こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
厳しい調査結果！賃貸経営をピンチに陥れる「せまい部屋」
2014年09月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
各種不動産の評価、インターネットによるそれらの
情報提供を行なう、
トヨタ自動車グループのＩＴ事業会社、株式会社タスさん。
「賃貸住宅市場レポート首都圏版 ２０１４年８月」
の中で、
「市場競争力の低い２０㎡未満の賃貸住宅（東京23区）」
と、題した、
該当する物件をお持ちのオーナーさんにとっては、
かなり厳しい内容の調査結果を公表しています。
ややショッキングなグラフが掲げられています。
「東京２３区の面積別更新確率推移」
と、タイトルされたもの。
契約更新の時期がやってきた際、
入居者がその物件に「今後も住み続けたい」と考え、
更新に応じてくれる確率を
物件の面積別に示したものです。
つまり、この数値が高ければ、
その物件の入居者の定着率は高い、
「長く住んでもらえやすい」と、いえるわけです。
逆に低ければ、
「入居者は更新をせずに、あるいは更新の時期を待たずに
短期間で出て行きやすい・・・」
そうした様子を示しているグラフです。
早速、見てみると・・・
一目瞭然です。
２０㎡未満のせまい物件の折れ線グラフだけが、
まるで一人負けするかのように、
過去２年、
右肩下がりで更新確率を下げています。
さらに注目したいのは、
そうした極端な動き、
よく見ると、ある時期から急に始まっていること。
実は、ほぼ２０１１年いっぱいまでは、
２０㎡未満のせまい物件も、それより広い物件も、
更新確率は似たり寄ったり。
いわばダンゴ状態でした。
ところが２０１２年が明けた途端に、
状況はなぜか一変。
「２０㎡以上」の広い物件が、わずかづつながら、
更新確率を上げていく一方、
「２０㎡未満」のみが、一人旅に出たかのように、
率を下落させ続けています。
タスさんの分析を要約します。
東京23区においては、
・現在、２０㎡以上の賃貸住宅の更新確率は概ね４５%
・一方、２０㎡未満の賃貸住宅の更新確率は約３５%
・更新確率の値が低い＝入居者の退出可能性が高い
＝空室や募集費用が発生するリスクも高い！
・試算すると、２０㎡未満の賃貸住宅では、
空室損失及び入居者募集費用として、
満室想定年間収入の約１１%が、
平均して毀損されていることとなる
すなわち、
何か特別な勝算や思惑でもないかぎり、
これから賃貸住宅を建て、
経営を始めようとする場合において、
「せまい部屋はキケン」
「はじめからハンディを背負っての経営スタートとなりやすい」
タスさんの分析からは、
ほぼ、そのように言えそうです。
（株）タス 賃貸住宅市場レポート首都圏版 ２０１４年８月は →こちら
（株）タス 「ＴＡＳ－ＭＡＰ」・新着情報一覧は →こちらです。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
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●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
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●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
辻の薬師堂向かい、辻説法伝説の地に建つ苦難の歴史をもつ寺・本興寺
2014年09月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、前回ご紹介した「辻の薬師堂」のすぐ向かい、
日蓮宗の本興寺を訪問してみます。
（前回記事は→こちらです）
本興寺は、知る人のとても少ないお寺です。
ですが、写真愛好家となると、話は別。
理由は、境内に立つサルスベリの木。
本興寺のサルスベリは、近年、
「鎌倉のサルスベリの中でも、もっとも樹勢がいい」
などとも言われ、
花の季節の８月になると、
猛暑の中、
大小のカメラを抱えつつ、
山門をくぐるアマチュアカメラマンなどの姿がひきもきりません。
創建は日蓮の弟子のひとり、天目。
延元元年（１３３６）のこと。
その当時、このお寺の門前付近といえば、
大変人通りの多い、鎌倉の繁華街のひとつであったそう。
日蓮上人の、
いわゆる「辻説法」伝説が残る場所のひとつです。
さて、やがて江戸時代、
この本興寺に、
大きな苦難がふりかかります。
幕府の命令によって、寺は取り潰しに遭うのです。
原因は本興寺２７世上人だった、日経。
