こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- 恒例の４建物、鎌倉市の「春の施設公開」。扇湖山荘庭園も。鎌倉まつりもスタート！
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
入場無料・希少な機会・・・！ １０月の鎌倉「秋の施設公開」のご案内です
2017年10月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
１０月になりました。
１０月の鎌倉といえば、
「秋の施設公開」を楽しみにしている方も多いかもしれません。
・大佛（おさらぎ）次郎茶亭
・吉屋信子記念館
・旧川喜多邸別邸（旧和辻邸）
・旧華頂宮邸
四つの貴重な建物が、この秋も公開日を迎えます。
このうち、
公開日の多い「吉屋信子記念館」については、
すでに公開が始まっています。
これらの紹介と、
建物の簡単な説明をしていきたいと思います。
「大佛（おさらぎ）次郎茶亭」
公開日時は、10月14日（土）10時～16時 です。
作家、大佛次郞（おさらぎじろう）が鎌倉に残した、
大正９年頃に建てられた茶亭です。
茅葺き屋根、木造平屋建。
大佛次郞は、昭和２７年にこの建物を購入しました。
書斎兼、文士仲間の集まる場所でもあったそうです。
直筆原稿や万年筆、眼鏡など、遺品も展示されています。
ご案内サイトは →こちら です。
「鎌倉風致保存会」のイベント案内のページになっています。
「吉屋信子記念館」
秋の公開はもう始まっています。
10月1日（日）～3日（火）および、
7日、14日、21日、28日の各土曜日 10時～16時 です。
（11月にも公開日が設定されていますので
下記リンク先にてご確認ください）
作家・吉屋信子の旧宅です。
「少女小説」の旗手として、若い頃に一世を風靡、
晩年には、歴史小説で新境地を開いたことが知られています。
建物は、近代数奇屋建築を確立させた著名な建築家、
吉田五十八（いそや）による、昭和３７年の作品です。
ご案内サイトは →こちら です。
旧川喜多邸別邸（旧和辻邸）
公開日時は、10月14日（土）、15日（日）10時～16時 です。
もともとは、大山（神奈川県）の麓に建っていたという、
古民家です。
創建は江戸末期にさかのぼるとも言われています。
映画輸入や制作に携わり、
日本映画界の発展に尽くしたことで知られる
川喜多長政・かしこ夫妻の旧宅の別邸です。
哲学者の和辻哲郎が住んでいたこともある建物です。
ご案内サイトは →こちら です。
「鎌倉市川喜多映画記念館」のサイトの中にあります。
「旧華頂宮邸」
公開日時は、10月14日（土）、15日（日）10時～15時 です。
昭和４年に、華頂博信侯爵邸として建てられたものです。
旧古我邸（大正５年）、旧前田侯爵家別邸（昭和１１年）
とともに、鎌倉三大洋館のひとつとされる建物です。
「ハーフティンバー」と呼ばれる、
柱や梁などが、壁面に表れた様式が特徴です。
ご案内サイトは →こちら です。
なお、旧華頂宮邸の公開と同時に、
敷地内の茶室「無為庵」および和風庭園も公開されます。
無為庵では、玄関までの立入りが可能です。
以上、
「神社とお寺とグルメ」以外の鎌倉（？）を代表する、
歴史と魅力にあふれた建物を
どうぞ、ご覧になってみてください。
（四つの建物の施設公開の告知を集めた、
鎌倉市の「秋の施設公開」サイトは →こちらです）
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同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
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■九州版
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
１０月１４日（土）パワーアップ＆リニューアル！「賃貸経営＋相続対策フェスタ」
2017年10月03日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
首都圏の賃貸住宅オーナーさん、お待たせいたしました！
１０月１４日・土曜日
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
