こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
超激戦区で「勝っている」オーナーの思わず真似したくなる空室対策！
2015年03月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「満室研究所所長」を名乗る、
山岡清利さんが書かれた、
「新版『遠方・地方・激戦区』でも満室大家になる方法」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
ところで、この本、
舞台となっているのは北海道の札幌市です。
ご存知の皆さんも多いかと思いますが、
名だたる賃貸激戦区のひとつ。
「多分、日本一厳しいマーケットだろう」
と、いう人も少なくないそんな場所に、
リーマンショック前の２０００年代はじめ、
当時まだ３０代前半だった山岡さんは、
東京で小さな会社を経営しながら、
続けざまに、
４棟ものアパートを買ってしまったのだそうです。
すると、案の定・・・
ほどなく経営は大苦戦の様相に。
しかも遠い東京からでは、
なかなか物件に目が届かず、現地の様子もよく判らず、
空室対策をしようにも、
どうしても地元仲介会社の言いなりに。
それでも、状況は悪化の一途を辿ります。
そこでついに、２００７年の夏のこと。
「このままではだめだ。他人任せにしてはいられない」
と、山岡さんは思い切って会社を売却。
札幌へ移住を敢行。
持てるノウハウのすべてをつぎ込んで、
自らの賃貸経営のたて直しに奔走したのでした。
すると、その結果、
山岡さんのアパートの空室はどんどん減っていくばかりか、
なんと、賃料まで上昇。
以来、
超激戦区で勝ち続けているオーナーとして、
地元メディアに注目されるばかりでなく、
いまや全国から講演依頼が舞い込むほどの大成功を
おさめていらっしゃるのだそうです。
そんな山岡さん、本の中では、
「いざ、他人に頼らず、
自ら実践する大家になってみれば、
満室経営って意外と楽じゃないかと感じるようになった」
との暴言（？）も・・・！
しかし、
この本のすべてを読んでみると、
何となく、
それも許せる気分になってきます。
なぜならば、山岡さんの空室対策は、
とにかくトコトン詰めが細かく、
気配りにあふれ、
さらには、こだわりも深いのです。
例を二つ、紹介しましょう。
たとえば、
「ファミリー物件の押し入れを潰し、ブランコを設置。
キッズルームをつくってアピールする」
・・・と、これだけでも素晴らしい発想なのに、
さらに山岡さんは、
「そのブランコは白。天井には明るい青空の柄のクロス。
もちろん天井専用のデザインが工夫されたもの。
床には草原を想わせるラグを敷き、
壁には・・・建具の色は・・・」
と、徹底的にこだわり抜くのです。
（もちろん、ブランコは使いようによっては
危険な遊具ですので、山岡さんは、
安全上および契約上の配慮も怠りません）
さらには、
「ペット可」をどうアピールするか。
物件内にリードフックを取り付ける。
それがわかるよう、ＰＯＰカードを添えておく、
・・・までは、誰もが考えそう。
しかし山岡さんは、それでは終わらず、
リードフックから実際にリードを伸ばし、
その先に、
可愛いぬいぐるみのワンちゃんをつなげて・・・
内見に訪れたペット好きの心をつかんでいます。
似たような徹底したこだわりは、
物件のアピールだけでなく、
仲介会社のスタッフをどう動かすか。
どう彼らに気持ちよく、やる気を出してもらうか、
と、いった部分でも、
こまごま展開されているのですが・・・
ここに書きすぎると
本の売り上げを妨害することになってしまうので、
以上で終わりとしておきましょう。
なお、この本は、
上記タイトルにもあるとおり
「新版」ということで、
中古市場には「旧版」の方も出回っています。
インターネット上の読者からの評判等を見ると、
新版の方が、カラー写真なども載っていて
内容豊富とのことですので、
古書店で手に取るなどした際は、
どうぞ、
新・旧のご確認をお忘れなく。
下のリンクはもちろん、
新版のページにつながっています。
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無料の賃貸経営マガジンです。
すでに約３万６０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年４月からは、関西版も発行。
関西圏約１万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
「首都圏版」
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「関西版」
