こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、

「賃貸経営マガジンの編集長でもあり大家でもある
あなたの心がけている賃貸経営のコツを
教えてください」

お答えします。

まずはじめに、
賃貸経営にかかわる情報誌の編集を
させていただいてはいますが、
だからといって、皆さんが思いもよらない経営の秘策や
素晴らしい特効薬のようなものを
私が持ち合わせているようなことは、残念ながらありません。

色々な人からアドバイスをいただき、
色々なことを経験しながら、勉強の毎日です。

最近のことをお話ししましょう。

入居者の皆さんと一緒に私も住んでいる鎌倉のアパートの
ほかに、私が自主管理しているマンションの一室があります。

昨年、空室となった際、早速チャンスと見て、
給湯器を交換しました。

リフォーム会社さんは、
「まだ快調に動いていますよ。壊れてから、直すか、
買い換えるかすればよいのでは」
と言ってくれたのですが、
考えてみると、この給湯器、もう１５年間も働いていたのです。
万が一壊れたら、入居者にとっては一大事です。
今回、交換は必須と判断しました。

さらに、ちょっと色が褪せていたので、
お風呂のフタを新品に買い換えました。
１万円弱を奮発し、良い品物を選びました。

今、水周りに対する入居者の目は大変厳しいのです。

このブログでも触れたことがありますが、
賃貸物件を探す入居希望者のニーズとして、
「バス・トイレ別」であることが筆頭に掲げられています。

自分の部屋・住居の中で、どれだけリラックスした時間を
過ごせるかを重視する現在の入居者さん達に対して、
水周りの環境充実はとても大事なポイントです。

以前の入居者の生活感を消し去り、
いかに新品の状態に近づけるか。
そこに気を配っています。

もちろん水周りだけではありません。
壁紙はほとんどの場合、必ず張り替えます。
お部屋すべてをピカピカにクリーニングしてもらいます。
自分が住みたくなるような状態を目指すのです。

クリーニング作業をされる方にもできる限り会って、
お声がけし、飲み物などの差し入れもして、
やる気を出してもらいます。
但し、もちろん作業終了時は、しっかりきれいになったか、
細かいところまでチェックをさせてもらいます。

次の入居者を気持ちよくお迎えする準備万端を整える
わけです。

そして、いよいよ入居者が決まりますと、
そのあと、
このマンションで私が必ず行なうことにしている
大事なことがあるのですが・・・

そちらは次週にお話しいたしましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、

「賃貸住宅管理会社に物件管理を委託しています。
彼らに親身になって仕事をしてもらえる秘訣は？」

とのご質問です。

お答えとして、以前、いくつかの管理会社さんへ、
「応援したくなるオーナーさんって、どんな人ですか？」
と、質問した際の回答をご紹介しましょう。
同じ質問への回答の一部が、
オーナーズ・スタイル本誌最新号（ｖｏｌ．１８ 春号）３１ページ
にも載っていますが、
そこでご紹介しきれなかった声です。

■応援したくなるオーナーさん、それは、

　・努力家、勉強家のオーナー様。

　・管理会社を下請け業者と見るのではなく、
　賃貸経営のパートナーとして接してくれるオーナー様。

　・入居者の目線で考えることができるオーナー様。

　・ご自分の建物を愛されているオーナー様、
　応援したくなります。

管理会社を下請け業者と見て、そっけなく対応する
オーナーさんを時々お見かけします。
残念なことだと私は思います。

クレーム対応の機会がとても多い、賃貸管理業です。
オーナーさんや入居者から叱られることも多く、
大変ストレスの貯まる仕事です。

管理会社に頑張ってもらいたいならば、
彼らを経営パートナーと考え、時には労をねぎらってあげて
ほしいものです。
担当者のモチベーションは上がり、
サービスの質も向上するものと思います。

また、こんなお話もありました。

　「オーナー様によっては、コストがかかるというだけで
　話に耳も傾けてもらえないことがあります。
　大切なオーナー様の資産価値を高めたいがための
　提案ですので、一緒に考え、悩んでいただけると、
　こちらの力も入るのですが・・・」

