こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「定期借家契約を採用しているオーナーさんは
多いのでしょうか？
それらの皆さんは、どんな理由から
これを選んでいるのでしょう」

とのご質問です。

定期借家契約は、毎年わずかながらですが、
増えている様子です。

財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査データ、
「民間賃貸住宅市場の実態調査　平成２０年」によれば、

平成２０年度では、賃貸住宅の６％近くが、
定期借家契約を利用しているそうです。
（国土交通省　平成２０年度　住宅市場動向調査報告書
１４３ページ）

平成１６年度が約４％だったので、
４年で約２ポイントの増加です。

定期借家契約のメリットとされている点を
いくつか挙げてみましょう。

まず、そのひとつは、

「建て替えに便利」
ということです。

一定期間で契約が終了し、入居者には退去してもらえる
制度ですので、
老朽化したアパート・マンションの建て替えが
決まっている場合、とても便利です。

もうひとつは、
「悪質入居者対策」です。

問題のある入居者がいる場合も、
ずっと居座られることなく、
契約期間満了をもって退去してもらうことができます。

面倒な交渉やトラブルに巻き込まれる心配が、
基本的には、ありません。

もちろん、ぜひ住み続けてほしい真面目な入居者に
対しては、契約期間が満了した時点で、
再度、定期借家契約を交わせば、
継続して住んでもらえます。

入居者の質を保ち、
入居者満足度を上げることにも役立てられるわけです。

しかし、一方で、定期借家契約の利用には、
「慎重であるべき」
と、いう意見もあります。

そもそも定期借家契約は、
優良な賃貸住宅の供給を増やすために、
転勤などで一定期間空き家となる自宅などを
その期間だけ貸せるようにするために
誕生した仕組みです。
　
優良な空き家を賃貸市場に供給させることが目的なので、
「サラリーマン大家さん」の「転勤貸し」には
ぴったりの仕組みなのです。

その点、一般の賃貸住宅への転用は、
入居者の権利が手厚く保護されている借地借家法の考え方と
相反する部分があるのも事実です。

とはいえ、私は、借地借家法はもちろんですが、
いわゆる「家賃督促規制法」や更新料の問題など、
昨今の情勢は、入居者の権利が守られ過ぎており、
入居者保護に偏りすぎと考えています。

オーナーの最低限の権利を守り、
かつ入居者に快適に住んでもらうため、
定期借家契約が上手に活用されることを願うところです。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「賃貸アパートの廃業を考えています。
土地は売らず、建物だけを解体するつもりですが、
解体費用の目安があれば教えてください」

とのご質問です。

賃貸アパートの廃業、ということですので、
建物は一般的な木造２階建てを想像すれば
よろしいでしょうか。

私が知っている木造住宅の解体費用の目安としては、

「坪あたり３～５万円くらい・・・」
と、いうものがあります。

この場合の「坪」は、いわゆる「建坪」です。

建坪とは、おおむね「建築面積」のことを指します。
単純に言うと、
建物を真上から見たときの土地への水平投影面積です。
（詳しくは外壁などの中心線で囲まれた内側部分の
水平投影面積）

但し、建築面積では、
１階より２階が広い２階建ての建物では、
２階の面積を「投影」。

しかし、「建坪」では、
そうした場合であっても、１階床面積部分を指して
言うことが多いなど、
両者の関係は若干曖昧ですので、
一応、その点はふまえておいてください。

話は戻りまして、
「解体費用」です。

上記のような数字を申し上げはしましたが、
実際、世間に言う目安は、本当に「目安」に過ぎません。

建物の解体費用は、
その建物が建てられている環境、
建物を構成している部材の種類などによって、
大きく変わってくるのです。

たとえば、周辺の道路が狭く、
解体のための重機を入れることが出来ない土地に建つ
物件の場合と、そうではない場合、

土地のすぐ隣に廃材などを運び出すトラックを置ける
スペースがある場合と、
そうでない場合、

人件費などに大きな違いが生じますので、
費用の見積り額も大きく変わってきます。

また、昨今は廃棄物の処理のための費用が
高くなってきています。
廃棄物の量によっては費用全体に大きな影響を
及ぼします。

そのため、見積り額があまりに低い場合、

「廃棄物の不法投棄などを考えているかも
しれないので、加担することにならないよう注意せよ」

そんな声も、
時折、耳にすることがあります。

以上、あまり明確なアドバイスとはならないのですが、
建物の解体費用については、

「見積りを取るまで皮算用は禁物」

そして、
「複数の会社に見積りを依頼して比較し、
作業の内容や金額の理由を尋ねて、納得を得ることが大事」

これらに尽きると言っていいでしょう。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「以前、当ブログで、インターネットに情報発信しない
不動産屋さんでも、うまく募集・客付けをしてくれる場合が
あるという内容の記事を見ました。
その理由について、もう一度、詳しく教えてください」

