こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
アンケートに寄せられた、オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの空室対策
2014年01月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
賃貸住宅オーナーさんの多くを悩ませる、
永遠（？）のテーマ、空室対策。
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんが実際にトライされている
さまざまな「空室対策」を
今回は、本誌アンケートに寄せられたご回答の中から集め、
ピックアップ。
ご紹介させていただくこととしてみました。
「頑張っていらっしゃるなあ・・・」
「そうか、そんな手もあったか・・・！」
まずはご覧下さい！
■とにかく物件をキレイに！
「物件と周辺の美化につとめています」
「エントランスの清掃！」
「建物のまわりをいつもきれいにしています」
「ピカピカに磨いてます！」
■宣伝・ＰＲで差をつけています
「ＹｏｕＴｕｂｅに物件をアップ！」
「建物の近隣に写真を掲示しています」
「モデルルームをつくってきれいな写真を撮り、ポータルサイトに掲載！」
「光の入り方に気を配ったこだわりの物件写真を自分で撮影しています」
■入居者の皆さんと仲良くなって退去を予防
「入居者さんとのコミュニケーションを大事にしています」
「クリスマスパーティーを開いたり、記念日等のプレゼントも！」
「バーベキューの会を企画」
「入居祝いのプレゼント。
そのあとは、入居者さんとのコンタクトの維持につとめます」
■内覧者を逃しません
「内覧の際は不動産屋さんと一緒に私も同行。
物件についてご説明します」
「内覧者向けに、近隣情報を記したものを作りました。
特に子育て世帯に向けてのアピールです」
「物件の魅力を伝えるペーパーを作成。
持ち帰ってご検討いただけるよう、物件内に備え付けています」
「内覧決定・・・！その際は、スリッパ、芳香剤、小物、
アメニティの揃った部屋に、照明も点してお迎えです」
■やっぱり基本は「ハードの充実」
「カラーモニター付きインターホンや室内物干し器具を
物件に導入しました」
「インターネットは無料。窓はペアガラス。
壁紙は注文住宅仕様のものを貼っています」
「照明器具などをお洒落なＩＫＥＡの商品に換えました」
「建物の耐震性がアピールポイント。
建築工法も明示し、安全・安心をお伝えしています」
■大切なパートナーとの連携に力をいれています
「物件のアピールポイントをまとめ書き。
不動産屋さんに渡しています」
「募集中は、管理会社へたびたび電話！」
「不動産屋さんとのコンタクトを密にしています」
「管理会社とのこまかなコミュニケーションで市場動向を把握。
戦略を立案します」
以上・・・
皆さんから寄せられた声のほんの一部ですが、
いかがでしたでしょうか。
なお先月、
私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて、
---- 「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」 ----
と、いう本を出版させていただきました。
定価は１０００円（税別）。
首都圏および関西の書店の店頭にて、
大好評販売中です。
ご購入はインターネットやお電話でも可能。
詳しいご案内ページを用意しています。 →こちら！
ぜひご覧下さい！
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
理由は「耐震改修」！新オフィスへ引越しして、明日でひと月です
2013年12月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
当ブログの読者の皆さんには、少しご報告が遅れてしまったのですが、
オーナーズ・スタイルは、
先月２５日から、オフィスを移転しました。
新しい場所は銀座７丁目。
旧オフィスからは約１２０メートルの移動です。
（詳しい住所等は会社概要ページをご覧下さい →こちら）
ところで、
このたびのこの引越し、理由はなんと耐震改修・・・！
