こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「周囲に新築物件が増える中、負けてはいられません。
リフォームを計画しています。
何かアドバイスがありましたらお願いします」

とのご要望です。

それでは、
「リフォーム上手」
と、言われている、あるオーナーさんのおっしゃっていた
ヒントをお伝えすることにしましょう。

なかなか頷ける内容です。

まず、室内です。
水周りを特にきれいにします。
質感のよいシステムキッチンを入れるとのこと。

水周りの清潔感や機能については、
ご存知のとおり、
特に女性からの関心が集まります。

しかし、このオーナーさんは、
女性だけでなく、
たとえ男性単身者がターゲットの物件であっても、
それを心がけるのだそうです。

なぜだと思いますか？

もちろん、料理が好きな男性も今はとても増えて
いるのですが、
ポイントは、
女性を部屋に呼んだ時、印象がよいこと。

女性の関心をひく部屋は、
男性にとっては、「モテる部屋」になるわけです。

同様に、キッチンと似たことは、
トイレやバスにも言えそうです。

女性に喜ばれる仕様・機能
イコール、
男性の思惑もくすぐる・・・ということになりそうです。

さらに、
「玄関のインパクトが大事」なのだそう。

入居者にとっては、
自宅の玄関を見るのは日常のことです。

しかし、ここにも、
「招いた人に与える印象」という、鍵が隠されています。

暮らす人の日常の目線に加えて、
訪れる人へのインパクトも考えることで、

暮らす人へ提供する付加価値を高めてあげよう・・・

というのが、このオーナーさんのねらいのようです。

他には、こんなヒントを
おっしゃっておられました。

「バイク置き場のある物件を探している人がけっこう多い」

敷地内にバイクを置けるスペースを確保してあげると、
空室が埋まりやすいのだそうです。
もちろん、これは、
物件の立地条件、周辺環境などにもよるでしょう。

さらに、
「家庭菜園をしたい人も多い」

スペースを無料で貸しますよ、と言えば、
人気が集まるのだそうです。

ここでは「菜園」と無理に限定せず、
「人々の緑や自然へ親しむことへの欲求」
と、解釈すれば、
スペースを設けられない物件でも、
何かできることがあるかもしれません。

お伝えしたいことはまだありますので、

次回水曜日は続けて、
リフォームという投資を実際に効果へ結びつけるための
ヒントについて、
お話を続けることにします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は、先週水曜日にひきつづき、
入居希望者の部屋探しの行動パターンについてのお話です。

前回は、
現在の入居希望者が、
どんなプロセスをたどって目当ての物件を
絞り込んでいくか？

そこまでをお話ししました。

今回は、その後を追ってみます。

●６割の人が２店舗しか回らない

インターネットで情報を十分に手に入れ、
物件を絞り込んだ入居希望者。

不明点などは不動産会社とメールでやり取りし、
概ね解消した上で、
いよいよ、不動産会社を訪問します。

そんな状態ですから、店頭で物件の詳細を確認しても、
事前に得ている情報と大きくズレることがありません。

そのため、
４割もの人が、なんと１店舗しか訪問しません。
そして２割の人が、２店舗まで訪問します。

つまり６割くらいの人が、１～２店舗しか回らないのです。

駅前の不動産屋さんを次々ハシゴする・・・
といったような探し方は、
今はもう、ほとんど見られません。

●地元の物件情報をたくさん発信している会社を選ぶ

これは昔も今も変わりません。

入居希望者は、
希望するエリアの情報をより多く持っている会社こそが、
良い会社だと思っています。

その地域の物件情報を
インターネットでより多く発信している会社が、
その地域に強い会社だと判断します。

また、彼らは、
担当者が親切で礼儀正しい会社が、良い会社だと
考えています。

借り手市場ということもあって、
ゴリ押しするような営業をとても嫌がります。

ひと昔前によく見られた、勢い優先の「営業力」とは異なった、
親切できめ細かな対応が、求められています。

●店頭で紹介された物件で決める人が半数を占める

これは意外と知られていないことです。

これまでに述べたように、
インターネットでしっかりと物件を絞り込んでいたとしても、
そのままスムースに、
入居希望者がその物件を選ぶとは限らないのです。

実際には、
訪問した不動産会社の店頭で、
担当者に紹介された別の物件で契約をするケースが、
全体の約半数にのぼります。

写真での印象と実際が異なっていたという場合もあるでしょうし、

インターネットで絞り込んだあと、
訪問するまでの間に、
希望の物件が成約となってしまったというケースもあるでしょう。

インターネット上では見落としていた、
ほかの物件を店で発見する場合もあるでしょうし、

不動産会社の営業担当者が、
おすすめの物件を熱心にセールスし、
それが功を奏したといった場合もあるでしょう。

不動産会社の店頭で入居希望者が目にする
チラシや流通図面においては、
物件の魅力やアピールポイントがしっかりと
盛り込まれながらも、
一方、
ひと目で、それらをすぐに理解できることが大切です。

