こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ご満足度と皆さんの声！７月２６日「不動産投資フェスタ」のご報告
2014年09月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回にひきつづいてのご報告です。
７月２６日土曜日、
新宿住友ビル４７階スカイルームにて開催させていただいた、
「大家さんのための不動産投資フェスタ」
ご来場くださったたくさんの皆様から寄せられたアンケートから、
・フェスタへのご満足度
・寄せられた声のいくつか
をご紹介したいと思います。
（前回のご報告・ご来場の皆さんのプロフィール等は →こちらです）
まずはご満足度です。
以下のような結果でした。
・セミナーへのご満足度
満足・・・６８％ 普通・・・２９％ ご不満・・・３％
・ブースへのご満足度
満足・・・５２％ 普通・・・４６％ ご不満・・・３％
・スタッフへのご満足度
満足・・・５７％ 普通・・・４１％ ご不満・・・２％
セミナーへのご満足度が７割近くと高く、
ややひと安心。
一方、ブースへのご満足度は残念ながら５割ほどに留まりました。
その差の理由はどこにあるのか。
わざわざブースを訪れてくださった皆さんに対し、
ご期待以上の成果をお返しするにはどんな努力が必要なのか。
検証が必要と考えています。
ちなみに、
評価の高かったセミナーについても、実は会場運営面では、
ご苦言をいくつか頂戴しております。
特にご不便をおかけしてしまったのは、会場の広さ。
ご参加人数の予測に、やや見通し違いがありました。
「聴講したほとんどのセミナーで立ち見を強いられた」
との声をいただいてしまうなど、
皆さんには大変なご迷惑をおかけしてしまったようです。
真摯に反省材料といたしたく思います。
そうしたご苦言も混じえた、
皆様からアンケートにいただいた声のいくつかを
下記にご紹介したいと思います。
これからも、ぜひ、
私達オーナーズ・スタイル主催による、各イベント、セミナーに
大いにご期待ください！
■７月２６日（土）「大家さんのための不動産投資フェスタ」
アンケートにいただいた皆さんの声のいくつか・・・
「次回も期待しています。企業さんだけでなく、
第三者的な立場の方のセミナーも増やしてください」
「混んでいて着席できなくても、
各セミナーの資料だけでも手に取れるよう、別に用意を」
「土地高騰時においての出口戦略の重要性を再認識できたのが
よかったです」
「セミナー会場には椅子だけでなく机も置いてほしいです」
「プロジェクターの投影のみで資料を配らないセミナーがあった。
内容の理解が難しかったです」
「よいセミナーでしたが、会場の裏にいる人達の声が
講演中に聞こえてきて、うるさかったです」
「今日は知らないことを教えてもらえた。ありがとう」
「聴講した二つのセミナーはいずれも内容が濃かったです」
「出展企業をもっと増やしてください」
「ブースでの対応に不満を感じる会社があった。
私の話をあまり聞いてくれていないようでした」
「とても話しやすいブースで色々なことが聞けました」
「これから初めての不動産投資に臨みます。
今日、いくつかの出展企業さんにお手伝いをお願いしたところです」
「今回のテーマに対し、イベントの規模が小さすぎ。
太陽光だけで３社くらいには出展してもらってほしいです」
「濃いイベント内容に満足。
オーナーズ・スタイルの読者になろうと思います」
盛況のブースコーナー。
足をとめていただいたたくさんの皆さんに、深く御礼申し上げます。
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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「首都圏版」
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ご来場ありがとうございます！７月２６日「不動産投資フェスタ」のご報告
2014年09月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
７月２６日土曜日、
新宿住友ビル４７階スカイルームにて開催させていただいた、
「大家さんのための不動産投資フェスタ」
本当にたくさんのお客様にご来場いただきました。
深く御礼を申し上げます。
ちなみにその数、
予想を上回る２６５組３１６名様。
そのうち２００組近くの皆さんからいただいた、
アンケートへのご回答結果がまとまりましたので、
内容のいくつかをご報告させていただきたいと思います。
お忙しい中、
わざわざ足を止められ、アンケートにご協力くださった皆様へ、
かさねて深く御礼を申し上げます。
さて、まずは、
皆さんのご年齢です。
５０代がもっとも多く、３３％
続いて、
４０代・・・３０％
３０代・・・１４％
６０代・・・１２％
７０代・・・６％
８０代・・・３％
２０代・・・２％
次いで、ご性別は、
男性６７％ 女性３３％
お住まいは、
東京２３区内・・・５０％
神奈川県・・・１８％
東京２３区外・・・１２％