旧オフィスの入っていたビルは、耐震基準を満たしていませんでした。
そこで、
新しく建て替えされることになったのです。
賃貸住宅と貸事務所の違いこそありますが、
私達が入っていたビルのオーナーさんも、
世に少なくない、深く悩めるおひとり・・・
「耐震基準に苦慮するオーナーさん」だったというわけです。
ちなみに今回の引越し、
編集作業のピークとも重なって、その準備や当日の作業等々、
大変な忙しさでした。
運んだ荷物の整理はいまだ継続中。
間近に迫る年末の大掃除の日に至るまで、
延々、長引いてしまいそうです。
新オフィスの風景をいくつかご紹介いたしましょう。
新オフィスは、
銀座・昭和通りに面したビルの３階にあります。
窓は西向き。
ですが、その明るさについては申し分ありません。
以前よりもフロアが広くなりました。
そこで、こんなリフレッシュコーナーを作ってみました。
置いてある家具は・・・
「１０月のフェスタで展示していたＩＫＥＡさんのもの？」
・・・正解です！
取引先の皆さんなどからいただいた、
引越し祝いのお花や観葉植物です。
とてもよい香りがしばらくの間、エントランスに漂っていました。
心より御礼を申し上げます。
エントランスです。
ダウンライトで社名を照らすかたちに。
サンタさん人形と雪だるまを私の自宅から持参、
置いてみました。
さて、今年も残りほんのわずか。
新たな気持ちで頑張ります！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「行列のできる賃貸マンション」からは、表面だけを学ばないことが大切です
2013年12月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週に引き続き、
この１０月に開催させていただいた、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」・・・
こちらのセミナーにご登場いただいた、
魅力的な講師のおひとりをご紹介したいと思います。
その名は青木純さん。
すでにご存知の皆さんも多いことでしょう。
（株）メゾン青樹代表。
１９７５年生まれ。
ちなみに、
今回のセミナーのタイトルは、
「大家も住人もしあわせになる賃貸住宅のつくり方」。
ご本人はこんな呼ばれ方はきっとお気に召さないに
違いありませんが、
いまや、
賃貸住宅業界の若きカリスマ、といっても過言ではないほどの
有名な方です。
さて、その青木さん、
名前が知られるようになったそのきっかけは、
「入居者が好みの壁紙を選べるマンション」での大成功。
物件は、
いわゆる築古・・・目下、築約２５年。
ところが、
これが部屋によっては、
「入居待ちがひと組、ふた組どころか、三組、四組にも留まらない・・・」
と、いった程の人気に。
そんな、
まさに「行列のできる賃貸マンション」、
その経営者として、
青木さんは、
いま多くの住宅・不動産関連のメディアから、
熱い注目を浴びていらっしゃいます。
ですが、
その始まりはといえば・・・
約３年前、苦難の中から。
叔父様が亡くなったことをきっかけに、
家業として経営を引き継いだマンションは、
直後の東日本大震災の影響を受けたこともあって、
その空室率、３割に迫るほどに。
容赦ない経年劣化の進行、
次々とかかってくる入居者からの退去申し入れの電話・・・
青木さんは、
「毎日眠れない夜を過ごした・・・」
のだそうです。
そこで、
なんとか活路を見出そうと、
青木さんは多くの人に実情を伝え、相談。
自らも深く悩んだ末、ある手法を思い付かれました。
それが、いまでは青木さん、
さらには「メゾン青樹」の代名詞ともなっている、
「入居者が部屋の壁紙を選べる」というサービスです。
とはいえ、
これに対しては、
「入居希望者にとってはかえって面倒なことなんじゃないの？」
訝しがる人も少なくなかったとか。
しかし、このとき、
青木さんはひそかに確信を抱かれていたようです。
「多くの若い入居者は、自分の好みやセンスで
部屋を演出したい、その中で暮らしたいと思っている」
「でも、他人のモノである賃貸では、
通常それは叶わない」
であれば・・・
「それを出来るようにしてあげれば、きっと喜んでもらえる筈。
きっと彼らからの支持がもらえるはず・・・！」
やがて間もなく、
青木さんの読みは見事的中。
その後、
サービスの仕組みは、壁紙選びのみにとどまらず、
