こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ぜひご一読を。オーナーズ・スタイルの編集部員が本を出版しました！
2015年05月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部・副編集長の小宮理恵子
（経営管理修士 ＭＢＡ．早稲田大学）が
本を書きました。
「コミュニティ・デザインによる賃貸住宅のブランディング
―人気シェアハウスの経験価値創造―」
早稲田大学大学院商学研究科・長沢伸也教授との
共著による研究書です。
成功している、
シェアハウスなどのコミュニティ型賃貸住宅について、
・その物件はなぜ成功しているのか？
・成功している物件が生み出している「価値」とは何か？
それらをマーケティングの枠組みに
照らし合わせたうえでひもとき、
そこでは、
住む人への高度な「経験価値」が生み出され、
それが持続的に再生産されていくかたちで、
物件自体の価値も進化し続けていること、
すなわち、
「ブランディング」され続けていることが
解き明かされています。
採り上げられている研究事例は、
・昭和初期の原宿セントラルアパートがテーマ
「THE SHARE」（渋谷区）
・未来に向けて進化し続ける実験住宅
「一宇邨（いちうそん）」（福岡市）
・日本最大規模・２６０室のシェアハウス
「ソーシャルレジデンス蒲田」（大田区）
・毎日英語漬けの"家中留学"を実現
「Lang Boat Kanda」（千代田区）
・食のプロ・起業家を育てるビジネススクール
「コネクトハウス池上」（大田区）
・シングルマザーのための子育て基地
「ペアレンティングホーム高津」（川崎市）
・壁紙が選べる「カスタムメイド賃貸」の先駆け
「ロイヤルアネックス」（豊島区）
これらの成功を
伝統的な物件マーケティングの枠組み
・・・たとえば賃料、ロケーションなど
経験価値上の枠組み
・・・たとえばそこに住むことで得られる自己の成長、
他者への貢献、安心安全など
以上の両方から分析、
コミュニティ型賃貸住宅の
いわゆる「運営ノウハウ」ばかりでなく、
それ以上に、
これらによる社会的価値を私達が創造するための
「原理」を理解できる、
深い内容となっています。
ぜひご一読ください！
ちなみに、この本の中で、
ここだけでも既にすごい価値アリ、としておすすめなのが、
「付録」の部分、
（付録といっても約４０ページにわたります）
各シェアハウス等、コミュニティ型賃貸住宅の
運営者の皆さんへのインタビュー集です。
そこにはこんな胸を突く言葉も・・・
「建築と建築物は違うのです。
建築とは、ある"状況"をつくること」
「私たちは、社会と人生に
選択肢を増やしたいのです」
「賃貸経営を（モノづくりではなく）コトづくりとして
とらえられる人が、これからは成功する」
賃貸経営を通して、小さくとも世の中に価値を投じたい・・・
そんな想いにあふれるオーナーさんへの
とてもよい刺激に満ちている、
おすすめの本です。
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昨年からは関西版、北海道版を発行。
さらに今年４月からは九州版を創刊しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
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東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
「好きな商店街」に２ヶ所がランクイン。これが吉祥寺人気の理由のひとつ！
2015年05月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産・住宅情報サイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営する
株式会社ネクストさんが、
「東京都民に聞いた好きな商店街ランキング
～年齢、性別で好きな商店街に大きな差」
と、題した調査結果を公表しています。
調査対象は、
事前調査で「商店街がとても好き」と回答し、
さらに「お惣菜を週１回以上購入する」とした
東京都在住の２０歳～５９歳までの男女、
３６０人。
その結果は面白いことに、
ご存知「住みたい街」不動のナンバーワンの吉祥寺から、
「１位と４位、二つの商店街がトップ５入り」
と、いうものになっています。
ちなみに、
見事１位に輝いたのは、
「吉祥寺サンロード商店街」。
ＪＲ吉祥寺駅前から、北北東へまっすぐにのびる
アーケード街です。
一方、４位は「吉祥寺ダイヤ街」。
同じく吉祥寺駅前に建つ「パルコ」や、
昭和の風景を残す飲食街として有名な「ハモニカ横丁」の
裏手にひろがっています。
「好きな商店街は？」
と、問われて、
寄せられた回答・トップ５のうち二つが同じ街に・・・。
「住みたい街・吉祥寺」としての
人気の理由の一端が、
ここに示されたものといっていいでしょう。
ちなみにご存知のとおり、
「元気で賑やかな街の商店街」は、
多くのシャッター通りが居並ぶ地方では、
いまや、
「すっかり珍しくなって久しいもの」です。
東京やその近くに長く暮らしていると、
案外気づきにくいかもしれませんが、
