こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
客足絶えず、管理会社の窓口は活況？ 一方私達オーナーは・・・「日管協短観」
2015年07月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）さんが、
賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観」
２０１４年１０月～２０１５年３月（２０１４年度下期）
を先月公表しています。
データは、日管協正会員である
首都圏６３社、関西圏３７社、
首都圏・関西圏を除くエリア９５社
へのアンケートによって得られたもの。
早速、内容のいくつかをピックアップ、
ひもといてみましょう。
まず、広告への反響効果です。
広告へのユーザーの反響は、全体的に上々。
首都圏、関西圏、その他のエリア、
いずれにおいても、
「この下期、反響効果は上がった」
「反響数は増えた」
の答えが、
「減少した」を大きく上回る結果となっています。
そのため必然、
「来客数」「成約件数」も、増加ということに。
首都圏・関西圏を除くその他のエリアでの
来客数にこそ、
大きな伸びが示されていないものの、
まずは全体として、
・広告効果は上がり
・客足は多くなり
・成約も増えた
・・・この２０１４年度下期
と、いうかたちにはなっているようです。
ところが、
次に「成約賃料」の様子となると、
話がかなり変わってきます。
上記３エリアともに、
揃って、
「成約賃料は下降（減少）している」の声が、
「上昇（増加）している」の声を上回っています。
数値を挙げると、
首都圏 上昇（増加）２０．０％
変化なし ４５．０％
下降（減少）３５．０％
関西圏 上昇（増加）１７．６％
変化なし ５８．８％
下降（減少）２３．５％
その他 上昇（増加）２０．９％
変化なし ４５．１％
下降（減少）３４．１％
一方で、
「仕入」（新規管理受託戸数）は 、
全エリアで「増加」が「減少」を大きく圧倒。
さらには、
会社の「売上」
（賃貸仲介、管理、リフォーム関連、保険など）
についても、
賃貸仲介での売上を除けば、
そのほかは「増加」が全体的に優勢
・・・と、いった具合。
（関西圏では賃貸仲介売上も増加が優勢）
すなわち、以上から推察されること、
それは、
各管理会社は、いまはとりあえず、
どんどんやってくる客と、
どんどん任せられる客付け・物件管理等々という
数のパワーによって、
振るわない賃料単価にひもづく収益の部分をカバー、
とにかくがんばって、売上を伸ばしているところ・・・
と、いったあたりでしょうか。
一方で、厳しいのは、
収入をほぼ、
上昇しにくい「賃料」のみに頼る
私達賃貸住宅オーナー・・・？
以上、このたびの「日管協短観」から窺える、
この春までの半年間の市場の概況です。
その他、
入居希望者からの条件交渉の傾向や、
各管理会社の考える今後の景況感、
アベノミクス効果への実感、等々、
興味深い多くのデータを
下記にて、ぜひご覧になってみてください。
日管協・賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観」
2014年10月～2015年3月（2014年度下期）→こちらです。
過去の日管協短観の一覧 →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
今年の鎌倉の海。海水浴マナー向上のため、強化された条例が布かれています
2015年07月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
真夏の休日・海の日を過ぎて、最初の週末となりました。
皆さんはご存知でしょうか。
今年の鎌倉の夏の話題のひとつ、
それは、「海水浴場のマナー向上なるか？」
少なくない市民が、状況の行方を見守っています。
昨年２０１４年の夏は、
鎌倉にとって、大変残念・・・といえるものでした。
海水浴客のマナー違反による苦情件数が、
前年に倍増。
そればかりか、
犯罪発生件数までもが、同じく倍増。
海辺はしばしば騒音に包まれ、
飲酒した若者達が、水着のまま街を闊歩。
大声、ケンカ、入れ墨の露出。
砂浜はゴミだらけ・・・。
こうした急な変化の要因として、
同じ昨年、
にわかにマナー規制が厳しくなった
お隣・逗子市の海水浴場から、
「ハメを外したい客が大勢鎌倉に流れたことがある」
と、いう人もいましたが、
その真偽や程度はともあれ、
「とにかく、これまでにない荒れ方だ・・・」
そう言ってため息をつく市民が続出、
そんな悲しい状況でした。
そこで、
今年の春、鎌倉市は条例を強化しました。
たとえば、
海の家以外での飲酒は「禁止」に。
音響機器の使用も、音量を問わず「禁止」に。
入れ墨の露出も「禁止」に。
（大きさによる容認範囲アリ）
それにともない、
海の家を営業する事業者の団体、
「鎌倉市海浜組合連合会」も、
若干の論議は経たものの、
「海の家の営業時間は午後８時３０分まで」
などのルールを定め、これに協力。
（昨年は午後１０時まででした）
行政・民間が一体となっての