入居希望者と青木さんが、間取りや内装を一から一緒に考えていく
オーダーメイドスタイルなどにも発展、
評判が評判を呼んで、
ついにはなんと、
今年５月の時点での入居待ちの皆さんの総数・・・１２０名！
予想以上の結果を伴いつつ、
青木さんの経営挽回の夢は、現実のものとなりました。
ではあるのですが・・・
今回、フェスタの会場で、
青木さんのセミナーをお聴きになった皆さんは、
その途中、
きっとあることに気付かれたはずです。
「入居者が好みの壁紙を選べるマンション」・・・
それは、確かに入居希望者にとって、
魅力的な選択肢ではあった筈ですが、
入居待ちの方が１２０人も行列してしまうというほどの
この大成功、
どうやら、
「壁紙や内装を選べる、自由に出来る」
と、いうことだけによるものではないのです。
入居希望者の大行列が出来てしまうほどの賃貸マンションの
その本当の魅力、
それは、
実は、住人のコミュニティ。
住人だけでなく、オーナーである青木さんも含めての
豊かで活発なコミュニティ。
そこにこそ、
青木さんのマンションの「大人気・超人気」の本質が
隠されているようです。
どういったことなのか・・・？
実は壁紙は、ひとつのきっかけであるに過ぎないのです。
約３年前、
深刻な経営危機に陥っていた老朽物件。
それをひとり抱え込むこととなった青木さん。
悩んだ末、
窮余の一策として考え出したのが、
「入居者による壁紙選びの自由」でした。
そんな提案に早速賛同してくれた入居希望者からの相談・・・
これに対し、
「とにかく空室を埋めないと！」
そんな一心ももちろん手伝ったのでしょう、
青木さんは、熱心に、
時間をかけつつ、親身になって、彼らの話に聞き入りました。
その結果、両者の間に生まれたのが、
厚い信頼と、心のかよい合いでした。
さらには、
「ともに部屋づくりをした」という、共通の達成感だったのです。
そうしたことが、ひとつひとつ、
次々と重なっていくごとに・・・
当然ですが、
青木さんのマンションの入居者は、その多くが青木さんを通じて、
「同じ体験を共有してきた人々である」
と、いうことになっていったのです。
程なく・・・
これは当然でしょう。
マンション内に住人同士の挨拶の声が響くようになりました。
多くの入居者が、家族同士が、
互いに知り合う関係となっていきました。
やがては、
みんなで食事をしたり、飲みに行ったり、パーティを開いたり・・・
コミュニティの輪が、見る見る広がっていったのです。
さらにはそんなコミュニティが創り出す、
安全、安心感、
あるいは楽しさ。温もり。
助け合い。
それらが次々とマンションに、
さらなる「仲間」を呼び集めるようになっていきました。
これが真の姿なのです。
確かに魅力的な、「部屋のカスタマイズの自由」。
しかしそれ以上に、
コミュニティの充実こそが入居希望者の大行列を生んでいる・・・
これがすなわち、
青木さんの「行列のできる賃貸マンション」、
いま、数多くのメディアの注目をさらっている大成功事例の
本当の姿です。
ですので、
「壁紙選びができる。内装づくりができますよ」
もちろん、
人々の目をひく謳い文句にはなりますが、
こうした表面だけを私達が手軽に真似し、
その上で、
肝心の入居希望者への対応となると、
「いつものとおり仲介会社、管理会社にまかせっきり。
直接皆さんとお会いするパワーなんて、とても・・・」
そういった様子では、
多分、青木さんのような成功はおぼつかないでしょう。
言ってしまえば、
青木さんの「行列のできる賃貸マンション」からは、
表面だけを学んでも、さほど意味はありません。
中身を知り、理解することこそが何より大切です。
では、
青木さんのような若さや発想、
活発なコミュニティの中心となれるようなパワーが無ければ、
青木さんおっしゃるところの、
「大家も住人もしあわせになる賃貸住宅」
は、実現することができないのでしょうか。
いえ、そんなことはありません。
青木さんには青木さんのスタイル、
私達には私達、それぞれのやり方が必ずあるはずなのです。
ちなみに、こちらは以前、
あるオーナーさんから私達編集部に届いた声。
このブログでも一度、
ご紹介したことがあるかもしれません。
「（前略）
いつも物件の清掃を心がけています。
入居者さんとも笑顔でご挨拶。
おかげさまで満室です。