この人が被った「法難」。
彼や、彼の仲間達が説いた、
「不受不施義」という思想が幕府の怒りを買い、
代表的なその論者のひとりであった日経は、
慶長１４年（１６０９）、
耳と鼻を削がれる酷刑に処されてしまうのです。
それとともに本興寺は、
重罪人・日経に関わりある寺として、取り潰しの対象に。
それ以降も、不受不施義は、
幕府による厳しい弾圧をうけることとなり、
これを唱える「不受不施派」の人々は、
江戸時代を通じて、取り締まりの対象とされました。
有名な隠れキリシタン同様、
彼らは、重い禁制の下、
やがて明治の世を迎えるまで、
地下活動等によるひそかな信仰を強いられざるをえませんでした。
一方、潰されてしまった本興寺・・・
「日蓮上人ゆかりの地（伝・辻説法跡）に建っていたお寺なのに、
このまま無くなってしまうのはあまりに悲しい」
と、する声が、
不受不施派とは別の日蓮宗内から起こり、
しばらくして再建を果たします。
以降、同宗派のいわば聖地のひとつとして、
連綿といまに続いているというわけです。
なお、
日蓮宗不受不施派について・・・
用語解説サイト「Kotobank.jp」の該当ページへのリンクを
下記においておきますので、
ご興味ある方はどうぞご参照ください。
本興寺境内
（写真：宮 栄多郎）
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
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●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
１０月１８日（土）開催！「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」のご案内！
2014年09月23日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
「次回もフェスタへ来場したいと思われますか？」
「Ｙｅｓ」のご回答が、
前回、第６回開催の際のアンケートでは１００％！
（嘘ではありません）
続く７回目となる、
オーナーズ・スタイル主催
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
いよいよ
１０月１８日、土曜日の開催です！
・建築・投資・売買・設備・土地活用
・リノベーション・リフォーム・大規模修繕・コンサルティング
・管理・仲介・入居者募集・滞納保証
・相続
賃貸住宅オーナーさんのあらゆるご相談、お悩みに、
深く、広く、お応えします！
ご参加はもちろん「無料」！
大好評の充実セミナーは、計３３本。
特別講演には、皆さんご存知、
経済学者で慶應義塾大学教授、産業競争力会議メンバーの
「竹中平蔵」さんが登場！
さらに、頼れるオーナーさん応援企業等による
無料相談ブースが、計８０箇所。
前回に増して広いフロア。
雨が降っても大丈夫。新宿駅から地下道で直結。
どうぞご安心の上、いらしてください！
─────────────────────────
■開催概要
名称： 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
日時： １０月１８日（土）９：４０～１７：３０
９：３０より受付開始
出入り自由
会場： 新宿ＮＳビル 地下１階イベントホール
所在地： 東京都新宿区西新宿２－４－１
交通： ＪＲ線・京王線・小田急線・丸ノ内線「新宿駅」
南口・西口より徒歩７分
都営大江戸線「都庁前駅」Ａ３出口より徒歩３分
参加費： 無料
主催： 株式会社オーナーズ・スタイル
ご案内サイト： →こちらです
─────────────────────────
■竹中平蔵さん来たる！充実のセミナーは計３３本！
いつも大好評、オーナーズ・スタイルが厳選した、
・人気講師によるセミナー
・賃貸経営お役立ち企業等によるセミナー
など、合わせて３３本をご用意させていただいた中、
今回は、ご存知、
あの「竹中平蔵」さんが登場！
日本と日本経済の未来について、切れ味するどく語っていただきます。
さらに、今回のセミナーの目玉として
ご用意させていただいたのが、
一般社団法人自分史活用推進協議会の
「自分史活用アドバイザー」による５本のセミナー。
家族や未来に残す「心の遺産」・自分史について、
大きな相続財産を残すオーナーさんだからこそ、
ぜひこれを知っていただきたく、
今回、特別コーナーを設けさせていただきました。
そのほか、
全てのセミナーのラインナップをご案内サイト →こちら で
ご確認ください！
■なんでも相談できる！無料ご相談ブースは８０箇所！
多くのオーナーさんの熱いご要望にお答えし、
