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進行中の120年ぶりの民法改正。賃貸経営にも関わり「アリ」です
2014年12月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
このニュース、
報じられたのは今年の夏の終わり頃のこと。
作業は現在進行中、
来年には国会に法案が提出され、
「2017年には施行、実際に我々の身近なものに・・・?」
とも予想されている、
ある大きな法律の書き換え、すなわち改正についての話題です。
何の法律が改正されるのか?
それは、「民法」です。
法治国家に暮らす我々の日常生活における基盤として、
広く、深く溶け込み、
それゆえに、
「身近すぎて逆に見えにくい」
法律とも言われている民法。
実施されれば、
今回のような抜本的な改正は、1896年の制定以来初めてのこと。
その間、約120年にわたる社会・経済の変化を踏まえ、
「わかりやすさ」や「消費者目線」
あるいは、
文明国家・社会らしい、
人権保護・人間保護ともいうべきものが意識された
(そのように見えます)
改正が、はかられることとなっています。
なお、今回ポイントとなっているのは、
民法の中の「債権」に関係する部分。
それはたとえば、こんな具合・・・
・支払い時効の統一化で「わかりやすさ」を
・・・たとえば、飲食代は1年、医療費は3年といった、
契約によってまちまちな規定を統一するなど
・欠陥商品には「消費者目線」の選択肢を
・・・たとえば、現民法では明確になっていないとされる、
「修理」を請求できる権利を明文化するなど
・厳しすぎる「保証人」の立場に手当てを
・・・たとえば、中小企業経営者の家族など、
個人が安易に会社の保証人になれないように、
条件を設ける。
さらには、保証人が保証すべき債務に対して、
限度額を定めるなど
なお、
当改正案(正しくは「民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案」)
については、
参考となるわかりやすい解説を
「大和総研」さんがサイトに上げてくださっています。
よろしければ、
ぜひ、ご覧になってみてください。
↓
と、いうわけで、
今回の「要綱仮案」が示す、民法改正への考え方のうち、
上記、保証人に関する保護の強化については、
私達の賃貸住宅経営にも、若干の影響をおよぼすことに
なりそうです。
たとえばある新聞は、
「アパートやマンションの賃貸契約においての『保証人』が、
借主の失火や自殺などによる建物への損害によって、
貸主に対し、高額な賠償義務を負わされるのを防ぐ」
ことに、当改正が寄与することになるだろうとしています。
また、そのほかにも、
当要綱仮案においては、
私達賃貸住宅オーナーに直接関係の深い内容が、
一部に盛り込まれています。
それは「敷金」についてのことです。
当仮案では、新たに民法に、
賃貸契約においての敷金の扱いにかかわる条文が
置かれることとなっているのです。
「さては、何か厳しい規制が布かれてしまう・・・?」
いえいえ。ご安心を。
盛り込まれるのは、
いまのところ、いわば「あたりまえ」のこと。
民法上、敷金の定義が明文化されることによって、
(具体的にどう明文化されそうなのかは割愛します)
過去の判例や、
皆さんもよくご存知の
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
などにより、
現在は標準となっている考え方、
すなわち・・・
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による
損耗・毀損を復旧すること・・・については、賃借人が負担」
このことが、
民法にもいよいよ反映されるといったかたちです。
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賃貸経営お役立ち情報(月曜日の記事)│コメント(0)
鎌倉のランドマーク、段葛(だんかずら)は再来年まで工事中!
2014年12月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉の「平たく」「長い」ランドマーク、
鶴岡八幡宮への参道である「段葛(だんかずら)」が、
先月から工事に入っています。
「2016年3月まで、通行できなくなる」
とのこと。
その間、ひび割れの進んだ石積みの補強や、
老化した桜の植え替えなどが行われるのだそうで、
どうやら、
ねらうところは再来年の桜の開花・・・?
