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　●問題入居者を追い出したいが・・・

　●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと

　●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる

　●これからの駐車場経営について

　●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？

　●サブリースのデメリットって何？

　●管理会社にフリーレント３カ月と言われた

　●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが

　●最近どんなリフォームをしたか教えて！

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　●滞納や入金が遅い入居者への対応は？

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ　その１

2013年07月30日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに

相談したところ、複数戸のワンルームマンションへの買い替えを

提案された」

そんなお話が、時折耳に入ります。

提案されたコンサルタントさんの意図は、

とてもよくわかります。

相続を見据え・・・と、いうところがまずポイント。

土地→現金化→賃貸物件へ・・・

ご存知のとおり、

相続税への圧縮効果が図れます。

圧縮効果、つまりは納税額の軽減。

また、当該土地については・・・

もしかすると、

借地権の付いた、いわゆる「底地」であるなどするのかもしれません。

相続財産としての土地が底地であることにともなう

様々なデメリット・・・

そこから地主さんを解放するねらいも含めて、

上記のようなアドバイスが行なわれる場合も、

少なくはないようです。

さらには、なぜ、

「複数戸のワンルームマンション」、

つまりは、

・区分所有物件

・狭い部屋

・複数であること

が、ここで提案の条件となっているのでしょうか。

聞くところによると、

以下のようなメリットが示されている場合が、

どうやら多いようです。

■よく示される・・・

　「区分所有のワンルームマンションを複数戸賃貸経営することのメリット」

・収益性が高い

　　基本的には、ワンルームマンションは、

　　広いファミリータイプのものよりも利回り上、有利となります。

　　ワンルームとファミリータイプを比べ、

　　「購入価格が２倍、３倍であったとしても、

　　賃料は２倍、３倍にはできない」・・・よく言われるところです。

・これから希少価値が増してくる

　　都内各区など、行政は概ねワンルームなどの狭いマンションの

　　建築を抑制する方向に動いています。

　　「コミュニティの形成に悪影響がおよぶ」などと見ているからです。

　　そのため今後、ワンルームマンションについては、

　　「希少性が増し、資産価値が下がりにくくなる」とも見られています。

・管理が楽

　　これはご存知のとおり、当該区分所有マンション全体を

　　以前から管理してくれているベテラン（？）管理会社が

　　すでに存在するためです。（新築以外）

　　もちろん、その管理会社の仕事の程度が低く住人が困っている・・・

　　などの問題が起きている場合は話が別ですが。

・リスクを分散できる

　　エリアを別けて、複数の物件を購入する場合、

　　天災や事件・事故といったリスクの分散がはかれます。

・比較的換金しやすい

　　一戸あたりの価格が少額なことがその理由です。

　　そのため、人気エリアの物件であるなど、条件に恵まれれば、

　　安定した収益を確保しつつ、

　　５年～１０年で売却、再度有利な資産へ組み替え・・・

　　と、いったことも可能です。

・相続税の圧縮効果が望める

　　先に触れたとおりです。

　　土地の持分が少なくなりやすい分、

　　アパート一棟を建てる、といった場合よりもさらに有利でしょう。

・相続の際の分割が容易

　　たとえば相続人が複数いるのに、相続財産はアパート一棟・・・

　　当然、分割が難しくなります。

　　「区分所有物件が複数」であれば、分割は容易です。

・生前贈与にも向いている

　　相続財産ひとつひとつが小額なので、

　　相続時精算課税制度の枠の中での贈与がしやすくなります。

　　上記のとおり「管理が楽」であるため、

　　贈与を受けた人への負担もさほど増しません。

