こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ご来場ありがとうございます！４月２０日のフェスタのご報告・その１
2014年05月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
ご報告がやや遅くなりました。
４月２０日日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
ご来場者数は９４６名。
なお、この人数、
大雨に見舞われた前回の約１．７７倍！
本当にたくさんの皆さんに足をお運びいただきました。
心より深く、厚く、御礼を申し上げます。
ご来場の皆さんの平均年齢は、５２．６歳でした。
６０代の皆さんが３２％と、もっとも多いのですが、
続く５０代・・・２６％
４０代・・・２０％
３０代・・・７％
以上の皆さんが、
大きなボリュームとなって、全体を押し下げています。
その結果、
昨年秋に開催の前回フェスタのご来場者平均年齢、５３．６歳を
さらに１歳、
下回ることとなりました。
オーナーズ・スタイルへのご認知の、各年齢層への広がりを
あらためて確認することができた次第です。
ご性別は男性７６％、女性２４％です。
居住地別では、
東京２３区内にお住まいの方が５３％で最も多く、
次が東京市部および横浜市・川崎市で、それぞれ１１％
さらには埼玉県、７％
横浜・川崎を除いた神奈川県内が５％
千葉県、５％
加えて、
１都３県以外からの遠路はるばるのご来場、
８％となっています。
かさねて御礼を申し上げたいと思います。
「大家歴」を皆さんに尋ねています。
１０年未満が３０％
１０年以上２０年未満が３４％
２０年以上が３６％
ベテランオーナーさん、中堅オーナーさん、フレッシュオーナーさん、
三者バランスよくご参加いただけた・・・
と、いったかたちでしょうか。
冒頭に述べた平均年齢等々を
おおむね裏付けるかのような数値となっています。
さらに、
「オーナーズ・スタイルの読者ですか」
と、お尋ねしたところ、
「いいえ」が３３％
「読者である」が、６１％
「家族が読者である」が、６％
ちなみに、
この「いいえ」の３３％という数値、実は前回と全く同じ。
そこで前回は、この場で、
「オーナーズ・スタイルの認知度の広がりが、
本誌配布の範囲を超えて現われているものとして、
好意的にこの結果を受け取らせていただいています」
とのコメントを付させていただいたのですが・・・
今回も、私からのコメントは同じです。
さらに加えて、
皆さんの、物件のご所有状況についてもお尋ねしています。
４戸以下・・・８％
５～９戸・・・３０％
１０～１９戸・・・２７％
２０～２９戸・・・１７％
３０～３９戸・・・１３％
４０戸以上、という大規模経営オーナーさん（？）もいらっしゃいます。
その割合、５％
そして、これら皆さんを併せた平均ご所有戸数は・・・１８戸
と、なっています。
さて、
続けて来週は、
同じアンケートの中から、
「フェスタにご参加されての満足度」
を中心に、
ご報告をさせていただきたいと思います。
なお、
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご協力くださった皆様、
まことにありがとうございます。
心より御礼を申し上げます。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
あなたの物件、きっと「おとり」に使われてます！「みんなの掲示板」から
2014年05月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
始まりは、
あるオーナーさんからのこんなご相談でした。
「入居者募集の依頼先である仲介会社が
広告に出している、
私の物件の情報が、いつも間違っています。
礼金１ヶ月のところがナシになっていたり、
ペット不可がペット可になっていたり・・・。
何度か注意をしたのですが、
『すみません、気をつけます』と、いった程度。
改善される傾向がさっぱり窺えません」
ほとんどのオーナーさんが、ある危惧を抱かれたようです。
「さては、問合せを集めるための『おとり物件』にされているのでは。
つまり、わざと間違えているのです。
つられて入居希望者が店に来ると、
『間違いでした。でも他にこんな物件もあります』と、紹介する。
つまり、当て馬にされている可能性が。
ミスが改善されず、
しかも入居者が決まるのが遅いようならば、
会社を替えるべきかもしれませんよ」
「う～ん、おそらくわざとでしょうね。