そこに合わせての
華やかで、賑やかな通行再開ということになりそうです。
段葛と、それを擁する若宮大路は、
鎌倉にとっては、
数少ない、鎌倉幕府創設当初からの遺構のひとつとされています。
吾妻鏡に有名なくだりがあります。
漢文のまま記してみましょう。
「・・・而依御臺所御懷孕御祈、故被始此儀也武衛手自、
令沙汰之給仍北条殿已下、各被運土石 云云」
途中に出てくる「武衛」とは、源頼朝のこと。
同じく「北条殿」とは、北条時政のことです。
「北条殿已下、各土石ヲ運バル」
=「北条時政さん以下、おのおのが土や石を運びました」
と、いうことで、
頼朝の陣頭指揮をうけ、
なんと、鎌倉方一番の「高官」である北条時政以下、
皆で土まみれとなって、
段葛(いまの段葛の原型であろう構造物)が造られ、
若宮大路が整備されたと見られています。
時に寿永元年。1182年のこと。
上記に「御臺所御懷孕(みだいどころごかいよう)」と
あるとおり、
頼朝の妻、政子の安産を祈願してのことだったとも
伝えられていますが、
もちろん、これらの造成は、
武士の都・鎌倉の都市計画における、
重要な基軸となる事業でもあったことでしょう。
出来上がった段葛は、
「神」が通る神聖な道として、
その後は幕府将軍か、執権でなければ、
人間は通ることがゆるされない道になったとされています。
さて、
その段葛ですが・・・
由比ヶ浜方面から、鶴岡八幡宮へと、
だんだんと近づいていくほどに、
道幅が狭くなっていくことが知られています。
なぜそうなっているのかについては、
鶴岡八幡宮をより遠く、尊く見せるためではないかとの説が、
よく語られるなどするところですが、
この特別な仕掛けを
じっくりと体感できる機会といえば、
おすすめなのが、
たとえば早朝の、誰もいない段葛を
一人で歩き通してみることです。
再来年の春の再開通以降、機会があれば、
ぜひ、試してみてください。
(もちろんひとりきりで歩き通せるかどうかは、
その日の運にもよりますが)
歩くほどに、進むほどに、
少しづつ、ゆっくりと、
視界の両側から迫ってくる参道左右の置石・・・
たしかに最初は遠くに見えていながら、
意外にグングンと、
「早巻き」に目の前へ近づいてくる、終点あたりの風景・・・
まるで、その先の神域へと
自然に身体が引き込まれていくようで、
「なるほど、上手くできているなあ!」
思わず感心すること請け合いです。
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鎌倉大家日記(金曜日の記事)│コメント(0)
え!POPで部屋のアピールなんて、「女心」がわかっていない!?
2014年12月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「空室改善士」を名乗る、
尾浦英香さんという女性の方が書かれた、
「満室大家さんガラガラ大家さん」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
ちなみに著者の尾浦さん、
賃貸経営コンサルタントを行なう会社を
経営されていらっしゃるのですが、
その少女時代、
不動産関連の仕事をされていたお父様の苦境の様子を見て、
「同じ世界での仕事は自分は絶対にしない」と、
深く心に決めていらっしゃったのだそうです。
その後、大人になり、
今度は、
お父様ではありませんが、そのご友人がマンション経営に失敗され、
破産するのを目の当たりに・・・。
しかし、
その時は逆に、尾浦さんは決めたのだそうです。
「賃貸住宅経営のコンサルタントになろう」と。
「破綻するオーナーさんを見たくない」
「賃貸経営を相続される奥様やお子さんたちにも幸せになってほしい」
そんな想いから、尾浦さんは、
「失敗しない賃貸経営をコーディネートする会社」を
2003年に立ち上げられたのだそうです。
さて、そんな尾浦さんの著書、
「満室大家さんガラガラ大家さん」、
その中で、繰り返し主張されているのが、
女性目線での物件づくりの大切さです。
なぜなら、本書によると、
奥様・・・恋人・・・
「部屋を決めるのは基本として女性」だからです。
加えて、
たとえ恋人や奥さんのいない男性が一人暮らしをするのであっても、
「女性」は重要なファクター。
なぜなら彼らは、
「彼女が出来たら呼べる部屋」を
通常はできる限り選ぶものだからです。
とはいえ、
賃貸、売買にかぎらず、
「不動産選びの主導権は女性が握っている」は、
ここ20数年来、業界ではつねづね再三にわたって、
言われ続けていること。
いわば耳にタコのできている状態。
にもかかわらず・・・
当の女性である尾浦さんに、
今年発売の本で(本書の初版は今年の5月です)
またしてもこれを
ガツンと、言われてしまうということは・・・
圧倒的に男性オーナーの多い賃貸住宅の世界、
やはりどうしても、
「男目線」でのやり方、そしてそれによる失敗が、
目立つということなのかもしれません。
なかでも特に、「これは厳しい!」と
思わされた指摘があります。
尾浦さんは、
「POP」による物件のアピールについては、
「女心が分かっていない」
と、まさに一刀両断されてしまうのです。
「部屋のさまざまな箇所に、アピールポイントを記した
POPカードをベタベタと貼り付ける」
やり方について、
「美的景観を損ない、逆効果」
「いかにも男性の大家さんがやりそうなこと」
と、まるでケンもほろろ。
すなわち、
そういった一々の細かな説明や、
ウンチクを大事にしようというのは、
モノのスペック(性能や機能)にこだわる男性の感覚、
ムードや雰囲気から、
直感でモノを選択していく女性の心は、
「そんなものではつかめませんよ」
と、尾浦さんはおっしゃりたい様子です。
う~ん、なるほど・・・!
