こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
- 「未来・将来への雑感」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーにがっかり、残念・・・！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「パートナーに恵まれています！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル首都圏版 読者オーナーさんの声
- 仲介・広告費の負担が増加中。関西版・読者オーナーさんへのアンケート結果
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
１０月２０日は「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」へ！お知らせです
2013年09月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
本日はお知らせです。
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
１０月２０日日曜日、
新宿ＮＳビル大ホールにて開催します！
いよいよ５回目となるフェスタ。
コンセプトは・・・
「大家さんの悩みを解決する最新情報が結集！
これからの賃貸経営＆相続対策のすべてがわかる!!」
参加費はもちろん無料！
賃貸経営と相続対策に役立つセミナー・・・計２９本
大家さん応援企業による無料相談ブース・・・５０箇所
などなど、充実の内容です！
■まずは、開催概要をお知らせしましょう。
----------------------------------------------
名称： 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
日時： １０月２０日（日）９：４５～１７：００
９：３０より受付開始
出入り自由
会場： 新宿ＮＳビル 地下１階大ホール
所在地： 東京都新宿区西新宿２－４－１
交通： ＪＲ線・京王線・小田急線・丸ノ内線「新宿駅」
南口・西口より徒歩７分
都営大江戸線「都庁前駅」Ａ３出口より徒歩３分
料金： 無料
主催： 株式会社オーナーズ・スタイル
----------------------------------------------
ちなみに会場は前回（４月）と同じ場所。
ですが、フロアが広くなりました。
なので休憩コーナーも広々です！
■「次回も参加したい」の声、９９％の大人気フェスタです！
私達オーナーズ・スタイル主催の「フェスタ」。
今回で５回目を迎えます。
「役立つ」、「中立的」、「安心」、「だから楽しい」・・・
開催のたびに、
ご参加されたオーナーさんからのご評価はうなぎのぼり。
皆さんのご満足度の高さが私達の自慢。
そして誇りです。
前回４月１４日に開催の際のアンケートでは、
ご回答くださったオーナーさんの９９％から（私達もびっくり！）
「次回開催されるとしたら、また参加したい」
の声をいただきました！
■充実のセミナーは計２９本！
「オーナーズ・スタイルのフェスタへ来場された理由は？」
そうお尋ねすると、もっとも多くの皆さんから、
「聞きたいセミナーがあったから」
との声が寄せられます。
そこで今回は、
・オーナーズ・スタイルが厳選した「超おすすめ講師陣」
によるセミナー４本
・大家さん応援企業による「お役立ち」セミナー２５本
テーマは空室対策をはじめ、
相続、税制、金融、建築、リノベーション、
管理、耐震、太陽光、シェアハウスなど、
多彩で多様な、計２９本を準備。
皆さんの熱いご期待にお応えします！
講師の顔ぶれ、
各セミナーごとのテーマ・内容につきましては、
下記ご案内サイトをご覧下さい。
■ご満足の声高い相談ブースは５０箇所！
「フェスタのブースで相談して満足されましたか？」
そう皆さんにお尋ねすると、
前回は「はい（ご満足）」の声・・・なんと９５％！
参加企業の皆さんのご協力により、
相談ブースはどこも明るい雰囲気。
気軽に話しかけられるものばかりです。
そんなブースが今回は大幅増、５０箇所。
「５０箇所？多すぎる・・・」
ご安心ください。
オーナーさんのお悩み、ご相談に合わせて
おすすめのブースをご紹介する「総合案内所」も開設！
ブース出展企業の顔ぶれにつきましては、
下記ご案内サイトをご覧下さい。
■そして三つの新企画も！
さらに今回は、新登場「空室対策応援企画」として、
三つのお役立ちコーナーを用意しました。
【その１】
「イケアのモデルルームで空室対策」コーナー
ＩＫＥＡ（イケア）の家具や小物によるドレスアップを
ほどこした賃貸住宅用モデルルーム、
２タイプを展示します。
【その２】
「壁紙屋本舗の壁紙貼り体験」コーナー
若者に人気の輸入壁紙もたくさん見られます。
「壁紙貼り体験」は、当日予約・先着順。
当日朝よりお申し込みを受け付けます。