ひと昔前の「物件概要と間取図だけ」といったものは、
情報不足と見られ、好まれません。

デザインにも気をつかいたいところです。

たとえば女性向けの物件であれば、
女性向けらしいデザインのものが好まれます。

最近は丁寧に作り込まれたカラーのものが増えています。

ちなみに近頃は、
不動産会社のパソコンに取り込まれている室内写真の
閲覧を店頭で希望する人もいるそうです。

●６割の人が３物件しか見ない

先ほど触れた、訪問する不動産会社の数と同様です。

事前に十分な情報を得ているがゆえに、
入居希望者が実際に見に行く物件の数は、
次第に少なくなる傾向にあります。

６割の人が、３物件しか見ません。

半数以上の人が、わずか３つを実見した中で、
部屋を決めてしまいます。

●入居者はオーナーの心と顔が見える物件を好む

入居希望者が物件を内見する際、部屋がきちんと
清掃されていたり、
スリッパが用意されていたりすることは、
今や当然のことです。

オーナーからのメッセージカードが置かれていたり、
設備の機能などを説明するポップが掲示されていたりすると、
好感度が高まります。

部屋の片隅に置かれた感じのいい小物、
季節感のあるオブジェといった演出も効果的です。

これらによって、おもてなしの気持ち、
また、オーナー自身が自分の物件をとても大切に
していることが、
入居希望者へ伝わります。

そうしたオーナーの心が伝わることで、

「これならば入居後の管理も安心できそう」
と、入居希望者は判断するようです。

以上、
インターネットや写真など、
便利なシステムを効果的に活用することが欠かせない
現在の入居者募集ですが、

最終的には、
人の心と心のつながりが幸福な出会いを生むことには、
間違いがないようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

間もなく賃貸経営のオンシーズンがやってきます。
しかし、昨年に引き続き、
今年も入居希望者の動きは鈍いことが予想されます。

「空室がちゃんと埋まってくれるだろうか・・・？」

そんな多くのオーナーさんのご不安に応え、
今回は、

「昨今の入居希望者はどんな風に賃貸住宅を探し、
決めているのか？」

参考としてぜひ理解しておきたい、
その行動パターンとプロセスについて、
お話ししたいと思います。

以下は、
複数の不動産会社への取材と、調査データなどを参考に
まとめたものです。

ひと昔前の「部屋探し」とは、
まったく様子が異なっているのがお解りいただけるかと
思います。
 

●８割の人がインターネットで部屋探し

今、約８割の人がインターネットで部屋探しをします。
この８割には、パソコンだけでなく、
携帯電話からの利用も含まれています。
情報誌を見たり、
あるいは直接店頭を訪れて探したりする人もいますが、
これらはすでに少数派です。

