こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ロイター掲載・旭化成ホームズ（株）さんの広告に私が登場しています！
2013年07月17日先々週、先週にひきつづき、
当ブログ読者の皆さんへお知らせです。
ロイター（ＲＥＵＴＥＲＳ）さんのサイトに掲出中の広告企画、
旭化成ホームズ（株）さん提供による
「増税時代の今、賃貸住宅経営を考える」
に、私が登場しています。
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税制改正による相続税の基礎控除縮小、
ならびに消費税率の引き上げが、
私達の賃貸経営におよぼす影響・・・そして対策。
さらには、
「これからの賃貸経営の王道とは何か？」
（株）旭リサーチセンター住宅・不動産企画室長 川口満さんへ
お尋ねする内容となっています。
ご挨拶・ご連絡│コメント(0)
旅行業界出身のオーナーさんが実践！ホテル・旅館流 積極賃貸経営術 （２）
2013年07月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今週は先週のお話の続きです。
先日、私達の開催した、
社内勉強会。
そこに講師としてお招きしたのは、
都内で賃貸マンションを経営、自主管理されているオーナーさん、
Ａさん。
旅行業界に長くお勤めでした。
ところが、
ご退職後、数年が経ち・・・
お手持ちの物件でにわかに空室が増加！
入居率は急降下・・・。
これに頭を痛めたＡさん、
「賃貸住宅経営とホテル・旅館経営にはよく似たところがある。
それは仲介業者との関係だ・・・」
日頃から気付かれていたこのことを踏まえ、
いわば「ホテル・旅館流」の賃貸経営を
試されてみたのでした。
まずは、
物件近隣の不動産会社にご挨拶回りです。
最寄り駅を中心に、数多くの会社へ足を運ばれ、
自己紹介。
併せて物件紹介。
ホテル・旅館の営業スタッフが、
旅行会社へ足を運ぶ際のように、
丁寧に、きめ細やかに、客付けをお願いして歩いたのだそうです。
さらには、
パンフレットの作成。
物件の案内とＰＲのためのパンフレットです。
不動産会社を巡る際に配ります。
加えて、
Ａさんは、ウェブサイトも制作しました。
パンフレット同様、
物件の案内とＰＲのための、いわゆる「ホームページ」です。
もちろん、
ＵＲＬ（アドレス）は不動産会社へもしっかりと周知。
店頭で、
パンフレットと併せて入居希望者にサイトを見てもらい、
内見をどんどん促進する・・・！
それがＡさんのねらいでした。
ちなみに、
賃貸マンション・アパートが、
「ＰＲ用に独自のウェブサイトを持っている」といえば、
まだまだそれは、
「変わった事例だね」
と、いったところなのかもしれません。
ですが、
ホテル・旅館の場合を考えてみてください。
自らのサイトを持っていないというケースは、
ご存知のとおり、いまやほぼ皆無。
「ホテル・旅館流は、そのかたちが似ている賃貸経営にも
当然有効なはずだ・・・！」
と、お考えになったＡさんにとっては、
当然のこと、
サイト開設への手間をほどこすことへの躊躇など、
まったく無かったことでしょう。
さて、
以上の効果はすぐに現れました。
８５％を切ってしまっていた入居率は、
翌年、すぐに９１％に回復。
その翌年にはなんと９９％に！
以降、
昨年に至るまでの８年間、平均入居率は９６％で推移。
目下、経営は大変順調です。
ですが、
Ａさんはさらに手をゆるめません。
満室が続いている間も、
次の空室発生時に向けた事前の手当てとして、
不動産会社とのコミュニケーションを決して絶やすことのないよう、
努力を続けます。
たとえばそのひとつ・・・
「旅の手土産などを提げて、不動産会社にご機嫌伺いに行く」
・・・と、聞けば、
「え！ご機嫌をうかがってもらうのは、
客である我々の方じゃないの？」
もしかすると、
眉をひそめられてしまうオーナーさんも、
まだ中にはいらっしゃるのかもしれません。
しかし、いま、
よほどの運にめぐまれていないかぎり、
入居者には
「部屋を貸してやっている」
不動産会社には
「客付けさせてやっている」
そういったスタンスでの賃貸経営に未来がないことは、
皆さん、よくよくご存知のとおりです。
そして、
いざ「退去発生」・・・！
予定が生じると、Ａさんはすぐに、
各不動産会社にそのことを報せるＥメールを送信します。
なぜなら、
流れていく「時間」のことが、
Ａさんの頭の中にはあるのです。
ホテル・旅館では、
あたりまえの常識としてこう言われます。
「今日の空室を明日売ることはできない」
賃貸住宅もまったく同じなのです。
「今月の空室を一旦在庫にして来月売り直す」
ことなど、
決して出来ることではありません。
「私達は究極の『生もの』を売っている。その意識をつねに持つべき」
それがＡさんのご主張であり、
