こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
なぜ？ ウチの物件が検索に出てこない！ 「みんなの掲示板」から
2014年11月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
まずは、あることでがっかり、お怒りのオーナーさんの声です。
「７０万円ほどかけて、バス・トイレを分離する
リフォームを行ないました。
しかし、ちらほら内見はあるもののそのまま空室が埋まらず、
そろそろ半年近く。
先日、ふと試しに、ポータルサイトで自分の物件を検索。
出てこないのです！
原因は管理会社でした。ポータルサイトへの入稿の際、
『バス・トイレ別』の項目にチェックを入れていなかったのです。
これではリフォームした意味がない！と、
担当者を呼び出し、叱りつけてしまいました・・・」
このオーナーさんの「つぶやき」に対し、
何人かのオーナーさんからコメントが寄せられました。
「私は基本的に、リフォームしてから募集、
というスタイルですので、それはよくある事例です。
自分の責任と割り切って、必ず自らチェックしています。
どんなに時間が無くとも、
「ＳＵＵＭＯ」と「ＨＯＭＥ'Ｓ」だけでも、確認しています。
何度か指摘するうちに、ミスも減ってきているようなので、
それでよしとしています」
「つい先日、私の物件でも、
２０㎡の部屋が、１７㎡になっていました。
本当にがっかりしました。
皆さんも必ずチェックしましょう！」
「私も先般、同じケースに遭いました。
私の物件が検索されるはずの条件を入力してみたところ、
該当する物件は『ゼロです』と、表示されるではありませんか。
早速、管理会社に、今後は気をつけるよう
申し入れたのですが、
考えてみると、管理会社にすべてを期待する方が無理な話で、
オーナーも資料などを作成し、
漏れが起こらないよう協力すべきことだったと、
反省した次第です。
ともあれ、募集をかけたらポータルサイトに自分の物件の情報が
正しく載っているか、
チェックしておくのは基本中の基本です」
「私の場合は逆のケースでした。
駅から徒歩１５～１７分くらいの物件なのに、
『徒歩９分』でポータルサイトに
掲載されていました。
これは、いわゆるおとり広告の一種になるのでしょうか？」
「広告の表示が実際よりも有利になっていた場合でも、
のちのちのトラブル回避のために、
訂正されたほうがよいと思います」
「不動産広告の決まりでは、８０ｍを１分とすることに
なっているはずです。
間違いが度を過ぎると、内見者から当局に通報されるような
ことにもなりかねないのでは？
オーナーに、とばっちりが行かないとも限りません。
募集する上で有利な表示になっていたとしても、
間違いならば、
早急に改善を申し入れるべきかと思います」
いかがでしょうか。
ポータルサイトなどに掲載されている自身の物件広告については、
「必ず自分でチェック」
しかも、
「載ったらすぐにチェック」
されることを
私もぜひおすすめします。
まさに今回の、
がっかり・お怒りのオーナーさんに起きた事件がよい例です。
膨大な数の物件を取り扱う中、
管理会社や仲介会社に完璧を期待することには、
やはり、無理があるといわざるをえないでしょう。
せっかく大きな投資をし、
効果の高いはずのリフォームをされたのに、
それが広告に反映されていなかった、
ましてや、
検索条件に反映されていなかった・・・というのは、
あまりに痛すぎる、収益可能性の損失です。
なお、
不動産広告に物件の最寄駅などからの徒歩分数を
表示する際のルールですが、
「不動産公正取引協議会」という機関がこれを定めています。
同協議会が定める
「不動産の表示に関する公正競争規約」
によると、
「徒歩１分」は８０メートル。
１分未満の端数は切り上げとなりますので、
２００メートルは３分です。
あくまで平面上の距離を基準とし、坂道などは考慮されません。
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「首都圏版」
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
勧められて買った物件は「スラム」化まっしぐら!? 「みんなの掲示板」から
2014年11月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
まずは、
お困りのオーナーさんの声です。
「とある会社からの勧めで、区分所有物件を購入しました。
ところが、これが管理の悪い物件で、エントランスが汚く、
その他の共用部分もかなり汚れています。
エレベーター内も同様です。
カビたような湿っぽい臭いがしています。
ですが、一棟物ではないので、管理会社の変更もできません。
管理組合もほぼ機能していない状態で、
一応代表の方はいるようなのですが、連絡が取れません。
私に物件を勧めた会社にも話をしてみたのですが、
