こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、

「入居者募集を依頼する不動産仲介会社、
１社に絞るべきでしょうか？」

とのご質問です。

　「アパート１棟を自主管理している。
　入居者募集は昔から付き合いのある地元の不動産会社
　１社にしか頼んでいない。
　ところが、最近、空室が出るとなかなか埋まらない。
　そこで他の不動産会社にも依頼しようと思うが、
　その場合、前の１社がへそを曲げ、
　人間関係まで悪くなりそうで心配です」

と、いうお悩みの声です。

回答です。
まず、大事なポイントをチェックしてください。

「空室が埋まらないのは、不動産会社だけの
せいでしょうか？」

・すっかり古びた部屋
・老朽化した設備
・周辺相場との乖離

物件自体に、そのような「埋まらない原因」は、
ありませんか？
まずはしっかりと見直すことが必要です。

とはいえ、
良い不動産会社は、空室が埋まらないならば、
埋まらない原因を分析した上で、
オーナーに対し、対策を提案してくるものです。

あなたの物件に「埋まらない原因」が確かにあった。
しかし、長い付き合いの不動産会社なのに、
さっぱりそのことを伝えてくれていなかった。

そういうことであるのならば、
その時こそ、他の会社にも声を掛け、アドバイスを
もらうべきでしょう。

ところで、いま、賃貸物件を探す人のほとんどは、
インターネットを利用します。

あなたが入居者募集を依頼している会社は、
インターネットに物件情報を公開しているでしょうか。

自社のサイトだけでは不充分です。
Ｙａｈｏｏ！、ＳＵＵＭＯ、ＨＯＭＥ’Ｓ、ａｔ ｈｏｍｅ など、
いわゆる「ポータルサイト」にも、
あなたの物件の情報は、掲載されているでしょうか。

「空室がなぜ埋まらないのだろう」
とお悩みの場合、そこも大事なチェックポイントです。

また、こんな事実もあります。

インターネットで物件を探し、
不動産会社を訪れた人の多くが、
そのお店で、別の物件を紹介され、契約しているのです。
インターネットで見つけた物件そのものを契約する
場合よりも、そうしたケースの方が多い、
というデータがあるのです。

そこで大事になってくるのが、「流通図面」です。

あなたの物件の「流通図面」は、
あなたが入居者募集を依頼している会社から、
インターネットでの集客力が強い会社にまで、
しっかりと行き渡っているでしょうか。

なお、「流通図面」とは、
不動産会社間で物件情報を流通させるために使われる、
図面入りのチラシのようなもののことをいいます。
不動産会社を訪れると、よく店頭などに、
Ｂ４、あるいはＢ５版くらいの、物件情報が載せられた
１枚ものの紙が貼り出されていますが、
あれが流通図面です。

あなたが入居者募集を依頼している会社が、
流通図面をちゃんと「流通」させていない、
あるいは、流通図面を作ってくれていなかった、
という場合、
いよいよその会社とは、付き合いを考えたほうが
いいかもしれません。

・ポータルサイトに物件広告を出しているか
・業者間「流通図面」をちゃんと流通させているか

この２点は、要確認事項です。

人間関係や、ひょっとすると近所づきあいも絡んでくる、
不動産会社選びです。

しかし、空室が迅速に埋まるかどうかは、
オーナーさんにとっての死活問題です。

付き合いを続ける場合も、
ほかの付き合いを増やす場合も、
あるいは、終わりを決断する場合も、

オーナーさん自らが納得し、相手にきちんと説明できる
しっかりとした理由を持つ。
このことが何より大切でしょう。

半年以上も空室だった物件が、
不動産会社を替えた途端、すぐに契約・入居となる事例も、
少なくはありません。

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こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日採り上げさせていただく声は、

「関西の更新料裁判、その後どうなったの？」

最初に、答えです。
「決着はまだついていません」。

関西地区では、
賃貸住宅における更新料を定める契約の是非をめぐって、
複数の「更新料裁判」が争われていますが、
一番注目されていた、
昨年８月２７日の大阪高裁判決では、

　「更新料は消費者契約法第10条に定めるところにより無効。
　同法が施行された平成13年4月1日以降の契約に基づいて
　受け取った更新料4回分40万円を返還するよう」、

裁判長は貸主に命じました。

これに対して貸主＝大家さん側は上告しました。
次の舞台は最高裁です。
最終的な判決は、年をまたいで、来年（平成２３年）の
ことになる可能性もあります。

なお、大阪高裁判決は、
更新料制度そのものをはっきりと否定する、厳しいものでした。

ですので、
最高裁が同じ理由をもって「更新料無効」を判断した場合、
影響は全国に及びます。

入居者から裁判に訴えられた場合、
「平成１３年４月以降の契約にもとづいて貰った更新料は
無効だから、さかのぼって借主に返せ！」
・・・と、いうことになりかねないのです。