借入れ金の返済も予定どおりに進んでいますよ！」
答えは誰もが持っています。
・上記のお話も記された、青木さんの著書です。
↓
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅オーナーさん思わず震撼!? 長嶋修さんが暴く「困った仕事」の数々
2013年12月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）さん
といえば、
私達、賃貸住宅経営にかかわる仕事に携わっている者を含め、
不動産を取り巻くさまざまな業界において、
その名を「知らない」という人をあまり見かけることが
ありません。
つまりは、
大変有名、著名な方。
その豊富な肩書きの一部をここにご紹介すると・・・
（株）さくら事務所 代表取締役
ハウスハウス（株） 代表取締役
（株）長嶋修事務所 代表取締役
日本ホームインスペクターズ協会 理事長
一般社団法人 住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 理事長
国土交通省 既存住宅インスペクションガイドライン 委員
・・・等々
さらには著書や雑誌記事などの執筆、各メディアへの出演も、
まさに「数え切れず」。
おさえていらっしゃる分野も、
マンション・戸建ての購入術はじめ、家づくり、賃貸経営、不動産投資、
経済評論、政策提言まで・・・！
実に多岐にわたってご活躍されている、
すごい人ですが、
そんな長嶋さんにもセミナー講師としてご登場いただいた、
１０月のオーナーズ・スタイル主催
「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」。
ここで長嶋さんには、数ある横顔のうち、
主に「ホームインスペクター」としての立場に立っていただき、
その豊富な知見を
短い時間の限り、熱く、パワフルにご紹介していただきました。
ホームインスペクター・・・すなわち住宅の診断士。
第三者的立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無を見極め、
改修のためのアドバイスなどを行なう専門家です。
１０月２０日当日のセミナーでは、
日本のホームインスペクターの草分けのひとりとしての長嶋さんが、
これまでに見てこられた、
住宅建築現場などにおける「困った事例」が、
実際の映像として次々とスクリーンに映し出され、
集まった大勢の皆さんに紹介されました。
その内容は、ショッキング・・・！といっていいほどのもの。
スクリーンに向かい、
会場の椅子から思わず身を乗り出されたオーナーさんも、
少なくなかったのではないでしょうか。
たとえば・・・
現場でのいいかげんな施工が、
建物の設計強度をまるで台無しにしてしまっている事例・・・
これでは耐震性も何も、あったものではありません。
逆に、稚拙な設計が現場のおざなりな処置を生み、
何とも奇々怪々な施工結果が生じている事例・・・
建物の寿命や安全性に重大な影響を及ぼしそうです。
さらには、
あきらかな手抜き工事、唖然とさせられるような怠慢施工。
加えては、
わずかな防水工事の不備が、
あとで住宅をどれだけ蝕んでしまうことになるのか、
壁一枚を剥がした先に生じている、その恐ろしい結果！
そして、極め付けは、
この日長嶋さんから再三発せられた、この言葉でした。
「賃貸住宅の場合、建物の状態を調べようにも、
そもそも床下点検口さえ設けられていないことがあるんです」
「たとえ点検口があっても、
人が入れないほどの狭さに造られていることも多い・・・！」
もちろん、
多くの会社は真面目に仕事をしています。
ですが、
そんな中に、時折はびこる悪質な会社、
仕事のレベルが低い施工会社にとって、
お客様である施主がそこで暮らすことになる一般住宅に比べると、
多くはそうでない賃貸住宅は、
「より手を抜きやすい」
と、いうことなのでしょうか。
建築、管理、募集、修繕、設備の更新、リフォーム・・・
すべての場面において、
「丸投げをしがちだからこそ丸投げをしてはいけない賃貸経営」
と、心ある関係者ならば口をそろえて言うこの言葉ですが、
まさに、あらためて心に刻み込まれる、
長嶋さんの貴重な講演時間でした。
「騙されて泣くオーナーさんをつくってはならない！」
これは、
オーナーズ・スタイル発足、本誌発刊当初からの
