こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- オーナーズ・スタイルの新しいサイトができました。
- 大家さんのための情報を、facebookでも情報発信中です。
- 恒例の４建物、鎌倉市の「春の施設公開」。扇湖山荘庭園も。鎌倉まつりもスタート！
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
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- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
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- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
出費に我慢も限界!? オーナーズ・スタイル関西版の読者の皆さんの「お悩みの声」
2016年05月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回は、関西版の読者の皆さんから届いた
「お悩み」の声です。
止まらぬ出費へのお悩み、空室についてのお悩み・・・
同感！
共感！
の声がたくさん聞こえてきそうです。
「昨年、大規模修繕を実施。
しかし、それに留まらず、
給湯器の交換、エレベーターのメンテナンス、
消防設備の不備を改善、と続いています。
出費ばかりでもう限界です！」
「単身用物件で、ピークを外した時期に
退去が出てしまうと、なかなか埋まりません。
駅至近で立地は悪くないのですが・・・
年明けまで我慢するしかないのかもしれません」
「部屋も満室。駐車場も満車。
ところが、近隣で昼間に窓ガラスを割って侵入する
空き巣が多発！
防犯カメラを設置しなければならなくなって
しまいました」
「契約書に、火災保険への加入に関する条項を
書き入れるのを忘れていたため、
ある入居者がそれをタテに、加入を拒否しています。
全員加入してほしいのですが・・・」
「長年、空き家になっていた戸建を相続しました。
手放すことは考えていません。
でも、リフォームするには大金がかかります・・・」
「空室だった部屋に、やっと入居が！
と、喜んだのも束の間、
１年もしないうちに退去です。
入居期間が短いと、費用ばかりがかさみます」
「物件を建てて１５年ほど。
このところ毎年修繕箇所が出てくるようになり、
採算が悪化。困っています」
「退去された方が、ひそかにガラスを
３枚も割っていました。
値段の張るガラスなので弁償してほしかったのですが、
『１５年も入居していてくれたんだから』と、
不動産会社に言われ・・・断念です」
「常に周囲の競合物件の賃料をチェックしておりますが、
下落傾向です。
こうなると、ウチも将来が心配です。
リノベーションを検討、事業者を探し始めています」
「仲介会社に広告料を賃料２～３ヶ月分払っています。
客付けのために、
やむを得ない面もあるとは思うのですが・・・
疑問を感じています」
以上、いかがでしょうか。
次回も引き続き、
オーナーズ・スタイル関西版の読者の皆さんからの声を
お伝えいたします。
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下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
リノベーション物件、築５０年超でも平気!? ただし耐震性能が十分ならば！
2016年05月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社マイナビさんが運営する
賃貸住宅情報サイト「マイナビ賃貸」が、
先般、大変興味深い調査結果を公表しています。
題して、
「人気のリノベーション賃貸！築何年くらいまで住んでもＯＫ？」
調査対象は全国の男女、年齢は不問。
有効回答数は３００サンプルとのこと。
「リノベーションとは、中古の建物の性能を
新築時よりも向上させて、
快適に暮らしやすくした物件のこと。
見かけ上は新築に見えても築年数が古いものも多く、
場合によっては心配になってしまうときもある」
と、前置きした上で、
「もしあなたがリノベーション物件に住むとしたら、
築何年くらいまでなら安心して住むことができますか？」
との問いかけを行なった、その結果です。
