こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
世界的指標、ＪＬＬの「グローバル不動産透明度インデックス」。日本は１９位
2016年09月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先々月、若干の話題となったニュースです。
「ジョーンズ ラング ラサール（株）（略称ＪＬＬ）が、
関連会社ラサール インベストメント マネジメント（株）とともに、
『2016年版 グローバル不動産透明度インデックス』を公表した。
これによると、日本の順位は１９位。
２６位だった前回（２０１４年）から大きく順位を上げた。
ただし、多くの欧米先進国などに比べると、
まだまだ評価は劣っている・・・」
と、いうもの。
ちなみに、これを公表した
「ジョーンズ ラング ラサール」という会社ですが、
一般には、あまり知られてはいないでしょう。
ですが、
国際的かつ大規模な不動産開発、あるいは投資を手掛ける
企業の方などには、大変よく知られた存在です。
誕生したのはイギリスです。
いまはアメリカ・シカゴに本社を置き、
その創業、１７８３年。
なんと、約２３０年の歴史を誇ります。
現在、世界８０ヶ国で事業を展開。
従業員数約５万８千人とも、６万人とも。
法人不動産オーナーや投資家、テナントなどを主な顧客とし、
不動産価値とその収益力を高めるための仕事ならば、
コンサルティング、マネジメント、取引サポート、市場調査・・・
およそ何でも引き受ける、
「世界最大級の不動産総合サービス企業」
とも呼ばれている会社です。
そんな名だたる国際企業が、
日本の不動産市場の透明度について、
「着実に改善している」と、評価しつつも、
一方で、
「多くの欧米等先進国には追いついていない」
旨、厳しい見方も示しています。
なぜなのでしょうか。
それについて知るためには、
不動産市場における「世界の視点」といったものを
理解することが必要です。
日本国内だけにいると、
「日本の不動産市場はいまだ透明度が足りない」
などと言われても、
通常、なかなかピンとは来ないのです。
（もちろん、ピンと来る慧眼の方、
知識・キャリアをお持ちの方も大勢おられます）
たとえば、
ほんの一例ですが、挙げてみましょう。
私達に近いところでは、
借地借家法による、いわゆる普通借家契約がそのひとつです。
ＪＬＬ社が以前から指摘するところの、
「見直すべき日本独自の商慣習」であり、
日本の不動産市場の透明度を下げているとされる、
いくつかの要因のひとつです。
ちなみにこのことについては、
日本の大手不動産メディア・住宅新報社さんが、
前回（２０１４年）、
「グローバル不動産透明度インデックス」が公表された際、
住宅新報紙上のコラム記事にて、
その理由を解説しています。
（ネットにも載っています。リンクは→こちら・会員制）
ただ、当該解説はプロ向きなため、
法律上の根拠・背景について、
若干説明を端折った感があるので、
ここではしっかりと噛み砕いて、
上記、理由を説明してみたいと思います。
なぜ、借地借家法による、いわゆる普通借家契約が、
日本の不動産市場の透明度を下げている
見直すべき商慣習だとされているのか・・・？
基本的な理由として、
普通借家契約のもとでは、
借主に与えられた強力な契約更新権（？）によって、
定められた契約期間満了をもっての
契約関係や契約条件の解消・・・
いわば「リセット」に、
はっきりとした見通しが立てられないからなのです。
投資家にとって、これはリスクです。
「物件は借り続けたいから更新させてね。
でも、あくまで『更新』だから、家賃とかの条件は以前と同じでね」
「争うなら裁判に訴えてね」
と、いったことが、
借主側から堂々と主張できてしまう制度だからです。
こう考えてみてください。
たとえばある地域において、
そこでは何らかの要因によって不動産開発が進み、
人口や仕事も増え、
利便性もどんどん増すことで、
当面しばらくは、
賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる・・・
と、してみます。
すると、もうお分かりのことと思いますが、
普通借家契約のもとでは、