いよいよ開催です！
会場は、おなじみの
「新宿ＮＳビル 地下１階イベントホール」です。
じゃあ、いつもと同じ雰囲気・・・？
いえ、違うんです！
今回のフェスタは、これまでに比べ、
さらに、
「お得いっぱい」＆「見どころいっぱい」です！
ご来場くださった方への「特典」と、
見て、触れられる「体験」部分を
大きく、パワーアップしています。
もちろん、毎回高いご満足度をいただいている
多彩な「セミナー」や、
頼れる「大家さん応援企業・団体」の無料相談ブース、
これらの充実度はそのままです。
→こちら のご案内サイトで、
ぜひ、あらましをご覧下さい！
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特別講演には、高橋洋一さんも登場！
充実のセミナー・全３２本！
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前回（春）のご聴講者満足度・９６．６％
毎回大好評の「フェスタ」の充実セミナー。
今回、特別講演には、小泉内閣・第一次安倍内閣でも
ブレーンとしてご活躍、
嘉悦大学教授・数量経済学者の
「高橋 洋一」さんがご登場です。
時間はたっぷりの１時間１０分。
これからの日本経済のゆくえについて、
するどく切り込んでいただきます！
セミナー全３２本（内２本は二部構成です）の内容、
ラインナップは、
→ご案内サイト にて！
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フェスタに来ると、お得がいっぱい！
特典やプレゼントが目白押しです！
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１．エアコン、宅配ボックスを
フェスタ特別価格で販売します！
・・・買い替えや新規導入をお考えのオーナーさんは
ぜひお立ち寄りを！
２．相談ブース出展企業の多くが、
「フェスタ特典」を用意して、皆さんをお待ちします！
・・・ 無料診断や工事費の割引、
ノベルティグッズのプレゼントなど色々！
３．出展企業とのアポイントを成約すると、
ＱＵＯカード（１０００円分）をプレゼント！
・・・相談ブースを訪問し、フェスタ当日に、
後日のアポイントを設定された方へ！
４．来場者アンケートへのご回答で、
「河京の喜多方ラーメン」をプレゼント！
・・・ご回答後、受付へご提出くださった方へ
もれなく差し上げます。
５．来場者アンケートにご回答された方は、
ハズレなしの福引抽選会にもご参加いただけます！
・・・１等・温泉ペア宿泊券
２等・舞浜の有名リゾートのペアチケット！
６．さらに、
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんへは、
「ご成約プレゼント」もご用意！
・・・フェスタに来場され、
出展している建築会社、
もしくはリフォーム・リノベーション会社と
ご成約に至った本誌「読者」の皆様へ、
１０万円分（建築の成約で。先着１０名様）
３０００円分（その他の成約で。先着５０名様）
の商品券をプレゼントいたします！
（詳しい条件など、お問合せは、
フェスタお電話窓口・０１２０－７８３－６９６ へ）
詳しくは →ご案内サイトへ！
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ますますパワーアップの「最新設備展示コーナー」、
「体験コーナー」、専門家への「無料相談コーナー」！
-----------------------------------------------------
１．最新設備展示コーナー
人気の宅配ボックスは２社が出品！
さらに、エアコン、モニタ付きインターホン、
スマートキー、防犯カメラなど、
人気の設備を「現物体験」していただけます！
２．話題の「ＶＲ内見」体験コーナー
「現地に行かない内見」を可能にする
話題のバーチャルリアリティシステムを
実際に体験いただけます！
３．ダイノックシート体験コーナー
扉や家具が新品のようによみがえる！
評判の商品の「貼り方」をプロが伝授。
体験もしていただけます！
４．「弁護士・税理士・不動産鑑定士」無料相談コーナー
３事務所、４名のプロフェッショナルが
フェスタに窓口を開設！
相談時間は１人３０分です。
５．ローン相談コーナー
「城南信用金庫」さんのご協力により、
オーナーさんから待望の声も多かった、