今回はブースを大幅増！（前回５０箇所 → 今回８０箇所）
・建てる
・投資／売買ほか
・相続
・リフォームほか
・管理ほか
と、わかりやすく各ゾーンに分かれての配置です。
ご案内サイト →こちら で、
出展企業等の顔ぶれをご確認ください。
■ご好評の展示・体験コーナーが今回も充実！
コーナーは三つです。
１．前回も大好評だった「ペイント体験コーナー」
２．「リノベーション写真展＆コンテストのコーナー」
３．上記でもご紹介、
セミナーも開催される「自分史展示コーナー」
このうち、
「リノベーション写真展＆コンテストのコーナー」
では、ご来場の皆さんからの人気投票を募ります。
ご投票くださった方への粗品プレゼントもご用意しています！
ペイント体験コーナーのスケジュールなど、
詳しくはご案内サイト →こちら で！
■無料・弁護士相談コーナーも開設です！
オーナーズ・スタイル本誌でもおなじみの
久保原和也弁護士ほか、
九帆堂法律事務所の精鋭の皆さんが、
皆さんのお悩み、ご相談を受付！
相談時間など、詳しくはご案内サイト →こちらで！
■いつものお楽しみ。ご来場者プレゼントも！
その１
「ご来場予約＆ブース訪問プレゼント」
前回までにひきつづき、
このたびも被災地・東北応援企画は続いています！
宮城県・にしきやさんの「極上牛たんカレー」
福島県・河京さんの「喜多方ラーメン」を
セットでもれなくプレゼントいたします！
その２
「ブース訪問＆ご成約プレゼント」
ご好評につき今回も実施！ブースをご訪問の上、
建築をご成約で・・・
１０万円分のＪＣＢ商品券を先着１０名様に！
同じくリフォームをご成約で・・・
５０００円分のＪＣＢ商品券を先着３０名様に！
以上のプレゼントにつき、
詳しい獲得要件などをご案内サイト →こちら にてご確認ください！
■「ご来場予約」の申し込み方法は？
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんだけでなく、
当ブログ読者の皆さんも、もちろんご来場大歓迎です！
ご予約方法は・・・
１．ご案内サイト →こちら から
（ご予約フォームへのリンクがあります）
２．お電話で
０３－３５４１－００８３（平日１０：００～１８：３０）
なお、本誌読者の皆さんは・・・
上記のほか、
本誌（２０１４年秋号）同封のＡ４サイズハガキでの
ご予約が可能です。
また、同ハガキをＦＡＸ送信していただくこともできます。
フェスタ案内チラシに必要事項をお書き込みの上、
ＦＡＸ送信いただいてもＯＫです！
ＦＡＸ：０３－３５４１－０１３５
■ご注意とお知らせ
・来場予約の受付けは、
１０月１６日（木）１７：００まで。
ハガキ、ＦＡＸもこの時間までにご必着で！
・ご予約された方には後日、
ご招待状（来場プレゼント引換スタンプシート）を
お届けします。
・もちろん「ご予約なし」でもご入場いただけます。
ただしその場合、
上記、ご来場予約＆ブース訪問者様向けプレゼントは、
恐縮ですが、お受け取りになれません。
（にしきやさんの「極上牛たんカレー」
河京さんの「喜多方ラーメン」）
どうぞご了承ください。
・ご予約いただいたのち、
予約内容確認のお電話をさせていただく場合が
ございます。
以上、
１０月１８日（土）・オーナーズ・スタイル主催
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」のご案内でした。
皆様のご来場を心よりお待ちしております！
編集部こぼれ話（火曜日の記事）
引越しのご挨拶、賃貸住宅に住む人はやはり控えがち。でも本音は？
2014年09月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産ポータルサイト「at home」さんによる、
「意外なアンケートデータ、ユニークなトピックス、
目新しい情報」などを集めたサイト、
「at home VOX」
「引越し時のご近所への挨拶、する？しない？されたらどう思う？」
と、題したアンケート結果を公表しています。
調査対象は全国の２０～５９歳の男女５００名。
「引越しをしたらご近所に挨拶をしますか？」
の質問に対して、
「はい」と回答したその割合・・・６６．４％
しかし、
これを持ち家にお住まいの方と、
賃貸住宅にお住まいの方とに別けてみると・・・
（その他の居住形態の方若干名を除いた上で）
「持ち家」・・・７３．２％が「挨拶をする」
「賃貸」・・・５４．１％が「同」
結構大きな差がついてしまいました。
賃貸住宅でのお隣さん、ご近所さんは、
どのみち「つかの間の関係」。
互いに言葉も交わさず、見知らぬままでも・・・
そう考える皆さんが、やはり多いのでしょうか。
一方では、こんな数値も紹介されています。
「近所に引越してきた人が挨拶に来たらどう思いますか？」