購入後のことは知りません、といった態度です。
買ったときに住んでいた入居者も退去してしまい、
以後、もう４ヶ月近く空室のままです。
毎月の修繕積立金や管理費、ローンの返済、
すべて、賃料収入の無いまま払い続けています。
一体どうしたら次の入居者を決められるのか・・・」
何人かのオーナーさんから声が届きました。
「まずはできるところからやっていくべきですね。
共用部分についてはひとまず置いておきましょう。
部屋の内装や家賃設定など、入居者に魅力的かどうか、
もう一度見直してみるとよいと思います。
普段過ごすのは部屋の中なので、
共用部分についてはそれなりでいいという人も
一定数はいると思います。頑張ってください」
「『とある会社』に騙されたのでは・・・。
まずは管理会社に事情を聞いてみてはどうでしょうか。
管理費や修繕積立金の未払いが多いといった理由で、
管理やメンテナンスが滞っている可能性もあります。
そうなるとやっかいですが」
（上記の声に対して、お困りのオーナーさんは、
「管理費などを滞納している人が多数いるのではないかと思う」
と、再コメントされています）
「たいへんな状況ですね。周囲の不動産会社を回って、
空室対策の意見を聞くのも手かと思います。
私がぱっと思いつくのは、棚などを付け足すような
プチ・リフォームと、家賃や初期費用の見直しでしょうか」
「入居条件の見直しやリフォームももちろんありますが、
売却してしまうというのも選択肢のひとつですよ」
「物件はワンルームでしょうか。ワンルームなどであれば、
売る時は入居者をつけてからがよいと、
私は不動産会社から言われています。
でも、売るのも大変かもしれません。がんばって」
いかがでしょうか。
お声をかけていらっしゃるオーナーさんも、
やや「手の施しようなし」、
「とにかく頑張って」といった雰囲気となっているようです。
お困りのオーナーさんは、
たいへんお気の毒ですが、
見事なほど典型的な、
中古区分所有物件の罠にはまってしまわれたようです。
区分所有物件は、建物や立地が優れていて、
管理も、
住人の質もよければ、
投資対象として有利な点も多いのですが、
ひとたび管理機能が不全に陥り、
人心がすさみ、物件が荒れると、
問題解決が容易ではありません。
下手をすると、いやな言葉ですが、
「スラム化」に向けて着々と歩んでいるような物件を
つかまされてしまう危険もあるわけです。
賃貸経営のために中古の区分所有物件を買う際は、
絶対におろそかにしてはいけないことがあります。
それは、あたりまえのことですが、
入居者目線で物件を選ぶこと。
誰かに住まわせて利益を上げてやろう、ではなく、
自分が本気で住むくらいのつもりになって、
「ここなら住みたい」「住んでもいい」と思えるような
物件を選ぶことです。
そうすれば、
物件の価値やリスクに対する注意が、
自ずと隅々にまで行き届くようになり、
失敗を避けられる確率もグンと高まってきます。
賃貸経営のための区分所有物件の購入については、
いわば時節柄、
相続対策に絡んで、これを大いに勧める人もいます。
「土地を複数戸のワンルームマンションへ買い替えなさい」
というのが、よく聞かれるその主な内容。
このブログでも、
実は１年ちょっと前に、
そのことを話題に採り上げさせていただいています。
よろしければ、
下にリンクを結んでおきますので、
どうぞ、ご覧になってみてください。
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、
コンサルタントが勧めるわけ その１ →こちらです。
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、
コンサルタントが勧めるわけ その２ →こちらです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
本誌読者オーナーさんから寄せられた「オーナーズ･スタイルへのご要望」
2014年11月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
私達オーナーズ･スタイルへの
ご要望の声を集めてみました。
ご紹介いたします。
■読者オーナーさんから寄せられたご要望の声
「コミュニティをテーマにした賃貸住宅に興味があります。
敷地内に余地を広くとり、
パーティーやイベントなどに利用できるスペースをつくってあるような、
そんな物件があれば採り上げてほしいです」
「音楽マンションに興味を持ちました。
今後の号で、特集をお願いします。
音楽の好きな大家さんは特に待っていると思います」
「銀行から融資を受ける場合の注意点や、銀行との付き合い方など、
銀行に絡んだ特集を要望します」
「先日、あるテレビ番組で、
アパートの周りに花があるとないとでは、借りたいという気持ちに
違いが出るとの話がされていましたが、本当なのでしょうか？
実例など、あったら載せてほしいです」