経営者も社員もモラルが低い、いいかげんな会社なのでしょう。
きっと、長続きもしない会社です。
こんなところには絶対に管理を任せてはいけませんよ」
「私も、客引き物件（おとり）にされていると思いますね。
かなり前の話ですが、
某大手仲介会社がそれをやっていて、
排除命令を受けていたことを思い出しました」
「２５年くらい前までは、
そんな不動産会社だらけだったことを思い出しました。
今でもあるのですね。
募集を依頼するのはやめた方が無難だと私も思います」
「ネットで情報を得ている入居希望者が多い現状、
そういった間違いは致命的だと思います。
その会社とは縁を切るべき。
現在、私が取引している会社の広告については、
私も必ずネットを見て確認していますが、
設備を更新したばかりのときなど、
たまには間違えていることもあります。
ですが、設備というのは物件によってそれぞれ細かく違っているもの。
やむを得ないところもあるかと思いますが、
礼金、敷金といった、
どの物件にもある基本的な項目で、
その会社が間違いを表示したことはありません」
いかがでしょうか。
この事例、
私も皆さん同様、「おとり」である疑いを感じます。
もちろんそれは、
証拠のない推測であるに過ぎませんが、
アドバイスを寄せられたオーナーさんのおひとりが
おっしゃっているように、
こうした行為、
古くは、少なくない数の仲介会社に見られた、
まさに業界の「悪習」といえるもののひとつでした。
当時のことをよく知る人間が、
現在の自らの会社の不振を立て直そうと、
またぞろ、こうしたことに手を染めているなどとすれば・・・
さらにもうおひと方がおっしゃったとおり、
「きっとその会社は長続きしない」。
それも、事実であるのかもしれません。
ただし、もちろんのこと、
良心的な会社でも、ミスはあり得ます。
ご自身の物件がどのように広告表示されているのかについては、
仲介会社が怪しくとも、
たとえそうでなくとも、
チェックは決して怠らないようにしましょう。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
どうしたら・・・！１階の空室がもう１年も埋まりません。「みんなの掲示板」から
2014年05月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今週は、
「１階の空室がもう１年も埋まっていない！」
と、いう、
あるオーナーさんからの悲痛な叫び。
１階は基本的に人気が無い・・・は、
如何せん、
私達の業界の常識ではあるのですが、
こちらのオーナーさんの場合、
「仲介会社の担当者とも相談して、
リフォーム、初期費用・賃料の見直しも行なったのですが、効果が無い」
とのこと。
たくさんのオーナーさんから、アドバイスが寄せられました。
「物件のターゲットは単身者ですか？
それともファミリー？
ファミリーや単身女性は、セキュリティ面から１階を敬遠しがちです。
ここは男性の単身者向けに特化することとして、
クロスなどを思い切って変えてみては。
さらには物件広告もチェックを！
たとえば写真の見映えなどを」
「仲介会社は何社ですか？
私が思うに、いまは専任１社でスムースに決まる時代ではありません。
出来る限り多くの会社に依頼しましょう」
「子どものいるファミリーの場合、
買い物袋を下げ、ベビーカーを持ち上げて２階以上に上がるのは
けっこう大変です。
子どもにも注意を払わないといけませんし。
そういう意味では１階がいいという方もいると思うので、
そのあたりを広告で訴えてみては」
「子どもが小さい頃、私は賃貸の１階に住んでいました。
階下に対し、音の気遣いをせずに済むのが
精神的には楽でしたよ。
借り手の立場を考えたアピールポイントを見つけてください」
「やはり、セキュリティを充実させるのが一番では。
次に、プライバシーの確保。
外から覗かれないようにするなど。
そして何か付加価値を。
専用庭を作るとか、物置を付けるとか。
なお、賃料の見直しをされたとのことですが、
それでも１年も空いているというのは・・・
やはり金額がまだ高いのでは。
色々な仲介会社に声をかけ、アドバイスをもらっては」
「１階の弱点はやはりセキュリティなのか、
窓に防犯シャッターを取り付けたところ、わりとすぐに決まったと
おっしゃる方もいます」
「家賃設定も含めた物件の問題と、
募集が効いているかどうかの問題を
一旦、切り分けて考えてみては。
内見がたくさんあるのに決まらないのであれば、やはり物件に問題が。
そもそも内見自体が少ないのであれば、
募集のやり方の方に問題があるのかも」
