こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸経営はあくまで「夢」の土台。それでもソプラノ大家さんはここまでやる！
2015年05月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
声楽家（ソプラノ歌手）であり、主婦でもある
菅原久美子さんという方が書かれた、
「夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ」
と、いうタイトルの本をご紹介いたします。
ちなみにこの本、
読まれるオーナーさんによっては、
ちょっとジェラシー、
あるいはショックを感じる内容になっているかも知れません。
それはこういう理由によります。
やや、あからさまに言ってしまえば、
著者である菅原久美子さん＝ソプラノ大家さんにとって、
賃貸経営は、いわば仕方なく始めた仕事。
必要に迫られて「怖々」選んだ、
ほとんど片手間といってよい仕事なのです。
なぜなら、
彼女のライフワークであり、
大切な本業は、
あくまでソプラノ歌手。ボイストレーナーとしての「声」の仕事。
そして主婦。
賃貸経営は、
これらを並立させながら、
芸術家としての彼女自身をさらに磨き、高めるための道具、
あくまで経済的な基盤です。
であるのに、ソプラノ大家さんは、
「歌い続けるために、不動産投資を始めよう」
と、思い立ってからわずか３年も経たずして、
賃貸経営を成功させ、
「満室経営本」を出版し、講演に呼ばれ、
全国何万というオーナーさんに、
賃貸経営のノウハウを指南してしまえるだけの
「カリスマ」となっているのです。
なので、
ちょっといやらしい想像ですが、
家賃に加えて、
本の印税・・・講演料・・・
ますます豊かなものとなっていく経済基盤をもとに、
ソプラノ大家さんは、
本来の夢の方へも日々邁進・・・！
何とも、憎たらしい存在ですね。
（最近はボイストレーナーとしてカラオケ上達本も出されています）
ですが、今回紹介の一冊、
「夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ」
を読むと、
なるほどよくわかるのです。
彼女のすばらしい成功の秘訣が。
それは、一言で言うと、
無邪気なまでの「体当たり」。
ソプラノ大家さんは、
決して余計な壁を自分の前に設けません。
たとえば、
「アパートのリフォームは、工事会社に頼まず、
セルフリフォームでやれば大きな節約になる」
と、思い立つと、
彼女はなんと早速、
職業訓練校に通いだしてしまうのです。
そこで技術を学ぶばかりか、
勉強仲間のおじさんたちと人脈をこしらえ、
頼れる「大工さんチーム」まで形成してしまう始末。
それらご学友の皆さん、のちには蝶ネクタイをしめて、
ソプラノ大家さんのリサイタルを聴きにもきて
くれたのだそうです。
「よし。セルフリフォームをやろう」
そう考えたとき、
多くの人が、
「では私にはどこまでやれそうか」と、
まずは、自分に出来うる範囲を考え、
線引きするはず。
ですが、ソプラノ大家さんは、
何のためらいもなく、さらに先へとジャンプ。
自分ができる範囲という、そもそもの条件自体を
大きく広げてしまう道を選択する・・・
と、いうことのようです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
相続の失敗を避けるには、「相続のことは相続が近づく前に考える！」
2015年05月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月の１９日、日曜日。
新宿ＮＳビルで開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
たくさんのご来場、
本当にありがとうございます。
会場で皆さんからご回答いただいた
アンケートにつきましては、
後日、
この「編集部こぼれ話」にて、
集計結果など、ご紹介させていただく所存です。
さて、その「フェスタ」で・・・
五つのメインセミナーのうちのひとつを
ご担当していただいた、
税理士で公認会計士の深代勝美さん。
「相続税の納税資金１億円を贈与税６０万円で準備する！」
と、いう、
目をひくタイトルのもと、
親から子への不動産物件贈与と法人の設立、
さらに物件の法人への売却をからめての
有利な納税対策について、
詳しくご説明くださいました。
とはいえ、
若干難解なお話でもあったので、
その場ではいまひとつ「腹落ち」しなかった皆さんも
少なくなかったかもしれません。
「もう少し内容を理解の上、検討してみたい」
と、思われた方は、