いまや大都会にこそ残っている
賑やかな商店街が近くにあることが、
賃貸物件の大きな魅力となることも、
実際に少なくありません。
物件広告や流通図面（チラシ・マイソク）での
アピールを忘れるなどしていないか・・・？
ぜひ、しっかりとチェックをされてください。
上記１位と４位・吉祥寺の二つの商店街のほかには、
どんなところが人気の上位に挙がっているのか・・・？
調査のタイトルにある、
「年齢、性別で好きな商店街に大きな差」
とは、実際どんなものなのか？
下記にて、その内容をご確認ください。
（株）ネクスト HOME'S PRESS
「東京都民に聞いた好きな商店街ランキング
～年齢、性別で好きな商店街に大きな差」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
秋まで覚えておきたい名前「円久寺」。コスモスの寺として知られています
2015年05月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、
鎌倉・常盤地域に建つ「コスモス咲く寺」として、
知る人ぞ知る「円久寺」をご紹介したいと思います。
場所は、前回訪問した「タチンダイ」の近くです。
（前回の記事は→こちら）
タチンダイをあとに、
短い山道を入口まで下ったのち、
目の前のバス通りを右手、西の方角へ。
約６００メートル進みます。
すると道路右側に、参道の入口が。
覗くとその奥に、
門柱が二本立っているのが、確認できるかと思います。
ちなみに、前回のタチンダイと同じく、
この円久寺の建つ場所も、
古くは北条氏の広大な屋敷があった跡、
「北条氏常盤亭」
の敷地の一部だったとされるところです。
特に、円久寺の建つ場所から、
境内裏の奥へ、
山側へと入り込む広い谷戸は、
古くから「殿入」の名で呼ばれています。
重要な人物の出入りする、重要な建物の置かれた場所へと
つながっていたことが、
想像できるものであるといってよいでしょう。
円久寺の創建は、文明年間（1469～1487）のことと
伝えられています。
時はすでに、室町時代も中期に入っています。
（くくり方によっては戦国初期ともなります）
北条氏常盤亭の主（あるじ）だった北条氏は、
もちろん、
とうの昔に滅びてしまっています。
そのとき、どんな風景の中に、
この円久寺が誕生したのか、
常盤亭の面影は、
まだ周囲にすこしでも残っていたのか・・・
それを想わせるよすがは、
いまは残念ながら、何も残されてはいない様子です。
ところで、この円久寺、
ここ十数年、
「コスモスの寺」として、よく知られるように
なりました。
秋になると、
境内を多くのコスモスの花が彩るのです。
とはいえ、コスモスといえば、
なんとなくメルヘンチックで、
神社仏閣には馴染みの薄そうな感じのする花。
ですが、ある写真家曰く、
境内をさかんに埋め尽くす円久寺のコスモスを見て、
「花散華で諸仏を供養しているかのようだ」と。
なるほど・・・
いわれてみればそんな感じがしないでもありません。
さらに加えれば、
いまは本物の花ではなく紙で代用されることも多い、
散華（さんげ）ですので、
花びらを四方八方に、平坦に広げるコスモスの花の姿は、
ますますどこか、
これに通じるところがあるようです。
ただ、
実はちょっと気になる情報が。
事実を確認してはいませんが、
上記の方とは別の、ある写真家の方が
公開しているブログを拝見すると、
数年前、円久寺では
墓地の拡張整備があったとのことで、
その際、コスモスが、
かなり減ってしまったらしいのです。
本当なのかどうか、
心配をかかえながら先日、
円久寺をちらりと訪れてはみましたが、
当然、季節がずれているので、
目で確かめることはできません。
円久寺の境内、今年の秋はどんな風景になるのか・・・
ここはぜひ、実際に季節が訪れるのを
待つことにしたいと思います。
円久寺境内
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
入居者さんとのふれあい、お悩み。負けない読者オーナーさんの声
2015年04月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
いつも皆さんから、
たくさんの声をお寄せいただいている、
オーナーズ・スタイル本誌の
読者アンケート。
少し以前にいただいたものの中から、
今回は、
入居者さんとのふれあいや、お悩みについての
オーナーさんからの声を
いくつか、ご紹介いたします。
まずは、こちらです。
「空室対策のため宅配ボックスを導入しました。
すると先日、女性の入居者さんに、
『ありがとうございます』と、お礼を言われました。
これからも皆さんのニーズにきめ細かく対応するため、
勉強を怠らないようにしたいと思いました」
「入居者である子どもさんとお孫さんに会いにくる、
遠方に暮らすお母様から、
『いつもエントランスの飾り物が変えてあるので、
来るたび楽しみにしています』と言われました。
嬉しかったです」
「若い入居者さんが退去された際、
ご両親がお見えになり、きれいに部屋を掃除。
丁寧にお礼も云って帰られました。
子どもを甘やかしている、といえなくもありませんが、
まずは、親心っていいなと思いました」
「オーナーズ・スタイル本誌の
