こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
残念！焼失した横須賀の料亭「小松」。貴重な歴史の生き証人でした
2016年06月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
この鎌倉大家日記では、
少し前の４月、
港町・横須賀にかかわるご案内を
三度にわたって連載させていただきました。
こんなラインナップです。
潮風心地よい季節到来！ 横須賀の大人気クルーズ
「軍港めぐり」をご存知ですか？（→こちら）
横須賀から手軽に海を渡って・・・
東京湾に浮かぶ無人島・猿島へ！（→こちら）
「浦賀の渡し船」を知っていますか？
海の街・横須賀のもうひとつの小さな船旅（→こちら）
さて、その横須賀から、
先月、とても残念な報せが飛び込みました。
５月１６日に起きた、
料亭「小松」の火事での全焼です。
テレビのニュースなどでは、
「山本五十六も訪れた旧海軍御用達の老舗」
などと紹介され、
「そんな店が横須賀にあったのか」と、
実際、初めてその存在を知った方も多いはず。
ですが、
歴史、特に近代史に詳しい方、好きな方にとっては、
この一報、
まさに愕然たる悲報だったことでしょう。
料亭小松・・・
横須賀に海軍の鎮守府が置かれた明治１７年（１８８４）の
その翌年に開業しています。
なお、その開業自体、
人気の女中さんだった初代女将が、
海軍の人々に強く求められてのことだったとか。
以来、店の客の多くは海軍の関係者となり、
「小松」は、「海軍料亭」とも呼ばれる存在となりました。
ちなみに、
その後、世界に名だたる軍港都市となっていく
横須賀ですから、
海軍関係者の集まる店は、
もちろん「小松」のほかにも何十軒と出来ていきます。
しかしながら、
その中でも「小松」は特別な存在でした。
なぜなら、ここは士官、
いわゆるエリートの集う場所だったのです。
戦前、海軍士官といえば、
子どもから女性、大人まで、
多くの国民の憧れの的といっていい、
実にまばゆい存在でした。
そんな、海軍エリート御用達の高級料亭が、
横須賀には二軒あったそうなのですが、
もう一軒の「魚勝」の方は戦後に廃業。
「小松」のみが、いまに至るまで、
変わらず料亭として営業を続けていました。
（建物自体には変遷があり、残っていたのは昭和８年築の
ものでした。それでも文化財級の素晴らしい建物でしたが）
そんな「小松」ですが、ここを知る人は、
「歴史の生き証人」などと
よく呼んでいました。
たとえばざっと、
この店の有名な客の名前を挙げてみましょう。
東郷平八郎、山本権兵衛、上村彦之丞、広瀬武夫・・・
これだけでもう、息が弾んでくる方もいらっしゃるのでは。
米内光政、鈴木貫太郎、山本五十六、古賀峯一、井上成美・・・
さらに、戦前史に詳しい人は、
上記のうちの何人かも含む、
歴代の海軍横須賀鎮守府司令長官の名前を思い起こしたり、
あるいは、
資料を調べ直してみるのもいいでしょう。
なぜなら、
「小松」には、通称「長官部屋」と呼ばれる部屋がありました。
その名のとおり、
彼ら鎮守府長官が歴代愛用した特別な一室です。
それが、先月の火事までは、
誰もが予約さえすれば利用できる
現役の客室として残されていたのです。
また、さらにすごいのは、
上記に挙げたような人々が揮毫した、貴重な掛け軸や扁額が、
「小松」にはたくさん残されていたことです。
まさに、将来、未来の重文。
しかし・・・
それらもまたすべてが今回、灰になってしまったというのが、
いまのところ漏れ伝わっている状況です。
ちなみに、
「小松」が歴史の生き証人と呼ばれてきた所以ですが、
そうした掛け軸や扁額、
建物の存在ばかりがそれというわけではありません。
小松には、そうしたハード以上に、
ソフトが残っていました。
ソフトとは、
ここを訪れた提督達や司令長官達の残した
さまざまなエピソード、
そして、歴代女将が口伝えに伝えてきた
彼らの生の声です。
たとえば、
山本五十六連合艦隊司令長官が、
対米戦争について漏らしたものとして知られる、
「長い戦争はだめだ」との言葉、
これも、同長官が、
２００４年に亡くなられた「小松」の二代目女将に
語ったものとして、大変有名です。
ハードは惜しくも無くなりました。
ですが、
海軍料亭「小松」が残した貴重なソフトは、
すでに多くの小説など、出版物の中に活字として拾われ、
世に広まっています。
これからも永遠に、生き残り続けていくことでしょう。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
仲介会社にご機嫌伺い・・・？ いえ。成功オーナーさんの迷い無き「戦略」です
2016年06月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）