その答えの割合は・・・
「とても嬉しい」・・・９．２％
「好印象を持つ」・・・６１．０％
「特に何とも思わない」・・・２８．０％
「迷惑だ」・・・１．４％
約７割の人が、
好印象を持ったり、嬉しいこととしてこれを受け止めたり
しています。
「迷惑だ！」という偏屈さん（？）は、
１００人のうち、たったの一人か二人です。
（しかもそれは心の底からの本音でしょうか？）
ちなみに私の場合、
私のアパートに新たに入居者の方が引越して来られた際は、
数日のうちに、
両隣、通りの向こう側などのご近所さん、
町内会長さん・・・と、
一緒にごあいさつに回ります。
大切な私の入居者さんを
地域の方にもあたたかく迎えてほしいですし、
入居者さんにも、
ご近所の皆さんに見守られながら、
安心して暮らしていただきたいと思うからです。
今後ももちろん、これを続けるつもりです。
at home VOX
「引越し時のご近所への挨拶、する？しない？されたらどう思う？」
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鎌倉国宝館の主役・薬師三尊と十二神将が長年守られていた「辻の薬師堂」
2014年09月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は「辻の薬師堂」を訪問してみます。
場所は鎌倉市街中心部にも近い大町。
鎌倉駅から向かう場合は、
まず駅の東口を出たあと、
駅前ロータリーを迂回して、若宮大路へ。
次いで、
若宮大路を由比ヶ浜方面（鶴岡八幡宮とは逆の方向）へ南下、
しばらく進んで「下馬」交差点を左折。
３００メートルほど進行、
今度は「大町四ツ角」交差点を右折。
そこから２００メートルほどで到着です。
横須賀線の線路に差し掛かるわずか手前の道路右側に、
小さなお堂が佇んでいますので、
見逃さないでください。
それが辻の薬師堂です。
なお、目印として、
お堂の斜め向かいには、
日蓮宗本興寺の参道が入口をひらいています。
さて、
この辻の薬師堂、鎌倉ファン、中でも特に仏像好きな人には、
とてもよく知られたお堂です。
その理由は、鎌倉国宝館に行くとよくわかります。
鎌倉国宝館・・・
場所は鶴岡八幡宮の境内、
仏像はじめ、鎌倉の数多くの貴重な歴史的宝物を収めている
博物館施設ですが、
ここの主役のひとつといっていい仏像群の提供元こそが、
この辻の薬師堂なのです。
その仏像群とは、
「木造 薬師三尊および十二神将立像」
脇侍の日光・月光菩薩をしたがえた薬師如来の周囲を
十二体の神将がとりかこむ、勇壮で華麗な彫刻作品。
数ある仏教美術のモチーフの中でも、
とりわけ華やかな構成をそなえたものといっていいでしょう。
しかも、当薬師如来像は貴重な平安時代のもの。
脇侍二菩薩と十二神将は、
鎌倉時代から江戸時代にかけて制作、
あるいは補作されたものであることが判明しています。
これらが、
以前は、小さな辻の薬師堂の内部にずらりと並んでいたのです。
守っていたのは地元の住人の皆さん。
しかし、各像、年月から来る傷みが激しく、
保存を講じるため、
１９９３年、所有が鎌倉市に移転。
念入りな修理ののち、いまは鎌倉国宝館で展示されています。
一方、辻の薬師堂の方は、
「空っぽ」ではやはり寂しいということでしょう。
いまは上記仏像群のうち、
薬師如来像はじめいくつかのレプリカが、
中に安置されているかたちです。
ところでこの辻の薬師堂、
最初からいまの場所にポツンと置かれていたわけではありません。
当初はどうやら、いまはもう存在しない、
東光寺というお寺の伽藍の一部だったようです。
ちなみに東光寺のあった場所は市街地北東側の二階堂。
建立は鎌倉時代。
その後さまざま変転があり、
建物の更新もあり・・・しながら、
やがてこのお堂はさびしくお堂一個だけになったあと、
最後は横須賀線の建設にともない、現在地へ落ち着きました。
そうした中、
貴重な平安仏をはじめとする中の仏像群、
本当によくぞ守られたものだ、皆さん守ってくださったものだ・・・と、
いまは感心するほかありません。
なお、
鎌倉国宝館の展示についてですが、
上記「木造 薬師三尊および十二神将立像」は、
現在、平常展示の対象とされていますので、
通常は訪問すると、支障なく見ることができます。
ただし、特別展などの状況によっては、
そうでない可能性もあり得ますので、
「木造 薬師三尊および十二神将立像」の見学が
ご訪問の目的である場合は、
念のため、
同館への事前のお問合せをおすすめします。
鎌倉国宝館のウェブサイトは →こちらです。
辻の薬師堂
（写真：宮 栄多郎）
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