「４月１９日のオーナーズ・スタイルのフェスタで
講演されていた件」
と、添えていただいた上で、
深代先生のオフィスへお問合せされてみるのが
よろしいでしょう。
税理士法人深代会計事務所のウェブサイトは →こちらです。
ところで、
納税も含めたいわゆる「相続対策」について、
先日、
興味深い記事を「朝日新聞 DIGITAL」が
公開していました。
タイトルは、
「『おふくろがそんなこと・・・』思わぬ遺言で相続争い」
と、いうもの。
指摘されてみれば、
「なるほど大いにありうることだ」と、
誰もが納得の内容なのですが、
「認知症となった人が残した遺言をめぐって、
親族間でのトラブルが起きている」
と、いうのです。
実際に発生した事例が二つ採り上げられており、
いずれも、
認知症となったのち亡くなった親が残したとされた
「遺言」が焦点に。
たとえばそのひとつ・・・
「認知症で判断能力を失った親が、
ひとりの親族によって、
司法書士ともども公証役場に連れていかれ、
当該親族にきわめて有利な遺言書を作らされ、
その後、亡くなった」
と、いうもの。
この件では、
「財産の一切を譲らない」旨、
親に言い残されたとされる子（養子）が、親族を提訴。
裁判には勝てたものの、
こうした事態となった場合、当然のことながら、
「遺言時、確かに本人が認知症だったのか」
「症状はどの程度だったのか」
死後に判断するのは、およそ容易なことではない・・・
と、いうのが一連のあらましです。
冒頭の深代先生は、
オーナーズ・スタイル本誌春号（３８号）の記事（３０Ｐ）
にもあるとおり、
相続税対策としての生前贈与の有効性を
「贈与者が財産の行方を自ら確かめられる」
メリットも交えて、
解説していらっしゃいますが、
それらに加えて、
「被相続人となる予定の親御さんや、
あるいは自分が、
相続発生の前に認知症にかかってしまう」
という、
ありうる状況に対しても、
「やはり（生前贈与は）有効・・・」
そのように言うことができそうです。
上記「朝日新聞 DIGITAL」の記事は →こちらです。
（記事は途中で途切れていますが、
無料会員登録によって、全文を閲覧できます）
なお、ネット上の新聞記事は、
早期に公開終了となることがありますので、
どうぞご了承ください。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんもＤＩＹを！セルフリフォームで賃貸経営をもっと楽しく
2015年05月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月の１９日、日曜日。
新宿ＮＳビルで開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
たくさんのご来場、
本当にありがとうございます。
会場で皆さんからご回答いただいた
アンケートにつきましては、
後日、
この「編集部こぼれ話」にて、
集計結果など、ご紹介させていただく所存です。
さて、その「フェスタ」で、
五つのメインセミナーのうちのひとつを
ご担当していただいた、
「九州大家の会」会長の小場三代さんと、
同じく副会長の赤尾宣幸さん。
講演していただいたテーマは、
オーナーさんのＤＩＹによる
「セルフリフォーム」でした。
ちなみに最近は、
ご存知、国交省の提唱もあって、
「入居者さんのＤＩＹ」が、賃貸住宅関連業界などでの
大きな話題となっていますが・・・
忘れてはいけません。
物件の魅力をアップさせるため、
物件のオーナーが行なうＤＩＹこそが、
もちろんのことですが、
賃貸住宅における基本の「ＤＩＹ」。
当日のセミナーでは、
小場さんが、
「ＩＫＥＡ」や各ホームセンターなどで購入できる
お手軽な商品を使って、
物件をセンスよくドレスアップする方法などを
主に紹介くださった一方、
赤尾さんは、
手軽な事例のほか、
「え！素人でもそこまで出来てしまうの？」
と、誰もが驚くような
大型セルフリフォームをいくつか大公開。
中でも会場に集まった皆さんが、
身を乗り出してスクリーンを覗き込まれていたのが、
・全面カビだらけのお風呂
・壁にシロアリの巣食っていた（！）玄関
・水漏れで床が「池」になるトイレ
・足も踏み入れたくない汚れた和室
・内見者の気が滅入りそうなくたびれたキッチン
という、
絵に描いたような老朽（築３０年）マンションの
ひと部屋を
自力で、しかも格安で、
見事よみがえらせたという成功例でした。
ちなみに、
「水漏れで床が池になるトイレ」では、
便器・水回り一式を
赤尾さんは自力で、節水型のモデルに総取っ替え。
「くたびれたキッチン」は、
なんと、
自ら組み立てたシステムキッチンに換装。
そんなことできるの・・・!?