というご質問です。

お尋ねの記事は、
８月２０日付「鎌倉大家日記」、

「私が頼りにする『インターネットをやらない不動産屋さん』」
のことかと思われます。

入居希望者の大半がインターネットで物件探しをする現在、
私達のような賃貸住宅にかかわる情報発信をする者は、
通常は、

「入居者募集の際は、あなたの物件の情報を
きちんとインターネットに載せてくれる不動産会社を
選んでください」

と、オーナーの皆さんへおすすめします。

しかし、この回は、
「場合によってはそうともかぎらないのですよ」
というお話しをしました。

「鎌倉大家日記」（金曜日の記事）という場を借りて、
やや非公式な発信をさせていただいた次第です。

その内容は、

　オーナーが入居者募集を依頼している不動産屋さんが、
　「流通図面」（他社へも客付けを依頼するための募集図面
　のこと）さえ、しっかりと業者間に流してくれるならば、
　その会社が直接インターネットへ広告を発信していなくとも、
　客付けについては心配ない場合が多い。

という、オーナーとしての私自身の体験談です。

こんな流れです。
　　　↓

　１．入居希望者は、インターネットで物件を探します。
　　　（この場合、インターネットはパソコンからだけでなく
　　　携帯電話からの閲覧も含みます）

　２．希望条件に合う物件を見つけると、入居希望者は
　　　不動産会社に問い合せをし、訪問します。
　　　その不動産会社は、大抵、積極的にインターネットへ
　　　広告を発信している会社です。

　３．しかし、訪問してみると、お目当ての物件は何らかの
　　　事情でベストなものではないことが判明。
　　　入居希望者は、「他にいい物件はないか？」と、
　　　その場で尋ねます。

　４．不動産会社はリクエストに応えるため、自社が直接
　　　仲介をしている他の物件を紹介します。

　５．あるいは、他社から流れてきている「流通図面」から
　　　物件を探し、紹介します。

　６．結果、入居希望者が当初インターネットで見つけた
　　　ものとは違う物件で、契約が成立します。

私の物件の場合、１～３、（４を除いて）５、６とたどる
ケースで、成約に至ることが多くなっています。

私が仲介を依頼している会社は、インターネットに広告を
発信してはいないのですが、
にもかかわらず、「インターネットを見て動いた」人が、
お客として、私の物件に「付いた」ということに
なるわけです。

一方、もちろん現場では、４で紹介された物件が成約を
勝ち取ることも多いでしょう。

４の物件は、入居希望者が問い合せの対象とは
しなかったものの、
おそらくインターネットには載せられていた物件です。
これを紹介した会社は、繰り返しますが、
「積極的にネット発信している会社」だからです。

不動産会社にとっては、現在、インターネットでの集客が
最も有効なのは事実です。
しかし、ひょっとすると、それはあくまで「集客」の時点まで。

インターネットに載っていた物件そのものでの成約には
結局至らないことも、実際には多いようです。

最近、これを裏付けてくれるような数値を
見つけました。

財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査データです。
（民間賃貸住宅市場の実態調査　平成２０年）

このデータは、国土交通省が平成２１年３月に発表した
「平成２０年度住宅市場動向調査　報告書」
の１５７ページにも掲載されていて詳細を確認することが
できます。
　↓
http://www.mlit.go.jp/common/000042502.pdf

入居した住宅を見つけた方法は・・・

不動産業者で・・・約６９％
が、最も多く、

インターネットで・・・約２０％
を大きく上回っています。

この比率は、平成１６年とほとんど変わっていません。

このことは、

　「物件がインターネット上で広告されなくとも、
　インターネットでの集客力をもつ不動産会社
　（つまりはお客さんの沢山集まる不動産会社）
　の店頭で紹介される環境さえ整っていれば、
　それで十分」

と、いう事実を示しているのかもしれません。

（しかし、念のため申し上げますと、
インターネットで積極的に情報発信している
不動産会社に依頼することがやはり一番良いと思います。
私の場合は、諸事情から物件のすぐ近くの不動産会社に
仲介を依頼することを最優先させたところ、
その不動産会社がたまたまインターネットで情報発信を
していなかったので、業者間図面の配布を依頼し、
結果的にそうなった、という経緯がありました）

また、
　「インターネット上では訴求力がいまひとつ。
　しかし、店頭で説明されることでその魅力を
　入居希望者に理解してもらえるような物件・・・」

そんな物件にとっても、
上記は心強い数字といえるのではないでしょうか。

但し、これを生かすためには、
不動産会社の営業スタッフに物件を覚えてもらい、
その良さを理解してもらうための
オーナー側の努力も必要でしょう。

たとえば、古いが大変きれいにリフォームされた物件。

残念ながら、
条件検索機能の充実したインターネット上では、
多くの場合、築年数のかさんだ老朽物件のひとつに
「仕分け」されがちです。

たとえ新築同様の仕上がりが自慢であっても、
築年数の浅い物件を求める入居希望者の目には、
ふれることすらできない場合も多いでしょう。

こんな時、ものを言うのは、
不動産会社店頭での営業スタッフの「プッシュ」です。

彼らにしっかりと営業してもらうためには、
オーナーの側にも、
自分の物件の魅力を伝える努力が求められるのです。

「入居希望者のうち、かなりの数の人がネット上ではなく、
店頭で物件を決めている」

これが事実ならば、

「オーナーにも営業力が必要、発信力が必要」
と、言えることにもなりそうです。

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先週水曜日の記事の中で、こんな話に触れました。

「物件に床暖房を導入したけれど、コストが気になるらしく、
入居者が使ってくれなかった。がっかり・・・
というオーナーからの声が、
オーナーズ・スタイル編集部には届いています」