【その３】
「内覧時のアピールで成約率アップ・実例」コーナー
オーナーズ・スタイルのオリジナルＰＯＰや、
ウェルカムボードなどとともに、
その使い方の実例をご紹介します。
■「オーナー懇親会」も、もちろん開催です！
「いろいろなオーナーさんと情報交換できて楽しい」
と、毎回大好評の「オーナー懇親会」。
今回ももちろん開催します！
概要などは以下のとおりです。
----------------------------------------------
【オーナー懇親会】
会場： フェスタ・セミナーＡ会場（フェスタ閉幕後）
時刻： １７：００～１８：１０
会費： ２０００円
予約： 要
定員： あり。先着順で定員に達し次第、
受付を締切らせていただきます。
・軽食と飲み物、抽選でのプレゼントも付いた
立食形式での懇親会です。
・会場はフェスタと同じ場所。お気軽にご参加いただけます。
・よりたくさんのオーナーさん同士がお話しできるよう、
前回までの着席式から、今回は立食式にあらためました。
・ただし、会場内には椅子のスペースも用意しています。
どうぞご安心の上ご参加を。
・会場ではご苗字、およびお住まいの行政区等を表示した
名札を胸につけていただきます。
・フェスタへのご来場は無料ですが、当懇親会のみ、
ご参加費２０００円を頂戴いたします。
・当懇親会のみのご参加はご遠慮いただいています。
----------------------------------------------
■いつものお楽しみ。来場者プレゼントも！
【プレゼント その１】
・来場予約＆ブース訪問で、
宮城県気仙沼市のフカヒレ専門店・石渡商店の
「ふかひれラーメン（２人前）」をプレゼント！
来場を予約された皆さんのご自宅へお届けする「ご招待状」を
当日会場にお持ちください。
さらに出展企業のブースをご訪問、
その際、ご招待状にスタンプをもらっていただきます。
それを受付にお持ちください。プレゼントとお引き換えいたします。
【プレゼント その２】
・会場でアンケートにご回答いただいた方に、
「オリジナルＰＯＰセット」をプレゼント！
空室内覧時、効果抜群！オーナーズ・スタイルオリジナルの
２０種類のＰＯＰ、ウェルカムボード用台紙のセットです。
※なお、
ご来場予約をされなくても、ご来場は大歓迎。
ただし、上記「ふかひれラーメン（２人前）」プレゼントは、
ご来場予約（および上記お手続き）をいただかなければ、
お渡しできません。どうぞご了承ください。
■ご来場予約のお申し込み方法は？
【ご来場予約】
・当ブログのみの読者の皆さんも、もちろん大歓迎！
お電話予約：０３－３５４１－００８３（平日１０：００～１８：００）
または、
Ｅメール：info@owners-style.co.jp
（メールには氏名・住所・電話番号・参加人数をご明記ください）
さらには、
下記オーナーズ・スタイルのウェブサイトからも、
ご来場予約をいただけます。
【本誌読者の皆さんは・・・】
・オーナーズ・スタイル「本誌読者」の皆さんは、
ほかに専用ハガキでのご予約なども可能です。
現在（９月中旬）お手元にお届け中の
本誌最新号の告知（４ページ以降）をご覧下さい。
なお、内容を記入してお持ちいただくと、
フェスタ当日、税理士などの専門家に無料相談ができる
「相続税概算 計算シート」も本誌と同梱されています。
【詳しい案内サイトもあります】
・写真等の入ったより詳しいご案内が下記サイトに。
ぜひご覧下さい。
【大事なご注意・お知らせ】
・来場予約の受付は、１０月１８日（金）１８：００までと
なっています。
・ご予約された方にはご招待状（予約来場者プレゼント引換券）を
ご自宅あてお送りします。
・ご予約なしでもご入場いただけます。
ただしその場合、上記のとおり、
来場予約＆ブース訪問者様向けプレゼント
（ふかひれラーメン２人前）は、
お受け取りになれません。
・ご予約後、確認のお電話をさせていただく場合がございます。
-----------------------------------
さて、ご案内は以上です。
ちなみに、
賃貸住宅オーナーさんにとってはオフシーズンともいえる秋。
ですが、「本当の勝負は秋にあり！」
市場のピークを年明け後に控えた、
涼しい「秋」こそ、
もっとも充実した準備と勉強の時間です。
そこで今回のフェスタでは、
「大家さんの悩みを解決する最新情報が結集！
これからの賃貸経営＆相続対策のすべてがわかる!!」
このコンセプトそのままに、
空室対策、相続対策、新しい経営のヒント、お役立ち情報・・・
あえてくまなく、すべてを網羅しました。
どんどん見て、触れて、聞いて、体験してください。
オーナーズ・スタイルが自信をもってお送りする、
１０月２０日（日）
「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
ぜひ、お見逃しなく。
ふるってご来場ください！
編集部こぼれ話（火曜日の記事）
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その３