ローン、資金相談の窓口が、
いよいよフェスタに登場です！
詳しくは →ご案内サイトへ！
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頼れる「大家さん応援企業・団体」の無料相談ブース！
「お悩み・課題別」の訪問しやすい配置です。
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頼れるプロが一堂に集結！
一度に、色々な会社に、色々な相談が出来ると、
いつも大評判です。
今回は、
「土地活用・資産運用／融資」
「空室対策」
「建物メンテナンス」
「相続・税金対策／法律トラブル」と、
オーナーさんの「お悩み・課題別」に、
ブースが配置されています。
ますますご訪問、ご相談していただきやすくなりました。
参加企業等の顔ぶれを
→ご案内サイト でご確認ください！
-----------------------------------------------------
以上、１０月１４日（土）開催
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」のお知らせでした。
詳しいご案内サイトは →こちら です。
皆様のご来場を心よりお待ちしております！
編集部こぼれ話（火曜日の記事）
「予定の家賃をオーバー」していても、入居者さんが借りてくれるケースとは
2017年10月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
内見に来られた入居希望者さんから、
賃料の値下げを打診されたことのあるオーナーさんも
多いことと思います。
特に、近年の賃貸住宅の着工数の増加によって、
新たなライバル物件がどんどん増えてきた中、
仲介会社、管理会社からの、
「家賃、まけてあげられますか？」
との電話が、
「だんだん年を経るごとに多くなってきている・・・」
そんなオーナーさんも、
多分、少なくないことでしょう。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（日管協）さんが、
年度ごとに二度づつ公表している
「日管協短観」の中に、
「入居時の条件交渉」というデータがあります。
現在の最新データは、
2016年10月～2017年3月の「2016年度下期」分ですが、
入居時の「賃料」の交渉については
調査対象となった管理会社の６１．３％が、
「多い」と、回答しています。
その内訳を見ると、
首都圏・・・５８．１％
関西圏・・・６８．２％
首都圏では６割近く、関西圏では７割近くの管理会社が、
「賃料交渉＝値引きの打診が近ごろ多いなあ」と、
感じているといったところです。
ところで、一方、
「賃料を値引いてほしい」とのリクエストとは逆に、
現場ではこんなケースもあるはずです。
入居希望者にとって、
その物件が大いに魅力的であるために、
「予算オーバーだけど借りたい」
と、するケースです。
ですが、この場合、
「う～ん、どうしよう」と、悩む入居希望者さんの姿を見たり、
相談を受けたりするのは、
もっぱら仲介会社や管理会社の担当者です。
そうして悩んだ結果、
入居希望者さんが、ついに物件の魅力に「負けて」、
入居を決めるに至ったプロセスについては、
通常は、オーナーさんの関知するところとはなりません。
しかしながら本来、そのことは、
経営者として、
オーナーさんは知っておいた方がよい事柄のはずです。
自身の物件の何が、入居希望者さんをして、
予算をオーバーしての契約を決断させたのか。
思い切ったリフォームが思惑通りの効果を発揮したのか、
行き届いた清掃、管理が入居希望者さんの心を動かしたのか、
あるいは、オーナーさん自身は気に留めていない、
意外なアドバンテージを物件が持っていたのか・・・？
押さえておくことは、とても大事なことであるに
違いありません。
そこで、もう１年近く前に公表されたものですが、
アットホーム株式会社が運営する、
各種情報やアンケートデータ、コラム等を集めたサイト、
「at home VOX」が、
面白い記事を載せています。
題して、
「理想の住まいだけど予算オーバー プロが見たみんなの決断」。
アットホーム加盟店・利用店から集めた
「声」をピックアップしたものです。
「お客様が提示したもともとの予算から、
最終的に物件価格（または賃料）が
大きくアップしたケースはありますか？
