こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
この夏訪れた二つの海岸・その２ 落ち着いた昭和の雰囲気残る「大浦海岸」
2013年09月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
この夏、二つの海岸を訪問しました。
いずれも毎年、恒例のように訪れるところ。
そのうち先週は、
私の家から歩いても行ける鎌倉の前浜、
「由比ヶ浜」
のお話をさせていただきました。
今週は三浦市の「大浦海岸（大浦海水浴場）」です。
場所は三浦半島の先端近く。
浜辺は東京湾の側を向いてひらけているのですが、
ここは、水も砂もとてもきれい。
伊豆半島の海にも迫るくらいの印象です。
さて、
この日、波はとても穏やかでした。
前回の由比ヶ浜と違い、
訪れているのは、家族連れの海水浴客がほとんど。
小さなお子さん、
お父さん、
お母さん、
そしてお年寄りの姿も。
どこか落ち着いた、おだやかで懐かしい風景です。
駐車場が狭いせいもあるのでしょうが、
大抵、人の姿はあまり多くは見られません。
横幅三百メートルほどしかなさそうな、
砂浜を湛えた小さな湾が、
左右を緑の小山に挟まれながら、
静かに、
ゆったりと佇んでいます。
海の家は二軒だけ。
そのうち、南側に建つのが「大浦丸」さん。
カレーとラーメンの美味しいこの店を
私はいつも昼食で利用します。
今回は、最近ハマっているノンアルコールビールも注文。
渇いた喉を潤しました。
店の人は、地元の方なのでしょうか、
いつも丁寧で、
お人柄の良さがうかがえます。
景色を眺めながらじっと佇めば、
そこはいかにも昔ながらの・・・「海の家」。
昭和の時代からまるで変わることのない風景、
と、いった感じです。
ふと見ると、
足の運びのおぼつかない、杖をついたお年寄りがひとり、
よろよろと海へ向かっていきます。
付き添いの男性がいるようです。
どうやら息子さんの様子。
ふたりで、ゆっくりと、砂を踏みしめつつ、
波打ち際へと進んでいきます。
ほどなく、
海面がお年寄りの足を濡らし、
膝まで達し、
さらにそれを超えました。
そこで、息子さん（らしき人）が、
お年寄りに、頭から浮き輪をかぶせてあげます。
さらに、さらに
海を進んでいく二人・・・。
間もなく、
お年寄りの体がふわりと海面に浮かびました。
そのあと、しばらくの間、
二人は浮き輪でプカプカと遊泳。
笑顔で話をされながら、
つかの間の海水浴を楽しんでいらっしゃいました。
「いい風景だな。また来年もここに来よう」
二人を眺めつつ、
そう思った次第です。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その３
2013年09月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
先々週お届けした「その２」にひきつづき、ご紹介しましょう。
今回は、
「家賃の減額交渉」。
「こんなご時勢だから、なんとか」・・・と、
ご要望される入居者の皆さんのお気持ちはよくわかります。
でも、
これを次々呑んでしまうなどすると、
その後の収益見通しが大きく変動、
ぎりぎりの厳しい経営を続けるオーナーさんにとっては、
大変なダメージとなることも・・・。
まずはこんな声から、皆さんのやり取りが始まりました。
「今月更新がありました。
入居者から、『更新するから家賃をまけてくれ』と・・・。
ＯＫしてあげることはできませんでしたが、
それでも、
更新料を半額にすることで妥協してもらいました。
なかなか厳しいです・・・」
このつぶやきに対し、
多くのオーナーさんから感想や情報、体験談などが集まりました。
「更新料半額のご判断は、妥当ではないかと思いました」
「逆の話になっちゃうかもしれませんが、
昨年、すでに４年間住んでくれている入居者さんとの契約更新時に
『今後５千円安くしますよ』と、言ったら不思議がられました。
周辺相場も下がったし、設備も老朽化したし、