営業を受けることを極端に嫌われるオーナーさんも
いらっしゃいます。
お気持ちはわかりますが、
実際には「営業」ばかりでなく、役に立つ「提案」の場合も
多いかと思われます。
役に立つ提案はどんどん聞いて、ぜひ参考になさってください。

以上、
賃貸経営という事業を行なう上で、
仕事を管理会社へ丸投げせず、
ともに前向きに悩み、考えていけるオーナーさんを
各社はベストパートナーと見ているようです。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、

「アパートを経営していますが、入居者のゴミ出しマナーが
悪く、いつも収集日前に出されたゴミが散乱し、悩んでいます。
何か良策は？」

とのお悩みの声です。

このお悩みについて、
以前、賃貸住宅の管理会社の方に話をうかがった際の回答を
いくつか、ご紹介しましょう。

　・張り紙で呼びかけても改善効果は薄い。
　各部屋に通達したり、必要があれば訪問も。

　・朝のゴミ出しの時間に大家さんや管理人が
　姿を見せるのも効果があるようです。

　・どうしても改善されない場合、マナーの悪い
　入居者の連帯保証人に連絡、
　あるいは内容証明を郵送することも有効。

　・事前予防が大事です。契約時、細かく、
　入居中の注意事項を説明しましょう。

　・入居者に呼びかけたり、注意をするのもストレスが
　溜まる仕事です。自主管理に限界を感じるならば、
　しっかり対策ができる管理会社に管理委託する
　選択肢も検討を。

　・改善に時間はかかるかもしれませんが、
　エントランスや共用部分の清掃や整理整頓を
　日々こころがけ、きれいにしておくと、
　心理的にマナー違反はしづらくなるものです。

以上です。

入居者は賃貸住宅オーナーさんにとっては大事な
お客様でもありますので、マナーの乱れは、
本当に悩ましい問題です。

私からは、ある便利な「道具」をひとつ、
紹介しましょう。

「ゴミストッカー」です。

外置き用の大きな共同ゴミ箱です。
これを置くことによって、カラスなどによるゴミの散乱が
避けられます。

運用によってはゴミ出しの時間にも余裕を設けることが
できますので、入居者に喜ばれます。
鍵も取り付けられますので入居者以外の人が
ゴミを投げ込むことも防げます。

デザインも美しく、
ゴミ置き場周辺がきれいになり、
物件の魅力も増すことでしょう。

下の写真は、オーナーズ・スタイル本誌にもご紹介させて
いただいた、四国化成工業（株）さんの製品です。

（この写真で見るよりも実物は綺麗です）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、先週水曜日（１０日）の
続きです。

「住宅版エコポイント制度の注意点を教えてほしい」

とのご質問です。

先週、私からは、
この制度の「実施期間、および各申請期限」をしっかりと
把握することが大切である旨、お話をさせていただきました。

今週はさらにいくつか、
私の気付いた注意点をお話しします。

まずは、
「他の補助制度との重複にご注意」。

国土交通省からは、
たとえばこのように案内がされています。

　・窓の断熱改修、壁等の断熱改修に対する国の補助金や
　 省エネ基準を補助の要件とした新築住宅に対する
　 国の補助金との併用はできません

　・長期優良住宅先導的モデル事業や長期優良住宅普及
　 促進事業の補助とエコポイントとの併用はできません

　・省CO2推進モデル事業の補助とエコポイントとの併用は
　 できません

一方で、

　・高効率給湯器の補助との併用は可能

　・太陽光発電の補助と併用は可能

　・耐震改修工事に関する補助との併用は可能

など、基準はやや複雑です。

つまり、行なおうとする工事が、
何らかの補助金を受けるものである場合、
エコポイントが併用可能かどうか、
しっかりと調べておく必要があります。

さらに、とても大切なことがあります。

こうした複雑な住宅版エコポイント制度ですので、
工事を依頼する場合は、
制度の内容をちゃんと勉強し、熟知した工事施工者を
選ぶことが欠かせません。

たとえば、
エコリフォームの申請に必要な工事現場写真の提出を
する場合、

「外壁、屋根・天井又は床の断熱改修」においては、
「改修部位ごとに施工中の状況を撮影」
したものが必要になりますが、
うっかりこれを忘れて工事を終えてしまうと、
おそらくは、あとから申請不備を判断され、
面倒なことになりそうです。