見ると・・・
１位は当然ながら、選択肢のうち、
もっとも数字の浅い
「築２０年以内」（４１．３％）と、なっているのですが・・・
なんと、意外にも、
「築５１年以上でも平気」という答えが大健闘。
堂々３位（１６．３％）に滑り込んでいます。
なお、どの回答をした人でも、
ほぼ必ず気にしていることがある、とのこと。
それは、建物の「耐震性」です。
上記「築５１年以上でもＯＫ」とおっしゃる皆さんの場合も
当然、例外ではなく、
「耐震性がしっかりしていれば」
との条件付きとした人が多かったということです。
すると、そこで思い出すのが・・・
皆さんは覚えていらっしゃるでしょうか、
２月にお届けした当ブログのこの記事、
「えっ本当に!? 入居希望者は賃貸物件の
『耐震性』なんて気にしていない・・・？」（→こちら）
賃貸物件で一人暮らしをしている
２０代・３０代の社会人を対象に、
アットホーム株式会社さんが実施したアンケートの結果を
ご紹介したものですが、
その設問のひとつに、こうありました。
「部屋探しの際、耐震性を意識しましたか？」
これに対して、９割近く、
８７．２％が
「いいえ（意識しなかった）」を回答・・・！
両調査のこのものすごい差、一体どこからくるものなのでしょうか？
方や年齢不問、方や２０～３０代という、
調査対象の違いが
若干、結果に現れている可能性がありつつも、
そこに加えて、
「リノベーション物件に前向きな人の多くが、
物件の耐震性に注意を払う人」
あるいは、
「リノベーションされたという事実がすなわち、
入居希望者に建物の耐震性を意識させるきっかけとなる」
そんな関係こそが浮き彫りとなった、
今回のマイナビさんのアンケートだったのかもしれません。
回答された皆さんの「声」など、下記にて、
ぜひご確認ください。
（株）マイナビ マイナビ賃貸
「人気のリノベーション賃貸！築何年くらいまで住んでもＯＫ？」
なお、以上ご紹介した両アンケート、
倒壊アパートでの死亡者も発生している
先般の熊本地震の被害を皆さんが目の当たりにした今、
行われたとすれば、結果は当然ですが、
多少違ったものとなっていることでしょう。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
江ノ電と友好鉄道協定を締結！台湾鉄路管理局。人気の「平渓線」とは
2016年05月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
前回は、
鎌倉の唯一の海外の姉妹都市が
フランスのニースであることについて
ご紹介させていただいた、
この鎌倉大家日記。（記事は→こちら）
今回は、鎌倉を走る「江ノ電」です。
実は江ノ電にも、姉妹鉄道（？）ともいうべき、
とても仲の良い、
外国の鉄道会社があるのです。
それは、台湾鉄路管理局。
そもそものはじまりは、２０１３年。
この年、
江ノ電と台湾鉄路管理局との間に結ばれたのが、
「観光連携協定」です。
これにより、
台北に近い港町基隆の近郊を走る、
ノスタルジックな沿線の雰囲気が有名な「平渓線」と、
江ノ電との間で、
乗車券交流がスタートしたのです。
そのシステムはというと・・・
・江ノ電の使用済みの１日乗車券「のりおりくん」を
台湾の平渓線の１日乗車券に換えられる
・同じく平渓線の使用済１日乗車券を
江ノ電の１日乗車券に換えられる
・・・と、いうもの。
これが特に台湾で大評判を呼び、
２０１４年３月で終了する予定が１年間延長。
さらに好評止まず、再延長。
結局、つい先々月、２０１６年３月３１日に、
やっと惜しまれつつのフィナーレを迎えたという
かたちになっています。
次いで、同じく先々月、
江ノ電と台湾鉄路管理局は、
あらためて友好鉄道協定を締結しました。
新たな交流事業として、
まずは江ノ電と平渓線の沿線エリアを紹介する
特典のついたガイドブックを制作、
今月１日から配布を始めています。
使用済みの上記「のりおりくん」を台湾へ持参すれば、
台北駅か瑞芳駅で、
上記ガイドブックの平渓線版（平渓線沿線PASSPORT）と
引き換えてもらえます。
ところで、
台湾鉄路管理局の平渓線とは、どんな路線なのでしょうか。
それについては、
ここで詳しく説明するよりも、
→こちら の江ノ電のページのほか、
インターネット上に数え切れないほど載せられている
観光案内や旅行記を
いくつかご覧いただくのが早いでしょう。
検索サイトの入力欄に、
「平渓線」と打ち込んでみてください。