私達の重い決意のひとつです。
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●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
１０月２０日のフェスタのご報告・その３ ご来場の皆さんからいただいた声
2013年12月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今週も前回までに引き続き、
１０月２０日、新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
についてのご報告・・・
ご来場の皆さんからいただいた「声」を
ご紹介したいと思います。
■アンケートに寄せられた、ご来場の皆さんからの声
「今回、ＩＫＥＡさん、壁紙屋本舗さんの体験コーナーがありましたが、
今後もこういった、自分の手で行なう物件の魅力アップに関して、
展示を充実させてください」
「メゾン青樹代表の青木さんの講演がよかったです」
「フェスタをいつも経営の参考にさせてもらっています」
「色々なセミナーがあり、たくさん情報を得られました」
「セミナーでは、講師のいる位置が遠く、
話が聞きとりづらいことがありました」
「セミナー会場で、後席に座ると、
前の人の頭に遮られ、スクリーンが見えにくかったです」
「壁紙屋本舗さんの体験コーナーがとても参考になりました。
ぜひ、お店にも足を運んでみたいと思いました」
「管理会社のブースが少なかったように思います。
もっと参加してもらってほしい」
「聴きたいセミナーが、別々の会場で同時進行されてしまうことが多い。
あとから動画などで見られるとうれしいのですが」
「こういった催しへの参加は、今回が初めてでした。
セミナーが大変参考になりました。気持ちが前向きになりました」
「今後もこのフェスタ、続けてください」
「スーツ姿の社員が控えるブースが多く、
少し話しかけにくい雰囲気でした」
「ある会社のセミナーは、宣伝が主で、
タイトルに書かれたような話がほとんどされなかったように思います。
羊頭狗肉です」
「聴きたいセミナーが同時間帯に重なってしまいます。
聴けなかったセミナーの資料だけでももらえるシステムがほしい。
ブースも、回り切れなかったときのため、
パンフレットがどこかにまとめて置いてあるといいように思いました」
「セミナーの時間をもっと長くしてもよいのでは」
「隣のセミナーから響いてくる声が大きく、
当方の参加しているセミナーの講師の声が聞きとりにくいことが
ありました」
「賃貸経営を続けていくに従い、問題点や疑問点が出てきます。
これからも定期的にフェスタを開催してください」
「コンパクトな会場に、必要なサービスと情報が盛り沢山。
大変参考になりました。ありがとう！」
「比較的低額の投資で、サラリーマンなどでも始められるような
賃貸経営についても、もっと知りたいと思います」
「ブースの呼び込みが激しく、ちょっと情報だけいただいて帰る・・・
と、いった雰囲気ではありませんでした」
「平日開催もしてもらえるとうれしいです」
「参加していなかったほかの会社のサービスも知りたいです」
「壁紙屋本舗さんの体験コーナーがよかった。
ちなみに、お風呂のコーキング施工を自分でやると失敗しがち。
今度はそちらの体験コーナーを設けてください」
「メインセミナー会場が広く、入れ替え制になっているのもよい。
安心して聴講できました」
「講義時間が短いためか、
詳しい説明ができていないセミナーがありました」
「次回も参加したい。ご連絡ください」
「来年もやってください！」
以上、
いただいた声の一部をご紹介させていただきました。
ちなみに、私達オーナーズ・スタイル主催のフェスタは、
今回で５回目。
開催をかさねるごとに、
皆さんのご期待が高まっていくのをひしひしと実感しています。
「オーナーズ･スタイル」はこれからも、
日々頑張っていらっしゃる大勢のオーナーさんとともに、
力強く歩んでいく所存です。
ぜひ応援ください！
・先週の報告（フェスタへのご満足度中心）・・・その２へ
・先々週の報告（ご来場者のプロフィール中心）・・・その１へ
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