そして、更新料が高い地域、安い地域、の差も、
このことには関係なし。

ですので――、

いま、多くの更新料裁判は、更新料がとても「高い」ことが多い、
関西地区で起こされているのですが、

首都圏など、ほかの地域の大家さんにとっても、
注目せざるをえない大きな関心事となっているのです。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」をお送りします。

確定申告の季節ですね。
アンケートを採らせていただくと、
オーナーズ・スタイル読者の３大悩み事、それは、

「空室」、「相続」、「税金」

中でも一番多いのが「税金」、節税に関するお悩みです。

皆さんは、ご自分で確定申告していらっしゃいますか？
それとも懇意の税理士さんへご依頼を？

「自分で申告したいけど、忙しいし、勉強も大変・・・
税理士さんにお任せです」

そんなオーナーさんも多いことでしょう。

そこで、ちょっと、私からお知恵を。

税理士さんにも、賃貸経営に詳しい方、そうでない方、
色々といらっしゃいます。
そのため、中には、

「賃貸住宅の大家さんが申告できる必要経費なんて、
何かあるんですか？何も無いと思いますよ」

と、頭から信じ込んでいらっしゃる方も少なくないよう
ですので、意外と忘れられやすいポイントを４つほど
挙げてみます。

よかったら以下をご参考にされ、

・ご自分で確定申告されている方は、税務署へ相談してみる
・税理士さんへご依頼の方は、税理士さんへ相談してみる

など、されてみてください。

（なお、節税はしても納税は真面目に！
自分に都合よく思い込み、は、禁物ですよ！）

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１．ご家族を専従者にし、給料を払って控除

たとえば奥様やお母様が、大家さんとしてのあなたの
仕事上の電話に出てくださったり、
仕事のためのスペースを掃除してくれたり、
たびたび来客接待してくれていたり・・・
それは立派にあなたの仕事を手伝ってくれていることに
なります。そうしたご家族が、一定の期間、他で働いて
いない場合、あるいは学校に通っていない場合など、
専従者として給料を払い、経費とすることができます。
該当しないか、調べてみるといいでしょう。
白色申告と青色申告での上限額の違い、
必要な手続きなど、詳細については別途、
しっかりとご確認を。

　　

２．賃貸経営のための旅費・交通費も経費に

あなたが経営意欲旺盛な賃貸住宅経営者であれば、
より良い投資物件を探すため、北へ南へと赴くこともある
かもしれません。時には外国の投資物件を検討することも
あるかもしれませんね。
あまり豪華な旅ですと問題になる可能性がありますが、
一般的な旅費・交通費であれば、経費にできます。
但し、実際に真面目に物件を探したり、見学したりした
証拠として、物件写真や資料、そして万が一のため、
きちんとしたレポートなどを残しておくべきでしょう。

　　

３．福利厚生費は個人事業主にも認められています

普通、会社には福利厚生費が存在します。
社員の慰労のための宴会や、社員旅行、健康のための
スポーツジムの会費など、様々に利用されています。
この福利厚生費は、個人事業主にも認められています。
事業主個人の福利厚生を目的とした場合でも、
認められるのです。但し、明確な基準はなく、
社会通念上妥当なものであることが求められますので、
ご留意を。

　　

４．領収書が無くても大丈夫

経費を計上する場合、領収書はあった方がいいのですが、
無ければダメ、というわけではありません。
実際に支出した事実があれば経費に計上できるのです。
領収書は支出を証明するための証拠のひとつですが、
絶対に無ければならないものでもないのです。
「リフォーム会社と打合せ。飲食したが
領収書を貰い忘れた」・・・！
そんな時は、支払った年月日、金額、支払い相手、
打合せ相手、打合せ内容を記録し、保管しましょう。
実際に支払った金額を詳しく思い出せない場合は、
確実な額からさらに少なめに記録をし、万が一に備えます。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」をお送りします。

最近、読者からこんな声が届きました。

「管理会社を替えたいんだけど、
手続きが面倒そうで・・・どうしたら？」

通常、あまり心配なさる必要はありません。
手続きは新しい会社がやってくれます。
逆に言うと、
しっかりと手続きを行なってくれる、頼もしい会社を選ぶことが
大切です。