「アパートの１階の部屋の半分を土間にリフォームして、
自転車を置けたり、作業ができたりするスペースにしたところ、
人気物件になったという事例があります。
リビングの外にあった駐車場も潰して、
専用庭にしていたように記憶しています」
「先日、新築物件の内覧会に行ったのですが、
そこは有名な建築家が設計した『土間がある』物件で、
とてもオシャレでした。
専用庭が付いていて、それが家の中の土間へと続いていく感じです。
こうなると、むしろ１階の方が人気が出そうです」
「分譲マンションだと、
１階はシニア層に結構人気なんだそうです。
緊急時、外に逃げやすいというのがその理由とのこと」
「私の場合は、１階をカフェを営業できる仕様にしました。
ただし、そこは私の居住部分で、
カフェはまだオープンしていないのですが。
入居者さんにとっては、
『カフェのある物件に住める』、そんなコンセプトです」
「お隣のアパートが、１階の窓の外に白い防犯ジャリを
敷き詰めました。
見た目もきれいで、いい感じです」
「ちなみに、もしも今後、契約にこぎつけられた場合は、
何がポイントで決めたのかを
入居者に尋ねておかれるとよいと思います。
その情報は次回の募集に大いに役立つ筈です」
いかがでしょうか。
「仲介会社の担当者とも相談、
リフォーム、初期費用・賃料の見直しも行なったが、効果が無い」
と、おっしゃるオーナーさん、
本当に深く、お困りのことでしょう。
確かに１階のお部屋は、不人気です。
ですが、よく考えてみると・・・
だからといって、
日本中のすべての賃貸住宅の１階が空室だらけ、
と、いうわけでもないのです。
ほぼ常時満室の人気物件にも、
あたりまえのことですが、
ほとんどの場合、１階の部屋はあるのです。
その１階がしっかりと埋まっていてこその、人気物件。
あきらめる必要はありません。
創意、工夫、
頼れる人への相談で、
ねばりづよく乗り越えたいものです。
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●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
便利なゴミストッカーで注意しておくべきこと。「みんなの掲示板」から
2014年05月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
あるオーナーさんから、こんなご質問が寄せられました。
「最近、街でよく見かけるゴミストッカーですが、
アパートのゴミ置き場の見栄えが良くないので、
私も設置を考えています。
注意点や使い勝手はどうなんでしょう？」
ちなみに、
ゴミストッカーとは、多くの皆さんがすでにご存知、
集合住宅の敷地内などに設置される、
主に箱型のゴミ収集庫のこと。
つまりは共同のゴミ箱。多くの場合、兼・ゴミ集積所。
実は、ゴミストッカーの名前は、
四国化成工業（株）さんの登録商標なのですが、
最近は、
有名な「ホチキス」や「ウォシュレット」などと同様、
他社製品も含めた一般的な呼び名となってきつつある雰囲気です。
これをすでに導入されたオーナーさんならではの
貴重なアドバイスが、
いくつか寄せられました。
■カギ付きがいいですよ！
「ゴミストッカーを置くなら、ダイヤル式など、
きちんとカギを掛けられるものにした方がいいです。
後付けでも、カギは付けた方がいいですよ。
なぜなら、私の物件の場合、
当初カギが付いていなかったため、
入居者以外の人にゴミを捨てられることがありました」
■利用する人の数、世帯数の把握を！
「知り合いのオーナーさんの例なのですが、
ゴミストッカーを設置したところ、たちまち満杯に。
入居者の数に対して、容量が小さすぎたのです。
ゴミが溢れ出し、
それらがゴミストッカーの脇に置かれてしまう状態となりました。
幸い、このオーナーさんの場合、
さらにもう一基、ストッカーを置くスペースがあったため、
増設して対処。
設置スペースがあるかどうかだけで判断せず、
入居者の数をきちんと把握した上で検討しなければ、
思わぬことにもなりかねないようです」
■自治体へ相談を！
「設置前に、忘れずに自治体へご相談を。
ごみ収集車の運行や、係員さんの作業の便宜等のためです」
なお、上記ご意見を補足すると・・・
これまでゴミ集積所が無かった物件にゴミストッカーを置き、
新たにそこを公共のゴミ収集の対象である
集積所にしてもらおうとする場合、
当然ですが、
自治体への事前相談が欠かせません。
そもそもその場所が収集ルートに当たっているのかどうかが
大きな問題となるほか、