それでも長く住んでほしいなと思ってのことだったんですが・・・。
言わなきゃよかったかな？と、少し後悔しました（笑）」
「（上記のオーナーさんへ）値引きを提案したのですか！
スゴイですね。
私の場合はまだまだローンもたっぷり残っているので、
なかなかそこまではできません」
「ファミリー向けのマンションでは井戸端会議で部屋同士の
家賃を比較され、違いがバレてしまい、
それで交渉が入ることが結構あるみたいですね。
私の場合、入居者募集していた部屋の家賃を
ネットですでに見られているらしいことがわかり、
こちらから降参・・・。
更新の際、『家賃を減額します』と申し出ました。
管理会社によれば、これも結構あるケースなのだそうです」
「うちも８年間ずっと住んでくださっている方の部屋と、
いま募集中の部屋の家賃が、７５００円違っています。
いつかネットで見られ、交渉が入るのでは・・・と、
ヒヤヒヤしています」
「同じような部屋が多い物件の場合、
ネットでほかの部屋の募集家賃を見た入居者から、
『うちも同じ額に』と交渉される例が増えているようですね。
でも、私の勤める会社の２０～３０代の社員に話を聞くと、
値下げ交渉はそもそも『ダメモト』で・・・とは、
皆、思っているみたいです」
「家賃の減額交渉のことが、以前、
雑誌で特集されているのを見たことがあります。
かなり前の記事だったのでうろ覚えなのですが、
『家賃減額交渉アドバイザー』とかいう
わけのわからない（笑）肩書の人が、
色々アドバイスをしていました」
「うちの場合は家賃交渉が入った際、
家賃には手をつけずに、
更新料減額とか、キッチンクリーニング１回無料とか、
エアコン分解洗浄１回無料とかいったサービスをプレゼントして、
何とかしのいでいます」
「（上記のオーナーさんへ）なるほど！
それならその際、業者に同行して部屋の中を見て、
状態もチェックできるのでイイですね。
ペット可物件で、部屋の中をかなりボロボロにされまして、
途中でチェックができていれば・・・と思った苦い経験があります」
「家賃には手をつけずに、更新料減額や無料サービスを
プレゼントする案、素晴らしいと思います。
真似させていただきます！」
「この前、家賃交渉のあった入居者さんの場合、
いきなり『家賃を半額にしてくれないか？』と言ってきました。
それはムリですと答えると、
『じゃあ二人で住んでいいか？』と。
そちらはＯＫしました。
おそらくは、ワンルームに二人で住みたかったので、
それを私に了解させるため、一旦家賃交渉してきたのかも。
それはそれでいいのですが、
ワンルームの家賃を二人で払うのかな？
不景気の波を感じちゃいます・・・」
「最近はワンルームに二人で住む例が増えているらしいですね。
非正規雇用の増加や、
若者の失業率上昇の影響なんでしょうね」
「毎月の支出の中では家賃は一番大きいですから。
二人で住んで家賃を折半することにしたとしても、
同時に狭いアパートから、家賃の高い広いマンションに引っ越す、
というケースが、最近は減っているのでは・・・」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
アパート・マンションの窓から富士山が見える！その価値何万円？
2013年09月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この６月、
日本中を大いに沸かせた、富士山の世界遺産登録。
これを受け、
アットホーム株式会社が、
東京都内の賃貸住宅に住む２０～５０代の男女６００名を対象に、
「祝・世界遺産登録！富士山と住まいの眺望に関する調査」
と、題したアンケートを実施。
その結果を公表しています。
これによると、
自宅住まいの窓から富士山が見えるとしたら、その価値は・・・？
都内などからも大いにありうる「遠景」の場合で、
月額平均４．６８万円・・・ということに。
ただし、
回答には世界遺産登録を祝ってのご祝儀相場（？）的な
高額のものも混じっているため、
平均が大きく押し上げられています。