あれば、どのような要因でアップになったのか
教えてください」
との質問に対し、賃貸物件の賃料については、
「子どもさんの学区の関係で、
そのエリアを条件から外すことができず、
当初予算より３万円ほど上げてご契約」
「ペット可が条件だった方が、
条件にかなう物件が少ないため、
５万円ほど予算を上げてご契約」
「東京タワーが見える側の部屋を希望され、
予算オーバーを妥協」
「予算５万円くらいで探していた方が、
『友達を呼んで女子会をしたい』とのことで、
対面式のおしゃれなキッチンがある、
賃料７万円の物件を決めてくれた」
などといった声が挙げられています。
これらは、どの声も、
たとえば次の物件の購入、建築や、
リフォームプラン、募集方法など、
その物件をお持ちのオーナーさんの賃貸経営の
「今後」に対し、
何らかの参考になるものといえるでしょう。
入居者がなかなか決まらず、空室が埋まらない際、
慌てて相談するばかりでなく、
スムースに決まっていく場合であっても、
「なぜいま、スムースに決まっているのか」を
仲介会社や管理会社とともに分析し、
理由を押さえておく。
そのことも、私達は、
普段の心がけとしておくのがよろしいのかもしれません。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（日管協）
「日管協短観」→こちら
アットホーム（株）「at home VOX」
「理想の住まいだけど予算オーバー プロが見たみんなの決断」
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一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
オクトーバーフェスト、長谷の市。秋の風そよぐ鎌倉１０月の屋外イベント
2017年09月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
前々回の「極楽寺・稲村ガ崎アートフェスティバル」
（記事は→こちら）
前回の「浄土宗大本山・光明寺の十夜法要」（→こちら）と、
イベントが目白押しの１０月の鎌倉で行われるイベントを
連続でご紹介してきた、この鎌倉大家日記。
今回は、さらに二つ、
秋らしい、屋外の風に吹かれながら過ごせるイベントを
ご紹介いたしましょう。
ひとつは、
「オクトーバーフェスト KAMAKURA 2017」です。
オクトーバーフェストといえば、
いまや皆さんの多くがご存知の、いわゆるビール祭りです。
鎌倉でも、２０１２年より、
商工会議所青年部の主催でこれが行なわれていて、
今年が６回目となります。
継続的な災害復興支援がテーマのひとつに掲げられ、
昨年同様、今年も、
神奈川県内・東北・九州の各地から、
評判のブルワリーが参加します。
（加えて、今年はさらにほかの地域からも参加があるようです）
有名店も含めた、
鎌倉市内の飲食店が出展するフードブースを
楽しみにされている方も多いようです。
日時は、
１０月７日（土）１２～２０時、８日（日）１１～１９時 です。
場所は、鎌倉市役所駐車場です。
最新情報は随時、
（オクトーバーフェスト KAMAKURA 2017 facebookページ）で、
公表されています。
そしてさらに、もうひとつは・・・
こちらは、上記オクトーバーフェストよりも、
ずっと多くの回数、開催を重ねてきているのですが、
知る人はきっと少ないのでは？
と、思われます。
「かまくら『長谷の市』」です。
今回が２９回目。
大仏、長谷寺などで有名な、鎌倉・長谷地区の三つの商店会が、
「三商店会連合」を組んで主催するイベントで、
５月と１０月の年２回の開催。
長谷寺、光則寺、甘縄神明宮の三社寺も協力のもと、
「僧門と商人と住民の三位が一体となって、
魅力ある現代の門前町造りを目指して取り組み、
長谷・鎌倉の繁栄を創造するまつりごと」
と、して行われるものです。
その来たる開催日は、１０月１５日（日）。
飲食、物販等の出店が並び、ステージイベントも開催される
「長谷寺」会場
（9：00～16：00）
朝市が行なわれる「甘縄神明宮」会場
（8：00～11：00）
フリーマーケット「ハセフリ」が開かれる
「ファミリーマート鎌倉長谷店」会場
（9：00～13：00）
以上の三会場が中心となっています。
案内サイトは →こちら です。
「オクトーバーフェスト」同様、→こちら のfacebookページに、