「屋上菜園について採り上げてください」
「太陽光発電や風力発電、ガス発電・・・
自家発電はこれからのテーマだと思うので、
コストダウンの方法や助成制度など、特集を組んでほしいです」
「空室対策として、空室をモデルルーム化する方法が
あると聞きますが、具体的な事例を載せてください」
「新しくキレイな物件に関する記事が目立つようですが、
築古物件の少額リフォームについて、
ビフォー＆アフターを示す記事を要望します」
「どうもインターネット設備について、
オーナーとして何を備えておくべきなのかがよく分かりません。
スッキリとわかる特集をお願いします」
「投資を拡大しすぎたための失敗例を載せてください」
「賃貸住宅市場で、今後人気の出そうなエリアを挙げ、
特集してほしいです」
「立ち退き料の現状や、立ち退き交渉のノウハウなど、
立ち退きについて載せてほしいです」
「退去した入居者の残置物について、どう対応したらよいのか
知りたいです」
「火災保険の特集をお願いします」
「リノベーションして入居者募集をしています。
リノベーション会社の特集をしてもらえるとうれしいです」
「境界線の問題など、土地についての知識に関する
特集を載せてほしいです」
「結局のところ、節税対策のための賃貸住宅経営は、
するべきなのか、そうでないのか？
そこを知りたいです」
以上、いかがでしたか？
読者の皆さんからの
オーナーズ・スタイルへの熱いリクエスト、
本当に多岐にわたります。
期待をひしひしと感じさせていただく、これらの貴重な声です。
限られた誌面による制約はあるものの、
工夫を凝らしながら、
努力を重ねながら、
より多くのオーナーさんの役に立つことのできる
「オーナーズ・スタイル」を
これからもたくさんの皆さんのもとへ、
お届けしていきたいと思っています。
どうぞご期待ください！
貴重なお時間を割き、アンケートにご協力くださった
読者の皆さんに、
あらためて深く、御礼を申し上げます。
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●問題入居者を追い出したい・・・
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●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、これで悩んでます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年11月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわってのお悩み、
さらには「反省・・・」
の様子が伝わる声を集めてみました。
日々頑張る皆さんの声、ご紹介いたします。
■賃貸経営、これで悩んでます・・・反省してます・・・
「入居者が退去後、何のトラブルもないのに、
リフォームとハウスクリーニングに２ヶ月もかかりました。
管理会社の変更を考えています」
「ファミリー向けのマンション。庭に砂場を
造ったのですが、野良猫にフンをされるようになり、
利用を取りやめました」
「管理会社にリフォームを勧められたのですが、
あまりにも高額なので、
建物の半分しか施工を頼みませんでした。
それで気分が悪くなり、客付けに力を入れなくなったのか、
もう半年間、入居者が決まりません」
「梅雨の時期になるとエントランスがカビで黒くなります。
清掃会社に頼んで洗ってもらってもなかなか落ちません」
「ペット可のマンション。入居者の飼っている犬の
ムダ吠えに困っています。
飼い主は、自分の在宅中は犬がまったく吠えないので、
留守中のことを説明しても信じてくれません」
「建物減価償却終了時のデッドクロスがやってきました。
これから納税額が増えるので困惑しています」
「外国人の皆さんを差別するつもりはありません。
ただ、家賃を初回から一度も払わない人がいたり、
風呂が故障して風邪をひいたから家賃を払わないと
言う人がいたり、問題は多いです」
「入居申込みのあった際、最近は恒常的に、
賃料の値引きや、設備の追加など、
要望を出されるようになっています。
早期に入居者を決めたいため、応じているものの、
皆さんはどう対応されているのだろうか」
「デザイナーズマンションをこの春建てました。
あまり口出しせず、専門家にまかせました。
ところが、がっかり。
満室になるまで、新築なのに半年かかりました。
こちらは素人だから、と思って遠慮せずに、
はっきりと意見を言っておけばよかったです」
「２年ごとの更新時、サブリース会社から、
必ず賃料の減額を要求され、頭が痛いです。
話し方が強引で、
了承するまでなかなか帰ってくれないこともありました。
いまはこちらの言い分も述べ、
言いなりにはならないようにしています」
「私のアパートで同棲中のカップルが夜中に喧嘩し、
大声を出したり、物を投げたり。
うるさいということで、