　　賃料収入を貯め、相続税の納税資金にすることも可能です。

・納税対策に効く

　　相続人にとっては、

　　「換金性が高いので、売って納税資金を作りやすい」

　　と、いったメリットも及びます。

・自分や家族が住むこともできる

　　何かのときは、そんな選択も比較的しやすいのが、

　　「区分所有物件を複数もつ」ことのメリットです。

以上、

いかがでしょうか。

では、これらメリットをふまえて、

もしもワンルームマンションを買うとすれば、どんな物件を・・・？

注意すべき点は？

お話は来週に続きます。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

旅行業界出身のオーナーさんが実践！ホテル・旅館流積極賃貸経営術（３）

2013年07月23日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週までのお話の続きです。

先日、私達の開催した、

社内勉強会。

そこに講師としてお招きしたのは、

都内で賃貸マンションを経営、自主管理されているオーナーさん、

Ａさん。

旅行業界に長くお勤めだったご経歴の持ち主。

「賃貸住宅経営とホテル・旅館経営にはよく似たところがある。

それは仲介業者との関係だ・・・」

ホテル・旅館流の賃貸経営を

自らのご物件に果敢に持ち込み、

見事、

入居率急落のピンチを切り抜けられたのでした。

そんなＡさんですが、

もちろんのこと、

賃貸住宅経営とホテル・旅館経営に共通する

もうひとつの大事な要素にも、

はじめから気づいておられます。

それは、「建物」。

両者はどちらも、

建物と、その内外に存在する空間を売り物とする事業。

先々週にも一度、このことにはふれていますが、

Ａさんはここでも、

賃貸経営にホテル・旅館流を導入するというポリシーを

かたくつらぬかれています。

どんなことなのか・・・？

答えはとても単純です。

意識の高いホテルや旅館の経営者が、

つねにそのことに気を配るのと同様、

建物、

すなわち賃貸物件という「ハード」を

Ａさんは入居者にとってつねに新しく、魅力あるものに

維持し続けるのです。

たとえばＡさんは、先週までにご紹介した

不動産会社を強い味方にするための戦略と平行して、

下記のような物件への手当てを次々と実行されています。

・セキュリティの強化

　既存のオートロックに加え、１ドア２ロックを実現

・インターネット環境のさらなる充実

　従来導入していたＣＡＴＶに加えて光回線も

・入居者が入れ替わるタイミングをねらって

　トイレの便座を洗浄機能付きに

以上は各居室部分について。

さらに共用部分では・・・

・緑あふれる環境維持のため、

　植栽を追加

・入居者が安らげるよう、

　エレベーターホールに花の絵を展示

・同じく、

　冬にはエントランスをイルミネーションで演出

いかがでしょうか。

いずれも昨今、

人気の賃貸物件ではよく見られる事例ですが、

あらためて角度を変えて眺めてみると・・・

セキュリティ、ネット環境、トイレの充実、緑、絵画、イルミネーション・・・

これらはなんと、

まさに、

全国のホテル・旅館が競って行なっている基本戦術。

「賃貸住宅経営のモデルはホテル・旅館にあり！」

これを忠実になぞるものといっていいでしょう。

さらに、

賃貸住宅においても、ホテル･旅館においても、

建物の魅力をつねに維持するため、

決して忘れてはならない基本的なことがひとつあります。

それは何か？

もうお分かりのことでしょう。

「掃除」です。

Ａさんのご物件の場合、

・手作業による共用部分の清掃は「毎日」

加えて、

・２ヶ月に１度、専門業者による機械での清掃を実施

・・・されているのだそうです。

さて、

いかがでしたでしょうか。

三週にわたってご紹介した、

「旅行業界出身のオーナーさんが実践されている

ホテル・旅館流積極賃貸経営術」。

エネルギーが要りそう。手間がかかりそう・・・

尻ごみしてしまいそうなご気分をお感じのオーナーさんも

いらっしゃるかもしれません。

ですが、考えてみてください。

ご紹介したＡさんが実行されていることのうち、

パンフレットとウェブサイトの制作以外に、

特別な技能・技術が必要なことは一切ありません。

出来ることからまず始め、

いますぐに出来ないことは平行して学習、勉強。

チャレンジするオーナーさんの前に、

成功の扉はいつもひらかれています。

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　●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？