今週は、もう少しこのことをお話ししましょう。

まさにこのオーナーさんのお話のような調査結果を
インターネットの中に見つけました。

不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ」さんの
ＳＵＵＭＯなんでもランキング　Ｖｏｌ．７、
「イマイチ使いこなせていない住宅設備・共有施設は？」
というアンケート結果です。

回答内容を見ると、調査対象者にはマンションを購入された方が
多い印象ですが、
賃貸住宅オーナーにとっても、参考になりそうな結果が
出ています。

では、
イマイチ使いこなせていない住宅設備・共有施設は・・・？

その第１位は、
「浴室乾燥」となっています。
１８．６％の回答者が、「設備を使いこなせていない」としています。

第２位は、
「食器洗浄機」。
１４．３％

第３位に、
「床暖房」が入っています。
７．６％

以下、４位・キッズルーム、５位・ミストサウナ・・・
と、続くのですが、

トップ３に共通することとして、
いずれも、電気を使う設備・機器であることには
注目していいかもしれません。

ＳＵＵＭＯさんの解説を見ると、
使いこなせない理由として挙げられているのは、

浴室乾燥・・・
「時間がかかる」のほか、「電気代コストが気になる」。

食器洗浄機・・・
「手で洗う方が早い」のほか、「電気代コスト」。

床暖房、
「電気代コスト」。

いずれもやはり、電気代が問題となっています。

贅沢な「快適」よりも、「節約」を選ぶ消費者・入居者は多い。
と、我々は認識したほうがいいようです。

そこで思い浮かぶもののひとつが、
以前、このブログでも紹介した、
消費電力が普通の電球の５分の１から６分の１程度で済む
「ＬＥＤ電球」
です。

節約を選ぶ入居者のニーズに、
おそらく応えてくれそうです。

（参考・出典：ＳＵＵＭＯなんでもランキング　Ｖｏｌ．７
「イマイチ使いこなせていない住宅設備・共有施設は？」）

こんにちは。
オーナーズ・スタイル編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「若い女性に人気のある街で賃貸経営をしています。
リフォームの参考のため、
いま、どんな設備が女性に人気なのか、
知りたいと思っています」

と、いう声です。

とても参考になる資料がありますので、
紹介しましょう。

不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ」が、

一人暮らしの働くシングル女性約６５０名に
アンケートを行い、

「欲しい住宅設備」

について尋ねています。

その第１位は、「ウォークインクローゼット」。
３０．５％が「欲しい」と回答しています。

第２位は「床暖房」。
２７．４％です。

第３位は「宅配ボックス」。
２２．１％。

僅差の第４位は「ディスポーザー（生ゴミ処理機）」
２１．１％
と、なっています。

衣類が多くなりがち、
また、その出し入れや収納に悩みがちな女性ですので、
やはり、
「ウォークインクローゼット」へのニーズは高いようです。

しかし、これにはオーナーも悩ましいところです。

ウォークインクローゼットは、
宅配ボックスやディスポーザーを備え付けるのと違い、
新たに設けると、
大抵はその分、部屋の床面積・空間が削られてしまいます。

部屋が狭くなってしまうのです。

しかし、もしも実現できるのならば・・・
「ウォークインクローゼットは女性にとっては大きな魅力となる」。
このことは知っておいていいでしょう。

第２位の床暖房については、
ひと言、付け加えたいと思います。

「あるといいな」と、多くの女性が答えてはいるようですが、
実際にこれがあって、使う場合、
電気代に跳ね返ることを多くの回答者は忘れている可能性が
あるのです。

実際に、
「導入したけれど、コストが気になるらしく、入居者が使って
くれなかった。がっかり・・・」
という、オーナーからの声も、
オーナーズ・スタイル編集部には届いています。

床暖房があるとなれば、確かに入居者募集の時点では
魅力的に見え、
「広告効果」があるかもしれませんが、
せっかくの投資なのです。
喜んで入居者に使ってもらえた方が、
やはりオーナーとしても、うれしいところです。

そこでちょっと注目したいのが、
今回のＳＵＵＭＯさんのアンケート結果で、
１１．９％の方が「欲しい」としている設備・・・

「太陽光発電システム」です。

太陽光発電を物件に導入し、
入居者が電力会社に売電できるようにしてあげれば、
発電容量や入居者のライフスタイルにもよりますが、
光熱費を大幅に下げることも可能です。（→当ブログでの参考記事）

太陽光発電の導入を新たな電力消費設備を増設する
チャンスとすることは、
もしかしたら「エコ」ではないのかもしれませんが、

電気を使う住まいの快適設備がますます増えていく今、
賃貸住宅への太陽光発電の導入は、
こうした意味からも、
どんどん、そのメリットを増していきそうです。

（参考：
ＳＵＵＭＯ「シングル女性の住まいと生活じっくりレポート第二弾」）