こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
まずは市況は上向き？「日管協短観」が示す賃貸住宅市場のいま
2013年08月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この６月に発表された
「日管協短観」から、
いくつかのトピックをひろってみたいと思います。
なお、日管協短観は、
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」が、
賃貸住宅市場における景況感を
半期（４～９月、１０～３月）ごとに調査し、分析、
その結果を公表しているもの。
今回の２０１２年度下期（2012年10月～2013年3月）分は、
首都圏６２社
関西圏３４社
その他９９社
・・・計１９５の管理会社から寄せられたアンケートへの回答が
反映されたものです。
まずは入居率です。
前年同期（２０１１年度下期）からの推移を見ると、
おおむね全国的に改善基調です。
特に目立つのが首都圏の折れ線グラフ。
委託管理、サブリースともに、
直近２０１２年度上期からの「はね上がり」が、
確認できます。
一方、滞納率の推移を見ると、
同じく直近２０１２年度上期からの若干の下落を見てとれます。
これら両方を併せ、
「首都圏の市況、回復・上向きの傾向がどうやら窺える・・・」
いまのところは、そう見てよい状況でしょう。
とはいえ、
日管協さんは、こうも指摘しています。
「成約賃料は依然として下落状態にある。
とりわけ首都圏で『減少』の回答の割合が高い」
と、なると・・・
いわゆるアベノミクスが、今回の調査対象となっている時期
（繰り返しますが、2012年10月～2013年3月です）
以降、
どう市場に影響しているのかも、
大変気になるところです。
こんな数値にも目がとまります。
ひとつは、
「原状回復費用のオーナー負担増の割合」
これについて、
「増えた」と「やや増えた」、
両方の回答を合わせた割合は、首都圏で５８．４％です。
また、
入居時の条件交渉
（イコール値下げ要求ということになるでしょう）についても、
首都圏では、
最近やや下がる傾向はあるものの、
７２．９％が「賃料での交渉が多い」、
５９．３％が「礼金・敷金等初期費用での交渉が多い」
と、回答。
こういった面での厳しい状況は依然続いており、
今後もしばらくは続くか、
あるいは
ある程度の定着化に向かう様子も窺えそうです。
さらには、
「賃貸契約件数における機関保証の加入必須割合」。
今回はじめて調査された数値とのことです。
首都圏では「１００％加入必須としている」の回答が
２１．６％にのぼっています。
ちなみに、
近畿圏は２５．０％。その他のエリアでは２４．１％。
いずれにおいても、
今後のさらなる増加が予想される数値です。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会による
「日管協短観」、
下記でぜひご覧になってみてください。
・２０１２年度下期 報告書本体は →こちら
・「日管協短観」の各期リストは →こちら
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
当社顧問ががんばってます！「自分史フェスティバル２０１３」のご案内
2013年08月03日当ブログ読者の皆さんへ、
先月のご案内にひきつづき、
東京・両国の江戸東京博物館において、
８月７日（水曜日）に開催されるイベント、
「自分史フェスティバル２０１３」
をご紹介いたします。
入場は無料です！
（一部、材料費相当の参加費が必要なプログラムも予定されています。
会場である博物館の展示への入場については別途料金が必要です）
ご案内ページは →こちら。
ぜひ、足を運んでみてください！
人生を振り返り、
未来をより豊かにするためのヒントやきっかけに出会える、
とてもすばらしい機会になることでしょう。
ところで、
「自分史」とは何でしょうか？
自分史とは、誰もがもつ、自分の歴史のこと。
歩んできた道のこと。
生きてきた証です。
実は、
私達（株）オーナーズ・スタイルが、社の顧問に迎えている
本間浩一さんは、
この「自分史」をライフワークのひとつとされている方なのです。
「自分史で日本を元気に！」
をビジョンにかかげる団体、
副理事長をつとめていらっしゃいます。
文字や写真や映像などで自分史を記す・・・
このことの意味は、
単なる思い出の記録にとどまりません。
自己の分析、
それをもとにした自らのＰＲ。
さまざまな人々とのコミュニケーション・ツールとしても
大いに活用できる、
自分と世の中のための「活かせるデータベース」づくり。
さらには、
自分や家族のための心の財産づくり。
こうした、
かけがえのないものを生み出すための作業こそが
自分史づくり。
意義ある、とても楽しい事業です。
「そういえば、この前、自分史についてのテレビ番組を観たよ」
そんな皆さんもいらっしゃることでしょう。
６月１４日放映の「ＮＨＫ・Ｅテレ 団塊スタイル」、
「意外な効用！自分史づくり」。
こちらに登場された自分史アドバイザー・高橋誠さんは、
上記、自分史活用推進協議会の事務局長さんです。
８月７日（水）
「自分史フェスティバル２０１３」（会場・江戸東京博物館）
