こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- オーナーズ・スタイルの新しいサイトができました。
- 大家さんのための情報を、facebookでも情報発信中です。
- 恒例の４建物、鎌倉市の「春の施設公開」。扇湖山荘庭園も。鎌倉まつりもスタート！
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 甘茶とアジサイの関係をご存知？ ４月８日はお釈迦様の誕生日を祝う「花まつり」
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
- 大賑わいの鎌倉中心部を横目に、大船駅に降り立って「桜」・・・もおすすめです
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
春の鎌倉。社寺だけでなく、限定公開施設～古い邸宅・庭園にもご注目を（１）
2017年03月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
暑さ寒さも彼岸まで、と言いますが、
そのお彼岸ももうすぐ。
寒さも緩み、気軽にお出かけをしたくなる季節が
もうすぐです。
そこで、今回から次回にかけては、
この春、間もなく限定公開日・公開期間を迎える、
鎌倉の著名な邸宅と庭を
計５ヶ所、ご紹介したいと思います。
鎌倉散歩・・・と、いえば、
その目的地の中心はおおむね神社やお寺となりますが、
最近はそれだけではありません。
趣ある古い邸宅や、
それらに付属する庭などを楽しみに来られる方も、
年々、数を増しているようです。
まずは、
公開日の近づいている、二つのスポットです。
「扇湖山荘（せんこさんそう）」
以前にもこの鎌倉大家日記でご紹介しました。（→こちら）
昭和初期に建てられた、
広大な庭や、茶室も擁する大型別荘建築です。
初代オーナーは、製薬会社の創業者。
今回は庭園のみの公開で、
建物の中には入れないということですが、
実はこの庭、知る人ぞ知る庭なのです。
山縣有朋別邸・無鄰菴庭園はじめ、
京都に数々の名庭を残した近代作庭界の第一人者、
七代目小川治兵衛が、
弟子で甥の岩城亘太郎（せんたろう）とともに
手がけたとされるもの。
関東方面には数少ない、貴重な巨匠ゆかりの作品です。
公開日時：
3月24日（金）13時～15時
25日（土）10時～12時、13時～15時（荒天の場合中止）
場所：鎌倉市鎌倉山1-21-1
（京急バス「若松」バス停より徒歩10分）
お問合せ先：鎌倉市都市景観課
０４６７－６１－３４７７
「吉屋信子記念館」
作家・吉屋信子の旧宅です。
吉屋信子は、「少女小説」の旗手として
若い頃に一世を風靡、
晩年もその創作意欲は衰えず、
歴史小説に新境地を開いたことで知られる小説家です。
彼女が昭和３７年以降、暮らしたこの家は、
設計者も有名です。
近代数奇屋建築を確立させた著名な建築家、
吉田五十八（いそや）の作品です。
普段はグループ学習の会場として、
申請すれば有料で利用できるこの建物ですが、
ふらりと訪れての見学というわけにはいきません。
一般公開は、春と秋の決まった期間に限られています。
そのうち、春の公開が４月から始まります。
ちなみに場所は長谷です。
鎌倉文学館もすぐそばですので、一緒に巡られては。
公開日時：
4月中は毎週土曜日、および30日日曜日
10時～16時
5月以降の予定については
下記案内ページをご覧ください。
詳しいご案内ページ →こちらです。
次回は、
「旧華頂宮邸」、「旧川喜多邸別邸（旧和辻邸）」、「大佛次郎茶亭」
をご案内します。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「競合物件急増！」「空室で苦戦中！」オーナーさんから危機感を訴える声
2017年03月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
当ブログの先月末の記事にもご紹介したとおり、
昨年までの、数年間の賃貸住宅の新設着工数は、
「バブル？」との声も挙がるほどの右肩上がりです。
当然、競争力の強い、新築・築浅物件が、
市場にはどんどん増加中。
そのためか、築年が１０年も過ぎると、
多くの物件に対し、厳しい逆風が・・・！
オーナーズ・スタイルに寄せられる
読者オーナーさんからのアンケートにも、
そんな環境を如実に物語るような声が目立ってきています。
「首都圏版」のオーナーさんからの声をご紹介します。