面白そうなリンク先が、文字通り
どっさり！と現れます。
この平渓線を利用し、
商店街の中央を鉄道線路が縦断してしまっている、
驚きの「十分（ジュウフン）老街」、
台湾のナイアガラ
（というほど大きくはありませんがとても美しい）
「十分瀑布」、
ネコの村として最近は世界的にも知られる
「ホウトン＝猴＋石へんに同」
（正確には平渓線へ接続する宜蘭線の駅前にある町です）
などを訪れる人が多いほか、
近くにある、
映画「千と千尋の神隠し」の舞台のモデルのひとつとの
噂も過去にあった（実際はそうではないそう）
ノスタルジックな町、
「キュウフン＝九＋人べんに分）」
へ足を伸ばす人も、
たくさんいらっしゃるようです。
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「反省。でも次は繰り返さない！」オーナーズ・スタイル読者の皆さんの失敗談
2016年05月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回集めさせていただいたのは、
オーナーさんの「失敗談」や「反省の弁」です。
「やってしまった・・・でも次は繰り返さないぞ」
オーナーズ・スタイル読者の皆さんらしい、
不屈の熱意を感じられる声のいくつかをどうぞ！
「知人に、私の物件の部屋を借りたいと言われ、
募集を止めて待機。
ところが結局借りてはくれず、
１年を棒に振りました。
今後はこういう申し出には気をつけたいと思います」
「家賃を２千円づつ、段階的に下げながら募集しました。
結局、９ヶ月程を経て、
８千円下がったところで決まりました。
早くから大胆に下げていれば、
空室期間をもっと減らせたように思います」
「ファミリー向けの物件に空室が目立ってきたため、
対策として『お砂場』を造成しました。
ところが・・・
管理が行き届かないでいるうちに
野良猫が侵入するように。
清潔さを保てず、利用されなくなってしまいました」
「『吉祥寺だけが住みたい街ですか？』という
タイトルの漫画を借りて、読んでみました。
目を覚まされました。
いままでの私は、大家の視点だけに立って、
賃貸経営を考えていたようです」
（どんな漫画なのか？ →こちら をご覧下さい）
「今年になり、長年仕事を任せていた税理士を
交代させました。初めての決断でした。
不動産への取り組みに消極的だったことなどが
その理由です。
ところが・・・
次の税理士も、すぐに代えざるをえなくなりました。
この方もやはり、
不動産経営をサポートするには不向きな人でした。
気短な判断だったかな、とも思いましたが、
自分の求めていることが何なのか、
自分自身がよく分かることになり、
よかったとも感じています」
「４部屋がいずれも半年間の空室に・・・！
相場を考えず、
賃料を下げずにいたためでしょう。
断腸の思いで、４部屋とも１万円下げました。
すぐに決まりました」
「築１０年のマンションです。
照明をすべてＬＥＤに替えました。
ところが・・・！
安価な外国製のものを選んだのが失敗のもと。
半年もしないうちにチカチカと点滅が始まり、
結局、日本製を買い直すハメとなりました」
「築後まだ１年の物件です。
なので礼金は、強気の３ヶ月としていました。
ところが、気づかないでいるうちに、
近隣の新築が２ヶ月で募集を開始。
当方の内見が減った原因は、どうやらこれでした。
そこで、早速こちらも２ヶ月に変更。
成約を勝ち取りました」
「アパートを建てたのですが、
施工スケジュールの組み立てで失敗！
閑散期、８月初旬の完成となりました。
それなのに・・・
礼金をゼロにするなどの対策まで怠ってしまい、
無駄に空室期間を長引かせてしまいました」
「投資のひとつと考え、始めてみた賃貸経営。
ですがやがて、物件運営それ自体の面白さに
気付き始めました。
そこで、建物をもっと増やしたいと
思ったのですが・・・
すでに借入れがかさんでおり、なかなか難しそうです。
法人化で、道を探っていこうと思っています」
以上、いかがでしょうか。
オーナーさんの目を覚まさせた・・・という漫画、
「吉祥寺だけが住みたい街ですか？」は、
最近、業界界隈でも、若干の話題となっています。
人気の街・吉祥寺に住みたいと考えて
やってくるお客さんに対し、
吉祥寺に店を構える不動産屋さんが、
なぜか、吉祥寺以外の街と物件を紹介する・・・
賃貸オーナーさんならば
思わず興味をひかれるそんなストーリー。
先日は「SUUMOジャーナル」さんが、
