こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「いま、わたしが知りたいこと」オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの声
2015年09月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている、
この「編集部こぼれ話」。
今回は、
前回の「お悩みの声」にひきつづき、
（前回の記事は→こちら）
オーナーズ・スタイル首都圏版の読者オーナーさんからの
「向上心」あふれる声を
いくつかご紹介いたしましょう。
題して、
「いま、わたしが知りたいこと・学びたいこと」
「ペット共生型賃貸のノウハウを知りたいと思っています。
半分以上が空室の古いアパートを再生させたいのです」
「設備のメンテナンス方法とその時期を学びたい。
故障の前に手を打つことで、
利益をアップさせるポイントを知りたいです」
「電力自由化について知りたい。
オーナーズ・スタイルさんでも特集を組んでください」
「個人事業主として賃貸経営する場合と、
法人化した場合の、より細かい違いについて学びたい」
「良い立地とは？
どういう基準で評価すればよいのだろうか」
「将来、家賃を滞納する人を入口で防ぐ方法は？」
「セルフリフォーム。
自分で出来ることは自分でやっていきたいと思っています」
「いわゆる収支の『デットクロス』に、いかに対応するべきか？」
「融資を使っての物件買い増しのノウハウを学びたい」
「ＤＩＹ型賃貸について。
オーナーズ・スタイルでも、専門家による法律面での解説を
特集してほしい」
「狭小地、変形地の利用ノウハウに興味あり」
「不動産会社とのよい関係づくりを学びたい」
「外国人入居者への対応。
なかなか募集に踏み出せません。オーナーズ・スタイルでも特集を」
・・・いかがでしょうか。
たくさんの「知りたい・学びたい」オーナーさんの
ご支持とご要望に支えられながら、
私達オーナーズ・スタイルは、
これからも、
より一層の努力を続けてまいります。
どうぞ応援ください！
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すでに首都圏約３万６０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
昨年からは関西版、北海道版を発行。
今年４月からは九州版、７月からは広島版を創刊。
全国約７万人の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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読者の皆さんにはご負担のない「無料誌」です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「いま、これに悩んでいます・・・」オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの声
2015年09月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている、
この「編集部こぼれ話」。
今回は、
前回の「空室対策のための工夫と努力」に
ひきつづき、
（前回の記事は→こちら）
オーナーズ・スタイル首都圏版の
読者オーナーさんからの
「お悩みの声」をいくつかご紹介いたしましょう。
「せっかく駐車場の利用希望者がいて、
スペースが空いていても、
契約できないことがあります。
ここ１、２年、それが悩みの種となっています。
軽自動車も含め、
車高の高い車が増えたためです。
立体駐車場の下段に、
入庫させることができないのです。
設備を導入した２０年前には見られなかった状況です」
「築３０年のアパートに、家具、家電、
新品の布団も付けて募集。
入居が早く決まるようにはなったのですが、
退去も早いのが悩み。
ウィークリー、マンスリー物件の感覚で
使われる方がいるようです」
「長く住んでくださっている入居者さん、
最近、周りの騒音への苦情を
数多く寄せるようになりました。
少々神経質な方で、対応に苦労しています」
「家賃の滞納に困っています。
期間はすでに一年にも。
言うに言われぬ事情があるのではと、気の毒に思い、
あまり催促もしたくなく・・・
もう少し待ってみることにしようかと」
「入居者の皆さんのベビーカーの置き場をどうしようか、
悩んでいます。
共用部分では見た目も悪く、防災面でも問題が。
どうしたものか、思案中です」
「長らく空室となっていた部屋。
そこに入居してくださった方なのですが、
修理のことや、設備についてのことなど、
次から次へと要望されるため、
困っています。
どこまで対応すればよいものか・・・」
「所有物件が多数。
なので４～５社に募集をお願いしています。
おかげ様でほぼ満室・・・なのですが、
その中の一社だけ、
紹介してくる『客層』が、あまりよくありません。
最近は、その一社にだけ、
募集依頼をしないようにしています」
「ある入居者の方、
野良ネコやカラス、ハト、スズメに餌を与えるため、
周辺から苦情が寄せられています。
さらに公道上に植木も・・・。
困っています」
「学生向け物件を運営中。
ゴミ出しマナーの悪さに悩んでいます。
よい対策はないものか・・・」
「空室を速やかに埋めるため、
いつも、家賃を下げることで対応。