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーズ・スタイル読者の皆さんが選んでいる「ポータルサイト」
2015年03月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回は、
オーナーズ・スタイル本誌で、
最近行なったアンケート結果から、
データをひとつ、ご紹介いたしましょう。
読者の皆さんに、
こんな質問をさせていただきました。
（アンケートにご回答の皆様へ、心より御礼申し上げます）
「入居者募集をされる際、物件情報を掲載される
ポータルサイトを教えてください」
ご回答のトップ５です。
（複数回答・ご回答者数４３２）
１位・・・「ＳＵＵＭＯ」 ３８．９％
２位・・・「ＨＯＭＥ'Ｓ」 ３６．６％
３位・・・「ａｔ ｈｏｍｅ」 ２９．９％
４位・・・「ＣＨＩＮＴＡＩ」 １５．７％
５位・・・「Ｙａｈｏｏ！不動産」 １３．０％
いかがでしょうか。
いわゆる大手ポータルサイトの名前が
何となく順当（？）に並んでいて、
一見、特筆すべきことは何もなさそうな
結果となっています。
ですが、
もうひとつ、この数値をご覧下さい。
以下の回答とパーセンテージを挙げてみると・・・
話は、やや意味深いものとなってきます。
回答：
「（物件情報を載せるサイトは）
不動産会社にお任せしているなどの理由で、不明」
パーセンテージ：
２．８％（４３２回答中１２）
いかがでしょうか。
世の中にはまだかなり多いとも言われている、
「募集のことはすべて仲介会社へお任せ。無関心」・・・の
いわゆる丸投げオーナーさんが、
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの場合、
わずか３％もいらっしゃらないのです。
私達は、これまで長年、
「物件情報はちゃんとポータルサイトに
載せてもらってください！」
そのためには、
「不動産仲介会社への指示を怠らないで！」
と、しつこく呼びかけをかさねてきましたが、
上の結果を見ると、
それはもはや、皆さんすっかりご承知のこと。
私達はそろそろトーンダウンをした方が、
うるさくなくて（笑）よろしいのかもしれません。
ちなみに、
こちらも多くの皆さんが
すでにご承知のことと思いますが、
物件情報がポータルサイトに載った際は、
必ず、
オーナーさん自ら、
検索条件を何パターンか、しっかりと入力した上でご検索、
掲載内容をチェックすることが肝心です。
「せっかく人気設備を導入したのに、
仲介会社がデータの更新を忘れ、
表示に反映されていないばかりか、
長い間、検索条件にもひっかからない状態となっていた・・・」
「駅徒歩分数を間違われ、
とんだ不利な掲載状況になっていた・・・」
そんな悲劇を耳にすることも
決して、少なくはないからです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
激戦の地方マーケットから発信。これからの賃貸経営は管理会社次第？
2015年03月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
激戦の地方市場でたたかうオーナーさん、
小場三代さんの書かれた、
「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
まず、この本の特徴、
それは、
「管理会社」を語ることに、
大きく力が注がれているところです。
それは、こんな経緯によるものでした。
著者の小場（おば）さんは、
いわゆるサラリーマン大家さんだった
お父様の経営を引き継がれた、
二代目オーナーさん。
福岡市内においてアパートを中心に、
約１５０室を所有しています。（２０１３年１月現在）
経営の雲行きが怪しくなってきたのは、
原則自主管理で頑張っていた
２００４年から。
各物件周辺の家賃相場が大きく下がり出すとともに、
それまでは上手くいっていた、
リフォームによる賃料維持が、
にわかに効かなくなってきたのだそうです。
小場さんは、
それまではできるだけ避けてきた、
家賃の値下げに踏み切らざるをえなくなりました。
さらに４年・・・
２００８年に入ると、状況は落ち着くどころか、
ますます悪化していきます。
家賃を下げた上に、
調べた限りのあらゆる空室対策を重ねても、
それでも空室が埋まらなくなってきたのです。
懇意の仲介会社もお手上げの状態。
ついには入居率５割を切る物件も現れる始末。
そうしているところに、
「市外ではそこまでの状況には至っていない」
と、いう情報が飛び込んだため、
小場さんは、