作者へのインタビュー記事をサイトに載せています。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
民泊解禁！の大ニュース。それほど単純な話ではないこともわかってきました
2016年05月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
厚生労働省による規制緩和の実施を受け、
この春、
あちらこちらで飛び交っていた「民泊解禁」の四文字。
これにより、
たとえば「Airbnb」を使って、
違法な状態のまま
民泊を先行させていた皆さんは
ホッと一安心、
一方、我々賃貸住宅オーナーは、
新事業の可能性が開け、意気揚々。
・・・かとも思われましたが、
それらは、どうやらいずれも早とちり。
むしろ今般の規制緩和は、
日本においての宿泊事業が、
現状、なかなかの厳しい参入障壁に守られているものであることを
（肯定的に言えばそれによって宿泊客の安全等が
手厚く守られていることを）
あらためて、浮き彫りとさせています。
上記の緩和は、
旅館業法施行令の改正などによって実現しています。
施行は先月の１日です。
その眼目は、いわゆる「民泊」を
旅館業法における簡易宿所営業に規定するところにあります。
その上で、なおかつ、
同営業にかかっている規制を緩和。
具体的にどんな内容となったのかを知るには、
のページをご覧になるのが早いでしょう。
厚生労働省のサイトの中の
「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」のコーナーです。
Ｑ１２とＱ１３にご注目を。
「簡易宿所営業の許可要件である客室延床面積
（33平方メートル以上）の基準を改正し、
一度に宿泊させる宿泊者数が
10人未満の施設の場合には、
宿泊者１人当たり面積3.3平方メートルに
宿泊者数を乗じた面積以上で
許可を受けられることとしました」
「一度に宿泊させる宿泊者数が
10人未満の小規模な施設により
簡易宿所営業の許可を取得する場合は、
玄関帳場等（いわゆるフロント）の設置を
要しない旨の通知改正を行いました」
等々、おおむね簡潔に
今回の規制緩和についてまとめられています。
しかし・・・
実は、話はそう単純ではないのです。
上記により、
「１人当たり面積3.3平米、フロント設置義務なし！
すると今後はワンルームマンションを使い、
大手を振って民泊営業ができる！」
などと、喜んだ方も多いのですが、
問題（？）は、民泊が、
これにより明確に簡易宿所営業のひとつと
規定されたところにあります。
簡易宿所、
すなわち旅館業法に定めるところにおける宿泊施設の
開設・営業を規制する法令は、
厚労省が所管するものばかりではないのです。
主なものとしては、ご存知、
都市計画法上の「用途地域」による制限があります。
さらには、防火・消防関連です。
必要な設備の設置義務が、
建物の状況によっては、行く手に大きく立ちはだかってきます。
しかも、それらはパッと一冊、
何かの本を読めば把握できるというものではありません。
民泊を行おうとする建物が立地する
自治体の窓口や消防局に出向き、問合せ、
詳しく確認しなければ、
適用の有無や内容が正確には判断できない、
大変厄介なものとなっています。
加えて、
自治体の中には、地域の環境を守る立場から、
今回の厚労省の判断をよしとせず、
叛旗（？）をひるがえすところも現れています。
たとえば、東京都台東区です。
今般緩和を受け、
真っ向からこれを打ち消すかたちで、
玄関帳場（フロント）の設置と施設への営業従事者の常駐を
条例で義務化させました。
さて、そうしたわけで・・・
結論を言えば、
民泊とその規制に関する問題、
いまのところはまだ行方が混沌としています。
参入を希望するものの、
「現状の規制緩和は不十分。進展はむしろこれからが本番」
と見て、様子見の態度をとっている人々や企業も
どうやら少なくないようです。
ただ、ひとつ言えること。
それは、
規制緩和の方向性がこうして深まるほどに、
正しい許可を得ない勝手な民泊営業が、
いわゆる「ヤミ民泊」として糾弾される確率は、
逆に高まっているということなのです。
各メディアも近ごろは、無許可の民泊営業について、
「グレーゾーン」とは言わなくなりました。
情報収集を怠らず、十分に注意しながら、
今後の推移を見守りましょう。
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