『高齢者はリスクが高い、は本当か？』の記事を拝読し、
同感の想いです。
私も高齢者を優良な入居者と考え、
３０年間、満室経営を続けてきました。
皆さんに感謝され、不況の時期も
高止まりしたままの家賃で乗り切ることができました」
・・・以上、入居者の皆さんからの感謝やお礼の言葉に、
元気づけられたり、やりがいを感じたりされている
オーナーさんからの声です。
感謝を言葉に表してはいない入居者さんも、
きっと、ほかにたくさんいらっしゃるのでは
ないでしょうか。
さて次に、こちらの声です。
「入居者のＡさんは、外で会えば必ず先方から挨拶され、
ゴミ出しルールも守ってくれます。
ただし、ちょっと憂鬱な問題が・・・
家賃が毎月、１５日前後も遅れて入金されるのです」
「入居者の方が、戸建の物件の周囲などに
粗大ゴミのようなものを置いていて、
何度やめるようお願いしても、
逆に少しづつ増えて行く状況。
どうしたものか・・・」
・・・お悩みのオーナーさんの声です。
まさに相手の反応次第、ご性格次第。どうなるか・・・
ということでもあり、
実際に現状を見ずに、ベストな回答を
差し上げるというわけにもいきません。
ただ、こうした場合、
多くのアドバイザーがまず口にするのは、
「早めの対策が肝心ですよ」
のひと言でしょう。
「改善してください。やめてください」
のお願いからではなく、
「どうされましたか？何かお困りですか？」
と、いった穏やかな問いかけから、
柔軟な気持ちで、
アプローチを試みるのがよいでしょう。
下記のオーナーさんのような、
大変なご苦労をあとでされないためにも・・・
「滞納を続けた入居者に退去してもらうのに
１年半以上かかりました。
結局一切、滞納分を払ってはもらえませんでした。
入居審査では判らない裏の顔をもっている方で、
苦労させられました・・・」
「入居当初の３ヶ月間、しかも賃料の６割を貰っただけで、
あとはずっと滞納のまま、居座り続けられました。
裁判を経ての退去まで２年もかかった上、
残された部屋は荒れ放題でした」
「いわゆる『物を片付けられない』入居者の方がいて、
裁判になりました。
入居前に私が写真を撮っておかなかったため、
『初めからキレイな部屋ではなかった』
との主張もされることに。
しかも、担当した裁判官には、
『悪徳大家と貧しい入居者』との先入観があったようにも
私には感じられました。
工事会社の方には、
『こんな汚い住み方をする人が出て行ってよかったんだ』
と、言ってはもらえましたが・・・」
頑張るすべてのオーナーさんを
私達オーナーズ・スタイルは、
これからも全力で応援していきます！
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仕送り額が過去最低を更新！私立大学新入生の家計負担調査
2015年04月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京地区私立大学教職員組合連合（東京私大教連）が、
「私立大学新入生の家計負担調査 ２０１４年度」
を公表しています。
「私立大学の問題を考える重要なデータとして、
首都圏の私立大学に入学した新入生の
家計負担の状況について明らかにすることを
目的とする」
・・・の旨、謳われているこの調査結果、
「毎月の仕送り額の平均は８万８５００円で
過去最低額を更新」
「入学費用を『借入れ』した家庭は１７．６％」
「借入れ額の全体平均は
１８０万７０００円で過去最高」
などのトピックが挙げられています。
また一方で、
新入生側の支払う「家賃」の平均は、
「６万１６００円となり、前年度比７００円増加した」
とのこと。
「９割を超える家庭が、受験から入学までの
費用の負担感につき、重いと感じている」
と、まとめられています。
さらにもうひとつ、
調査結果をご紹介いたしましょう。
株式会社マイナビさんが運営する
賃貸物件情報サイト「マイナビ賃貸」による、
「新社会人の東京一人暮らし、家賃はどのくらい？」
この２月に公表されています。
「有効回答数３００サンプル」の皆さんに、
「就職を機に、東京で一人暮らしをする場合、
どれくらいの家賃の物件を選びますか？」
と、尋ねたところ、
「８万円まで」の答えがもっとも多く、
５８％を占めています。
ちなみに、
この「８万円」を超える金額を挙げる回答者は、
割合として少なく、
「１０万円まで」・・・１２％
「１５万円まで」・・・１％
と、いう結果に。
一方、もっと少ない上限額を挙げた回答者は、
これらを合わせた倍以上にのぼり、
「３万円未満」・・・２％
「５万円まで」・・・２７％
と、なっています。
いかがでしょうか。
この結果と、先にご紹介した、
「私立大学新入生側の支払う家賃の平均」
を照らし合わせてみると・・・
大学を卒業し、就職したのちは、
「仕送りが無くなる。一方、貯金もしたい」
と、いうことで、
住んでいる部屋の家賃が学生時代よりも下がる
と、いう場合も、
もしかすると少なくないことが、
想像可能といえるでしょう。
東京地区私立大学教職員組合連合
「私立大学新入生の家計負担調査 ２０１４年度」
東京地区私立大学教職員組合連合
（東京私大教連）のサイト →こちらです。
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