2013年09月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
先々週お届けした「その２」にひきつづき、ご紹介しましょう。
今回は、
「家賃の減額交渉」。
「こんなご時勢だから、なんとか」・・・と、
ご要望される入居者の皆さんのお気持ちはよくわかります。
でも、
これを次々呑んでしまうなどすると、
その後の収益見通しが大きく変動、
ぎりぎりの厳しい経営を続けるオーナーさんにとっては、
大変なダメージとなることも・・・。
まずはこんな声から、皆さんのやり取りが始まりました。
「今月更新がありました。
入居者から、『更新するから家賃をまけてくれ』と・・・。
ＯＫしてあげることはできませんでしたが、
それでも、
更新料を半額にすることで妥協してもらいました。
なかなか厳しいです・・・」
このつぶやきに対し、
多くのオーナーさんから感想や情報、体験談などが集まりました。
「更新料半額のご判断は、妥当ではないかと思いました」
「逆の話になっちゃうかもしれませんが、
昨年、すでに４年間住んでくれている入居者さんとの契約更新時に
『今後５千円安くしますよ』と、言ったら不思議がられました。
周辺相場も下がったし、設備も老朽化したし、
それでも長く住んでほしいなと思ってのことだったんですが・・・。
言わなきゃよかったかな？と、少し後悔しました（笑）」
「（上記のオーナーさんへ）値引きを提案したのですか！
スゴイですね。
私の場合はまだまだローンもたっぷり残っているので、
なかなかそこまではできません」
「ファミリー向けのマンションでは井戸端会議で部屋同士の
家賃を比較され、違いがバレてしまい、
それで交渉が入ることが結構あるみたいですね。
私の場合、入居者募集していた部屋の家賃を
ネットですでに見られているらしいことがわかり、
こちらから降参・・・。
更新の際、『家賃を減額します』と申し出ました。
管理会社によれば、これも結構あるケースなのだそうです」
「うちも８年間ずっと住んでくださっている方の部屋と、
いま募集中の部屋の家賃が、７５００円違っています。
いつかネットで見られ、交渉が入るのでは・・・と、
ヒヤヒヤしています」
「同じような部屋が多い物件の場合、
ネットでほかの部屋の募集家賃を見た入居者から、
『うちも同じ額に』と交渉される例が増えているようですね。
でも、私の勤める会社の２０～３０代の社員に話を聞くと、
値下げ交渉はそもそも『ダメモト』で・・・とは、
皆、思っているみたいです」
「家賃の減額交渉のことが、以前、
雑誌で特集されているのを見たことがあります。
かなり前の記事だったのでうろ覚えなのですが、
『家賃減額交渉アドバイザー』とかいう
わけのわからない（笑）肩書の人が、
色々アドバイスをしていました」
「うちの場合は家賃交渉が入った際、
家賃には手をつけずに、
更新料減額とか、キッチンクリーニング１回無料とか、
エアコン分解洗浄１回無料とかいったサービスをプレゼントして、
何とかしのいでいます」
「（上記のオーナーさんへ）なるほど！
それならその際、業者に同行して部屋の中を見て、
状態もチェックできるのでイイですね。
ペット可物件で、部屋の中をかなりボロボロにされまして、
途中でチェックができていれば・・・と思った苦い経験があります」
「家賃には手をつけずに、更新料減額や無料サービスを
プレゼントする案、素晴らしいと思います。
真似させていただきます！」
「この前、家賃交渉のあった入居者さんの場合、
いきなり『家賃を半額にしてくれないか？』と言ってきました。
それはムリですと答えると、
『じゃあ二人で住んでいいか？』と。
そちらはＯＫしました。
おそらくは、ワンルームに二人で住みたかったので、
それを私に了解させるため、一旦家賃交渉してきたのかも。
それはそれでいいのですが、
ワンルームの家賃を二人で払うのかな？
不景気の波を感じちゃいます・・・」
「最近はワンルームに二人で住む例が増えているらしいですね。
非正規雇用の増加や、
若者の失業率上昇の影響なんでしょうね」
「毎月の支出の中では家賃は一番大きいですから。
二人で住んで家賃を折半することにしたとしても、
同時に狭いアパートから、家賃の高い広いマンションに引っ越す、
というケースが、最近は減っているのでは・・・」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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盛り上がっています！
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の「みんなの掲示板」
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
高コストな補修・整備は増税前に・・・！オーナーさんの「消費税」増税対策