工事証明書、性能証明書、各領収書など、
工事施工者が準備しなければならない書類も多く、
技術力ばかりでなく、こうした事務的体制においても、
施工者には、迅速さと正確性が要求されるでしょう。

住宅版エコポイント制度をきちんと勉強している
施工者かどうか、それを見分けるためにも、
私達自身もある程度の勉強が必要です。

最後に、

国土交通省のサイトの中にある、
「住宅版エコポイント制度についてのよくあるご質問」
の中に、気になる一節がありましたので、
紹介しておきます。

Ｑ　予算がなくなった場合は、期限前でも締め切る
　　可能性はありますか？

Ａ　十分な予算を確保しておりますが、万が一、予算額を
　　超えることが予測される場合は、混乱を来さないよう、
　　事前に周知を行ったうえで、期限前でもエコポイントの
　　発行を終了することとなります。

一応、留意しておくべき点であろうかと思います。

ところで、
あるリフォーム会社の方にお話を聞いたところ、
既存の賃貸住宅の場合、お部屋が空くごとに
窓の断熱改修をする程度では、
あまり地球温暖化対策には貢献できず、
本格的で素早い貢献を目指すならば、
できれば建物全体を一気に改修する必要があるそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田英貴です。

水曜日は「読者の声とお悩み」。

オーナーズ・スタイル読者の皆さんから寄せられた声を
紹介します。

今日ご紹介させていただく声は、

「住宅版エコポイント制度の注意点を教えてほしい」

とのご質問です。

「持ち家、賃貸住宅、一戸建て住宅、共同住宅等の種類に
関係なくエコ住宅の新築またはエコリフォームの実施により、
ポイント発行の対象となります」
と、いうこの制度、
賃貸住宅オーナーの皆さんにも朗報となりましたが、
対象が住宅だけに、内容が複雑です。
利用されようと考えていらっしゃるオーナーさんは、

　国土交通省のサイト
　「住宅版エコポイント制度の概要について」

などをしっかりと読んだ上で、
ある程度の知識を身につけておく方がいいでしょう。

このブログでは、私からいくつか、ポイントを絞って、
ご注意いただきたい点を挙げてみたいと思います。

まず、私達がしっかりと把握しておきたいのは、
この制度の実施期間、
および、各申請期限などです。

＜エコリフォーム＞の場合、

・平成22年１月１日～12月31日に工事着手したもの
・平成22年1月28日以降に工事が完了したものに限る
となっており、
・工事着手とは、ポイント対象工事を含むリフォーム工事
　全体の着手をいう。
と、なっています。

＜エコ住宅の新築＞の場合は、

・平成21年12月8日～平成22年12月31日に
　建築着工したもの
・平成22年1月28日以降に工事が完了したものに限る
・建築着工とは、根切り工事又は基礎杭打ち工事の
　着手をいう。

ということで、両者には若干の違いがあります。
さらに、上記のとおり、
平成22年1月28日（これは先般の補正予算成立日です）
より前に工事が完了してしまっている場合は、
残念ですが、この制度の対象にはなりませんので、
注意が必要です。

また、今回の制度では、
・工事完了の期限については設けられていません。
・引き渡し時期の期限も設けられていません。
しかし、エコポイントの申請期限や、ポイントの交換期限は
しっかりと設けられていますので、
この点にも注意が必要です。

＜ポイントの申請期限＞

エコリフォーム：平成２３年３月３１日まで
エコ住宅の新築：
　平成２３年６月３０日まで（一戸建ての住宅）
　平成２３年１２月３１日まで（共同住宅等　但し１１階建て
　以上の場合、平成２４年１２月３１日まで

＜ポイントの交換期限＞
　平成２５年３月３１日まで
　（エコリフォーム、エコ住宅の新築問わず）

今週は以上です。

来週水曜日の「読者の声とお悩み」にて、さらに、
他のいくつかの注意点をおさらいしてみたいと思います。