「近隣に新築物件が多数建築中です。
今後、大幅な供給増となりそうです。
競争力の維持のため、
インターネット無料化、宅配ボックスなど、
工事を始める予定です」
「競合の着工、完成が多いので、
いずれ当方も、
空室の発生、賃料値下げといった状況になりそうで不安です」
「築１０年が経過。賃料が下がり、利益が出ません」
「空室対策がどうも上手くいきません。
リフォームにお金をかけすぎ、値引きもしすぎ、の、
負のスパイラルに陥ってしまいます」
「空室への客付けが上手くいかない。
リスクが高まっているので、
対策を考えているが、上手くいかない・・・」
「人口が減少している地域なのに、
相続税対策のためか、急激に新築のアパートが増えている。
値崩れが心配です。
早目に新たな投資をして、エリアを変えるしか、
手はないかもしれません」
「築年数を経てくると、経営がなかなか難しい。
１階の部屋が、ことさら埋まりにくい・・・」
「空室期間が長い・・・」
「近所に好条件の新築物件が完成したところ、
数ヶ月ののち、私の物件の入居者が、
契約を更新してくれずに、
そちらへ移ってしまいました」
「当方も新築アパートです。
それでも、仲介会社への広告料を上積みしても、
なかなか決まらない・・・」
「築１０数年を経過した頃から、
入居率や賃料の低下、ライバル物件の出現と、
苦労が始まっています」
「空室対策はやっているつもりだが、
１１月に退去のあった部屋が、
その後、なかなか埋まらない。
管理会社に聞くと、
『多くのお客さんは３月に引越しする。
いまは皆、情報収集をしているのみだ』と・・・
本当なんだろうか？」
「空室期間を短く抑えるのに苦労している。
広告料を２ヶ月分払い、
賃料発生日も遅らせる、などしているが、
そのせいで収入減、経費増になっている」
「空室が多く、困っている。
新築、築浅物件がほしい・・・」
がんばれ大家さん！
賃貸経営は「経営」です。
経営だからこそ、逆風や課題、難題も立ちはだかります。
空室はあらゆる手を尽くして早く埋め、
住んでくださっている入居者さんには、
より長く住み続けていただけるよう、
「やれることはすべてやる」の気構えで、
経営努力をしてください！
上記、オーナーさんの声の中にもあるように、
エリアや物件を変える、撤退を考える・・・こそが、
前向きな答えであることも、
もちろんあるでしょう。
オーナーズ・スタイルは、
悩み、がんばるオーナーさんの味方です！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
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すでに首都圏約３万７５００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
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全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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■首都圏版
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
中古が新築を逆転！いま分譲マンション市場を騒がせている話題です
2017年03月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
いま、分譲マンション市場を騒がせている話題です。
「中古が新築を追い抜いた！」と、いうのです。
あらましはこうです。
まず、株式会社不動産経済研究所が、この１月、
「首都圏マンション市場動向―２０１６年のまとめ―」
において、
・２０１６年に首都圏で供給された
（新築）民間分譲マンションは、
３万５７７２戸であった
旨、発表しました。
さらに、
公益財団法人 東日本不動産流通機構が、やはり同月、
「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」
において、
・２０１６年における首都圏中古マンションの成約件数は
３万７１８９件（前年比６．９％増）
２年連続で前年を上回り、過去最高
の旨、公表したのです。
新築３５，７７２ 対 中古３７，１８９
「首都圏（１都３県）マンション販売市場で、
中古の成約数が新築の供給を上回るという、
過去には考えられなかった状況が現実になった・・・」