「出来ます。トイレの方は、ホームセンターに何度か通い、
複数の店員さんに尋ねてやり方を習得しました」
キッチンの方は？
「ひとりの力では叶わない搬入作業こそ、
友人の助けを借りましたが、
組立は自分で。
本来５０万円くらいかかる工賃をタダに出来ました」
それが、赤尾さんの答えです。
実際にやる気さえあれば、
きっと、少なくない数のオーナーさんに、
同じことが「できる」のでしょう。
小場さん、赤尾さんは、
昨年、オーナーさんがＤＩＹで行なう
賃貸物件のセルフリフォームをテーマにした
本を出されています。
なお、
お二人に加え、この本にはもうおひと方、
共著者がおられます。
福岡で最初に賃貸住宅のリノベーションを
実行したとされる方、
吉原住宅有限会社 代表取締役の吉原勝己さん。
前回この「編集部こぼれ話」で紹介させていただいた、
弊社副編集長の著作、
（早稲田大学大学院商学研究科・長沢伸也教授との共著
記事は→こちら）
「コミュニティ・デザインによる賃貸住宅のブランディング
―人気シェアハウスの経験価値創造―」
の取材でも、大変お世話になっている方です。
下段に、
両方の本の「amazon」ページへのリンクを
置いておきました。
ご覧になってみてください。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ぜひご一読を。オーナーズ・スタイルの編集部員が本を出版しました！
2015年05月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部・副編集長の小宮理恵子
（経営管理修士 ＭＢＡ．早稲田大学）が
本を書きました。
「コミュニティ・デザインによる賃貸住宅のブランディング
―人気シェアハウスの経験価値創造―」
早稲田大学大学院商学研究科・長沢伸也教授との
共著による研究書です。
成功している、
シェアハウスなどのコミュニティ型賃貸住宅について、
・その物件はなぜ成功しているのか？
・成功している物件が生み出している「価値」とは何か？
それらをマーケティングの枠組みに
照らし合わせたうえでひもとき、
そこでは、
住む人への高度な「経験価値」が生み出され、
それが持続的に再生産されていくかたちで、
物件自体の価値も進化し続けていること、
すなわち、
「ブランディング」され続けていることが
解き明かされています。
採り上げられている研究事例は、
・昭和初期の原宿セントラルアパートがテーマ
「THE SHARE」（渋谷区）
・未来に向けて進化し続ける実験住宅
「一宇邨（いちうそん）」（福岡市）
・日本最大規模・２６０室のシェアハウス
「ソーシャルレジデンス蒲田」（大田区）
・毎日英語漬けの"家中留学"を実現
「Lang Boat Kanda」（千代田区）
・食のプロ・起業家を育てるビジネススクール
「コネクトハウス池上」（大田区）
・シングルマザーのための子育て基地
「ペアレンティングホーム高津」（川崎市）
・壁紙が選べる「カスタムメイド賃貸」の先駆け
「ロイヤルアネックス」（豊島区）
これらの成功を
伝統的な物件マーケティングの枠組み
・・・たとえば賃料、ロケーションなど
経験価値上の枠組み
・・・たとえばそこに住むことで得られる自己の成長、
他者への貢献、安心安全など
以上の両方から分析、
コミュニティ型賃貸住宅の
いわゆる「運営ノウハウ」ばかりでなく、
それ以上に、
これらによる社会的価値を私達が創造するための
「原理」を理解できる、
深い内容となっています。
ぜひご一読ください！
ちなみに、この本の中で、
ここだけでも既にすごい価値アリ、としておすすめなのが、
「付録」の部分、
（付録といっても約４０ページにわたります）
各シェアハウス等、コミュニティ型賃貸住宅の
運営者の皆さんへのインタビュー集です。
そこにはこんな胸を突く言葉も・・・
「建築と建築物は違うのです。
建築とは、ある"状況"をつくること」
「私たちは、社会と人生に
選択肢を増やしたいのです」
「賃貸経営を（モノづくりではなく）コトづくりとして
とらえられる人が、これからは成功する」
賃貸経営を通して、小さくとも世の中に価値を投じたい・・・
そんな想いにあふれるオーナーさんへの