優良入居者がふた組も退去してしまいました」
「物件チラシは古いまま。
ネットに写真掲載してくれず、間取図のみ。
物件管理やアドバイスも不十分。
さらには管理費も高い管理会社との契約を
このたび打ち切りました。
思えばこれまで２５年間も、
他社と比較をしてきませんでした」
以上、
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
「思えばこれまで２５年間も、管理会社を他社と比較して来なかった」
との声をお寄せのオーナーさん。
２５年前といえば、管理のスタートは１９８９年です。
当時の賃貸住宅市場は、
いまとはまるで様子の違う、貸し手優位の市場でした。
管理会社や不動産会社の中には、特に賃貸住宅市場で
努力をする必要のない、
ほかのさまざまな条件に恵まれて、
仕事のやり方に変化のないまま、
運良く、悪気も無く（？）
その後の厳しい時代を乗り切ってしまっているところも、
案外少なくありません。
そうした会社に、
「十数年住んでくれた入居者が退去した。また募集を」
などと、築古物件を託しても、
まるで過去から突然やってきた浦島太郎のように、
いまの厳しい市場に対応する力をそなえていない場合も多いでしょう。
十数年前までは、
賃貸物件を探す人の姿がいつも店頭に見られていた
地場の不動産会社が、
いまは見かけたところ、閉店状態。
実は地元ネットワークを活かして、
相続の相談を仕事のメインとしているなど、
実質、商売替えしているような例も中には見られます。
さて来週は・・・！
オーナーさんから寄せられた、私達オーナーズ・スタイルへの
「ご要望の声」をご紹介いたします。
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●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
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●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、頑張ってます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年10月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわっての「ご奮闘！」の様子が伝わる声を
集めてみました。
皆さんの熱いメッセージ、ご紹介いたします。
■賃貸経営、頑張っています！
「エントランスに季節ごとの造花やこいのぼりなどを飾っています。
入居者さんから、いつも素敵ですね、楽しみにしていますと
言われました。うれしかったです」
「２回も泥棒に入られたので、自宅からアパートが見えるよう、
木が生い茂らないように枝を切り、見通しをよくしています」
「空室対策として、入居者の方への駐車場料金の割引を
行なっています。効果があるようです」
「毎朝アパートの玄関前や裏庭などの草花の世話、
水やりを欠かしません。帰宅すれば疲れを忘れられる、
心和む雰囲気を大切にしています」
「消費税増税前に植栽の植替えを行いました。
新築の時から入居されていた方、二組が退去しましたが、
すぐにまた満室になりました」
「入居者を募集する際は、不動産会社に、
こちらの希望する入居者像をはっきりと伝えます。
内見の際は、必ずご本人と接するようにしているので、
２０年近く、もめごとなどはありません」
「私のアパートでは、今までプロパンガスを使用していましたが、
今回思い切って都市ガスを引きました。
大きな投資でしたが、入居者に喜ばれています」
「今年新築したアパートの駐車場に、カーブミラーを取り付けました。
設計段階では不便に気づかなかったのですが、
入居者の要望があり、即断しました。
大変喜んでもらえました」
「退去後のリフォームの見積りが高くてびっくり。
ホームセンターに行き、襖の張替えなど、
自分でできることはしています」
「１年ほど前に防犯カメラを４台設置。
若い女性の入居が多くなり、満室が続いています。
予想以上の効果に驚いています」
「先日空室になった物件に３日間住んでみました。
いままで気づかなかった問題点がいくつも発見できました。
認識の甘さを自覚させられました」
「管理会社に管理を依頼してはいますが、
さらに毎週末、夫婦で物件の掃除を行なっています。
気付いたことをこまめに管理会社へ連絡していくうちに、
先方も、こちらをより意識してくれるようになりました」
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
来週は、
空室、不良入居者、管理会社、仲介会社、今後の経営・・・
オーナーさんから寄せられた、「お悩みの声」をご紹介いたします。
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