実際にもっとも多かった回答額の範囲は、
「千円から１万円台」・・・２４．６６％
とのこと。
まずまずこのあたりが、
「妥当な意味での平均値」と、いえるのではないでしょうか。
こんな設問もあります。
「いまの住まいからの眺望に満足していますか？」
これに対する上記、
都内の賃貸住宅に住む２０～５０代の男女６００名の回答は・・・
満足している・・・２５．５％
わからない・・・８．５％
満足していない・・・６６．０％
とのこと。
満足していない理由として大半を占めているのは、
「ビルやマンションばかりの景色だから」
「隣の家しか見えないから」
といった、
「やはり・・・」と思える声なのだそう。
一方、満足しているその理由は、
「緑や川などの自然が見える」
「東京タワーやスカイツリーといったランドマークが見える」
「きれいな夜景が見える」
と、いったところ。
このうち「自然が見える」の中には、やはりしっかりと、
「富士山が見える」
の声も含まれているそうです。
以上、
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんの物件の窓からも、
入居希望者にアピールできそうな何かが、
実は見えている・・・！
と、いったことはありませんか。
常時見えているものだけとは限りません。
たとえば、
「夏には○○花火大会の花火が見えるんですよ！」
さらには、
一部の人が熱烈に愛するこんなもの・・・
「○○線の電車の行き来がちょうどよい距離で終日眺められます！」
忘れずにアピールしておけば、
競合物件にちょっぴりの差、
あるいは予期せず大きな差をつけられる、
決め手のひとつになるかもしれません。
アットホーム（株）さんによる、
「祝・世界遺産登録！富士山と住まいの眺望に関する調査」
→こちら でご覧ください。
アットホームさんが行なっている各アンケートのリストは、
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この夏訪れた二つの海岸・その１ ちょっと残念だった「鎌倉の由比ヶ浜」
2013年09月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
この夏、二つの海岸を訪問しました。
いずれも毎年、恒例のように訪れるところ。
ひとつは私の家から歩いても行ける、
鎌倉の前浜、由比ヶ浜。
海水浴場としては、
「由比ガ浜」を正式な表記としているようです。
そしてもうひとつは、三浦市の大浦海岸。
結果・・・
由比ヶ浜にはちょっとがっかり。
大浦海岸にはとても満足、といったところなのですが、
今週はまず、
がっかりだった方の「由比ヶ浜」のお話です。
その日、
浜辺の気温は３４度くらいにまで上がっていたでしょうか。
私はＴシャツに麦藁帽、サングラス、
足にはサンダル履きといった涼しいスタイル。
鎌倉の中心を南北（概ね）につらぬく若宮大路が、
海岸に突きあたるところから砂浜に降り、
稲村ヶ崎方面をのぞむ西の方向へ向けて、
まずはぶらぶらと歩き始めました。
たくさんの海の家が並んでいます。
洒落たつくりの店が多数。
昔ながらの風情の店は・・・ほんのわずか。
「この店は前と変わったな」
などと、
昨年の景色を思い起こしながら、
さて、いよいよ海へ近づいてみると・・・
「汚い！」
しばらく雨が降っていなかったので、
水は澄んでいてきれいだろう、と思っていたのですが、
とても汚いのです。
打ち続く猛暑により、海水の温度が上っていたせいなのか、
あるいは別の理由によるものなのか、
海水全体が、プランクトンのものらしき緑色に。
だけでなく、
波打ち際には無数のゴミが散乱、浮遊。
砂の中にも細かなゴミが多数埋没・・・。
管理者が掃除をしていないのか、
それが追いつかないほどに訪れる人が浜辺を汚しすぎなのか。
「ここ１０年間くらいのうちで今年が一番汚いな・・・」
本当にがっかりしました。
ともあれ、
そうは言っても、せっかくやって来たわが町のビーチです。
レンタルのサマーベッドに寝転んで、