と、業界内外を含め、大いに話題となっています。
理由は・・・まだ明確ではないというべきでしょう。
新築マンションの価格が
昨今上がり過ぎたことによるものか？
マーケットの価値観に変動が起き、
分譲マンションにおいては
いわゆる「新築神話」が崩れていこうとしているのか？
さらなる今後の動きに、注目が集まっています。
なお、
こうした中古・新築マンション流通における
数の上での「逆転」、
あるいは「拮抗」といった様子が、これからも続くようであれば、
今後、より活気づきそうなのは、
「ストック」としてのマンション建物を
維持するためのビジネスでしょう。
大・小規模の修繕や、リノベーション、管理といった分野で
競争が激しくなり、
サービスレベルが上がっていくことにつながれば、
それがひいては、
日本の住生活に豊かな厚みを加えることになる・・・
さらには、
そうしたストックへの投資（区分所有物件の賃貸での運用）も、
より見通しに優れ、効果の高いものとなる・・・？
そんな期待を抱いてもよい、現状なのかもしれません。
株式会社不動産経済研究所
「首都圏マンション市場動向―２０１６年のまとめ―」→こちら
（同・マンション・建売市場動向一覧 →こちら）
公益財団法人 東日本不動産流通機構
「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」→こちら
（同・首都圏不動産流通市場の動向一覧 →こちら）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
シニア起業家を応援している神奈川県が発信。元気あふれる「冊子」です
2017年03月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
私の住む鎌倉のある神奈川県が、
「シニア起業家」を応援しています。
「健康寿命が伸びていくことにより
今後、増えていくであろう、
『生涯現役シニア』の皆さんのすばらしい活力を
県内経済の活性化へとつなげるため・・・」
と、いうのがその主たる目的とされるところ。
「私は神奈川県民ではないので」
などとおっしゃらず、
ぜひとも、貴重なお時間ですが、
割いていただき・・・
→こちら をご覧になってみてください。
これは、つい先頃、
神奈川県が制作、配布を始めたガイドブックです。
「人生１００歳時代！ 輝けシニア起業家 起業に役立つＱ＆Ａ付」
と、題されたこの冊子、
紙でできたものもあって、
県内いくつかの場所に置かれるなどしていますが、
わざわざご来県いただかなくとも、
このように、
ＰＤＦファイルで中身をすべてご覧になっていただけます。
３２名のシニア起業家が、
この中に紹介されています。
その手掛ける事業たるや、本当にさまざま。
「起業アイデアというのは、
若者より、むしろシニアにこそ豊富なのでは・・・？」
思わずそう唸らされそうな、
（そしてそのことは実際に正解かもしれません）
たくさんの仕事経験、深い人生経験を経た
シニアの皆さんだからこその
バラエティに富んだラインナップです。
私達に身近なご商売の方も何人かおられます。
たとえば、２０１１年に起業、
そのとき６６歳だった方がいまも代表をつとめる
「株式会社わんにゃんサポート」は、
ペット可物件の売買仲介、賃貸仲介をメインに、
トリミングサロンなども展開している
異色の不動産会社です。
一方、５０歳から修行を始め、
６０歳でやっとお店を構えた男性美容師さんは、
開業１５年を過ぎたいま、
グループ従業員４８人を抱え、年商８千万。
病院や介護施設を顧客とする福祉美容で、
高齢者の皆さんに喜ばれているそうです。
紙芝居屋さんもいます。
もとは図書館長さんということで、
なるほど・・・
これまで見てこられたものと、
多分、深いつながりがありそう。
美大出身で、
デザイン・美術畑を歩かれてきた女性代表が
５９歳から始めたのは、
墓石に描くデザイン画の制作事業でした。
お父様の死がそのきっかけです。
ほかにも、長年培った技術を存分に活かされる方、
愛し続けてきた商品や食材に情熱を注がれる方、
経験を活かしながらも変化をつけ、
ちょっと聞いたこともないビジネスを始められた方、
そしてなんと、
シルバー人材センターで活躍するうちに
次の仕事のヒントを掴んでしまった（？）
８０代後半のＮＰＯ代表・・・
起業したい、という若い人などが読むと、
「私達にはないその豊富な土台がうらやましい！」と、
逆に羨望の想いをかき立てられてしまうかもしれません。
神奈川県産業労働局 産業部 産業振興課