埼玉県・・・７％
千葉県・・・７％
その他（１都３県外）・・・６％
と、なっています。
なお、皆さんのご年齢ですが、
上記のとおり、
３０代、４０代のパーセンテージに２０代も加えると、
合わせて４６％に。
今回、「相続」がテーマになく、
「投資」がメインとなっていたこともあるのでしょう、
ご来場の皆さんの顔ぶれは、
全体的にお若い傾向となりました。
「オーナーズ・スタイル本誌の読者ですか？」
とも、お尋ねをしています。
「いいえ」が過半数、５５％
「はい」および「家族が読者」が、合わせて４５％
複数のウェブサイトでの告知、
さらに新聞広告も相まって、
今回のフェスタの開催については、
本誌読者ではない皆さんにも、広くご認知いただけた様子です。
ちなみに、
上記「本誌読者ではない」皆さんの場合、
その４３％が、
賃貸物件をお持ちではありません。
まだ現役ではない「未来のオーナーさん」にも、
たくさんいらっしゃっていただけたようです。
一方、
賃貸住宅をお持ちの皆さんに「大家歴」をお尋ねしたところ、
１０年未満が５４％と、過半数。
ご来場の皆さんのお顔ぶれが平均的に若かったことと、
当然ですが、
相通ずる結果となっています。
最後に、ご来場の理由です。
「聞きたいセミナーがあった」・・・６７％
「興味のある会社・サービスが出展していた」・・・１０％
「相談がしたかった」・・・６％
「情報収集」・・・５４％
（複数回答可）
ご覧のとおり、
セミナーと情報収集に大きく目的が集中。
上記「未来のオーナーさん」が多かったことも
幾分か反映された結果のように感じられます。
さて、
来週はひきつづき、
「大家さんのための不動産投資フェスタ」
ご来場の皆さんの満足度、
および、
アンケートに寄せられた皆さんの「声」を
いくつかご紹介したいと思います。
セミナーの様子。
皆さん真剣に話に聞き入られていました。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
オーナーに黙って「商売」する管理会社!? 「みんなの掲示板」から
2014年09月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
題して、
「オーナーに黙って『商売』する管理会社!?」
「私の物件を契約してくれた入居者に対し、管理会社が、
オーナーである私には何も知らせずに、
『２４時間安心サポートサービス』、『消臭消毒』など、
自社のサービスを勝手に紹介、契約させていました。
入居者によると、これらは当然のように、
契約時の請求項目に入れられていたとのこと。
不審に思われ、入居自体をキャンセルでもされたら
どうするつもりなのか・・・。
こちらは礼金、敷金を諦めたり、
賃料を下げたり、努力をかさねているのに、
これでは故意に入居の敷居を上げられているようなものです」
何人かのオーナーさんから、ご感想やご意見が寄せられました。
「いまは管理会社も利益を上げるため必死ですから・・・
でも、そういうことをしたいのならば、
オーナーにきっちりと、事前相談してほしいものですね」
「入居者さんが喜ぶサービスなら、導入も検討できますが、
オーナーの建物の中で、オーナーの契約相手である
入居者に対して商売するというのですから、
その場合は『場所代』も考えてもらいたいところです」
「それらの契約を入居の『条件』にはしていない
と、いうことなのであれば、
入居の敷居を上げていることにはならないのでしょう。
逆に、入居者側が、有料でもそれを望むというサービスも
あるのかもしれません」
「管理会社に勤める友人に話を聞くと、
名称は違えど、やはり同じようなサービスがあるのだそう。
そういうもので売上を立てていかないと、
やっていけないのだそうです。
営業目標やノルマもあるようです」
「賃料相場が下がり、当然、仲介手数料も下落。
以前のようには礼金や更新料も取れないため、
それらのオーナーからの還流も無い・・・
彼らもかなり厳しいみたいです」
「入居者さんに対して、
『希望があるならそういうサービスも選択できます』
と、いうスタンスで、
つねにやってくれるのならいいんですけどね」
「オーナーに黙って契約、請求は論外ですね。
管理委託契約に定められている以外のことを入居者に対して
もちかけたいのならば、
当然オーナーの了解を得るべきだと思います」
「私の管理委託先も２４時間安心サポート、といった類の
サービスを行なっていますが、
あくまで入居者の希望に応じて選択できるものとするように、
私から事前に申し入れておきました。
同じく、鍵交換、消臭消毒も、
必須とはしないようにお願いしています。
管理会社を決める際に、まずは確認ですね」
以上、いかがでしたでしょうか。
「厳しい環境の中、気持ちは理解できるが、
とにかく黙って商売をするのはやめてほしい！」
それが多分、
ほとんどのオーナーさんの基本的なスタンスでしょう。
ただ、ひとつ、
ここで大事な注意点が浮かび上がりました。
皆さんが現在、管理を委託されている管理会社、
あるいは管理会社だけでなく、
ひょっとして、
募集を依頼している仲介会社・・・
いま現在、