「海水浴場健全化」態勢で臨む今年の夏を
鎌倉は、
やや緊張しながら迎えているところです。
ぜひ、改善を期待したいところです。
答えは来月のいま頃には、概ね出ていることでしょう。
ちなみに、
鎌倉の海水浴場は、
「材木座海水浴場」「由比ガ浜海水浴場」「腰越海水浴場」
の三ヶ所。
このうち、
材木座海水浴場、由比ガ浜海水浴場は、
オフィシャルウェブサイトを開設していますので、
リンクを結んでおきましょう。
材木座海水浴場 →こちら
由比ガ浜海水浴場 →こちら です。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「関わるすべての不動産を優良資産に！」チャレンジの成果を凝縮した一冊です
2015年07月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「資産活用本」。
不動産オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
資産活用に対する考え方はありますが、
著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
資産・不動産の活用の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「"お金が貯まる"不動産活用の秘訣」という本を
ご紹介します。
著者は、
株式会社市萬代表取締役で不動産コンサルタントの
西島昭さん。
さらに、
同社所属の税理士で不動産関連の資産税のエキスパート、
谷口盛二さん。
西島さんは、
実は以前から、私達オーナーズ・スタイルも
大変お世話になっている方。
オーナーズ・スタイル本誌の記事を
ご執筆いただくほか、
貴重な資料をご提供いただいたり、
地方視察にご同行させてもらったり、
とても力強いサポートをいただいています。
ちなみに、西島さんは、
私と同じ（株）リクルートの出身。
１９９９年に、株式会社市萬を設立されています。
創業時のメンバーは、たったの３名。
それがいまや、
ゆるがない信用と実績を築き上げ、
不動産コンサルティング、
およびその周辺の世界にあっては、
誰もが、成長著しい誠実な会社として、
同社の名前をとてもよくご存知です。
さて、
そんな「市萬」をひきいる西島さんですが、
現在のお仕事を始められて以来、
かたく一貫して、ひとつの理念をお持ちです。
それは、
「私たちが関わるすべての不動産を優良資産に」
と、いうもの。
この理念のもと、
同社を創業以来、すでに大変な数の
「資産の優良化」
を成し遂げていらっしゃる西島さんですが、
その実際例を
具体的に紹介した上で、
「不動産に振り回されない、不動産の活かし方」
のポイントを説いていくのが、
この本、
「"お金が貯まる"不動産活用の秘訣」なのです。
たとえば・・・
活用したい広い土地。しかし資金の借り入れはしたくない。
・・・定期借地でハードルを突破。地域貢献にもつなげた
接道に瑕疵がある土地。既存建物の建て替えは不可。
好立地なのに売却が難しく、資産価値も低い。
・・・隣地所有者との「Win＆Win」な関係をつくって
優良資産化。価値は約７倍に
相続した実家。空家になっているが手放す気になれない。
どうしたものか。
・・・土地の一部売却と戸建賃貸の新築で収益の上がる資産に。
オーナーは、お子さんの学費のほか、節税も手中に
オーナーさんが一人で悩み、窮していがちな事例にも、
解決の糸口は必ずあるものなんだな・・・
しかも、工夫と努力で形勢逆転、
悩ましい負担が、未来への希望に変わることもあるんだな・・・
と、心強い気持ちにさせられる内容となっています。
もちろん、個別事例だけでなく、
キャッシュフローの重要性や、
相続への準備の必要性、
それらを重要視しないでいる場合のリスクなど、
不動産オーナーの多くに共通する、
必要な心構えについてのアドバイスも具体的。
各所に挿入される「税理士のワンポイント」コラムも、
読みやすく、大変的確です。
土地価格の右肩上がりが、遠く過去のこととなり、
「土地・不動産をただ黙って持っているだけでは
損をしてしまう」
という現実が、あちらこちらであたりまえのことと
なっている現在、
この本に書かれていることの多くは、
今後ますます、
不動産オーナーならば知っておくべき、
必須のものとなっていきそうです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
築古物件はここにも要注意？住んでいる家でのスピリチュアルな「怖い体験」
2015年07月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
夏は「怪談」の季節です。
それに因んで、というわけでもありませんが、
今回は、
不動産・住宅情報サイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営する
株式会社ネクストさんが、先月公表した、
「４人に１人はお家で怖い経験がある！？
～住まいの怖い体験ランキング～」
と、題した調査結果をご紹介いたしましょう。