でも、そう言われてしまうと弱ったことに、
私達オーナーズ・スタイルは、
ご存知の方も多いと思いますが、「POP」派です。
これまでも幾度も、POPカードで、
物件の特長、設備の性能、窓からの眺めまで、
物件のまさに「スペック」を
しっかりと入居希望者に伝えるべきである旨を
繰り返し、
オーナーさんにおススメしてきました。
それに対しての声もいただいています。
もちろん、
「やってよかった」との声です。
さて、そうなると・・・
POPは、効果があるのか、実は逆効果なのか?
私達は、
よほどの場合を除いて、逆効果などということはないと
考えているのですが、
軍配はオーナーさんそれぞれに委ねるほかないでしょう。
ともあれ、
私達オーナーズ・スタイルとは「真逆」のことを
ズバリと言っておられる本だけに、
むしろ、ぜひ皆さんにご紹介したいと思い、
この「満室大家さんガラガラ大家さん」、
今回、
ここに採り上げさせていただいた次第です。
分かりやすく、とても読みやすい、
読書時間が思わず短く感じられてしまう一冊です。
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編集部こぼれ話(火曜日の記事)│コメント(0)
いつものランキングとどう違う?不動産のプロがおススメする「街」
2014年12月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産ポータルサイト「SUUMO」を運営する
株式会社リクルート住まいカンパニーさん。
先月、
「2014年版 不動産のプロがおススメする街ランキング(関東版)」
を公表しています。
一般の方を対象に、
「住みたい街」を尋ねたランキングであれば、
あちらこちらでよく見かけますが、
当調査の対象は、「不動産のプロ」とのこと。
プロが「おススメ」する街となると、
その結果は、
一般の方からの人気に比べ、どのように変わるのか?
興味深いその内容のうちのいくつかを
ご紹介いたしましょう。
なお、
当調査における不動産のプロとは、
このような皆さんを言うそうです。
「2011年から現在までの間に1年以上、
住宅に関する業務に携わったことがあり、
住むという視点においての街選びに際して、
友人や知人にアドバイスできる業務知識が
『非常にある』『まあ、ある』と自己申告している人」
ではまず、
そんな「プロ」がおススメする街、
総合ランキングの第1位です。
「吉祥寺」です。
「え!」
「やっぱりか・・・」
ため息が聞こえてきそうです。
なにしろ吉祥寺といえば、
一般の方に尋ねたランキングでも、
ご存知のとおり、いつでも、つねに不動の第1位。
ならば、目の肥えたプロが見た場合は・・・?
「やっぱり1位」と、いうことです。
まさに吉祥寺に死角なし!