楽しい充実のミニ講座、豪華ゲストによる講演、
さまざまな展示が盛りだくさん！
ぜひご訪問ください！
ご挨拶・ご連絡
富士山、おめでとう！世界遺産登録ならなかった鎌倉の「夏」
2013年08月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
この６月、
富士山の世界文化遺産への登録が決定しました。
国内においては、
２０１１年の「平泉」と「小笠原諸島」以来、
二年ぶり。
日本の世界遺産は、これで計１７件となっています。
さらにうれしいことには、
ユネスコの諮問機関・イコモスから、
「富士山の一部とはみなせない」
と、して除外を求められていた「三保松原」、
こちらもめでたく登録！
富士山をめぐっての芸術的創作と、三保松原とのつながりの深さを
政府や関係者が
ねばりづよくアピールしたことが、
このすばらしい結果につながったようです。
一方で、同じ６月・・・
上記のニュースに先立って、
こんな報道がひっそりと各メディアに流れています。
「政府は『武家の古都・鎌倉』の世界文化遺産への
推薦取り下げを決めた」・・・。
全国の皆さんから、
「残念」
「なぜ」
と、声をあげていただき、
鎌倉はいま、とてもなぐさめられ、喜んでもいますが、
ただ、実のところ、
「妥当な結果だろう。武家の古都・鎌倉と言ったって、
それを示す肝心の遺産、遺物が鎌倉にはほぼ残っていないのだから」
冷静にそう受け止めている市民が、
鎌倉には大半です。
また、
「今回のことで鎌倉の価値は何ら下がっていない」
と、自信をもちつづけている人達もやはり多く、
要は、市民のほとんどが淡々としています。
さて、
もう８月です。
鎌倉は、
周辺の各市も併せ、海が大いに賑わう季節に入りました。
一方で続く炎天下、
お寺や神社には木陰はあっても大抵冷房は無く、
観光客の皆さんの訪問も鈍りがちです。
しかし、
そんな暑い時期だからこその特別な楽しみを
鎌倉の神社仏閣に見出す「通」な人も、
決して少なくはないようです。
彼らは主に涼しい朝に活動します。
まだ柔らかな日差しの中、花の写真を撮る人・・・
禅刹の門をくぐり、
早朝座禅会に参加する人・・・
散歩で英気を養う人・・・
ちなみに鎌倉の夏の花といえば、
代表的なもののひとつが、
鶴岡八幡宮の源平池、さらには材木座・光明寺に咲く「蓮」です。
ご存知のとおり朝が見頃の花ですので、
毎年、
多くのファンが、
早朝から熱心に両社寺へ詰め掛けます。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ その１
2013年07月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに
相談したところ、複数戸のワンルームマンションへの買い替えを
提案された」
そんなお話が、時折耳に入ります。
提案されたコンサルタントさんの意図は、
とてもよくわかります。
相続を見据え・・・と、いうところがまずポイント。
土地→現金化→賃貸物件へ・・・
ご存知のとおり、
相続税への圧縮効果が図れます。
圧縮効果、つまりは納税額の軽減。
また、当該土地については・・・
もしかすると、
借地権の付いた、いわゆる「底地」であるなどするのかもしれません。
相続財産としての土地が底地であることにともなう
様々なデメリット・・・
そこから地主さんを解放するねらいも含めて、
上記のようなアドバイスが行なわれる場合も、
少なくはないようです。
さらには、なぜ、
「複数戸のワンルームマンション」、
つまりは、
・区分所有物件
・狭い部屋
・複数であること
が、ここで提案の条件となっているのでしょうか。
聞くところによると、
以下のようなメリットが示されている場合が、
どうやら多いようです。
■よく示される・・・
「区分所有のワンルームマンションを複数戸賃貸経営することのメリット」
・収益性が高い
基本的には、ワンルームマンションは、
広いファミリータイプのものよりも利回り上、有利となります。
ワンルームとファミリータイプを比べ、
「購入価格が２倍、３倍であったとしても、
賃料は２倍、３倍にはできない」・・・よく言われるところです。
・これから希少価値が増してくる
都内各区など、行政は概ねワンルームなどの狭いマンションの
建築を抑制する方向に動いています。
「コミュニティの形成に悪影響がおよぶ」などと見ているからです。
そのため今後、ワンルームマンションについては、
「希少性が増し、資産価値が下がりにくくなる」とも見られています。
・管理が楽
これはご存知のとおり、当該区分所有マンション全体を
以前から管理してくれているベテラン（？）管理会社が
すでに存在するためです。（新築以外）
もちろん、その管理会社の仕事の程度が低く住人が困っている・・・
などの問題が起きている場合は話が別ですが。
・リスクを分散できる
エリアを別けて、複数の物件を購入する場合、
天災や事件・事故といったリスクの分散がはかれます。
・比較的換金しやすい
一戸あたりの価格が少額なことがその理由です。
そのため、人気エリアの物件であるなど、条件に恵まれれば、
安定した収益を確保しつつ、
５年～１０年で売却、再度有利な資産へ組み替え・・・
と、いったことも可能です。
・相続税の圧縮効果が望める
先に触れたとおりです。
土地の持分が少なくなりやすい分、