インターネットで何を見るかというと、
まずは、
いわゆる不動産ポータルサイトを開く人が
もっとも多いようです。

主なポータルサイトとしては、

「Ｙａｈｏｏ！不動産」、「ＳＵＵＭＯ」、「ＨＯＭＥ'Ｓ」、「アットホーム」
などが知られています。

それらを経由して、各不動産会社のサイトに辿りつく人も
多いようです。

●多くの人が探し始めて１０日以内に部屋を決める

ほとんどの人が、探し始めてから１ヶ月以内に部屋を決め、
契約します。

しかも、その半数近くが、「１０日以内」という
短期間しか要しません。

やはり、インターネットがその理由です。

効率良く情報収集が行えるため、
契約までの期間がとても短くなっています。

オーナーから見れば、
この短い期間内に物件が選ばれなければならない
と、いうことになります。

一方で、借り手市場ですから、
入居希望者は物件をじっくりと比較検討します。

矛盾するように思えるかもしれませんが、
期間は短くても、物件選びは厳しくじっくりと行なうのが、
今の入居希望者です。

オーナーはこれにどう対処するかを
考えなければなりません。

入居希望者は、インターネットで、
まず、家賃、沿線・駅、間取りタイプなどの条件から、
物件を検索します。

さらに、間取図と写真を見て、絞り込みをしていきます。

●インターネットでは写真が大事

最近は、写真がとても大事になっています。

ちょっと前まではインターネット上でも、
載せられているのは、外観写真が１点くらいでした。

しかし今は、リビング、キッチン、バスなど、
さらに多くの写真が掲載されています。

入居希望者が多くの室内写真を見ることを望んでおり、
実際に写真が多い方が、
アクセス数、問い合わせ数、内見数が伸びるため、
そうなってきたのです。

入居希望者によっては、他に見たい箇所があると、
不動産会社に依頼し、
メールで写真を送ってもらったりもします。

写真をたくさん用意しておかなければ、
こうした要望には応えられません。

ですが、
もちろん数さえ多ければよいというわけでもありません。

部屋が明るく、広く、そしてキレイに撮れていなければ、
かえってマイナスです。

広角レンズで撮ることが一般的になっていますが、
最近は魚眼レンズを使っている写真も見かけます。

似たような条件、仕様の部屋が多い中、
入居希望者に注目してもらうため、
ぜひ、物件のアピールポイントを探してください。

たとえば、壁紙にカラーのクロスが貼られているのであれば、
必ず写真に撮ってアピールします。

入居希望者の印象に残ること、
「ちょっと見てみようか」という気持ちにさせることが、
大切です。
 

●隣家や街並みもインターネットでチェックされる！

ご存知の方も多いと思いますが、
Ｇｏｏｇｌｅマップの一部の機能を使うと、
主な道路沿いの街並みを画像で見ることができます。

そのため、不動産会社に物件の住所末尾を尋ね、
Ｇｏｏｇｌｅマップに入力、
物件の外観や隣接地の状況、
街並みなどをチェックする人が増えています。

ところが、
込み入った路地などの画像は用意されていないことが
あるのです。

「Ｇｏｏｇｌｅマップで状況が確認できない」
ことを理由に、
その物件を検討対象から外してしまう入居希望者も
いるそうです。

こんな場合にも、豊富な写真の準備が
欠かせません。

 
以上、
賃貸物件探しは、インターネットの登場によって、
昔とはずいぶん様子が変わりました。

インターネットを十分に理解し、
使いこなしている不動産会社でなければ、
入居者を見つけてくることが困難な時代になっていることは
確かです。

それでは、
こうして物件を絞り込んだあと、
入居希望者は次にどう動くのか？

その行動パターンについては、
次回、水曜日にお話しします。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「契約更新を迎えた入居者から、賃料を減額してほしいと
言われました。
安くならないのなら退去したいとのこと。
これまで空室は比較的早期に埋まってきた私の物件ですが、
取り巻く環境が厳しくなる中、
多少減額しても住み続けて貰った方がいいのか、
悩んでいます」

との声です。

とても難しいお悩みです。
物件は、単身者向きのアパートなどでしょうか。
築年数はいかがでしょう。

基本的には、物件を取り巻く周辺環境、
地域のマーケットニーズなども詳しく見たうえで、
物件自体の魅力、競合との競争力を加味して、
判断しなければなりません。

私からは、
やや参考になりそうな、あるデータを紹介させていただきます。

昨年、総務省が発表した２００９年の
「住民基本台帳人口移動報告」
です。

これを見ると、
２００９年の都道府県間移動者数は２４６万９５７９人。
移動率は１．９６％。
１４年連続で低下し、過去最低となっています。
なお、
移動者数での過去最高は、
昭和４６年の約４２６万人でした。

転勤、進学・・・
さまざまな理由で人が「移動」することが、少なくなっている。

そのことが、
はっきりと数値に表れています。

都道府県別に見てみましょう。

転入・転出の状況をみると、
転入が超過となったのは１０の都県。

東京の転入超過率０．４５％が最も高いのですが、
実は前年０．６６％に比べると、
０．２１ポイントのマイナス。割合としては大幅な低下です。

２位の千葉県、４位の神奈川県も
同様に前年の数値を下回っており、

１都３県では、
３位の埼玉県のみが、若干、前年からの伸びを
示しました。

埼玉の数値は、お隣東京からの転入者が多いことが
その大きな要因となっているようです。

東京周辺へ向かう移動の集中はまだ続いてはいる
わけですが、
今後、さらなる鈍化の可能性も
窺えなくはありません。

さて、以上を鑑みますと、

転勤の単身者、
学生など、
これまで「地方からの転入者が入居者としてとても多かった」
という物件などは、
今後、ますます気持ちを引き締めてかかる
必要があるでしょう。

賃料を多少減額しても、住み続けてもらい、
長期空室のリスクを避ける。

この選択肢が、ますます重みを増すものとなって
きています。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「編集長の不動産市況における今年の振り返りと、
来年の展望を聞かせてください」