　●サブリースのデメリットって何？

　●管理会社にフリーレント３カ月と言われた

　●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが

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　●少しでも電気代を削減したい

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

旅行業界出身のオーナーさんが実践！ホテル・旅館流積極賃貸経営術（２）

2013年07月16日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今週は先週のお話の続きです。

先日、私達の開催した、

社内勉強会。

そこに講師としてお招きしたのは、

都内で賃貸マンションを経営、自主管理されているオーナーさん、

Ａさん。

旅行業界に長くお勤めでした。

ところが、

ご退職後、数年が経ち・・・

お手持ちの物件でにわかに空室が増加！

入居率は急降下・・・。

これに頭を痛めたＡさん、

「賃貸住宅経営とホテル・旅館経営にはよく似たところがある。

それは仲介業者との関係だ・・・」

日頃から気付かれていたこのことを踏まえ、

いわば「ホテル・旅館流」の賃貸経営を

試されてみたのでした。

まずは、

物件近隣の不動産会社にご挨拶回りです。

最寄り駅を中心に、数多くの会社へ足を運ばれ、

自己紹介。

併せて物件紹介。

ホテル・旅館の営業スタッフが、

旅行会社へ足を運ぶ際のように、

丁寧に、きめ細やかに、客付けをお願いして歩いたのだそうです。

さらには、

パンフレットの作成。

物件の案内とＰＲのためのパンフレットです。

不動産会社を巡る際に配ります。

加えて、

Ａさんは、ウェブサイトも制作しました。

パンフレット同様、

物件の案内とＰＲのための、いわゆる「ホームページ」です。

もちろん、

ＵＲＬ（アドレス）は不動産会社へもしっかりと周知。

店頭で、

パンフレットと併せて入居希望者にサイトを見てもらい、

内見をどんどん促進する・・・！

それがＡさんのねらいでした。

ちなみに、

賃貸マンション・アパートが、

「ＰＲ用に独自のウェブサイトを持っている」といえば、

まだまだそれは、

「変わった事例だね」

と、いったところなのかもしれません。

ですが、

ホテル・旅館の場合を考えてみてください。

自らのサイトを持っていないというケースは、

ご存知のとおり、いまやほぼ皆無。

「ホテル・旅館流は、そのかたちが似ている賃貸経営にも

当然有効なはずだ・・・！」

と、お考えになったＡさんにとっては、

当然のこと、

サイト開設への手間をほどこすことへの躊躇など、

まったく無かったことでしょう。

さて、

以上の効果はすぐに現れました。

８５％を切ってしまっていた入居率は、

翌年、すぐに９１％に回復。

その翌年にはなんと９９％に！

以降、

昨年に至るまでの８年間、平均入居率は９６％で推移。

目下、経営は大変順調です。

ですが、

Ａさんはさらに手をゆるめません。

満室が続いている間も、

次の空室発生時に向けた事前の手当てとして、

不動産会社とのコミュニケーションを決して絶やすことのないよう、

努力を続けます。

たとえばそのひとつ・・・

「旅の手土産などを提げて、不動産会社にご機嫌伺いに行く」

・・・と、聞けば、

「え！ご機嫌をうかがってもらうのは、

客である我々の方じゃないの？」

もしかすると、

眉をひそめられてしまうオーナーさんも、

まだ中にはいらっしゃるのかもしれません。

しかし、いま、

よほどの運にめぐまれていないかぎり、

入居者には

「部屋を貸してやっている」

不動産会社には

「客付けさせてやっている」

そういったスタンスでの賃貸経営に未来がないことは、

皆さん、よくよくご存知のとおりです。

そして、

いざ「退去発生」・・・！

予定が生じると、Ａさんはすぐに、

各不動産会社にそのことを報せるＥメールを送信します。

なぜなら、

流れていく「時間」のことが、

Ａさんの頭の中にはあるのです。

ホテル・旅館では、

あたりまえの常識としてこう言われます。

「今日の空室を明日売ることはできない」

賃貸住宅もまったく同じなのです。

「今月の空室を一旦在庫にして来月売り直す」

ことなど、

決して出来ることではありません。

「私達は究極の『生もの』を売っている。その意識をつねに持つべき」

それがＡさんのご主張であり、

我々賃貸住宅オーナーへの呼びかけです。

お話はさらに来週へ続きます。

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旅行業界出身のオーナーさんが実践！ホテル・旅館流積極賃貸経営術（１）

2013年07月09日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日のこと。

オーナーズ・スタイル社内で、

ひとりのオーナーさんをお招きしての社内勉強会をひらきました。

講師を担ってくださったのは、

都内で賃貸マンションを経営されている、

あるオーナーさん。

仮に「Ａさん」としておきましょう。

管理形態は自主管理。

実は、こちらのＡさん、長く旅行業界にお勤めでした。

そのため、

賃貸住宅経営を始めると間もなく、

そのかたちが、

「ホテルや旅館の経営ととてもよく似ている！」

ことに、

気付かれたのだそうです。

両者が似ている大きなポイント・・・何だと思われますか？

「どちらも建物を使って事業を行なう」

正解です。

ですが、

Ａさんが一番に注目されたのは、実はそこではありません。

もうひとつ、

見逃せない共通点があります。

それは、仲介業者の存在。

賃貸経営の場合は、

もちろん、

不動産会社がこれにあたります。

一方、ホテルや旅館の場合、旅行会社が同じポジションに座ります。

不動産会社は入居者を募集。

旅行会社は旅行者を募集。

つまりはどちらも、

客付け（＝送客）を担ってくれる大切な存在です。

そこで、

ホテル・旅館の経営者の多くは、

この仲介者たる旅行会社を

経営のための強い武器とするために、

頼れる味方とするために、

たとえば以下のようなことを

日々、一生懸命に行なっているのだそうです。

　・頭を下げて多数の旅行会社へ営業に回る

　・きれいなパンフレットを配って施設のことをよりよく知ってもらう

　・旅行会社とその仕事の内容をしっかりと勉強する

　・場合によっては彼らを接待する

そして、

これらをあらためて考えてみたとき、

「賃貸住宅オーナーの多くが、努力不足なのではないか」

そう、Ａさんは思われたのだそうです。

たとえば・・・

　・１、２社程度の不動産会社に募集を頼んであとはまかせっきり

　・自ら物件を宣伝するなど多くは考えの外

　・なのでもちろん、パンフレットを作るなど発想すらしない

　・不動産流通の仕組みについて勉強しない　

　・接待など、まずしない

このうち、

「少数の不動産会社に募集を頼んでまかせっきり」は、

契約条件や、

もしくはオーナーさんそれぞれの深い判断にもとづいて

行なわれている場合も多く、

また、接待については、

賃貸経営の場合、

法定媒介手数料というものが厳然と存在する手前、

見方によっては論議の及んでくるテーマでもあるでしょう。

ですが、

Ａさんのおっしゃりたいポイントがどこにあるかは、

我々皆、

「とてもよくわかる。納得もできる」

と、いったところなのではないでしょうか。

さて、

そこでＡさんは一念発起、

ホテルや旅館の経営者の多くが当然のようにやっていることを

自らの賃貸経営に持ち込んでみたのです。

折りしも、その頃、

Ａさんの物件ではにわかに空室が増加。

入居率は経営開始以来最低の水準に・・・！

早急な対策に迫られていました。

お話は来週に続きます。

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