最新情報などがリリースされています。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
オーナーズ・スタイル 読者オーナーさんが直面している「お悩み」と「不安」
2017年09月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、首都圏版の読者オーナーさんからの声です。
オーナーさんが直面している、
さまざまな「お悩み」や「ご不安」・・・
ご覧ください。
「賃貸物件の供給が増え、
オーナー間の競争が激しくなっているからなのか、
仲介会社は、より広告料を多く出すオーナーの方へ、
暗黙のうちに、
力を偏らせがちになっているように感じます。
広告料１ヶ月分が２ヶ月分に、やがて３ヶ月分に・・・
と、なっていくのではないかと不安です」
「大手の会社に管理をお願いしているのですが、
空室対策等、考えが私と合いません。
オーナーよりも、会社の方針優先で、
動いているように感じます。
小回りのきく地元の管理会社に替えようか、と、
ずっと悩んでいます」
「近隣で新築物件が落成するたびに、
入居率が漸減していきます。この先が不安です」
「マンションのワンルームが空き続けています。
いままでこんなに長く空室が続いたことはありません。
供給過剰が影響しているのでしょうか。
心配です・・・」
「多種類の物件を所有していますが、
中古のアパートは、家賃が安いところほど、
入居者さんの入れ代わりが多く、
思っていたほどの利益が出ません。
土地から探して新築を、とも考えていますが、
よい土地が見つからないのが、
これまた悩みです」
「２０年以上貸していた店舗が、いまは空いたままです。
建物が古く、直すにもお金がかかります。
場所も『シャッター通り』で、借り手もなさそうです。
どうしようか、本当に迷っています」
「主に、ファミリータイプの区分所有物件と、
戸建てを経営しているのですが、
このタイプの物件に暮らす皆さんは、
いまはローン金利が低いためか、
ある程度の収入になると、家を買って、
出て行ってしまいます。
そんな人が多いのが悩みのタネです」
「風呂なしのアパートの一室が空いたので、
ユニットバスを入れようと見積りをとりましたが、
そのためには押入れを壊さなければならず、
工事費が１００万円近くかかるとのこと。
お風呂はやめて、原状回復のみとしました。
ですが、このままで、
以前のように入居者さんが現れるのか・・・心配です」
「ある入居者さんの部屋の使い方が汚いのです。
窓際の様子が見えるため、外からもそれが判るのです。
家賃はしっかりと入金してくれます。
ですが、頼んでもきれいにしてはくれません・・・」
「前回の更新時、入居者さんから、
家賃を下げてほしいと、
仲介会社を通して頼まれました。
ですが、仲介会社によると、
『いまの家賃が相場です』とのこと。
悩みましたが、下げませんでした。
次の更新がどうなるか、気になっています」
「私の物件ではないのですが、
近所の別のアパートの住人のゴミの出し方がひどく、
困っています。
そのアパートの管理会社に何度も連絡しているのですが、
一年近くにわたり、未だに改まりません」
「区分所有物件で賃貸経営をしているのですが、
管理組合で、大規模修繕のことが話題になっています。
修繕費の積み立てが少なく、
借り入れをしないと賄えない状況なのだそう・・・」
「サブリースで１０年、
その間、営業担当の交代が１０数回。
経営者に問題があるのか、皆、退職されたようです」
いかがでしたでしょうか。
「近隣で新築物件が落成するたびに、入居率が漸減・・・」
「いままでこんなに長く空室が続いたことはない・・・」
であれば、思い切って家賃を下げて対抗！
と、いうことにしたとしても・・・
「家賃が安いところほど、入居者さんの入れ代わりが多く、
思っていたほどの利益が出ません」
そんなご意見も・・・。
賃貸経営は、いま、
本当に難しいところに差し掛かっているのだな、
との、実感に迫られるような皆さんの声でした。
そんな、日々お悩みのオーナーさんに、
何かひとつでも、
よいヒントをご提供できるかもしれません！
１０月１４日（土）
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
新宿・ＮＳビルにて、いよいよ開催です！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