福岡市内の賃貸市場で一体何が起きているのか、
つぶさに調べ上げることとしました。
浮かび上がったのは、三つの理由でした。
まずは、
「これが土台」と見られた二つ・・・
１．賃貸物件を含む新設住宅の着工が、
世帯数の伸びを超えて増加している
２．土地価格と建築費の下落による、
新築賃貸住宅の低家賃化が進んでいる
そこに加えて、
小場さんが見たところの、これがもっとも大きな要因・・・
３．大手管理会社による
賃料一斉値下げが行われている（！）
３の大手管理会社は、
立地の有利な市の中心部に大型物件を展開し、
そこで家賃を大幅に下げることによって、
一気に市内の需要を吸い上げていました。
これに驚いた他の物件も、次々賃料値下げで対抗、
玉突き現象が起こった結果、
福岡市内の家賃相場は、
数年のうちにドラスティックに変化してしまっていたのです。
さらに、これに追い打ちをかけるように、
各管理会社が、
ある自衛策をとるようになりました。
自衛策とは・・・
そうです。
自社物件・自社管理物件を優先しての客付けです。
仕方がありません。
各社、生き残るために必死です。
彼らの仲介部門が、
自主管理オーナーさんからの募集依頼はとりあえずあと回し、
自社に家賃や管理費の入る物件を
とにかく優先して、
入居希望者へ紹介するようになったため、
自主管理オーナーは、いわば市場から締め出された状態に。
小場さんの物件でも、
入居が決まらないばかりか、
そもそも内見に来る人自体がいなくなる例までが
出始めました。
事ここに至って、小場さんはついに決断。
「親の代から半世紀続けてきた」という、
原則自主管理の継続を
いよいよあきらめることとしたそうです。
自主管理は人気エリアの物件のみに限定。
その他については、
管理会社との積極的なパートナーシップをもって、
以後の難局にあたることとしたのでした。
さて、
そこで、本の内容です。
この「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」は、
以上のような決断に踏み切った小場さんによる、
「管理会社研究」といってもいい分析と経験談が、
数多く載せられている本なのです。
たとえば面白いのは、
「小場家流 管理会社の分類法」を紹介するくだり。
管理会社を出自（？）に応じて五つの種類に分け、
それぞれの特徴を掘り下げるほか、
対応のコツも伝授してくれています。
そうした考察をもとに、力のあるよい管理会社を見つけ、
パートナーとした上で、
「オーナーは入居者に好まれる物件づくりに注力する。
管理会社には、インターネット等を駆使しての
集客の推進に尽力してもらう」
と、いうのが、小場さんの考え方。
「どんなにいい物件でも、管理会社がダメだと
埋まらなくなった」
と、までおっしゃる、
私達首都圏のマーケットよりも厳しい現場からの
貴重な「声」が聞こえてくる一冊です。
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世に出て１０年。今も色褪せないカリスマ大家さん・安藤泉さんの遺作
2015年02月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
１年と少し前のこと。
私達、賃貸住宅市場での仕事に携わる者のもとに、
一通の訃報がもたらされました。
カリスマ主婦大家さん・安藤泉さんが
亡くなったとの報せでした。
重いご病気とたたかっていらっしゃったことは、
私もそれ以前からお聞きしていました。
少しでもお力になればと、
鎌倉のあるお寺の有名なお守りを安藤さんのもとへ
お届けしたあと、
一時は、
回復された、ともうかがっていたのですが・・・
残念な結果となりました。
それから約１年、
いまもご冥福を心よりお祈りしているところです。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
その中に、安藤さんのご著書も見えています。
やや日焼けした、明るい緑色の表紙、
帯には、
「節税ばかり気にしていると
金持ち大家さんにはなれませんよ！」
の明快なメッセージ。
この一冊を手に取られたオーナーさん、
すでに大変な数におよんでいるのではないでしょうか。
本のタイトルは、
「専業主婦が１０年連続入居率９９％にしたアパマン経営法」
今を去る１０年前、
２００５年に初版が発行されています。
賃貸経営のもっとも重要な基盤を
ハード、ソフト両面においての「顧客満足」に据えた
その姿勢、
いまや多くのオーナーさんの常識となっている、
賃貸経営における財務の重要性、
すなわち、
「キャッシュフロー経営」の大切さを
早くから明確に指摘されていたその先見性、
