こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸経営は、好きな時間に寝て起きる生活のため？刺激いっぱいの一冊です
2015年02月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「私はほんの数年前まではどこにでもいる
態度の悪いスーパーマーケットの店員でした」
と、自己紹介する、
中島健一さんという方が書かれた、
「死ぬまでお金に困らない財布を３０代で手に入れる方法」
と、いう本をご紹介いたしましょう。
この本、読む人によっては・・・
特に、人生の大先輩にあたる世代の皆さんからすると、
「ちょっとお調子に乗りすぎでは」
と、感じられることも、もしかしたらあるかもしれない、
やや刺激的なところの目立つ本ですが、
私達多くの賃貸住宅オーナーにとって、
健全な意味での「刺激」にも、実は大いにあふれた一冊です。
著者の中島さんは、先ほどもふれたとおり、
数年前までは、
態度が悪かったかどうかはともかく、
「どこにでもいるスーパーの店員さん」
だったそうです。
ところがこの本によると、
２００８年、
３１歳のとき、ある旅の経験が彼を変えました。
その旅先は・・・
悠久の砂漠でもなく、
インドの大河のほとりでもありません。
なんと、サイパン島のビーチです。
白い砂浜に寝そべって、好きな音楽を聞きながら、
昼間からビールをあおる。
「こんな時間を好きなだけ自由に持てたらいい」
と、思ったのが、
中島さんのいまの人生のスタートだったのだそうです。
中島さんは考えたそうです。
「理想の人生のためには、お金の自由と、時間の自由、
それに、住む場所・過ごす場所の自由、
全部が必要だ。
しかし、社畜（中島さん仰るところの一般サラリーマンのこと）
の境遇から脱しなければ、
お金は稼げても、あとの二つが手に入らない」
「自分が直接働いていてはいけないんだ！
自分以外の何かを働かせて、
お金をかせぐ仕組みをつくらなければ・・・」
と、なれば・・・
当然のこと、選択肢は何らかの「投資」ということに。
ところが、
実は中島さん、すでにその時点で投資によって痛い目に。
株とＦＸ（外国為替証拠金取引）をやって大失敗。
一生懸命に貯めた貯金６００万円が、
あっという間に、
水の泡となってしまったところだったのだそうです。
しかし、中島さんはここからが違います。
くじけませんでした。
次には多額の借金をして、賃貸経営に挑戦。
「持たざる者の気合と根性」を胸に、
まるで廃墟のような、
入居率１／８（！）というすごい物件の再生を
成功させるなど、
立ちはだかる難関を次々と克服、
徹底的な利益率のアップと、
徹底的なコストカットの手法を駆使しつつ、
ほどなく海外不動産投資にまで手を広げ、
ついには、いま現在、
「１年の半分を海外で生活」
「好きな時間に寝て、好きな時間に起きる生活」を
理想のかたちに比べてまだまだミニマム（最小）ながら、
めでたく、
実現できているという大成功ぶりです。
さてさて・・・
以上、かいつまんだところをお知りになってのご感想、
いかがでしょうか。
「何だかガツガツしていてうんざりだなあ」
と、いった感想もおありかもしれません。
しかし、
それはちょっとちがうのです。
本書をひもとけばよくわかるのですが、
中島さんの「ガツガツ」は、
ただ自分だけが少しでも多く儲けようとするための
ガツガツではなく、
たとえば、
「不人気物件をどう便利で、快適な物件によみがえらせ、
入居者に喜んでもらうか・・・」
投資とリターン（収益）の間に、
必ず、「顧客の満足」がふまえられた上での
ガツガツなのです。
加えてそこに、
「いかに低コストで実現するか」
を不動の命題として打ち据えるのが、中島さんのやり方。
たとえば、
壁のリフォームにかけるコストを下げようと思ったら・・・
「壁を無くすことができないかをまず考える」
「その壁を無くすことで、
２ＤＫを人気の（顧客に満足いただける）１ＬＤＫに
変身させるリフォームが可能になるとしたら、
コストが下がるだけでなく、家賃も上げられる」
そんなアドバイスに、中島さんの真骨頂が現れています。
ちなみに、
この「死ぬまでお金に困らない財布を３０代で手に入れる方法」、
本屋さんに並んでいても、
賃貸経営の本だとは、まったく気づかない人も
結構多いかもしれません。
なぜなら、表紙にも背表紙にも、
不動産・賃貸・アパート・マンション・・・
そういった文字はひとつも書かれていないのです。
あるのは、表紙の下の方、
「ボロ物件」という、けんもほろろな４文字のみ。
「ボロ物件という乗り物を武器に、
思い描いていた夢を実現するまでの話をしよう！」
・・・との目だたぬメッセージ、
このひとことのみ。
しかし、全２２０ページ余りの
真ん中あたり、
ちょうどどら焼きで言うアンコの部分には、
さきほどふれたような
低コストで物件の魅力をアップさせるためのするどいヒントや、
効率的なリフォーム戦術、
物件の仕入れノウハウ、
仲介会社にどう動いてもらうか、
などなど、
投資型の賃貸経営のためのテクニックのあれこれが、
実は意外にぎっしりです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ラブホテルが賃貸住宅に変身！ベッドそのままで入居率は９割超