とのご要望です。

私が個人的に思うことを、
とてもザックリとした内容で恐縮ですが、
書かせていただきたいと思います。

●不動産市況について

ご存知のとおり、日本経済全体では、
２００８年のリーマンショック以降の不景気が、
２００９年には底を打ち、緩やかな回復基調となっています。

しかし、２０１０年の後半は、
米欧経済の減速や円高の影響で、
残念ながら回復の動きが弱まりました。

そのため、国内の失業率は依然として高い水準。
世帯平均年収も下落しました。
日本経済は急激に改善するとは考えにくい状況です。

消費者個人としての感覚でも、
「底を打ったがその後横ばい」でしょう。

円安は少し落ち着きましたが、まだ高いことに変わりは
ありません。
株式市場も少し回復しましたが、
政局の不安定さが当面は足を引っ張るように思えます。

そんな状況ですから、
地価に関しては、２０１１年も依然として、
横ばいもしくは下落と予測できます。

しかし一方で、
２０１０年の分譲マンション、一戸建て、中古物件などの販売は、
低価格・低金利・税制優遇などの影響で、好調でした。
注文住宅も同様に好調でした。

しかし家電エコポイントやエコカー減税の終了と同時に
売上が一気に下落したのと同様に、
好調さがいつまでも続くわけではありません。
今後の政策次第と言えます。

賃貸市場の２０１１年はと言うと、
家賃はやはり横ばいもしくは下落傾向が続く中で、
二極化がいっそう進みそうな気配です。

人気は基本的に都心へ集中。
その中で、さらに人気のエリアと不人気のエリアが
分かれています。

「最寄が郊外の駅。そこから遠い単身者向け物件」
などは、今後さらに厳しくなるでしょう。

●地価の下落が２０１１年も続くさらなる理由

①世帯収入の低迷とデフレの流れは止まらない

②人口の減少、少子高齢化、若者の減少

　２０２０年辺りからは世帯数も減少しそうです。
　その中で、高齢の単身世帯と夫婦世帯が、
　割合を増していきます。

　こうした方向に向かう結果として、
　土地需要の減少、市場の鈍化は
　避けられそうにありません。

　事業用の土地についても、収益性が下落するため、
　地価の下落は続くでしょう。

●賃貸経営を取り巻く環境について

①空室率の上昇、家賃の下落はまだ続きそうです

　景気の影響で引っ越しが減少。
　特に法人と学生の転居が減っています。
　彼らの希望する家賃水準も下がっています。

　そして、空室増加の最大の原因は、
　やはり、賃貸住宅の供給過多。
　依然として数多く物件が供給されており、
　この状況は続いています。
　　
　さらに、所得が安定しているファミリー層では、
　低金利・税制優遇などをチャンスとみて、
　賃貸から持ち家に切り替えるケースも増加しています。

②オーナーの収入が減り、支出が増えそうです

　家賃の下落だけでなく、礼金も減少。
　更新料裁判の影響もあって、更新料も貰いにくくなって
　いく傾向にあります。

　国土交通省のガイドラインなどの徹底が進み、
　原状回復費用におけるオーナー負担がますます増加。

　一方で、オーナーは設備のグレードアップや
　リフォームを求められ、支出は増加していきそうです。

③滞納家賃の回収が難しくなっていきそうです

　景気の影響で家賃滞納も増加傾向。
　しかし家賃督促規制法が成立すれば、
　回収はますます困難になっていきそうです。

●では、オーナーはどんな対策を取るべきか？

大変厳しい話ばかりを並べてしまいましたので
対策についても触れさせていただきます。

①とにかく勉強を！

　賃貸住宅オーナーには、これまでよりもレベルの高い
　知識と判断力が求められています。

②リフォームや設備のグレードアップを

　借り手市場です。家賃は下落傾向。
　入居者および賃料収入を確保するためには、
　マーケットのニーズに応えるリフォーム、
　設備のグレードアップ、
　セキュリティの充実など、
　積極的な経営が求められています。
　立地条件がよければ、「建て替え」の選択肢も。

③パートナー選びが重要

　オーナー個人の力には限界もあります。
　きびしい時代を乗り切るには、
　管理、リフォーム、設備拡充などといった面で、
　優良なパートナーを得ることも視野に。
　必要であれば「パートナーの見直し」にも、躊躇すべきでは
　ないでしょう。

④売却という選択肢も

　不動産マーケットは、量から質の時代へ。
　収益性の低い土地・建物については、売却や買い替えの
　検討も。
　「売るべき不動産は早く売った方がよい」と、
　私は考えます。

以上です。

少し、ザックリ過ぎたかもしれません。

最後に、付け加えたいことがあります。

それは、賃貸住宅経営が、
他の資産運用に比べると、そうは言っても、
まだまだ安定しているという事実です。

しっかりと勉強し、学んだことを行動に移せば、
大丈夫です。

頑張るオーナーとそうでないオーナーとの差がつく
２０１１年！

と、いうことになるのではないでしょうか。

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　■ お知らせ ■

　いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
　弊社年末年始休暇に合わせ、
　当ブログは来週２７日（月）より、１月３日（月）まで
　お休みとさせていただきます。
　（１２月２５、２６日は通常どおりの土･日休載日です）
　どうぞよいお年をお迎えください。　
　よろしくお願い申し上げます。
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