皆さんに黙って「何かやっている」可能性はありませんか？
もしもやっているとすれば、
それがたとえ結果として「入居の敷居を上げていない」もので
あったとしても、
ビジネスパートナーとして、信頼を欠く行為であること、
そこははっきりと自覚しておいてもらうべきでしょう。
ただしその際、
「おたく、大丈夫？やってないだろうね」
では、当然カドも立ってしまいます。
「そういえば、この前ネットでこんな話題を目にしたんだけれど、
私には何でも相談してくださいね。話は聞くので」
そう優しくお声がけしつつ、確かめられるのが、
やはりよいのではないかと思います。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
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●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
駅から物件へ。途中の道が暗いのです！「みんなの掲示板」から
2014年08月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
始まりは、
あるオーナーさんからのこんなご相談でした。
「現在、６部屋中４部屋が空室です。
理由は明らか。
最寄駅から物件までの道のりの途中に、
林道、といっていいくらいの感じの
相当に暗く、細い道があり、
そこを通らないと物件へ辿り着けないのです。
仲介会社もがんばってくれているようなのですが、
特に女性からは敬遠され、
内見はあってもなかなか決まらない現状です。
賃料、敷金・礼金、ペット可などの諸条件、
魅力的な設定とはしているのですが・・・。
お知恵をお貸しください」
何人かのオーナーさんから、アドバイスが寄せられました。
「厳しい言い方になるかもしれませんが、
女性から見るとその条件は致命的。
仕事の帰りが遅くなったとき、そういった暗い道を通るのは怖いです。
子どもがいればなおさら敏感になるかも。
そんな環境でも気にならない、という男性を狙うしかないのかも・・・」
「林道のような暗く細い道・・・
たとえ街路灯があっても確かに女性には厳しいです。
遠回りでも、他に道はないのでしょうか？
男性に入居者を絞り、
『静けさや自然を愛する男の隠れ家』と、いったコンセプトとし、
男っぽい内装にリニューアルをしてみてはどうでしょう」
「私もマイナス面を逆に強引にプラスととらえて、
ＰＲする方がよい気がします。
『都会の喧騒から隔離され、林の中にそびえ立つ・・・』
みたいな感じですかね・・・」
「自治体に街路灯の設置要望をされてはいかが。
ウェブサイトに案内があるなどします」
「他のオーナーさんもおっしゃるように、
自治体に街灯の設置を陳情されてはいかがでしょう。
その際は、単独ではなく、
近隣の住人達と共同で働きかけてみては。
町内会に協力を仰ぐのもアリでしょう。
実は私、以前、町内会の役員を務めたことがあり、
そのとき分かったのですが、
町内会は行政と頻繁に会合を持っています。
持ちつ持たれつの間柄。
個人の場合、適当にあしらわれたとしても、
町内会からの要望となると、
行政は無碍に断るわけにはいかなくなります。
町内会の方でも、
『住人の役に立ちたい』と、
きっと思ってくれているはずですよ」
以上、いかがでしたでしょうか。
それにしても、
なぜ、こんな不利なロケーションに、
オーナーさんは物件をお持ちなのでしょうか。
実は、お悩みのオーナーさん、
上記ご相談内容からは、
あえてその部分をカットさせていただいたのですが・・・
親御さんから、相続で、
物件を引き継いでいらっしゃるのです。
「なるほど、ありがちだ！」
と、合点される皆さん、きっと多いはず。
賃貸経営を取り巻く環境が厳しい現在は、
あとさきのことなどなんのその、無計画に物件を建ててしまう、
と、いったオーナーさんは基本的にあまりいらっしゃいませんが、
ご存知のとおり、過去は違いました。
そのため、現在、
「建てさえすれば悪条件でも借りてもらえたバブル時代の物件」
「相続税対策だけを目的に、その後の賃貸経営のことなど
まるで考えずに建てられた魅力に乏しい物件」
「いいかげんな会社の口車に乗せられて適当に建ててしまった
粗悪な物件」
・・・そうした残念な賃貸物件を
相続をきっかけに、ひょっこり受け継いでしまうオーナーさんが、
世の中にはたくさんいらっしゃるのです。
まさに、負の遺産！
ですが、一方で、
そういった負の遺産などによるどん底の状況に
追い込まれたからこそ、
工夫に工夫を重ね、立ちはだかる壁を一枚づつ壊し、
そのオーナーさんだけのオリジナルな成功を勝ち取るといった事例も
決して少なくはありません。
参考となるよい例が、
あの「メゾン青樹」代表の青木純さんや、 （→過去記事へ）
税理士で司法書士、崖っぷちから立ち直ったオーナー、
渡邊浩滋さん、 （→過去記事へ）
さらには、
相続や親族等からの引継ぎ事例ではありませんが、
今年４月のオーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」にご登場、