４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」での話題を
お届けいたします。
今回のフェスタでは、
これまでにない試みとして、
大会場での特別講演の枠の中に、
「トークショー」の時間を設けさせていただきました。
ご登場くださったのは、
香坂優さん、林浩一さん、廣田裕司さん、
いま注目の３名の成功オーナーさん。
時間は４０分間。
私、上田が、司会進行役を
つとめさせていただきました。
トークのテーマは・・・
「仲介・管理会社の力を１００％引き出す方法」です。
３名のオーナーさん、
それぞれの努力や工夫の様子が披露されました。
ただ、その内容、
ひょっとすると、
世の中の一部のオーナーさんにとっては、
驚きのものとなっていたかもしれません。
仲介会社・管理会社の力を１００％引き出す方法、
その前提として、
上記３名のオーナーさん、
誰ひとりとして、
仲介会社や管理会社に対するご自身の立場を
「客」とは思っていらっしゃらないようなのです。
ですので、お話はこんな風に展開します。
「夏場など、仲介会社へお土産を持参するなら、
栄養ドリンクの○○がいい」
「いや、それは定番になりすぎている。
甘いお菓子を貰うことも多いらしいから、私は辛い○○で」
「１００～１５０社に、私の物件を可愛がっていただけるよう
営業をかけています」
「時折名刺をバージョンアップするんです。
担当者との交流の機会を増やす手立てです」
「管理会社や仲介会社が何かしてくれたら、
感謝の言葉を忘れずに」
「リレーションが途切れないように、
満室続きで募集のない間もしっかり顔出しを」
「担当者だけでなく、上司の方へもご挨拶を。
担当者が動きやすくしてあげるのもコツですよ」
ここで、待ったの声がかかりそうです。
「あれ・・・！
ちょっと待って！」
「お金を払っているのはどちらですか？
仲介手数料、管理手数料・・・時には広告費まで。
払っているのはオーナーですよね？
なのに、皆さんの行動はまるで、
頭を下げてモノやサービスを売って歩く営業マンだ！」
疑問は当然です。
この場合、
お金が誰から誰に受け渡されるのかを考えれば、
当然、
仲介会社や管理会社のお客様は、
私達オーナーなのです。
それなのに、
なぜ３人のオーナーさんは、
労力、時間、ポケットマネーまで割いて、
仲介会社や管理会社に、
気遣い、心遣いを重ねるのでしょうか。
その答えは、
長年このブログを読んでくださっている
オーナーさんの多くは、
すでに、ご存知のことと思います。
賃貸経営において、
本当のお客様は、オーナーではありません。
別にいらっしゃるのです。
そうです。入居者さんです。
物件の数が余り、
真のお客様である入居者さんを
オーナー同士、仲介会社・管理会社同士が
奪い合わなければならない（辛いことですが）
買い手市場の中で、
オーナーと仲介会社、オーナーと管理会社は、
ひとたび手を組めば、いまや運命共同体です。
客とお店、
使い、使われる上下関係、
ましてや、
方や威張り、方や威張られるような
いびつな格差が存在するような関係であっては、
もはや立ち行かないのが現実なのです。
入居者さんの顧客満足を獲得するために、
オーナーと仲介会社・管理会社は、
よきパートナーでなければなりません。
そこでやりとりされる仲介手数料や管理手数料は、
入居者さんから得られる
家賃という収益を
パートナー同士が公平分配するための手段である、
そんな風に考え、割り切ってしまうことも、
もしかすると
いまは必要になってきているともいえるでしょう。
そしてもちろんのこと、ですが、
オーナーと仲介会社・管理会社は、
公平なよきパートナーを目指すのですから、
一方的にオーナー側が、
気遣いを重ね続ける必要もないのです。
こちらの誠意が伝わらない、
やる気のない仲介会社、不真面目な管理会社があれば、
当然ながら、
「パートナーたらず」
ということで、静かに関係を解消する・・・
これも、
オーナーさんに与えられた、自由かつ大切な選択肢です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「障害者差別解消法」をご存知ですか。オーナーの認識も注視されています
2016年06月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
平成２５年に成立した、
「障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律」
（障害者差別解消法）
をご存知でしょうか。
民間事業者に対し、
障害を理由とする差別を解消するための措置として
「差別的取扱いの禁止（法的義務）」
「合理的配慮の提供（努力義務）」