2013年09月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週のこの「編集部こぼれ話」では、
「来週もひきつづき、
大家さんの会・みんなの掲示板に集まっている
お役立ちアドバイスをご紹介いたします」
と、予告していましたが、急遽予定を変更。
私達オーナーズ・スタイルが集計したアンケートの結果を
皆さんにご報告したいと思います。
そのアンケートとは・・・
先般実施させていただいた、
「消費税増税を意識しての前倒し購入・契約にかかわる調査」。
メルマガ「月刊オーナーズ・スタイル」の読者の皆さんから、
ご回答を募ったものです。
早速、内容をご紹介いたしましょう。
まずはこんなご質問。
「消費税の増税を意識して、前倒しで購入や契約をされましたか？」
１．予定なし・・・５６％
２．すでに購入・契約した。もしくはその予定・・・４４％
前倒しでの購入や契約の予定がない、という方が、
半数以上を占めています。
皆さん、消費税の増税に関しては
あまり「焦り」を示してはいらっしゃらない・・・
冷静なご様子が窺えます。
続けて次の質問です。
上記で「２」を回答された皆さんへお尋ねしました。
「消費税の増税を意識して、前倒しで、何を購入・契約されましたか？
あるいは前倒しで何を購入・契約される予定ですか？」
いただいたご回答とその順位をご紹介いたしましょう。
１位 「外壁・屋根の改修」
２位 「鉄部の塗装」
３位 「賃貸住宅の新築・建て替え」、「賃貸住宅の売却・購入」
４位 「キッチン台の交換」
５位 「エアコン」、「その他」
６位 「集合ポスト」、「ＴＶモニター付きインターフォン」、「照明器具」
７位 「間取り変更」、「エントランスや外構」、「ＩＨクッキングヒーター」、
「壁紙」
８位 「宅配ボックス」、「洗浄機付きトイレ」
９位 「給湯器」
１０位 「防犯性能の高いカギ」、「追い焚き機能付きバス」
１１位 「和室から洋室へ」、「ゴミストッカー（共用のゴミ置き場）」、
「ユニットバスの交換」、「室内洗濯機置き場」、「床」、「収納スペース」、
「光ファイバーなどのインターネット設備」
いかがでしょうか。
ちなみに上記のうち、
１位と２位は、やや他に比べて割合が突出していて、
１位の「外壁・屋根の改修」を行なった、
または行なう予定であるという方は、
全体の３３％ほど。
同様に２位の「鉄部の塗装」は、２６％ほどと
なっています。
かかる費用が高額、
かつ、
建物の品質維持のために特に重要な補修・整備について、
「増税前に手当てをしておこう・・・！」
そんなしっかりしたお考えをお持ちのオーナーさんが
比較的数多い様子です。
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●東京・神奈川・千葉・埼玉に在住で、
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オーナーさんとそのご家族に、限らせていただきます。
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盛り上がっています！
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の「みんなの掲示板」
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その２
2013年08月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
ご紹介しましょう。
今週は、
「管理会社を替えたい！よい会社を選ぶコツは？」
あるオーナーさんからこんなお悩みの声が届きました・・・
「いまの管理会社に色々と不満が溜まっています。
もっと良い会社があるはずなので、替えたいのですが、
どうやって探せばいいのか。
最近あれこれと悩んでおります。
そう頻繁に替えるわけにもいかないので慎重に動かねばなりません・・・」
たくさんのオーナーさんからアドバイスが集まりました。
「私も数年前に悩みました。３社くらいに絞って、各社のマニュアルや
契約書を見せてもらいました。色々質問しました。
会社に訪問して雰囲気を見ました。
最後はその中から、
そこに管理を頼んでいる知人が勧めてくれた１社に決定。
でもそれが正解だったかどうかは、よくわかりません。
競争原理が適正に働きにくい業界と言える気もします」
「入居率をズバリ聞くのをお忘れなく。
各管理会社で入居率が随分違ってくる、二極化の時代のようです。
入居率を即答できない会社もダメです」
「私だったら、知り合いの大家さんに聞いて、
会社ではなく、ズバリ、担当者を紹介してもらいますね。
同じ管理会社でも担当者が違うと対応が全く違うので・・・」
「何を重要視されるのかをまず決められた方がよい気がします。
最終的には、上段のオーナーさんがおっしゃっているような
個人的な信頼関係になるかもしれません。
ただし、会社の方針もあると思いますよ。
私の場合、以前付き合っていた会社から、