これでは工夫が足りません。
ですが、これしか方法が見当たらないのが悩みです」
「上階の人の立てる音がうるさい、と言って、
直接怒鳴り込むなどする入居者さんがいます。
そのため、
すでに２部屋が退去してしまいました。
仕方なく、数ヶ月間にわたり、
それらを空室にしてある状態です」
「来年にはローンがひとつ終わるので、
そのあと、もう一棟物件を購入したいのに、
最近はどんどん値上がりし、利回りが下がっていきます。
もう少し待っててくれ～！」
・・・いかがでしょうか。
「滞納に困っています。期間はすでに一年にも」
と、おっしゃるオーナーさん、
「言うに言われぬ事情があるのではと、気の毒に思い」
督促をされていないとのことで、
大変お優しいご心情が察せられます。
世間にはときに、
「大家という人種はごうつくばり」
そんなレッテルを一律に貼ろうとする向きもみられますが、
実際は、そうではないはず。
上記のオーナーさん同様、
毎日、ご不安に苦しみながらもじっと我慢、
寛容な態度をひたすらとり続けている皆さんも、
きっと、かなりの数で、
いらっしゃるものと思われます。
ただ、家賃の滞納は、
私達オーナーにとって、良い結果での解決を見ることが
ほとんどありません。
ゆえに、原則は、
とにかく被害を最小限に抑えるために、
「速やかに対応」
「速やかに頼りになる専門家等にご相談」
です。
そうされずに、お優しいご判断をされる場合は、
最終的な損失のほとんどを自らが被ることを
明確に、
覚悟しておかなければなりません。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「私の空室対策はこれ！」オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの声から
2015年08月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている、
この「編集部こぼれ話」。
今回は、
オーナーズ・スタイル首都圏版の
読者オーナーさんからの
空室対策のための工夫と努力について、
いくつかご紹介いたしましょう。
題して、
「私の空室対策はこれ！」
「１０年後を見据え、投資を惜しまず、
自分自身が借りたくなるような物件を目指し、
建設会社の意見を参考にしながらも、
自分の考えを貫いて、建ててきました。
成功のためにはそれがよかったんだと思います」
「５室の木造アパートですが、
月１回は必ず自ら出向いて、共用部分の清掃をします。
そうして５年経った今では、
全ての入居者さんととてもよい関係が出来、
滞納もありません。
順調に賃貸経営を続けています」
「オーナーズ・スタイルに掲載のあった、
電源不要の宅配ボックスを導入。
工事も早く済み、入居者からも好評です。
『募集のウリになります』と、
管理会社からも喜ばれました」
「私の空室対策は『管理会社選び』。
いかにきちんと仕事をしてくれる相手を選ぶか、
これに尽きると思っています。
まずは任せてみて、ダメだと思ったら、
早めに会社を替えてしまいます」
「更新時に家賃の値下げをしています。
そのためか、現在満室です。
今後もこの方針で行きたいと思っています」
「耐震性ではどこにも負けない自信がありますので、
それを物件のウリにしています。
相続対策で近隣に新築物件が建ち、
そのため、私のところでも
一時は空室が目立つようにはなったのですが、
その後、耐震性をアピールすることで、
満室を勝ち取りました」
「更新していただいたら、
入居者さんにお礼の手紙を出すようにしています」
「区分所有物件のオーナーです。
先日は、管理組合の総会に出席し、
エントランスの補修を提案しました。
結果、きれいになり、印象も変わりました。
引き続き、修繕計画にも関与していくつもりです」
「築１４年くらいになりますが、
現在、空室はありません。
駅に近いことのほか、更新料を貰っていないことが
その理由でしょうか」
・・・いかがでしょうか。
耐震性ではどこにも負けない自信があるので、
それをウリに、新築との競争を勝ち抜いている・・・
と、おっしゃるオーナーさん、
「地震が怖い人は、多いようです」
とも、付け加えておられます。
あの東日本大震災からすでに４年、
ともすれば、
ロケーションや、便利な設備の導入に比べて、
投資の割にはアピールの度合いが
低いのではないかとも思われがちな、
物件の耐震性ですが、
アピール度が低いように感じられるのは、
もしかすると・・・
これをアピールするべき私達の側の「アピール」が、
いまひとつ、
足りていないからなのかもしれませんね。
次回も引き続き、
読者オーナーさんの声をご紹介いたします。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
選ばれる不動産会社になって、共に歩もう！熱く呼びかける異色の一冊です
2015年08月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、
オーナーズ・スタイル編集部の本棚に並ぶ、
賃貸経営にかかわる本の中から、
興味深い内容の一冊、
おススメの一冊などをご紹介している
この「編集部こぼれ話」。
今回は、
とりわけ異色中の異色・・・ともいえる、
特別な内容の一冊を
皆さんにご紹介いたしましょう。
そのタイトルは、
「選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん」。
