こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
京都市が「民泊」を実態調査。許可取得７％を受け、今後は強力指導を宣言
2016年05月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
５月９日、京都市が、
「京都市民泊施設実態調査について」と題して、
リリースを行なっています。
昨年１２月に立ち上げた、
「『民泊』対策プロジェクトチーム」による調査結果であるとのこと。
京都のみならず、
今後、いわゆる民泊問題に対し、大きく影響を与えそうなものとして、
注目されています。
公表された数値データの一部をひもとくと・・・
・市内には２７０２の施設がある
（今回調査対象となった民泊仲介サイト
８サイトへの掲載施設数）
・戸建て住宅によるものは９３５（３４．６％）
集合住宅が１６７７（６２．１％）
・戸建て住宅においては一棟貸しが約６０％
部屋貸しが約４０％
・集合住宅では一戸貸しが約９０％
部屋貸しが約１０％
・旅館業の許可が確認できたものは１８９（７．０％）
・無許可と思われる施設は１８４７（６８．４％）
・用途地域不適合は３２２（１１．９％）
不適合の可能性があるものは１６２（６．０％）
・・・と、いったところです。
ちなみに、当リリースには、
これら京都市で行われている民泊の運営実態における、
簡単な傾向分析も添えられています。
そこで、
我々賃貸オーナーとしては気になる
集合住宅利用のものへの言及について抜粋してみると・・・
・不特定多数の観光客が宿泊することで、
オートロックの意味がなくなっていることに
多くの住人が不安を感じている
・ごみや騒音などの具体的な迷惑行為があるという声は
多くはなかった
・しかしながら、一つの集合住宅で多数の民泊が
運営されている物件においては、
ゴミ問題、騒音、深夜にインターホンを
間違って鳴らされたなどの
具体的な迷惑を被っているという声もあり、
物件からの退去を考えているという住人もいる
・単身世帯用の物件であれば、
住人が民泊施設に気づいていないケースも見られる。
大型の単身世帯用物件になればその傾向はさらに強まる
・集合住宅の住人が苦情を訴えても、
対応しない不動産管理会社もある
と、なっています。
加えて、
このリリースで大変気になるのが、
「民泊仲介サイト運営事業者に対するアンケート」
及び、
「民泊代行事業者に対するヒアリング」
と、題された両部分です。
前者においては、
「調査対象とした８サイトに対してアンケートを試みたが、
回答があったのは国内に本社を置く１サイトのみ。
他はすべて本社所在地が国外。
内『Airbnb』を含む２社は対応不可を回答、
残り５社はメールに返信なし」
後者においては、
「１２の事業者とコンタクトを取り、
８社から回答を得ることができた。
一方で、４社についてはヒアリングやアンケートへの回答を
拒否している」
とのこと。
現に民泊に介在して利益を得ている事業者の半数が、
外国の会社も含むとはいえ、
このように行政・公に対する非協力的とも思える態度を
示しているようでは・・・
本来得られるはずの応援や支持まで、
得られなくなりはしまいか？
やや、心配な状況です。
ちなみに、上記、
民泊仲介サイト運営事業者のうちの最大手、
「Airbnb」については、
一旦は上記の対応であったものの、
「別ルートからの接触により協議の機会を設定出来た」
と、されています。
しかしながら、のちの報道によれば、
そのAirbnbに対し、京都市は、
「旅館業法の許可を得ていない物件はサイトから削除するよう」
文書で要請した模様。
また、
民泊施設から出るゴミについても、
「家庭ゴミには該当しない。事業者の責任のもと
事業ゴミとして処理すべき」
との見解を市議会で表明。
今回、上記調査発表のまとめとして、
「法令に基づき、営業許可が取得できない施設に対しては
営業を中止するよう強力に指導し、
指導に従わない場合は厳正に対処していく」
旨、記されているとおり、
今後、違法な民泊に対し、
京都市は、
原則に沿った厳しい姿勢で対応していく様子が窺われます。
京都市のリリース
「【広報資料】京都市民泊施設実態調査について」
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鎌倉を凌ぐ名所!? 神奈川県内最大級の株数をほこるアジサイの島・八景島
2016年05月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、５月も終りが近づき、
鎌倉はいよいよアジサイの咲く季節を迎えようとしています。
ちなみに鎌倉公式の「市の花」はリンドウ、
「市の木」はヤマザクラなのですが、
多くの方がイメージされる鎌倉の花・・・といえば、
やはりアジサイでしょう。
一見華やかなようでいて、
よく見るとどこか寂しげな、楚々とした雰囲気をもつ
アジサイは、
明るい海辺の町ながらも、
質朴で枯れた景色がふと随所に垣間見える鎌倉の風景に、
とてもよく似合います。