2015年02月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部には、
さまざまな企業さん、団体さんなどから、
たくさんの情報が集まって来ます。
メルマガや、冊子・新聞などの出版物、
ニュースリリースなどの配信物、
そのかたちもさまざまです。
一方で、これは当然のことですが、
私達は、
私達自身でも能動的に、たくさんの情報を集めます。
市場の動きはどうか、
方向性はどんな様子か、
不動産行政や建築行政、税制の動向等々・・・どんな具合か、
賃貸経営にかかわる新たなニュース・トピックは
生じていないか。
たとえば昨年末には、
ある地方紙（新聞）のウェブサイトに
こんな記事を見つけ、
驚くのとともに、
「なるほどなあ」と、思わず感心してしまいました。
見出しはこうです。
「モーテルが賃貸住宅に変身」・・・！
しかも、それが
「ほぼ常時、満室の人気」だというのです。
記事を載せていたのは神戸新聞のウェブサイト版。
物件の建つ場所は、兵庫県姫路市のお隣り、
高砂市。
もともとは、
専用車庫に直結された個室がずらり並んだかたちの、
正真正銘、
いわゆる「モーテル」だったこの物件、
１９７０年に開業、ということですから、
今年で築４５年。
かなりの老朽物件です。
ところが、これを取得したホテル事業者が、
３年ほど前、
ある不動産会社のアドバイスに応じ、
モーテルはあきらめ、賃貸住宅に生まれ変らせたところ、
たちまち大人気に。
以来、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるため、
入居率は平均で９割超をつねに維持。
加えて、
モーテルでなくなったことで、地元の人達からも歓迎されている
のだそうで、
いわば、非の打ち所のない結果になっている・・・
と、いうことです。
人気のポイントはひとつにハードの魅力。
内装や調度、設備にあるようです。
なんと、モーテル時代ほぼそのままなのだとのこと。
すなわち、
いかにもそれっぽい、ムード満点な色柄の壁紙や天井が、
そのまま残存。
当然ながらバスルームも、広々としたお二人様仕様です。
しかもジェットバス。
ソファなど調度品も、
やはりモーテル時代のものが受け継がれ、
さらには、
肝心の（？）ベッドも・・・！
二人がのびのびと寝られるサイズのものが、
しっかり備え付けとなっています。
ちなみに当物件、
ロケーションはといえば、最寄駅から徒歩約２０分。
有利な立地とはいえません。
ですがなにしろ、繰り返しますが、
建物は元モーテルです。
なので各戸に、専用の車庫が付いているのです。
そのため、
主に車を使う人、車好きの人が、これに注目。
いわゆるガレージマンションに近い魅力をもって、
マーケットの心をガッチリ掴んでいるといったかたちです。
いかがでしょうか。
「う～ん、専用車庫に広いバスルームは素晴らしいが、
長年モーテルで使われていたベッドに寝る・・・？」
「同じく、バスタブに入る？ ソファでくつろぐ・・・？」
「私が入居希望者だとしたら、二の足を踏むなあ・・・」
もちろん、
そんなご感想も少なくないことでしょう。
ですが、論より証拠です。
神戸新聞さんの取材内容に間違いがない限り、
当物件、繰り返しますが、
築４５年・駅徒歩２０分で、平均入居率９割超
なのです。
加えて、調べてみると、
別段賃料が安いわけでもありません。
ほぼ相場、といってよいレベルで募集がされているのです。
ふたたび、
いかがでしょうか？
「賃貸住宅はやはり新築。やはり築古は不利。
何といっても新築には敵わない・・・」
いえいえ・・・！
私達を支えている市場は、やはり、なかなか奥が深く、
ニーズはことほどさように、多様なのです。
丹念にチャンスを掘り起こす努力は
決して怠れないなあ、と、
あらためて思わざるをえないといった
ところではないでしょうか。
上記、神戸新聞さんサイトの記事は →こちらです。
なお、新聞サイトの記事は、
早期に削除されることがありますので、
その旨、どうぞご了承ください。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「ＣＲＥ」って何のこと？日本の企業経営者は不動産に疎いのか
2015年01月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部には、
さまざまな企業さん、団体さんなどから、
たくさんの情報が集まって来ます。
メルマガや、冊子・新聞などの出版物、
ニュースリリースなどの配信物、
そのかたちもさまざまです。
もちろん、その主なものは、
賃貸住宅市場や賃貸経営に関するものとなりますが、
そうではない情報やデータも、
とりわけ同じ不動産分野のものであれば、
当然、たくさん集まります。
たとえば昨年末には、
こんな調査結果が、ある不動産業界団体さん経由で、
私達の手元に届けられました。
タイトルは、
「経営層と企業不動産に関する調査」
三菱地所リアルエステートサービス（株）さんの
公表によるものです。
従業員規模１００人以上の企業の経営層３００人を対象にした