対象は、事前調査で、
「家で複数回怖い体験をしたことがある」と答えた
全国の２０～５９歳までの男女・４８０サンプル。
皆さんの「住まいでの怖い体験」の第１位には、
「金縛りにあった」、「幽体離脱した」、
「金縛りの最中に幽霊を見た」など、
身体的な心霊体験（というべきでしょうか）が、
２位以下に大差をつけ、
堂々、挙げられる結果となっています。
ちなみに、これを含む、
いわゆる心霊現象・超常現象などとよばれるものを
挙げた回答は、
１～１０位までの中、実に４項目がランクイン。
これらに「怖さ」の種類が近いと思われる、
「近所で亡くなった方がいた」というものを合わせると、
ランクインは５項目に。
「怖さ」に実体のない、
いわゆるスピリチュアルな体験が、
「地震、大雨などの自然災害に遭った」
「泥棒・空き巣に入られた」
と、いったリアルなアクシデントなどを差し置いて
大きく割合を占めるという、
意外な（あるいは当然？）結果となっています。
と、なると・・・
築年を経て汚れた物件が、
入居希望者に嫌われる理由、
不潔感ももちろんのこと、
実は、こうした、
「怖い体験をしそうだ・・・」
と、いうものも、
意外と多くを占めているのかもしれません。
下記ページには、
賃貸・持家、集合住宅・戸建に分かれた、
住まいの形態別の「怖い体験」データも示されています。
ぜひ、ご覧ください。
（株）ネクスト HOME'S PRESS
「４人に１人はお家で怖い経験がある！？
～住まいの怖い体験ランキング～」 →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
いよいよ夏真っ盛り。暑い季節の鎌倉を愉しむキーワードは「早起き」です。その２
2015年07月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
７月も半ばを過ぎようとしています。
鎌倉は夏真っ盛りです。
そこで前回は、
夏の鎌倉を訪れるならば、涼しい「朝」をターゲットに・・・
と、おすすめをさせていただいた上で、
鎌倉の代表的な夏の花、
しかも、朝に咲く花でもある、
「ハス」の名所についてのお話をさせていただきました。
今回も、さらに続けて、
鎌倉の夏の朝を楽しむいくつかの方法について、
ご紹介をさせていただきます。
まずは、坐禅です。
鎌倉では数ヶ所のお寺で開催されている朝の坐禅会ですが、
寒さに震えることもなく、
早い時間から日差しも明るい夏に、
これに挑戦してみる方が少なくありません。
中でもとりわけ有名なのは、
北鎌倉の古刹・円覚寺の「暁天坐禅会」でしょう。
開始は容赦なく、朝６時（現在）。
真冬もこの時間に行われており、
その場合は、
お寺への行き来もふくめて、
本当に厳しい「修行」ともなるこの会ですが、
夏は、ややすがすがしいものになってくれるでしょう。
不謹慎ながら・・・
「若干、お気軽」と、いってよいかもしれません。
それでも、
「いきなりの早朝、雰囲気も張り詰めていそうで、
ちょっと緊張しそう・・・」
と、不安に思われる方は、
初めての人のためのレクチャーもプログラムされた
同じ円覚寺の「土曜坐禅会」の
お昼の初心者向けの部に、一度参加されてから、
次回、いよいよ「朝」に挑むというのも
よろしいかもしれません。
円覚寺ウェブサイトの
「坐禅会」案内ページは →こちら です。
さらに、
鎌倉市観光商工課のページ →こちら も
ご紹介いたします。
坐禅体験のできる鎌倉のお寺のリストが
掲げられています。
さて、
次に紹介するのは、「朝市」です。
歴史あふれる古都であるとともに、
海の町でもある鎌倉では、
新鮮な地ものの海の幸を手に入れられる、
海辺の朝市も開催されているのです。
場所のひとつは、由比ヶ浜近く。
「鎌倉パークホテル」の玄関前。
さらには、
江ノ電「腰越駅」より徒歩わずかの「腰越漁港」。
それぞれ、
主催する「鎌倉漁業協同組合」のご案内ページ →こちら
「腰越漁業協同組合」のご案内ページ →こちら
にて、日時等の詳細をご確認ください。
ちなみに、鎌倉の海で、
どんな海の幸が揚がるかについては、
以前、この鎌倉大家日記でもご紹介しています。
→こちら のページをご覧下さい。
さらに、
朝にだけ開かれる、というかたちのものではありませんが、
こちらも、朝市に近い存在。
鎌倉の朝を賑わせている、
最近、市外の皆さんからも人気の場所が、
鎌倉の駅近くにあります。
「鎌倉市農協連即売所」です。
市民は略して「レンバイ」と呼ぶ、
昭和のはじめから続く、生産者直売を謳う農産物の市場。
近ごろ注目の集まっている
「鎌倉野菜」が豊富に揃うメッカとして、
遠くから足を運ぶ方も少なくありません。
開場は８時頃。
営業は午後も続けられますが、
品数の多い朝が、訪問されるにはやはりおすすめです。
この「レンバイ」と鎌倉野菜についても、
少し以前に、
この鎌倉大家日記で紹介させていただきました。
→こちら へどうぞ。
こちらが「レンバイ」です。「ああ、あの建物か」と、
すぐに思い起こされる方も多いのでは。
（写真：宮 栄多郎）
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