それにしてもこの結果、吉祥寺という街の魅力を
あらためて、
まざまざと感じさせてくれるものともいえるでしょう。
続く2位には「武蔵小杉」
3位には「品川」と「中野」がランクインしています。
ちなみに、
プロの目らしいところが感じられてくるのは、
6位の「大宮」、「立川」、
15位の「赤羽」、「北千住」といったあたりでしょうか。
いずれも交通利便性に優れ、街もそこそこ賑やかな、
中・大規模ターミナルを擁する「地域の核」
と、なっている街々です。
一方、
一般人気では、たびたび吉祥寺に次ぐ辺りの位置につける
恵比寿は、
11位に低迷(?)しています。
中目黒、自由が丘といった、
いわゆる都会的でお洒落な街も、
15位以上が公表されている当ランキングにおいては、
その名前が見当たりません。
遠く外から眺めてのイメージよりも、
住んでみての街の利便性、
使い勝手を
プロはより重視していることがうかがえます。
同じ意味で、
「プロが選ぶ 実は穴場な街」
のランキングにも、要ご注目です。
ここでは、
「複数路線が乗り入れ、起点となるターミナル駅まで
10分程度にも関わらず、物件価格が安く暮らしやすい、
実は穴場な街(駅)」
との条件が示された上で、
上記プロ達が、
「それにあてはまる」と考える街が挙げられています。
1位は「中野」です。
さらに、
総合15位の「北千住」は、ここでは2位に躍進。
同じく総合15位の「赤羽」も、
ライバル(?)北千住をピタリと追いかけ、
ここでは3位にポジンション・アップしています。
6位の「和光市」も、
その交通至便なことをよくご存知の方ならば、
「そうそう」
と、頷かれるにちがいありません。
以上、いかがでしょうか。
ほかにも、
「プロが選ぶ 活気ある商店街がある街」
「プロが選ぶ 今後、値上がりしそうな街」
など、興味深い調査結果がいくつか挙げられている、
「2014年版 不動産のプロがおススメする街ランキング(関東版)」
→こちら で、
ぜひ、その詳しい内容をご確認ください。
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賃貸経営お役立ち情報(月曜日の記事)│コメント(0)
江ノ電の陰に隠れていますが・・・鎌倉の「湘南モノレール」も魅力的です
2014年12月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉の名物のひとつ、江ノ電(江ノ島電鉄)。
せまい住宅街の中を通り抜けていくその珍しい沿線風景や、
美しい車窓からの海景色、
雰囲気あふれる車両など、人気はまさに全国区です。
たくさんの人が、
お寺や神社を巡るのとともに、「江ノ電に乗るため」に、
鎌倉を訪れるなどします。
一方、その江ノ電の陰にひっそりと隠れるように、
全国の人々にはあまり知られず、
黙々と市民の足となり、働いている「鉄道」が、
鎌倉には存在します。
「湘南モノレール」です。
JR大船駅に隣接する「大船駅」から、
江の島の付け根あたりにある「湘南江の島駅」まで、
全8駅。
約6.6キロの道のりを結んでいます。
沿線は、
多くの観光スポットで賑わう鎌倉旧市街から見ると、
いわば、裏庭。
主に住宅地を走り抜けるため、
観光で鎌倉を訪れる皆さんにとって、
あまり利用する機会はないものと思われますが、
実は、この湘南モノレール、
全国的にも大変珍しい、変わった構造をもった乗り物です。
まずは、乗ると、
ほどなく気付かれることでしょう。
否、その前に、
湘南モノレールの車両が駅にたたずむその姿をご覧になれば、
多くの人が、
すぐにその特徴に気がつく筈です。
モノレールはモノレールでも、
湘南モノレールは、
東京の浜松町と羽田空港とを結んでいる
「東京モノレール」などとは、
ちょっと様子が違います。
東京モノレールは、
車両が軌道をがっちりと跨いで挟み込む、
「跨座式」ですが、
湘南モノレールの場合、
車両が、ぶらり・・・と、軌道にぶらさがっているのです。
これを「懸垂式」といいます。
ごく短距離のものを除いて、
路線に多くの駅を持ち、
しっかりと鉄道らしいかたちをもって運営されているのは、
懸垂式のモノレールでは、
湘南モノレールのほかは、国内では千葉都市モノレールが
あるのみです。
ちなみに、
湘南モノレールは、懸垂式のうち、
フランスで開発された「サフェージュ式」と呼ばれる方式を
採用しています。
ほかに日本では、
やはり千葉都市モノレールのみが、
このサフェージュ式を採用しています。
すなわち、国内に二ヶ所のみ。
ぜひ一度、
この珍しい湘南モノレールに乗ってみてください。
走り出すと、さっそく感じられるのは、
「なるほど、宙にぶらさがっているな・・・」
と、たしかにそんな感じがしてくる、
どこか奇妙な揺れ。
大船駅から、湘南江の島駅まで、
約14分間の不思議な「空中散歩」が楽しめます。
条件が良ければ、
大船駅を出てまもなく、
進行方向右手には富士山の姿も望めることでしょう。
湘南深沢駅を過ぎてから始まる、
土地の起伏の中を車両がぐんぐんと突き進んでいくあたりも、
なかなかダイナミックです。
湘南モノレールのウェブサイトは →こちらです。
沿線の施設・店舗での割引特典もついた
1日フリーキップ →こちら もあります。

湘南モノレール。
富士見町駅を湘南江の島駅方面へ向けて出発する姿です。
(写真:宮 栄多郎)
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すでに約3万6000世帯にのぼる首都圏のオーナーさんに
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2014年4月からは、関西版も発行。
関西圏約1万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
「首都圏版」
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に1棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「関西版」
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に1棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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鎌倉大家日記(金曜日の記事)│コメント(0)