『規模が小さい物件は今後扱わない』と言われ、他社に替えました」
「私も経験上、担当者次第という意見に賛成です。
でも、大きな会社だと人事異動があるので・・・
それを考えると、小さい会社がいいということですかね」
「候補を絞ったら、管理とリフォームに関しての改善提案を
もらうとよいと思います。
管理の現状と課題、リフォームについては希望条件などを説明して、
提案を求めます。
『報・連・相』もとても大事ですし、仲介力も大事ですが、
これからの時代は提案力も大事だと思いますので」
「３社くらいに声をかけ、現状を話して提案をもらうとよいと思います。
できれば物件から３０分圏内に事業所のある会社がいいのでは。
保険みたいなもので、いざという時の対応が大事ですから」
「物件の近くにある会社がいいと思います。
私の場合、以前は物件ではなく、
自分の家から近いところを選んでいたのですが、
物件に何かあった時にすぐに対応できなかったりしました。
きちんと仕事ができる会社ならば、
オーナーが管理会社まで出向く機会はそんなに無いはずなので、
自宅よりも物件から近いことを優先して問題ないと思いますよ」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
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（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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すでに約３万５０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんにお読み
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その１
2013年08月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
ご紹介しましょう。
今週は、
「敷金０、礼金０のゼロゼロ物件、原状回復費用はどうなる？」
あるオーナーさんから・・・
「最近、空室期間が長くなりがち。
管理会社からは、
『敷金０、礼金０のゼロゼロ物件として募集しましょう！』
と、提案されています。
この場合、退去後の原状回復費用はどうなるのでしょうか？
これまでは、入居者さんの負担分は
預かっている敷金の中から差し引かせてもらい、
残りを返金していましたが・・・」
これに対し、多くのオーナーさんからアドバイスが・・・。
さらには、
「ゼロゼロ物件」に対するさまざまな見方、考え方も示されました。
「入居者負担分は退去時に入居者からいただくことになるでしょうね。
ちなみに、自然損耗などの原状回復費用は原則としてオーナー負担に
なりましたので、入居者が負担するのは故意や過失による損傷の
修繕費とか、タバコのヤニで汚れたクロスの張替え代などです。
該当するものがあった場合のみ、退去後、入居者に請求することに
なると思います。
なのでその際、揉めるリスクは高いかもしれませんね。
もちろん特約をしっかり結んでおけば、
クリーニング代でも堂々と請求できますが」
「上のオーナーさんのお話、少し前に国交省が決めた
原状回復ルールのことですよね。
標準契約書も今はそれを反映した内容になっているはずです。
ちなみに、東京近郊でゼロゼロ物件に住む人は、
短期間で気軽に引っ越していくことが多いと聞きます。
事情もよく判っていて、自分に請求が来るような傷とか汚れは
残さない人が多いとも聞きますね」
「ゼロゼロ物件はやめたほうがいいですよ。
滞納が多かったり、物件が荒れたりしますよ」
「ゼロゼロ物件は、東京圏だと、
千葉と埼玉、それと東京の城東エリアに多いですね。
推奨している不動産会社もありますが、
私はこのやり方は、誰も得をしないような気がします。
反対ですね」
「ゼロゼロ物件にしてしまうのは最後の手立て。
その前に、とりあえず敷金１にして、
交渉材料としておくのがよいのではないでしょうか」
「ゼロゼロ物件に来る入居者さんには、
あとで苦労させられることが多いです。
ちなみにフリーレントも、期間を長くすると、
終わる頃に退去しちゃう人が多いとか」
「ゼロゼロ物件にする場合、退去時にクリーニング費用を
入居者が負担することを契約書に明記することが必須です。
それよりも、できればリフォームして、
敷金１ヶ月分を預かれるような物件にグレードアップされた方が
いいように思います」
以上、各オーナーさんからのアドバイスに対し、
最初に質問を投げかけられたオーナーさんからは・・・
「皆さんありがとうございます。
皆さんのご意見をお聞きし、やはり敷金１ヶ月分を預かることにしました」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
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