各自治体の事情に応じ、条例、基準等とのさまざまなすり合わせが
必要となることもあるからです。
勇み足でゴミストッカーを設置してはみたものの、
不幸にして集積所とはしてもらえない場合、
「ストッカーからのゴミの回収、集積所への運搬はオーナーさん自ら・・・」
と、いった事態も起こりかねないことに、
どうぞご注意を。
一方、
すでに公共のゴミ収集の対象である集積所となっている場所に、
新たにゴミストッカーを置く場合も、
上記オーナーさんが理由を挙げているとおり、
自治体への相談を欠かすべきではないでしょう。
最後に、こんな意外な（？）アドバイスも。
■助成金が出ることもありますよ！
「私の住む市では、
ゴミストッカーの設置に対して助成金が出ます。
最初にこのことを知った時はビックリしました。
皆さんも自治体へお問合せをされてみては」
以上、いかがでしょうか。
ちなみに、
ゴミストッカーについては、
「設置後の運用をどうするか？」
これを事前に考えておくことも、大変重要です。
いつでもゴミを入れられる・・・
収集日の前日、あるいは数日前から入れられる・・・
などとしておくと、
便利なため、入居者にはもちろん喜ばれますが、
臭いが出る、
その間の管理が重荷になる、
と、いったことの原因にもつながりやすいことを
しっかりと、踏まえておいてください。
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」
トップページは →こちらです！
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
定期借家で危機を乗り切りました。「大家さんの会・みんなの掲示板」から
2014年04月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
発端は、
あるオーナーさんからのこんなご質問でした。
「定期借家契約ってどうですか？
以前ほど話は聞かないのですが、浸透してきているのでしょうか？」
結論を言えば、
定期借家契約は、あまり一般的になっているとはいえません。
あるオーナーさんからは・・・
「まだ全体の数パーセントじゃないですかね」
さらには・・・
「事例は少ないでしょう。
客付けしにくくなるので仲介会社が嫌がるのです。
契約更新したいのにさせてもらえないかもしれない、ということで、
入居者も嫌がります」
「不良入居者にスムースに退去してもらうための事前準備としては有効です」
「ただし、不良入居者対策は、
違法ではないものの、立法の精神には元々無かったものだと
聞いたことがあります。
本来は、いわゆる転勤貸し大家さんや、
建物の建替え予定がある場合を想定した制度ということです」
こうしたやりとりの中、
こんなお話が飛び出しました。
「私の場合、事故物件の発生による危機を乗り切るために、
定期借家契約を利用しました」
どのようなことかというと・・・
「入居者の方が突然死され、発見が遅れたため、
部屋中に臭いが立ち込め、
その場に１分と居られない状態となってしまいました。
そこで、フルリフォームを行ない、募集を試みたわけですが、
当然、事故物件ということで、賃料を下げざるを得ません。
ですが、安いからといって、
その賃料のまま次の方が長期にわたって住まれるようですと
経営に差し障りが出ます。
安い賃料で貸す期間を限定するために、
多少躊躇しながらも定期借家契約で募集してみたわけです。
結果、募集開始後ひと月も経ずして、
入居の申し込みがもらえました。
こういう使い方もあるということで、ご参考までに」
ちなみに、
上記オーナーさんのおっしゃるフルリフォームとは、
６ヶ月の工事期間と、
３００万円を超える費用をかけた徹底的なものだったのだそう。
（借家人賠償責任保険で７割の費用を補填）
それが功を奏した上での早期の危機脱出成功・・・！
と、いえる事例です。
定期借家契約が、なかなかの妙案として、
これを力強くアシストしてくれているかたちです。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
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トップページは →こちらです。
なお、最後になりましたが、
上記、孤独死された入居者さんのご冥福を心よりお祈りしたいと思います。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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