いまの契約が終了する２年後にはこうしよう、
さらに次が終わる４年後は、
賃料は何％くらい上げられるだろうから、こうしよう、
都合１０年で、収益はこれだけ見通せるはずだ・・・
と、いった計算をぜひともしておきたいところ、
それが難しくなるのです。
これでは投資家は、容易に投資には踏み切れません。
普通借家契約が、
ごく「普通」に行われている環境下にあっては、
投資家は投資期間内における投資効果を予測しにくくなるのです。
とはいえ・・・
そうはいっても、上記のような、
「当面しばらくは賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる」・・・
そんな環境は、いまの日本の現状にあっては、
あてはまる例があまり見当たりません。
むしろ、賃料がさっぱり上がらない地域、
じわじわと下がり続けていくような地域ばかりです。
しかしながら、
借地借家法の落とし穴は、ちゃんとそこにも存在しています。
同法上、
契約期間中の賃料増額を不可能とさせる
借主有利となる特約は、明確に保証されていても、
減額を「しない」とする、貸主有利の特約は、
事実上無効と解されるかたちになっているからです。
「契約期間中の賃料維持（下げない）」
については、
たとえそれを特約しても、無効とされてしまうわけです。
あるいは、されかねないのです。
すなわち、事前の約束がどうであろうと関係なし。
ひとたび借主から賃料減額請求があれば、
交渉のテーブルにつかないわけにはいかなくなるという決まりです。
これが、
さきほどの「借主に与えられた強力な契約更新権」に
付随しているわけですから、
その表面だけを見れば、まさに投資家にとっては
脅威でしかありません。
上記、住宅新報社さんのコラムが、
「普通借家契約が～
（投資家が）最終的な投資意思決定を行なうことを困難にしている」
と、結ぶ所以です。
不動産賃料に関わっての係争による金銭収受の停滞は、
投資家にとって、
ぜひとも起きてほしくないアクシデントです。
たとえ最終的に「勝った」としても、
通常、素直に喜べる状況とはなりません。
上記コラムも指摘していますが、
係争と停滞が続いた間、
キャッシュフローに大小の痛手が及んでいることがその理由です。
そのため、
あくまで投資をする立場からの言い分ではありますが、
「日本の賃貸市場には理不尽な規制が残っている。透明性に欠ける」
と、言われてしまうことにも無理はないわけです。
対して、
「現実にはトラブルなんてそんなにあるもんじゃない。
制度はそうなっていても、
現場、現場では上手く折り合いがついているよ」
という意見も、もちろんあるかもしれません。
ですが、遠い「海外の視点」にあっては、
現実がどうであるかはともかく、
はっきりと明文化されていることこそが、
議論や評価の対象とされやすいものです。
明文化された制度の存在そのものを問題視するという
基本スタンスを
「グローバル不動産透明度インデックス」も当然とっていると、
ここは解釈すべきではないでしょうか。
では逆に、
不動産市場の透明度が高いと評価されている国々では、
上記のケース、
どうなっているのかといえば・・・
日本ではマイナーな、
見通しスッキリ、あと腐れ（？）ナシの「定期借家契約」が主流なので、
基本、問題は存在しないというのがその答えです。
さて、以上は、
日本の不動産市場における海外からの見られ方の一例でしたが、
そんなあたりを胸に、
下段リンク先にて、ぜひ、
「2016年版 グローバル不動産透明度インデックス」を
ご覧になってみてください。
概要がほどよくまとまっているニュースリリースは →こちら
５６ページにわたる、
読み応えあるレポートがダウンロードできる直接リンクは →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
いまの仏像のトレンドは「かわいい」？ 長谷寺の企画展と、人気の和み・良縁地蔵
2016年09月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
前回、この鎌倉大家日記でご紹介した、
大正生まれの別荘建築「霊源閣」。（記事は→こちら）
この７月、国の登録有形文化財となることが決まった
という内容でした。