熱いご講演をいただいた、
渡辺よしゆきさんのお話などです。 （→ご参考サイトへ）
いずれのオーナーさんも、
いまや押しも押されもせぬ賃貸住宅業界のカリスマですが、
そのスタートといえば、まるで崖っぷち。
どん底。
誰に聞いても、そこに立つのを望むような人などいるはずもない、
大変厳しい立場にありました。
すなわち、
大きなピンチこそ、のちの成功のゆりかごです。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
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●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
私達の何よりの励み！読者オーナーさんから寄せられた「ありがとう」の声
2014年08月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この春に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３４号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
私達オーナーズ・スタイルへいただいた、
うれしい御礼の声を集めてみました。
私達の何よりの励みです！
いくつかをご紹介いたします。
■読者オーナーさんから寄せられた「ありがとう」の声
「いつもオーナーズ・スタイルが届くのを楽しみにしています。
このごろの賃貸経営では、以前に増して、
頼れる専門家によるアドバイスの必要性を感じます。
どの専門家、会社に出会うかで、
結果が大きく変わってきます。
オーナーズ・スタイルをこれからも参考にしたいと考えています」
「オーナーズ・スタイルには、
時代を先取りしている印象があります。
物件を建てる前から読んでいたらもっとよかったんですが・・・」
「オーナーズ・スタイルの記事を参考に、
息子達と一緒に、うちの物件に合った経営を考え、実行しています」
「オーナーズ・スタイルに紹介のありました
高級感のあるカラータイルを外壁に施工。
ただちに満室となりました。
感謝しています」
「毎号、オーナーズ倶楽部のページを楽しみにしています。
大変参考になります」
「年末に３室、年明けにも３室が退去に。
オーナーズ・スタイルオリジナルのＰＯＰカードを置いたり、
管理会社と毎週にわたって募集条件を見直したり。
結果、この繁忙期中にどうにか空いた部屋すべてを埋められました。
ほっとしています」
「このごろのオーナーズ・スタイル、
内容がより一層充実してきたように思います」
「オーナーズ・スタイル主催の賃貸経営フェスタで業者さんと商談。
太陽光発電を導入。
おかげさまで、年に９０万円ほどの収入増となりそうです。
投資分も１０年以内に回収の見込み。
ありがとうございます」
「オーナーズ・スタイルの記事にあった空室対策を早速実行。
トイレットペーパーやゴミ袋、洗剤などをまとめた
新生活セットを物件に備えつけました。
もちろんメッセージも添えて。
すると、２日後に入居の申し込みが・・・！
不動産屋さんからも感心された次第です」
「オーナーズ・スタイルは、誌面で良い会社を紹介してくれる。
助かります」
「オーナーズ・スタイル本誌と、オーナーズ・スタイル主催のイベントで
情報収集。
そのあと即、実行に移したいと思っています」
以上、いかがでしたか。
うれしいご報告や、
あたたかな励ましの声をたくさんお寄せいただき、
心より御礼を申し上げます。
これからも、オーナーズ・スタイルを
どうぞ、
皆さんの賃貸経営にお役立てください！
本誌はもちろん、
イベントやセミナー、大家さんの会、
その他、インターネットでの情報発信など・・・
工夫と努力、挑戦をかさねながら、
オーナーズ・スタイルは、これからも、
日々頑張っていらっしゃる大勢のオーナーさんとともに、
力強く歩んでいきたいと思います！
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版）、
賃貸住宅オーナーさんのご自宅に直接お届けしている
無料の賃貸経営マガジンです。
すでに約３万６０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんに
お読みいただいているほか、
２０１４年４月からは、関西版も発行。 関西圏約１万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
「首都圏版」
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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「関西版」
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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