まずは夏を満喫。
早速冷えた缶ビールのフタを開けて・・・と、思ったところ、
どうも周りが騒がしい。
ちなみにここは、若い人が多く訪れるビーチです。
その中心は、
２０代くらいの社会人の男女、でしょうか。
いわゆる「テンション」も高めに、
興奮して話す彼らの声がとても騒がしく、
まるで落ち着ける雰囲気ではありません。
腕や足など、
身体にタトゥー（刺青）を入れた人も男女問わず少なくなく、
彼らがグループを組み、
何やらギラギラとした様子で騒いでいるのを見ると、
向こうに悪気はないのでしょうが、
こちらはひどく圧迫感を覚えさせられます。
そういえば・・・
周りに子供や家族連れの姿はあまり見られません。
私と同じような気分にさせられることを嫌がって、
彼らは由比ヶ浜には寄り付かないのかもしれません。
とにかく、
「居心地がよくないな・・・」
ちょうど明日も休みです。
「別の海岸で『口直し』するか」
１時間ほどで、
残念ですが早々に、愛すべきわが町の浜辺から
退散させてもらいました。
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高コストな補修・整備は増税前に・・・！オーナーさんの「消費税」増税対策
2013年09月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週のこの「編集部こぼれ話」では、
「来週もひきつづき、
大家さんの会・みんなの掲示板に集まっている
お役立ちアドバイスをご紹介いたします」
と、予告していましたが、急遽予定を変更。
私達オーナーズ・スタイルが集計したアンケートの結果を
皆さんにご報告したいと思います。
そのアンケートとは・・・
先般実施させていただいた、
「消費税増税を意識しての前倒し購入・契約にかかわる調査」。
メルマガ「月刊オーナーズ・スタイル」の読者の皆さんから、
ご回答を募ったものです。
早速、内容をご紹介いたしましょう。
まずはこんなご質問。
「消費税の増税を意識して、前倒しで購入や契約をされましたか？」
１．予定なし・・・５６％
２．すでに購入・契約した。もしくはその予定・・・４４％
前倒しでの購入や契約の予定がない、という方が、
半数以上を占めています。
皆さん、消費税の増税に関しては
あまり「焦り」を示してはいらっしゃらない・・・
冷静なご様子が窺えます。
続けて次の質問です。
上記で「２」を回答された皆さんへお尋ねしました。
「消費税の増税を意識して、前倒しで、何を購入・契約されましたか？
あるいは前倒しで何を購入・契約される予定ですか？」
いただいたご回答とその順位をご紹介いたしましょう。
１位 「外壁・屋根の改修」
２位 「鉄部の塗装」
３位 「賃貸住宅の新築・建て替え」、「賃貸住宅の売却・購入」
４位 「キッチン台の交換」
５位 「エアコン」、「その他」
６位 「集合ポスト」、「ＴＶモニター付きインターフォン」、「照明器具」
７位 「間取り変更」、「エントランスや外構」、「ＩＨクッキングヒーター」、
「壁紙」
８位 「宅配ボックス」、「洗浄機付きトイレ」
９位 「給湯器」
１０位 「防犯性能の高いカギ」、「追い焚き機能付きバス」
１１位 「和室から洋室へ」、「ゴミストッカー（共用のゴミ置き場）」、
「ユニットバスの交換」、「室内洗濯機置き場」、「床」、「収納スペース」、
「光ファイバーなどのインターネット設備」
いかがでしょうか。
ちなみに上記のうち、
１位と２位は、やや他に比べて割合が突出していて、
１位の「外壁・屋根の改修」を行なった、
または行なう予定であるという方は、
全体の３３％ほど。
同様に２位の「鉄部の塗装」は、２６％ほどと
なっています。
かかる費用が高額、
かつ、
建物の品質維持のために特に重要な補修・整備について、
「増税前に手当てをしておこう・・・！」
そんなしっかりしたお考えをお持ちのオーナーさんが
比較的数多い様子です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
