貸住宅における空室は、よほどのまれな場合を除き、
どの物件にも必ず起こる、いわば必然の事象ですが、
太陽光発電における故障や盗難などのアクシデントは、
あくまで、
「起こる可能性がある」までのものにほかなりません。
そうしたリスクが、
願いどおり、現実のものとならなかった場合、
あるいは現実のものとなっても、
保険、保証等のケアによって十分にそれを補うことができた場合、
結果として、その太陽光発電への投資は、
「空室の出ない賃貸経営」、
それにひとしいものだったことにもなるわけです。
「近頃にないすばらしい投資のチャンス！」
と、沸き立つ大勢の皆さんですが、
もしかするとその目論見どおり、
十数年後はその多くがホクホク顔・・・で、いらっしゃるのかも
しれませんね。
さて、
最後に付け足しをしておきましょう。
野立ての太陽光発電を実際に運営しながら、
こんな心配をしている「発電所オーナー」さんもいらっしゃいます。
それは、
ご自身が災害などの被害者となるだけでなく、
二次的な加害者となるリスク。
「強風に襲われて宙を舞った太陽光パネルが、
民家や自動車、人間に当たって、これらを傷つけてしまった・・・」
あるいは、感電。
「太陽光パネルが災害で破損。あるいは飛散。
これに触った近所の人が、感電してしまった・・・」
（感電の問題については消防庁がこの春に出した事務連絡が
大変参考になります→ こちら）
すなわち、
管理責任と賠償問題です。
今後、実際に事故などが起これば、
野立ての太陽光発電にまつわる、
ケアすべき大きなリスクのひとつとして、
こうした懸念が、
にわかに世間に持ち上がることになるかもしれません。
では、
お話はいよいよ次回、最終回へ。
野立ての太陽光発電の「候補地」を実際に訪問します。
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