一方、その霊源閣のある同じ長谷で、
素朴で愛嬌のある、
可愛らしい仏教美術作品を集めたイベントが開かれ、
話題となっています。
タイトルは、
「カワイイKawaiiほとけさま～素朴な造形の世界～」
場所は長谷寺の「観音ミュージアム」です。
ちなみに観音ミュージアムとは・・・
昨年秋、
開設３５年を迎えた長谷寺宝物館がリニューアルされ、
館名も新たに再オープンとなったもの。
直径７０～８０センチほどもある迫力の大円盤（？）
「十一面観音懸仏」全六面の展示で有名な、
まだピカピカの真新しい仏教美術館です。
ところで、
上記の「カワイイほとけさま～」とは、どういう意味なのでしょうか。
日本では、仏像といえば、
本当の意味での「仏」の像とされる如来像以下、
菩薩像、諸神像、諸天像など、
そのほとんどは、
静かな悟りの表情を浮かべているか、
激しい怒りの形相・ポーズを示しておられます。
しかし、中にはにっこりと笑顔の仏様もいたり、
意図してか、偶然か、
すっかりとぼけた顔になってしまっている
仏像や仏画があったりもします。
そんな
「思わずカワイイと言えてしまうような作品」や、
「まるでゆるキャラのように親しみのある」ものを
長谷寺の所蔵品の中に探してみた・・・
というのが、
上記、今回の企画展の内容。
子どもさん含め、
色々な人に仏像・仏教美術に親しんでもらうために、
とてもよいきっかけ、
切り口のひとつといえるのではないでしょうか。
期間は今月２７日までです。
ご案内サイトは →こちらです。
また、さらに一方で、
観音ミュージアム擁する長谷寺さんでは、
近年、
ほかにも「カワイイ」仏像が、話題となっています。
境内の数ヶ所にたたずむ石のお地蔵様、
「和み地蔵」と「良縁地蔵」です。
まるでアニメキャラのような三頭身、
大きな丸顔に、
満面ニコニコの笑みが、
「とにかく癒される」と、インターネット等で数年前から評判に。
そこで、皆さんのブログなどを拝見すると、
広い境内の中、
「和み地蔵」は１体、
「良縁地蔵」は３体ひと組×３組＝９体が、どうやら存在する模様。
つまりは、４ヶ所、計１０体がいらっしゃるようで、
これらすべてを見つけてお参りしようと、
せっせと探し回る方も多いようです。
なお、
この「和み地蔵」と「良縁地蔵」、
長谷寺さんでの人気もあって、
これを作っている工房も、最近有名になってきました。
「石神彫刻工房」といいます。
彫刻家の平泉正司さんが運営。
場所は宮城県柴田郡川崎町。
実は、和み地蔵も良縁地蔵も、
元々はこの石神彫刻工房の製作による「石んこ地蔵」と呼ばれる
シリーズ作品のひとつです。
長谷寺さんのみならず、
これを注文した各地のお寺やお店などに置かれています。
お寺では、
お墓参りに訪れる檀家さんなどが、
その笑顔に大いに癒されているそうです。
石神彫刻工房のウェブサイトは →こちらです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
５月に創刊したばかり。「オーナーズ・スタイル東海版」読者の皆さんの声
2016年09月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この５月に創刊したばかり！
一番新しいオーナーズ・スタイル、
「東海版」の読者の皆さんから、
本誌アンケートへのご回答がたくさん届いています。
皆様、貴重なお時間を割いていただき、
本当にありがとうございます。
なお、前回の記事（→こちら）では、
その中より、
読者の皆さんのプロフィールをピックアップして
ご紹介させていただきましたが、
今回は、皆さんの「声」です。
温かな励ましの声、お悩みの声、熱いご要望・・・
どうぞご覧下さい！
■オーナーズ・スタイル「東海版」第１号
アンケートに寄せられた読者の皆さんの声（その一部です）
「リフォームの成功例の記事をお願いします」
「今後、発展が期待できる有望な地域について特集してください」
「空室が出るたびに家賃が下がり、収入が減っていきます。
下げ幅が大きくなってきているのも気になります」
「空室が長引いていたのを契機に、自分で掃除をすることにしました。
これまで管理会社に任せっきりにしていたことを後悔しています。
やっぱり自分で物件を見ないとだめですね！」
「東海版創刊おめでとうございます！