を課しているものですが、
いよいよこの４月から施行、
現在、２ヶ月ほどが経ったところです。
私達の賃貸住宅経営は、この法律に絡んで、
世の中の関心が高いといってよい事業のひとつです。
障害をお持ちの方へのいわゆる「入居差別」の有無など、
仲介会社、管理会社、オーナー、
それぞれの立場においての人権意識、法律認識への
社会的な注視が、以前より少なくないためです。
そこで、ぜひこの機会に、
国土交通省が昨年１１月に公表している
「対応指針」をあらためてご確認ください。
「障害者向け物件は取り扱っていない、として
話も聞かずに門前払いする」
「障害者に対し、火災を起こす恐れがあるなどの
懸念を理由に、仲介を断る」
など、
賃貸住宅への入居者募集の場面等における
差別的取扱いの具体例が、
不動産業関係事業者への手引きとして、
いくつかこの中に挙げられています。
ちなみに、
障害者差別解消法が法的義務等を課す
「事業者」については、
個人・法人の別を問いません。
法人オーナーはもちろん、個人オーナーさんであっても、
この法律の対象となる事業者です。
たとえば、
不勉強な仲介会社や管理会社による
障害をお持ちの入居者・入居希望者への
差別的取扱いを
うっかり容認したり、指示したりした立場に
立たされることがないよう、
ぜひ、注意を払ってください。
国土交通省
「障害者差別解消法に基づく
国土交通省所管事業における対応指針の公表について」
（当記事では、法律名表記などとの統一のため、
あえて「障害者→障がい者」等の書き換えは
しておりません。ご了承ください）
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リニューアルオープンした「鎌倉彫会館」。資料館は津波対策、日光対策も
2016年06月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、この春、
鎌倉であった嬉しいイベントといえば、
やはり
「段葛（だんかずら）」の再オープン。
８３０年あまりの歴史をほこる貴重な土木遺産にして、
鶴岡八幡宮の美しき参道・・・
鎌倉のシンボルのひとつが、
１年４ヶ月にわたる整備工事を終え、
３月末にめでたく復活を果たしました。
そして、多分それに合わせたのでしょうか、
段葛のある若宮大路沿い、
こちらも鎌倉のシンボルといえる歴史的な工芸品、
「鎌倉彫」を紹介する施設である鎌倉彫会館が、
やはり３月末、リニューアルオープンしました。
以前は１階にあった資料館を３階へ移動。
代わって１階にはカフェやミュージアムショップを新設。
明るい雰囲気のモダンな外観。
以前よりもお洒落で、かつ親しみやすい空間へと、
内部も一新されています。
ちなみに、
今回、資料館が３階に移ったのには、
ある大きな理由があるのだとか。
判りますでしょうか？
ヒントは前々回のこの鎌倉大家日記の記事です。
そうです。津波対策です。
もしも鎌倉を津波が襲っても、
貴重な所蔵品を流されることなどがないよう、
これらは高いところへ移されました。
さらに、
「鎌倉彫に使われている漆は紫外線に弱い」
と、いうことで、
展示室には日光の入らない内装もほどこされています。
建物同様、
こちらも一新された鎌倉彫会館のウェブサイト（→こちら）も、
どうぞご覧になってみてください。
鎌倉彫の原型を辿ると、
それはかつて中国から伝わった「彫漆（ちょうしつ）」に
行き当たるといわれています。
厚く何層にも塗り重ねた漆に、文様や絵柄を彫りつけるもので、
宋の時代以降、隆盛を見ました。
たとえば「堆朱（ついしゅ）」はその代表です。
鎌倉には、
当時最先端の中国式寺院であった
建長寺や円覚寺が建てられた鎌倉時代中期より、
主に仏具として多くの彫漆器が伝わり、
同時に、それらをつくる技法も伝えられたようです。
大陸から日本へ、
禅文化が大いに流入した時代の名残を示す、
生き証人こそが鎌倉彫・・・
そういってよいのかもしれません。
今年の桜の頃の若宮大路。右手の白い建物が鎌倉彫会館です。
（写真：上田英貴）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「平均値」を見る時代は終わり！ 幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演
2016年05月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
まずは御礼です。
４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ、
たくさんのご来場をいただき、
まことにありがとうございます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを
鋭意集計中です。
のちほど、
この「編集部こぼれ話」の場で、
入場者数やご満足度など、
主な結果を公表させていただく所存です。
さて、
その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして
ご用意させていただいた、
オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。
今回、朝一番でご登場いただいたのは、
不動産市況アナリストの幸田昌則さんでした。
オーナーズ・スタイル本誌の連載でもおなじみ、
不動産市況分析の第一人者として、
業界内外から信頼の厚い幸田さん。
印象に残る内容ばかりが満載の
講演時間５０分間だったのですが、
その中から二つのキーワードを抜き出して、
ご紹介をさせていただきたいと思います。
そのひとつ、
「平均値の時代は終わり」
市況分析のため、
まさに膨大な「平均値」を
日夜扱っていらっしゃる幸田さんだからこその、
真を穿つご発言といえるでしょう。
たとえば、その一例として示されたのが、
東京２３区の住宅地の「公示地価平均価格」です。
突出して額が高く、
昨年分から今年分への値上がり率も著しい
千代田区や港区に比べ、
ざっとそれらの１／６、１／４といった程度にしか
棒グラフの伸びが示されていない、
足立、葛飾、江戸川、練馬などといった各区・・・
しかしながら、
こうしたものだけを見て早合点してはいけないのです。
公示地価が振るわない（？）区の中にあっても、
実は、利便性の高い駅の近くなどでは、
周りとは違う世界が展開しています。
アベノミクス開始以来の金融緩和、
さらには先般のマイナス金利も追い風に、
そこでは高値での活発な不動産取引が行われています。
ゆえに、言葉はやや不適切かもしれませんが、
あえて言えば、
「負け組の中にも勝ち負けあり」
「勝ち組の中にも勝ち負けあり」
すなわち現在、不動産市況を示す
多くの平均値にあっては、
「平均値、イコール多数例」ではなくなってきているのです。
いまの平均値は、
間に大きな格差をともなって偏在する値（あたい）それぞれの
中央値に過ぎない場合が少なくない・・・
多数の実際例が、平均値の周りに集まっていると
考えるのは誤りのもと・・・
それが、不動産市況における
「平均値の時代は終わり」という言葉の意味といってよいでしょう。
近年繰り返し言われてきていることではありますが、
緻密さを欠く大掴みな視点では、
個々の不動産の価値はますます量りにくくなっていると
いうことです。
二つ目のキーワード、
それは「高齢者」です。
高齢者市場の広がりと重要性は、
我々の賃貸住宅マーケットでも、
近年とみに語られてきているところですが、
幸田さんの主宰されるコンサルティングファーム、
「ネットワーク８８」の調査によれば、
不動産を売却した個人売主の６割近くが６０歳以上、
約３割が７０歳以上であるとのこと。
（昨年９月公表のデータ）
もっとも、それだけであれば、
「不動産はそもそも昔から、若者の多くが所有していると
いったものではない」
と、いうことで、
大きな驚きを感じない方も多いと思うのですが、
幸田さんによると、
「売る側だけではなく、買う側にも高齢者が多い」のが、
いまのマーケットの特徴であるのだそう。
スムースな相続のために、不動産を「換金売り」する
高齢者の方がいらっしゃる一方で、
それを相続税対策のために購入する高齢者さんが
これまた数多くいらっしゃる、とのことで、
そうした動きが一端を担っているのでしょう、
今回幸田さんが示されたデータのひとつ、
「首都圏・一棟物の事業用売り物件数」
を見ると、
昨年以降、グラフは急角度で上昇中。
現在、首都圏ではきわめて活発に、
賃貸マンション・アパートが売買取引されている様子が
浮かび上がっています。
しかし一方で、肝心の家賃の方はというと・・・
そうした活況とはまったく関係なく、
とにかく平均して下がりっぱなし、といったデータを
幸田さんは同時に示されています。
（「総務省・消費者物価指数」「日銀・企業物価指数」から
導き出されたグラフ）
こうした状況にあっては、
あの黒田総裁就任以来、
物価上昇を至上命題として四苦八苦している日銀を
かなり悩ませてもいるようだ・・・
そんなコメントを幸田さんは添えておられました。
ただし・・・！お忘れなく。
いま述べた、下がりっぱなしの家賃データ、
これもまた「平均値」です。
平均値の時代は終わったのです。
平均値が下がる中、
努力と工夫で家賃を下げずに維持しているばかりか、
上げてさえいる勝ち組オーナーさんも、
もちろん少なからずいらっしゃるということです。
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