アンケート結果であるとされています。
要旨はこうです。
「日本の企業経営者の多くが、ＣＲＥについてよく知らない」
そのために、
「ＣＲＥ戦略があまり経営に生かされていない」
ＣＲＥ・・・とは、
何でしょうか。
ＣＲＥとは、Corporate Real Estate の略です。
そのまま訳せば、「企業不動産」。
企業が所有している不動産、
あるいは、
借りることで利用の権利を有している不動産などのことです。
主には、会社が所有する土地や建物、
ということになるでしょう。
この「ＣＲＥ」について、
上記、三菱地所リアルエステートサービスさんの調査では、
こんな結果が出ています。
・自社で管理している企業不動産の
「時価・簿価」については、３６．５％の経営層が、
「ほとんど把握していない」と回答
・同じく、それら不動産の
「最も有効（であろう）用途」については、
３５．５％が「ほとんど把握していない」と回答
・「ＣＲＥ（企業不動産）戦略」が経営戦略に活かせることを
「知らない」とする回答が６９．３％
・・・等々。
すなわちこうした現状ゆえに、
逆に今後、多くの企業がＣＲＥ戦略に目覚めていけば、
それは、
不動産や建設など、関係する市場に新たな広がりを
もたらすものである旨、
控えめに示唆する当調査結果・・・という、
かたちとなっています。
つまりは「チャンスが眠っていますよ」との指摘。
それはたしかに大いに言えることでしょう。
ご存知のとおり、不動産は、
多くの企業活動において、「資金」「人材」とともに、
その基盤のひとつとなるものです。
しかもその価値は、
生産の「場所」として、それを利用できることだけに
とどまりません。
運用によって直接の利益を生む資産として、
また、企業が本業の外で社会貢献などを行おうとする際にも、
不動産は、たびたび重要な役目を担ってくれます。
そんな不動産という存在に、
ちゃんと目配り、気配りしている経営者が少ない、というのが、
繰り返しますが、
上記の調査結果が指摘している現状です。
加えて一方で、
不動産はときに、企業にとってのリスクともなりえます。
たとえば、
価値の下落が見込まれる土地を有効活用もせずに
ただ保有し続けていたり、
利益効率の低い運用・活用を
惰性のまま続けてしまっていたり、
あるいは、
管理の行き届いていない物件が、
地域や社会に迷惑をおよぼしてしまったり・・・
それらはすなわち、
企業の全体価値の下落にも、やがてつながっていくわけです。
特に、土地の価格が右肩上がりで伸び続ける時代が、
もはや遠く過ぎ去った現在、
企業が自己のもつ不動産の価値を正しく把握し、
有効活用を図りつつ、リスク管理も行なっていくことは、
重要な経営課題のひとつであるといえるでしょう。
以上、
三菱地所リアルエステートサービス（株）さんの
「経営層と企業不動産に関する調査」
ご興味ありましたら →こちら で、
ご覧になってみてください。
また、参考になる資料として、下記をご紹介します。
国土交通省（ＣＲＥ研究会）
「ＣＲＥ戦略を実践するためのガイドライン」 →こちら
「ＣＲＥ戦略を実践するための手引き（資料集）」 →こちら
己の財産と、その価値を知ろう・・・
私達の賃貸経営や、
相続等を見据えての資産管理などにも、
参考となる点を見つけられるかもしれません。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
仲介会社との付き合い方にグッ！とフォーカス。異色の「満室経営本」
2015年01月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「リーシングコンサルタント」を名乗る、
沖野元さんが書かれた、
「大家さんのための客付力」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
まず、この本、
いきなりですが異色の一冊です。
ページ総数は２３０あまり。
その内の１００ページ以上が
（定期借家契約の導入の仕方の部分も含む）、
不動産会社との付き合い方、
もっといえば、
彼らをどうコントロールし、動いてもらうか・・・
いわば、
仲介不動産会社の「操縦ノウハウ」を解説することに
割かれているのです。
対して、
通常はいわゆる「空室対策」の中心として、
ボリュームを投じて語られやすい、
リフォームなどによる物件価値の向上や、
入居者満足度を上げるための管理戦術・・・
と、いった部分については、
６０ページ分ほどしか、紙数が割かれてはいません。
なにしろ、
著者の沖野さんご自身が、
前書きでこう語っておられます。
「この本で私は、賃貸経営の仕組みを
リーシング（客付け）を中心に解説しています。
これは今まで、あまり語られてこなかった部分です。
ここでピンと来た方は、今すぐ本書を持って
レジに向かってください。
あなたが何冊空室対策や賃貸管理の本を持っていようとも、
この本を買う価値はあります」
なるほど、たしかに、
「今まであまり語られてこなかった」・・・
そんな新鮮な切り口によって書かれた一冊であるとは
いえるでしょう。
たとえば、
こんなページがあります。
「不動産会社に言ってはならない６つの言葉」
どんな言葉でしょうか。