いまも、色褪せることがありません。
安藤さんには、
私達オーナーズ・スタイル主催の「賃貸経営フェスタ」へ、
セミナー講師として
来ていただいたこともあります。
それは、一昨年の春のこと。
その日、会場は詰めかけたオーナーさんで大盛況。
安藤さんは、気さくに明るく、
笑顔でご登場。
トークも大いに盛り上がりました。
賃貸経営は、
しばしば、二兎を追う事業となりがちです。
「相続対策のためにアパート・マンションを建てる」
というケースが、その代表。
オーナーさんは、
節税の成功と、賃貸経営の成功、
両方を目指さなくてはなりません。
ところが、安藤さんによると、
こうした「相続対策型オーナーさん」の多くが、
相続税対策、
すなわち節税だけを
事業の目的にしてしまいがちです。
頭の中では、
賃貸経営の方がいつの間にか（ときには最初から？）
すっかり空っぽ。
お留守となってしまうのです。
安藤さんは、
口調をやや強めに変えて、そこを指摘しておられました。
「相続税対策のために賃貸住宅を建てる人は多いけれど、
そのあとで賃貸経営に失敗してしまえば、
結局、何の意味も無いんですよ」
厳しく諭されるのも道理。
まさに、安藤さんこそが、
そうした危機による破綻をすんでのところで
切り抜けられてきた方なのです。
いよいよ先月からはじまった、
「相続税の大増税」。
この事実にも絡んで、いま、あらためてしっかりと、
胸にとどめておきたい言葉です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「がんばれ大家さん 空室対策バイブル 2015改訂版」絶賛発売中です！
2015年02月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
このところ、
この「編集部こぼれ話」では、
色々な方がお書きになっている、
オーナーさんのための教科書、
いわゆる「満室経営本」の紹介を
たびたびさせていただいています。
そこで今回は、
色々な方・・・ではなく、
私達オーナーズ・スタイルが制作、
先日発売したばかりの「本」を
ご紹介させていただきたいと思います。
「がんばれ大家さん 空室対策バイブル 2015改訂版」
です。
昨年、私達オーナーズ・スタイル編集部が、
日頃の取材で集めた、空室対策ノウハウの集大成として
発行させていただいた、
「がんばれ大家さん 空室対策バイブル」・・・
（こちら↓）
たくさんのオーナーさんから
ご好評をいただいたこの本ですが、
今年も「2015年改訂版」として、
装いも新たに新発売。
デザインを刷新し、データ類は最新のものに。
文章にも加筆・修正を加え、新たな特集・特別記事も網羅。
「お役立ち度」を大幅にアップさせました。
これからの時代の賃貸経営を乗り切るために、
オーナーさん必携の一冊です。
ちなみに、
新たな特集・特別記事のタイトルの一部を列挙すると・・・
・もしもの時どうする？
「事件・事故」「自然災害」「家賃滞納」
「夜逃げ・失踪」「不良入居者」
大家さん虎の巻
・オーナーズ・スタイル読者が実際に行っている空室対策
４５の方法
・カリスマ大家さんが語る、「空室対策で最も大切なこと」
・・・など。
また、本の中心となっている空室対策のノウハウについては、
３６にわたる項目を
「市場を知る」・・・（例：外国人入居者さんで救われる）
「部屋力アップ」・・・（例：３点ユニットをどうする？）
「販促力アップ」・・・（例：決まりやすい家賃設定とは）
「顧客満足アップ」・・・（例：トラブルはチャンス！）
以上、わかりやすく４テーマにわけて説明。
そしてさらに、
この「空室対策バイブル」は、
一度読み終えていただいてご納得。お役目完了・・・
と、いうタイプの本ではありません。
がんばるオーナーさんを応援する、
お役立ち企業（主に首都圏）１０６社をご紹介する、
「賃貸経営お役立ち企業ガイド2015」も
綴じ込みとなっています。
なので、賃貸経営のお悩みが生じたら、
いつでもページをめくって、
すぐに「プロに相談」が可能。
加えて、自慢はリーズナブルなこと。
税別「１０００円」！
オーナーさんの書斎の本棚で、
静かに眠るのではなく、
ぜひ、ご家族団欒のリビングでの
「備え付けの本」としてもらえたら・・・
昨年版につづき、そんな想いを込めて作った一冊です。
購入方法はとても簡単です。しかも色々あります。
アマゾン、楽天ブックス、旭屋出版オンラインショップ、
さらに、
書店でのお取り寄せも。
→こちら にご案内ページを用意しています。
（緑色の大きなボタンが「アマゾン」へのリンクです）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