ですが、そんな鎌倉を差し置いて、
今回はあえて、
市外の名所をご紹介いたしましょう。
鎌倉のすぐ近くにありながら、
多分、あまり多くの人には知られていないこの名所・・・
ただの名所ではありません。
そのスケールたるや、神奈川県内最大級の約２万株！
（鎌倉のあじさい寺・明月院で約２千５百株とのこと）
ほかでは見られない、
自慢のオリジナル品種も咲きほこるというその場所こそ、
鎌倉のすぐお隣、横浜市金沢区の
「八景島」です。
水族館や遊園地で有名な
「横浜・八景島シーパラダイス」のある島といえば、
誰もがご存知のことでしょう。
そんな八景島が、
実は、毎年シーズンを迎えるや、
見事な「アジサイ島」に姿を変えていることについては、
さほど有名ではないはずです。
ちなみに花のピークに合わせて、
島では「あじさい祭り」も開催されます。
今年は来月４日から２６日までの予定とのこと。
（ご案内は →こちら のサイトへ）
期間中はシーパラダイスのアトラクションのひとつである
路上列車「シートレイン」が、コースを変え、
アジサイを移動しながら眺めるための
「あじさいトレイン」として運行されるなど、
鎌倉のお寺などでしっとり眺めるものとは
また違った、
アミューズメントな雰囲気でのアジサイ鑑賞を
楽しむことができるものとなっています。
さて、
そこで、先ほどもちらりと触れましたが、
八景島へアジサイを見に行くならば、
決して見逃したくないのが、
ここでしか見られない、
八景島オリジナルの品種です。
その名を「八景ブルー」といいます。
公募によって選ばれた名前なのだそう。
ガクアジサイの一種なのですが、
その花のかたちが、何とも不思議。
水色にも近い薄紫色の美しい花びらが、
（アジサイの場合、一見花びらのように見える部分は
萼（がく）で、正しくは花びらではないのですが）
星の形を重ねたように、
ゴージャスに八重咲きするのがその特徴です。
八景島のような場所に咲くには、確かによく似合っていて、
鎌倉の古社・古刹の境内を飾るには、
若干、華やかすぎるアジサイなのかもしれません。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
入居者さん対応、苦労もやりがいも！ オーナーズ・スタイル関西版読者の皆さんの声
2016年05月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回は、前回に引き続き、（前回記事は→こちら）
関西版の読者の皆さんから届いた声をご紹介します。
題して、
「入居者さん対応、苦労もやりがいも！」
「空室対策イコール、入居者さんが快適に生活できる
環境づくりと心得て、
コミュニケーション、素早いトラブル対応など、
チャレンジしているところです」
「やはりオーナーにとって、欲しい情報といえば、
入居者の方とのトラブルに関する
法律相談事例や判例です。
毎日がトラブル続きです。悩みが尽きません」
「入居時、入居者さんとお会いするようにしています。
そうすることにより、
その後はコミュニケーションをとりやすくなります」
「私の物件は自宅の横にあります。
なので、管理の目がよく行き届きます。
ですが、土日祝日はなるべく立ち入らないようにしています。
入居者さんが気を遣わずに、
友人や親御さんなどを呼べるようにと
思ってのことです」
「原状回復費用については、
退去される方からどの程度までいただいて
よいのか分からず、
いつも請求ナシで、気持ちよく出ていってもらっています。
ですが・・・
当方の負担も大きいな、と感じています」
「自主管理をしていますが、
入居者さんは面談で選ばせていただいています。
その影響で一時的に入居率が下がることはありますが、
利益は保てています。
堅実な賃貸経営のためには、
入居者の質こそが一番だと思いますので」
「滞納していた入居者さんが亡くなってしまいました。
溜まった家賃は回収できず、
次の募集では賃料も下がり、大変でした」
「滞納への対応に悩んでいます。
腹立たしいのですが、穏便に収めることも必要ですので、
そのバランスを保つのに、ストレスが溜まります」
「滞納された方の保証人に連絡しても、
これまで家賃を払ってもらえたことがありません。
なので、いまは必ず、
保証会社と契約してもらっています」
以上、いかがでしょうか。
「入居者さんと入居時にお会いする」
「面談で入居者さんを選ばせてもらっている」
つまりは、
一度はちゃんと契約者同士、人間同士、顔を合わせ、
互いに向き合っている。
そうしたことをされているオーナーさんの物件では、
もしかすると、
最後に三例が並んだ「滞納」トラブルは、
なかなか起きにくいか、
あるいはほとんど（全く？）起きていないのかもしれない・・・
そんな想像がふと浮かんだ、以上の「声」でした。
先月で創刊２周年。
オーナーズ・スタイル関西版は、
これからも、
がんばる関西のオーナーさんを応援し続けます！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
日銀が公表。銀行の７割が融資対象物件周辺の入居率を調べていない!?