東海エリアの情報を楽しみにしています」
「相続税還付手続きの記事が、大変参考になりました」
「週に一度は物件を掃除です。花の水やりもしています」
「学生寮を２５年やってきましたが、
遠方からの学生が減少、空室が増えてきました。
事業の転換を図りたいと思っています」
「空室対策として、入居者さんが代わるタイミングで
洗浄機付き便座を取り付けています」
「鳥のフンが落ち、汚れる部分を管理会社が掃除してくれません。
どうしたものか・・・」
「仲介会社から、入居者さん無料のWifiの導入を勧められています。
ですが、費用を投じて導入したからといって、
多分家賃は上げられないだろうし・・・
すでに導入されているオーナーさんの経験談を
お聞きしたいところです」
一番新しいオーナーズ・スタイル、「東海版」の読者の皆様、
そして、全国の皆様、
これからもオーナーズ・スタイルを
末永く、どうぞよろしくお願い申し上げます！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸不動産経営管理士、国家資格化へのさらなる一歩？ 国交省が制度改正
2016年09月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
来たる１１月、
全国で試験が行われる「賃貸不動産経営管理士」資格。
こちらについては、
先月、
「オーナーさんも受験にチャレンジされてみませんか？」
の呼びかけの趣旨のもと、
当ブログで記事をお届けしたところです。（記事は→こちら）
そして、そのすぐあとのことです。
国交省から、注目のリリースがありました。
日付は８月１２日です。
賃貸住宅管理業者登録制度における登録業者に対して、
一定の資格者の設置が義務化される
貸主への重要事項説明等は、
この「一定の資格者」が行なうよう義務化される
一定の資格者の中には、賃貸不動産経営管理士が含まれる
・・・これらがその主な内容。
現時点ではあくまで、
一民間資格である賃貸不動産経営管理士ですが、
これによって、
「明確に国の制度の中に位置づけられた」
「国家資格化いよいよ近し」
との声がこれまでに増して高まっています。
事実、その通りでしょう。
賃貸住宅管理業者登録制度は、平成２３年に始まった制度です。
免許や許認可の下になく、
国や自治体の管理や規制のおよばなかった
サブリース会社等も含む、賃貸住宅管理業者に対して、
国への任意の登録、
それにともなう社会的信頼の獲得とともに、
一定の義務が課される制度として創設されました。
一方、
「賃貸不動産経営管理士」は、
賃貸不動産事業に関連する三つの公益団体により、
平成１９年に創設されました。
この賃貸不動産経営管理士については、以前より、
「将来は、賃貸住宅管理業者登録制度を支える柱として、
同制度に取り込まれるかたちとなるだろう。
やがては国家資格となるのではないか」
・・・の旨、大いに噂されていたのですが、
今回の国交省による制度改正の内容を見ると、
まさにそのとおり。
予想をそのままなぞる大きな一歩と言っていいでしょう。
具体的には、賃貸住宅管理業者登録規程が、
このように改正されました。
第七条
賃貸住宅管理業者は、事務所ごとに次のいずれかに該当する
者を置かなければならない。
一 管理事務に関し六年以上の実務の経験を有する者
二 前号に掲げる者と同程度の実務の経験を有すると
国土交通大臣が認定した者
これだけを読むとよくわかりませんが、
「二 ～国土交通大臣が認定した者」こそ、賃貸不動産経営管理士なのです。
加えて、
賃貸住宅管理業務処理準則 第五条
（要約しています）
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、
当該賃貸人（オーナーです）に対して、
「上記規程第七条に規定する者」をして、
重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
・・・等々の規定も併せて行われています。
（ただし以上については平成３０年６月３０日までの経過措置が
設けられています）
そのため、結果、
どういうことになったかというと・・・
賃貸不動産経営管理士には、
国によって、いわば「準・独占業務」が与えられたかたちとなり、