すぐに知りたくなるオーナーさん、きっと多いことでしょう。
加えて、
「不動産会社に敬遠される大家さんの特徴」
「不動産会社に対してしてはならないこと」
読めばドキリ。
思い当たるところのあるオーナーさんへの、
歯に衣着せぬキビしい指摘が目白押し！
と、いったところです。
さらに、
賛成、反対の意見はもちろんありそうですが、
とても興味深い、
著者のこんな持論も紹介されています。
「２０～５０代の大家さんは、専業大家になるべきじゃない」
なぜなのでしょうか・・・？
理由の奥底には、
賃貸経営成功のポイントとして、
「不動産会社とのパートナーシップ」を重んじる著者の強い想いが、
色濃く、滲み出ている様子です。
ご興味ある方は、
初版が出てまだ日も浅い（昨年５月です）本書を
ぜひ書店でお探しになり、
ちょっと立ち読み、
まずは上記のとおり、
ピン、と来るかどうかを確かめてみるのも、
よろしいかと思います。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ご来場の皆さんからいただいた生の声！１０月１８日のフェスタのご報告・その３
2015年01月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年１０月１８日土曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
前回は、フェスタへの、
皆さんのご満足度などについて、ご報告をさせていただきました。
また、前々回は、
ご来場者数や、ご来場の皆さんのプロフィールについて、
いくつかご紹介をさせていただきました。（→こちら）
今回は、
ご来場の皆さんからいただいた「声」です。
うれしいお褒めの声、ご要望の声、
厳しいお叱りの声も。
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご協力くださった皆様へ、
心より、感謝を申し上げます。
■１０月１８日（土）・新宿ＮＳビルにて開催
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
アンケートに寄せられた皆さんからの「声」
（その一部です）
「セミナーに参加し、知っているつもりで実は理解できて
いなかったことが、理解できました。
次回も楽しみにしています」
「業界の人しか知りえないと思われる情報を
聞かせてもらえました。大変参考になりました」
「『自分史』のコーナー、とても良かったと思います」
「盛りだくさんのイベントが面白かったです。
今後も続けてほしいと思います」
「訪問した２社のブースですが、
ともに説明が丁寧で、よかったです」
「オーナーズ・スタイルのフェスタには必ず来ています。
次回も来ます」
「一昨年、昨年よりも規模が大きくなり、盛況でしたね。
よかったです」
「すばらしい内容でした」
「次は、定期借家契約についてのセミナーも希望します」
「実際にオーナーさんが実践されている空室対策について、
もっと教えてほしいです」
「店舗、事務所など、
事業用物件の賃貸経営についてのセミナーもお願いします」
「物件購入のための融資の相談ができる金融機関にも
出展してもらってください」
「信託銀行への信託に関しても知りたいです」
「オーナー同士の交流会も設定してください」
「無料で竹中平蔵さんの講演が聴け、ありがたかったです。
一方で、竹中さんのようなビッグネームでなくても、
するどい知見をお持ちの講師がいれば、
ぜひ起用をご検討下さい」
「セミナーをＤＶＤなどにして販売してください」
「私にとって、新宿は遠いです。
ぜひ、もっと近くでもフェスタを開いてください」
「セミナー会場が混んで入りきれず、
つらい格好で聴講させられました」
「セミナー聴講者をなぜ立ちっぱなしにさせるのでしょうか。
立って聴いている人は資料も貰えず、強烈に不満です」
（※申し訳ありませんでした！次回は席を増やすなど必ず改善します）
「会場の誘導がよくありませんでした」
（※申し訳ありませんでした！こちらも次回は必ず改善します）
以下の写真は、当日のフェスタ会場の様子です。
■お知らせです！
次回、
オーナーズ・スタイル主催「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
４月１９日（日）に開催が決まりました。
詳細については、近日、本誌や当ブログなどで、
広報させていただきます！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営マガジンです。
すでに約３万６０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年４月からは、関西版も発行。
関西圏約１万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
「首都圏版」
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
「関西版」
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