とてもよい刺激に満ちている、
おすすめの本です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
入居者さんとのふれあい、お悩み。負けない読者オーナーさんの声
2015年04月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
いつも皆さんから、
たくさんの声をお寄せいただいている、
オーナーズ・スタイル本誌の
読者アンケート。
少し以前にいただいたものの中から、
今回は、
入居者さんとのふれあいや、お悩みについての
オーナーさんからの声を
いくつか、ご紹介いたします。
まずは、こちらです。
「空室対策のため宅配ボックスを導入しました。
すると先日、女性の入居者さんに、
『ありがとうございます』と、お礼を言われました。
これからも皆さんのニーズにきめ細かく対応するため、
勉強を怠らないようにしたいと思いました」
「入居者である子どもさんとお孫さんに会いにくる、
遠方に暮らすお母様から、
『いつもエントランスの飾り物が変えてあるので、
来るたび楽しみにしています』と言われました。
嬉しかったです」
「若い入居者さんが退去された際、
ご両親がお見えになり、きれいに部屋を掃除。
丁寧にお礼も云って帰られました。
子どもを甘やかしている、といえなくもありませんが、
まずは、親心っていいなと思いました」
「オーナーズ・スタイル本誌の
『高齢者はリスクが高い、は本当か？』の記事を拝読し、
同感の想いです。
私も高齢者を優良な入居者と考え、
３０年間、満室経営を続けてきました。
皆さんに感謝され、不況の時期も
高止まりしたままの家賃で乗り切ることができました」
・・・以上、入居者の皆さんからの感謝やお礼の言葉に、
元気づけられたり、やりがいを感じたりされている
オーナーさんからの声です。
感謝を言葉に表してはいない入居者さんも、
きっと、ほかにたくさんいらっしゃるのでは
ないでしょうか。
さて次に、こちらの声です。
「入居者のＡさんは、外で会えば必ず先方から挨拶され、
ゴミ出しルールも守ってくれます。
ただし、ちょっと憂鬱な問題が・・・
家賃が毎月、１５日前後も遅れて入金されるのです」
「入居者の方が、戸建の物件の周囲などに
粗大ゴミのようなものを置いていて、
何度やめるようお願いしても、
逆に少しづつ増えて行く状況。
どうしたものか・・・」
・・・お悩みのオーナーさんの声です。
まさに相手の反応次第、ご性格次第。どうなるか・・・
ということでもあり、
実際に現状を見ずに、ベストな回答を
差し上げるというわけにもいきません。
ただ、こうした場合、
多くのアドバイザーがまず口にするのは、
「早めの対策が肝心ですよ」
のひと言でしょう。
「改善してください。やめてください」
のお願いからではなく、
「どうされましたか？何かお困りですか？」
と、いった穏やかな問いかけから、
柔軟な気持ちで、
アプローチを試みるのがよいでしょう。
下記のオーナーさんのような、
大変なご苦労をあとでされないためにも・・・
「滞納を続けた入居者に退去してもらうのに
１年半以上かかりました。
結局一切、滞納分を払ってはもらえませんでした。
入居審査では判らない裏の顔をもっている方で、
苦労させられました・・・」
「入居当初の３ヶ月間、しかも賃料の６割を貰っただけで、
あとはずっと滞納のまま、居座り続けられました。
裁判を経ての退去まで２年もかかった上、
残された部屋は荒れ放題でした」
「いわゆる『物を片付けられない』入居者の方がいて、
裁判になりました。
入居前に私が写真を撮っておかなかったため、
『初めからキレイな部屋ではなかった』
との主張もされることに。
しかも、担当した裁判官には、
『悪徳大家と貧しい入居者』との先入観があったようにも
私には感じられました。
工事会社の方には、
『こんな汚い住み方をする人が出て行ってよかったんだ』
と、言ってはもらえましたが・・・」
頑張るすべてのオーナーさんを
私達オーナーズ・スタイルは、
これからも全力で応援していきます！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