我々賃貸住宅オーナーへの呼びかけです。
お話はさらに来週へ続きます。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
シェアハウス・・・広がっているマーケット。一方で課題も！
2013年07月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
２００５年にスタート。
株式会社ひつじインキュベーション・スクエアが運営する
シェア住居メディア、
「オシャレオモシロフドウサンメディア ひつじ不動産」。
シェアハウス・・・といえば、
たびたびその名前が挙がる有名な存在ですが、
「ユーザー様からの累計入居問合せ数１０万件を突破！」
とのこと。
この４月に発表がされています。
さらに、
加えて興味深いのは、
上記と同時に公表された「シェア住居統計データ」（一部）。
・シェア住居（シェアハウス等）の市場において、
現在最も拡大しているのは３０代
・男女比率では依然女性が高いものの
２０１１年以後は男性の割合も少しづつ増加
・社会人入居者の就業先業種分布に大きな偏りは
見られない
・・・等々、
さまざまな数値や考察が、
大変解りやすく、見やすく紹介されています。
シェアハウスの「いま」を把握するのに格好の資料。
ぜひ、目を通してみてください。
↓
さて、
そうした一方で、先日はこんなニュースも。
「シェアハウスの健全化のために『連盟』が始動」
「業者にアンケート、自主ルールの検討も視野に」
・・・とのこと。
動き出したのは
「日本シェアハウス・ゲストハウス連盟」
（２００６年設立）
ここで問題とされているのはいわゆる「脱法ハウス」。
ご存知でしょうか？
脱法ハウスとは、
シェアハウス等をうたいつつ、
さらには、
実態上も大勢の人がそこに暮らす「共同住宅」でありながら、
公式には
「うちの物件はレンタルオフィスだ」などと表明、
関係法令の隙間をかいくぐって存在する、
一部の賃貸物件のこと。
「防災設備が不備」
「きわめて狭い上に窓も無い部屋がある」
など、
これらを住宅としてみた場合、
消防法違反、
建築基準法違反をはじめとして、さまざまな問題があることを
現在、
各方面から指摘されています。
上記、日本シェアハウス・ゲストハウス連盟では、
こうした現状を念頭に、
「業界の健全発展に向け、自分達から動くべき」として、
今回の調査を実施。
これを皮切りに、
業界共通のルールづくりを目指していく、ともしています。
ご参考記事
（記事は早期に削除される可能性があります。ご了承ください）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
あれ？バリアフリーだったはずが・・・。実家の玄関にスロープを作りました！
2013年07月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今週は私の実家のお話。
先日、
足が弱くなった母親のために、
玄関にスロープと手摺りを新設しました。
工事費は４０万円。
１８万円の補助金が市から出ます。
どこにつくるか、
スロープの長さ、傾斜角度、手摺りの位置など・・・
色々と案が出ましたが、
結果、下の写真のようなものに。
階段の一部を壊して、
スロープをゆるやかに、長めにとる方法を選びました。
将来、車イスでも通行ができるように
サイズとかたちを考えてあります。
表面は靴裏が滑りにくいよう、ザラザラとした仕上げに。
あとから塗装も施す予定です。
ちなみに、
当実家は築２０年。
大手ハウスメーカーに設計を依頼、
その際、
「バリアフリーを意識して」と、ちゃんと頼んだはずなのです。
ですが・・・
「意識」
してもらうだけではやはり詰めが甘かったのか、
いまになってよくよく検証してみると、
建物内も含め、
さっぱりバリアフリーといえるものにはなっていません。
そのため、やむなく、
今回の工事も必要となってしまったわけです。
プロにやってもらうのだからと、安心して任せきりにせず、
建物を建てるときは自らも勉強、
明るく朗らかで優しいけれども、
一方では「詳しくてうるさい」・・・厳しい施主になる。
アパートやマンションを建てる際にも共通する
心構えですね。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
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●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
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2013年07月10日先週にひきつづき、
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