「シニア起業家の紹介ガイドブックを制作しました！」
ガイドブック本体へのリンクは、→こちら（再掲）です。
なお、シニア起業に限らず、
起業には、当然ですが、リスクがつきものです。
「私も起業を」と思っていらっしゃる方、
上記ガイドブックの７ページ、「シニア起業の落とし穴！」
などにもしっかりと目を通され、
ぜひ万全の心構えで、挑戦をされてみてください。
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もうすぐ創刊１周年。オーナーズ・スタイル東海版・読者の皆さんの声
2017年02月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイルは、おかげさまで、
現在、全国６版のラインナップ。
（首都圏、関西、東海、北海道、九州、広島）
全国各地のオーナーさんのご支持をいただきながら、
賃貸経営に役立つ情報をお届けしています。
このうち、一番新しいのが「東海版」です。
昨年５月の創刊です。
ですので、間もなく１周年です。
今回は、その東海版のアンケートに寄せられた、
読者オーナーさんの声をいくつかご紹介します。
「オーナーチェンジで購入した区分マンション。
入居者さんが退去され、初めて室内を見ることに。
予想外なことにカーペット仕様でした。
リフォームに想定外の費用がかかりました」
「１棟目から計画的に、統一した物件名を使用しています。
そのことで、金融機関の印象がいいようです」
「３０年一括借上げをしてもらっています。
いまのところ問題はありませんが、
家賃の見直しが１０年毎にあるということで、
不安を感じています」
「不動産会社の物件写真の撮り方が下手なのです。
さらには、リノベーションしたにもかかわらず、
以前の写真のままだったりも。
写真の威力はとても大きいのに・・・」
「東南海地震に備えての防災・減災への取り組みについて、
賃貸住宅業界はかなり遅れているのでは、と、
危惧しています。
対応マニュアルを用意している管理会社などあるのでしょうか。
事業のあり方として、
オーナーズ・スタイルでも採り上げてほしいです。
オーナーは空室対策で精一杯ですから」
「建築費が安くて、しかも入居者が住みたいと思う、
究極のアパートはないものか」
「私の所有するファミリー向けの物件は満室ですが、
築３０年になるので、そろそろリノベーションが必要かと思います。
一方、単身用の物件は、
大学が近く、まだ築１１年にもかかわらず、
１年以上も空いている部屋があります。
やはり、こちらもリノベーションが必要か・・・？
リノベーションを特集してほしいです」
「今後、愛知県内で賃貸経営を行なうのに
ベストな地域はどこなのか。
オーナーズ・スタイルで特集してもらえると助かります」
「地域ごとの特色、貰えそうな家賃、入居者さんの客層、
水害の多い場所はどこか・・・
記事に採り上げてほしいです」
いかがでしょうか。
最後の二つの声・・・
賃貸経営するにあたっての「地域情報」への要望ですが、
実は、
首都圏や関西圏のオーナーさんの声からは、
これまで目立って拾えた記憶がないものです。
そこで、首都圏に限れば、
こうした情報は、思えば、
相場情報、駅ごと・地域ごとの利便性、雰囲気、人気等々、
まさにメディアに溢れかえっています。
また、そうした環境が、
過去より長く続いてもいます。
そのため、多くのオーナーさんが、
あの沿線、あの地域の特色は・・・と、
大づかみにイメージできているということなのかも知れません。
とはいえ、
交通の変化、街の再開発などにより、
市場は意外なところで広がったり、
狭まったりしているものです。
「常識」や「印象」が、古い時代のものになっていないか？
特に、賃貸経営を投資の手段として重要視しておられる
オーナーさんにとっては、
つねに心得ておくべき、
ご自身への大事な問いかけと言ってよいでしょう。
またさらに、
集めるべき情報は、現在を語るものばかりでなく、
将来を分析したものも忘れず含めておくことが大切です。
賃貸経営や不動産投資は、
１０年後、２０年後を見据えて行なうべきものだからです。
たとえば、
国立社会保障・人口問題研究所が５年ごとに推計して公表している
全国・地域別の人口・世帯数推計などは、
今後の賃貸市場のかたちを探る上で、
大いに参考となる資料です。
国立社会保障・人口問題研究所
「将来推計人口・世帯数」のページ →こちらです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