賃貸住宅管理業者には、
事務所ごとに賃貸不動産経営管理士を置く「準・義務」が
課されることとなりました。
ちなみになぜ、
上記はそれぞれ「準・独占業務」「準・義務」なのかといえば、
・賃貸住宅管理業者の国への登録はいまのところまだ任意
・賃貸不動産経営管理士ではない
「六年以上の実務経験を有する者（詳しくは実務の内容に要件があります）」
も、上記、重要事項の説明等ができる
・・・以上が理由であることは、
皆さん、すでに十分ご理解のとおりです。
そこでこのたび、
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会さんは、
メールマガジンでこのようにコメントしています。
「未登録業者は（今後は）肩身が狭くなるものと考えられます」
登録業者は、登録業者であることによる従来の義務に加えて
人材確保の要も加わり、
これからますます手間が増えてしまいますが、
そのことによって、未登録のままでいる業者とは、
社会的信頼性においての差が大きく広がるであろう、との見解です。
以上、
賃貸住宅管理業者登録規程の詳しい改正内容など、
さらなる詳細については、
→こちら のリリースをご覧下さい。
また、
試験日（１１月２０日）、資料請求期間最終日（９月２６日）
ともに近づく、
今年度の「賃貸不動産経営管理士」試験については、
→こちら のご案内をどうぞ。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉・長谷の「霊源閣」。南満州鉄道の総裁の旧邸宅が、国の登録有形文化財に！
2016年09月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉で、観光客の皆さんが、
主に見学先として訪れる「建物」といえば・・・
まずお寺、そして神社。
これらは江戸の昔からの定番です。
ですがそこに、
いま、どんどん「食い込んで」きているのが、
明治以降に生まれた、近代の建物です。
たとえば、
美術館、博物館、かつての図書館や古い学校施設、
洋風の邸宅、和風の邸宅、
和洋折衷の近代らしい別荘、お屋敷・・・
この鎌倉大家日記でも、
これまでに数多く、
鎌倉に残る「近代建築」をご紹介してきました。
そうした中、またひとつ、
鎌倉の美しい近代の建物が、
先々月、スポットライトを浴びています。
「霊源閣」と、いいます。
場所は長谷の三丁目。
建てられたのは大正７年（１９１８）。
数寄屋造りの和風の別荘建築です。
７月にひらかれた文化庁の文化審議会において、
登録有形文化財となることが決まりました。
この建物の最初のオーナーは、
南満州鉄道の総裁を務めた山本条太郎です。
茶人としても知られた人ですが、
大正３年に起きた、当時の一大疑獄事件である
「シーメンス事件」に関与した人物としてもさらに有名。
当建物は、
この山本条太郎の別荘として使われたのち、
旧華族である九鬼家に譲り渡されました。
さらに現在は、
さる宗教法人が所有するものとなっています。
よって「霊源閣」は、当該宗教法人による命名です。
正しくは、
「神霊教 鎌倉錬成場 霊源閣」となっています。
なお、上記の九鬼家ですが、
同家は、霊源閣の敷地内に
「待合」、「門」、「練塀」を建て増ししています。
譲渡の年である昭和３１年頃とのこと。
しかしながら、
その造作は、元からある建物の風情を尊重し、
大変丁寧に行なわれたものであったため、
いわば、物件価値を高めた様子。
近代数寄屋の名品ともいっていい本屋とともに、
今回、有形文化財登録の対象となりました。
また、
現所有者である宗教法人も、昭和５６年の取得以降、
貴重な建物を大切に管理、
「創建当時ほぼそのまま」といわれる状態を
維持し続けています。
三者、見事なリレー、といっていいでしょう。
さて、
この霊源閣をぜひ見たい！という場合なのですが、
残念ながら、
現在、個人では不可能とのこと。
団体のみ、見学の申込みが可能です。
問合せ先の電話番号が、
下記、両ページに載せられていますので、ご確認ください。
（こちらでは美しい写真もご覧になれます）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