ただ、ちょっと気に留めておきたいこと。

それは、入居者へお願いする、
「家賃振込み口座の変更」
についてのことです。

たとえば、一連の手続きが終わり、
前の管理会社との契約が切れたあと、
入居者が間違えて、
前の管理会社の口座に家賃を振り込んだ場合・・・、

オーナーさんとその管理会社との契約は、
もう完全に切れているわけです。

それでも協力してくれる心の広い会社であればいいのですが、

「あなたはもうウチのお客様ではなくなった方です。
忙しいので、確認は後回しにさせてほしい」

などと、非協力的だったりすると、困るわけです。

そこで、私からは、あらかじめ、

・オーナー
・新しい管理会社
・過去の管理会社

の三者が、
そういった場合のルールを決めておくことをお勧めします。

また、そもそもそういった事故が起こらないように、
オーナーさんは自ら動き、
入居者に向けた「管理会社・振込先口座の変更」をお知らせ
するしっかりした書面を作成、署名捺印し、
できればオーナー自らが入居者に会って、
お話を伝えるなどの工夫が
望ましいと考えます。

え？　「上田さん、随分と慎重ですね」・・・？

はい。実はこれには理由があるんです。
最近は、振り込め詐欺などの影響で、
振込口座の変更に敏感に反応する入居者が
少なくないそうなのです。

「知らない会社の名前で、振込口座を変えろとの知らせが
ポストに入っていたが、大丈夫なのか？」
と、直接尋ねてくれる入居者さんであればよし。

しかし、
「新手の詐欺では？　とりあえずいつもの口座へ
振り込んでおけば、問題は起こるまい」
などと、
思わぬ判断をしてしまう入居者がいないとも限りません。

管理会社を替えたいという場合、
オーナーが用意すべきものとしては、

・入居者との賃貸借契約書
・過去の修繕履歴
・建物の点検報告書
・建築図面、過去の募集図面

など、一式。
整理しておきましょう。

また、新しい会社へ、
発生中のトラブルやクレーム、入金状況なども報告する
必要がありますので、これもきちんとまとめておく必要が
あります。

良い管理会社と、そうでない会社との差が
ひろがりつつあります。

今の管理会社に不満があれば、
より良い会社に替えていくことを躊躇する必要はありません。

こんにちは！
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」をお送りします。

さて、少し以前ですが、
私共の主催したセミナーの帰り、読者に声をかけられました。

「相談がある」、とのこと。

運よく、そのあとの予定が入っておらず、
じっくりお話をおうかがいできました。

さて、この読者（Ａさん）がおっしゃるには・・・

「私は神奈川県でアパートを営むオーナー。あと１年ほどで
家賃保証期間が終わる。
その後は保証してもらえない。
今まで管理会社へまかせっきりだったので、
保証なしで先々続ける自信がない。
年もとったので面倒なこともやりたくない。
売却を考えている。売るとしたら、いつが売り時だろうか」

最近、賃貸住宅の売却を思案しているオーナーが
増えているようです。
経営の将来に不安を感じている方が多いのでしょう。

さらに詳しくお聞きすると、Ａさん、
実はご自身が賃貸経営を志したわけではなかったのです。

「父親が相続対策としてアパートを建ててくれたんです。
相続税を減らす役割は果たしたものの、
私自身はアパート経営に興味がなかった・・・」

大手不動産会社の方にお聞きしたところでは、
Ａさんのようなご心境でいる方、
かなり多いのだそうです。

さて、Ａさんへのアドバイスですが、
売るなら、今年の前半がベストかもしれません。

いまは物件価格が横ばい。
しかし、今後、下がることはあっても上がることはないでしょう。

短期的には上がることもあるかもしれませんが、
上がり幅はわずかと思われます。
長期的にはおそらく下がります。

さらに、
賃貸物件の価格は収益還元法がすっかり定着。
家賃収益をベースとして、利回り計算から決められます。
その上で、今後、家賃の上昇は・・・見込めますでしょうか？

デフレ、個人収入も減少、
底を打ったと言われてはいますが先行き不透明な景況感・・・。
将来、家賃が上がることは考えにくい状況です。

その上、今は、まだ物件がやや枯渇気味。
買い手の方が多いといわれています。
つまり、売り時ではないでしょうか。

そして、それよりももっと大事なこと。

意欲の湧かないまま物件を持ち続け、
賃貸経営を続ける・・・
それは、多分、Ａさんの人生にとって、
決してプラスとなる楽しいことではないでしょう。

Ａさんの所有物件は、駅から徒歩１２分の単身者向けアパート。
やや中途半端な立地です。
「築１０年未満なんです」
という、今が、売り時かもしれません。

私達にとっては、
大切な読者である賃貸住宅オーナーさんが一人減ると
いうことで、とても寂しいことではあるのですが・・・。

なお、宣伝ですが、
「オーナーズ・スタイル」では、
読者の所有物件の売却のお手伝いもしています。

「みずほ信不動産販売」さん、
「野村不動産アーバンネット」さんなど、
事業用物件の売買に強く、信頼できる複数の企業と提携し、
無料査定も行っていますので、
ぜひお気軽にご相談ください。

　　

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