「行動する大家さんの会」編。
執筆は、同会にかかわる、
いわゆる一歩進んだオーナーさんや
関係者さん、１５名。
ちなみに、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんが
もしも、この本を手に取れば、
それら執筆メンバーの中には、
本誌の誌面や、
私達の主催するイベント・セミナーなどに、
過去、登場されたお名前が
いくつか並んでいることにも、
すぐに、
気づかれることでしょう。
さて、
それにしてもこの本・・・異色の本です。
ごく普通の装丁、体裁、
どこにでも見かける何かのノウハウ本のような姿で
ありながら、
そのターゲットは、ずばり、
「不動産屋さん」。
とりわけ、
賃貸物件の仲介や管理をやっている不動産屋さん。
しかも、
急速に進行する目下の市場の変化に、
このままではどうも追いついてはいけなさそうな、
旧態依然、
意識の古い不動産屋さんこそが・・・
この本の主たるターゲットになっています。
そんな多くの不動産屋さん・管理会社さんに対し、
古い意識に染まらず、
自らの発想や行動で賃貸経営成功のみちを
切り開いてきた
「ニュータイプ大家さん」達が、
具体的な事例や体験を示しつつ、
「市場は変わりました。あなたも変わって、
私達と一緒に行動しましょう。
生き残りましょう！」
と、熱く呼びかけるその声こそが、
この本、
「選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん」の
主な内容になっているというかたちです。
それら、
熱い呼びかけのいくつかをざっと要約して挙げるとすると・・・
たとえば、こんな具合です。
「自分で勉強する大家は、あなた（不動産屋さん）にとって
煙たい存在ではない。
一緒に、利益と理念を追求できるパートナーです。
不勉強な大家さんの無知につけ込んで、
惰性で商売をしている場合ではありません」
「私（大家）にとってのお客様は、入居者さんです。
あなたにとってのお客様も、
本来、入居者さんなんです」
「お互いに、仕組み化できる仕事は仕組み化しましょう。
入居者さんの笑顔を第一に、
効率的でスピーディなサービスを求めていきませんか」
「ＩＴを駆使し、利便性を追求し、個性ある生活も望む、
いまの入居者のニーズに敏感になってください」
「外国人需要への対応、定期借家の有効活用、
入居者がカスタマイズできる物件・・・
新しいことに一緒に挑戦して、もっともっと、
チャンスを広げていきませんか」
・・・つまりは、
こうした声に「そうだよね！」と反応し、
即、行動で応えられる不動産会社こそが、
選ばれる不動産屋さん。
イコール、私達が「選ぶべき」不動産屋さん、
と、いうことにもなるわけです。
人口減少社会進展の渦中、
これからますます厳しくなっていく市場において、
私達オーナーが、
頼もしいパートナーとして、手をたずさえるべき
相手とは・・・？
この本は、
「不動産屋さんへの呼びかけ」を表面で謳いながら、
実は暗に、
そんな問いかけへの答えを私達に示してくれている、
真っ当な、
賃貸経営の指南書です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「恐れていたリスクが現実に！」オーナーズ・スタイル関西版・読者オーナーさんの声
2015年08月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている、
この「編集部こぼれ話」。
今回は、
「オーナーズ・スタイル関西版」に
少し以前に寄せられた
読者オーナーさんからの声です。
まず最初に・・・
何人かのオーナーさんが、
深刻な「リスクの顕在化」に直面され、
たたかっていらっしゃいます。
負けずに頑張ってください。
厳しい経験が花ひらく時が、きっと来るはずです。
「入居者の出した火事で、アパートが全焼しました。
ですが、事情あって、
出火させた本人に責任は問えないと判断されました。
大事なアパートでした。
残念で、悔しいです」
「家賃滞納者に自己破産されてしまいました。
泣き寝入りして、
諦めざるを得ないのでしょうか・・・」
「滞納していた入居者が、部屋で亡くなりました。
家賃をもらえないばかりか、
リフォームに多額の費用がかかった上、
安い賃料で募集せざるをえなくなるなど、
大変でした」
次に、こんな声が届いています。
「車離れ」とも言われるいまの傾向を
表すものといってよいのでしょうか。
「部屋は満室。ですが、
各部屋ごとに１台分ある駐車場は、誰も使っていません」
「最近は、公共交通の便がよければ、
駐車場はなかなか埋まりません。
車を持とうとする人も減っているので・・・」
「シャッター付きのバイクスペースを運営していますが、
２０台分のうち、１０台分が空いています」
最後は、
「いま成功中！」のオーナーさんからの声です。
どうぞ気をひきしめて、よい状態を未来へつなげてください。
「住宅系（賃貸マンション）、事業系（テナント物件）、
その他（駐車場）と分散し、自主管理で運営しています。
いまは日々、オーナーズ・スタイル関西版を読みつつ、
不動産会社とも協力。
おかげさまで２５年間、１００％に近い入居率です」
「いまお願いしている管理会社は、良心的で誠実です。
管理料も比較的安いです。
いい会社にめぐり合ったものだと、
いつも感謝しています」
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