2016年05月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
日本銀行が、先日、
とても興味深い調査結果を公表しています。
「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題
―アンケート調査結果から―」
と、題されたこのレポート、
地方銀行６４行、第二地方銀行４１行、
日本銀行の取引先信用金庫２５８庫を対象とし、
「地域金融機関の貸家業向け貸出の
リスク管理に関するアンケート調査を行った」
と、するものなのですが、
若干、驚くべき数値が挙がっているなどしています。
たとえばそのひとつ、
「（貸出の入口審査における）物件所在地の需給環境と
その見通しの確認状況」
これを見ると、
地域銀行の６３％、信用金庫の５７％が、
「融資対象物件の周辺にある物件の家賃相場を
確認していない」
旨、回答しているとのこと。
さらに、
融資対象物件周辺の「入居率」に至っては、
地域銀行の７０％、信用金庫の６８％が、
「確認していない」
を回答しているということです。
どちらも一瞬、見間違いでは・・・？
と、目を疑わざるをえないほどの数値です。
さらには、こんな記述もあります。
「（融資先側が策定した収支計画を検証するための）
シミュレーションの対象期間が短い結果、
融資期間後半における大規模修繕費用の発生可能性が
織り込まれていないケースが一部に見られる」
「いわゆるサブリース物件について、
不動産管理会社による借上期間中、
賃料収入を一定としているケースも見られる」・・・。
こうした心もとなさ（？）に関しては、
日銀も、
「該当地域の人口・世帯数推計値、
地元不動産業者等から入手する地域別、
物件特性別（規模、築年数、価格帯、顧客層等）の
入居率や家賃動向など、
これらの活用はまだ少ないのが実情」
やや不安そうな、そんなコメントを加えている
と、いったところです。
不意に舞い込んだ投資話に付随して、
地元金融機関も融資に前向きであることは、
必ずしもそのプロジェクトの将来性を
保証するものではない・・・！
そのことを私達はあらためて、肝に銘じておくべきでしょう。
詳しくは下記をご覧ください。
日本銀行
「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題
―アンケート調査結果から―」
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命を守るために、観光客の皆さんも必見です！「鎌倉市津波シミュレーション動画」
2016年05月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
ところで当ブログでは、先般５月３日の記事で、
いまだ被害の傷痕癒えない
「平成２８年熊本地震」について、
触れさせていただいたところですが、
（→こちら をご覧下さい）
地震といえば、私の住む鎌倉も、
歴史上、たびたび大きな被害に遭っている街のひとつです。
たとえばもっとも近い過去、鎌倉を襲った大地震としては、
あの関東大震災が知られています。
その際、
当時の鎌倉町（概ねいまの鎌倉中心部）の全戸数は
４１８３戸。
対して、全壊、半壊、全焼・・・と被害戸数を数えていくと、
その数は３５６８戸。
なんと、約８５％にも及びます。
鎌倉はこのとき、ほぼ壊滅状態に至ったといっても
過言ではないでしょう。
では、同じような地震が、いまの鎌倉を襲ったら、
どのような結果となるのか・・・？
建物の耐震性は、過去に比べ大きく増しています。
そのため、大規模な火災さえ起こらなければ、
地震の揺れで失われる家屋の割合は、
関東大震災の時に比べ
著しく減少するのではないかと思われますが・・・
心配なのは、津波です。
関東大震災では、津波により１１３戸が流されました。
１１３戸・・・
この数は、一見少ないようにも思われます。
ですが当時は、状況がいまとは違っていました。
鎌倉の海沿いといえば、その頃は現在とはかなり様子が違い、
多くは砂浜や松林などが広がる
人家の少ない地域だったのです。
しかし、いまはご存知のとおり風景が一変しています。
東は材木座から西は腰越まで、
多くの海岸線やそれに繋がる低地に
びっしりと建物が密集する現在の鎌倉にあって、
津波は、地震発生時における最大の脅威と
いうべきなのかもしれません。
そこで、ご覧いただきたいのがこの映像です。
タイトルは
「鎌倉市津波シミュレーション動画」（→こちら）
鎌倉市が制作、先月公開されたものです。
「もし津波が本市に襲来した場合、
どのような被害が起きるのかを
市内４箇所をポイントにＣＧで再現し、
具体的な避難をイメージしてもらうとともに、
津波発生のメカニズムや
想定される地震と津波の到達時間などを
わかりやすく解説したもの」
・・・とのことで、
鎌倉に住む私達のみならず、
観光で訪れる皆さんにとっても大変参考となる、
有用なシミュレーション映像に仕上がっています。
視聴に要する時間は約１４分間。
ぜひ、ご覧になってみてください。
ちなみに、上記リンク先を開くと、
「映像には実際の津波及び市沿岸での
津波被害を想起させる表現が含まれますが、
防災意識の啓発を目的としたものですので
ご理解の上ご視聴ください」
との断り書きがあるのもご確認いただけるかと思います。
「昨今、行政やメディア等々にありがちな
腰の引けた気遣い・・・？」
そんな風にも一瞬思われますが、
決してそうではありません。
由比ヶ浜、若宮大路、七里ヶ浜、小町通り界隈・・・
休日、たまたま鎌倉を訪れていた際、
もしも本当に津波に襲われたら・・・！
観ると、本当にぞっとさせられる映像です。
またそれだけに、
いざという時のための心の準備を
大いに触発されるものともなっています。
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■広島版
広島県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