アパート一棟を建てる、といった場合よりもさらに有利でしょう。
・相続の際の分割が容易
たとえば相続人が複数いるのに、相続財産はアパート一棟・・・
当然、分割が難しくなります。
「区分所有物件が複数」であれば、分割は容易です。
・生前贈与にも向いている
相続財産ひとつひとつが小額なので、
相続時精算課税制度の枠の中での贈与がしやすくなります。
上記のとおり「管理が楽」であるため、
贈与を受けた人への負担もさほど増しません。
賃料収入を貯め、相続税の納税資金にすることも可能です。
・納税対策に効く
相続人にとっては、
「換金性が高いので、売って納税資金を作りやすい」
と、いったメリットも及びます。
・自分や家族が住むこともできる
何かのときは、そんな選択も比較的しやすいのが、
「区分所有物件を複数もつ」ことのメリットです。
以上、
いかがでしょうか。
では、これらメリットをふまえて、
もしもワンルームマンションを買うとすれば、どんな物件を・・・？
注意すべき点は？
お話は来週に続きます。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ご存知でしたか？今年も受付中の「住宅セーフティネット整備推進事業」
2013年07月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
と、いえば、
昨年、このブログでも幾度かご紹介しました。
賃貸住宅の改修工事にあたって、
国が費用の一部を補助してくれる制度。
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事を含む改修工事を実施する」
ことが、対象となる必要条件。
その他、
申請要件や補助が実施されてからの物件の運営要件などに
ややきびしいところはあるものの、
「改修工事費用の１／３ （空家戸数×１００万円が限度）」
という、比較的大きな補助額が注目されたことも、
記憶に新しいかと思われます。
さて、そんな当制度ですが、
実は今年も受付が行なわれています。
「応募・交付申請書の提出期限は
平成２５年１２月２７日（金）（必着）」
とのこと。
ただし、予算に限りがあるため、
「提出期限以前に募集を締め切る場合があります」
との注意も。
その他、さまざまな要項、注意等について、
詳しくは、
当事業「実施支援室」のウェブサイト→こちら で、
ご確認いただけます。
さて、
以上の当制度ですが、
今回は、
要項などを一読しただけでは
ひょっとすると理解がされにくいかもしれない、
ある注目点について、触れておきましょう。
それは、
この制度における、補助適用対象工事の、
意外なその選択範囲の広さです。
条件さえちゃんと踏まえれば、
本当にさまざまな工事に、補助をおよぼしてもらえるのです。
どういうことなのか？
ポイントは、
共用部分の改修工事についての規定にあります。
上記サイトから、
進んでも確認していただくことができますが、
補助の対象となる費用について、
このように明記がされています。
１．空家部分において実施する改修工事・・・に要する費用
（バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります）
２．共用部分において実施する改修工事・・・に要する費用
ごらんのとおり、共用部分に関しては、
「バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります」
の付記がありません。
つまりは、
諸要件をきちんとクリアする限り、
共用部分にかぎっては、
外壁補修や防水工事のほか、
無料インターネット回線の導入やオートロックの整備といった
物件のグレードアップに役立つさまざまな工事に、
補助を認めてもらうことができるというわけです。
（ただし「共用部分」についての定義が別途ありますのでご注意を）
なお、ここで注意をしておきたいのが、
「太陽光発電システム」です。
いかにも省エネ工事の代表のようなイメージなので、
当制度を発動（という表現が適当でしょう）させてもらえる工事、
すなわち、
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事」
の「省エネルギー改修工事」に、
そもそも含まれているものとも思われがちです。
ですが、
実はそうではないのです。
「太陽光発電システム」の設置工事にかかわる費用は、
いま述べた、
補助対象「費用」
＝共用部分において実施する改修工事に要する「費用」
に含まれることにはなるのですが、
これのみを行なうのであれば、
当該工事は、制度「発動」の対象とはなりません。
さらに付け加えると、
「全量配線の太陽光発電設備」、すなわち、
「発電した全量を電力会社に売電」するシステムを導入する場合、
その部分の工事費用は、
補助対象費用から除外されることとなっています。
太陽光発電システムについては、
当制度による補助金と、
自治体が交付する補助金を合わせることで、
国の補助金を使うよりも有利なコストで導入ができる場合が
あることが注目されているのですが、
それを考える際、
以上は忘れず踏まえておくべきポイントです。
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
