こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
９９％の皆さんが「次回も参加したい」！ ４月１４日のフェスタのご報告・その２
2013年05月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
先週に引き続き、
当日、皆さんからいただいたアンケートの結果から、
いくつかのトピックをご紹介いたします。
まずは、
皆さんの「ご満足度」です。
今回のフェスタ全体に対するご満足度をお尋ねしたところ、
満足・・・６４％
普通・・・３４％
不満足・・・２％
私達としては一瞬不安な数字・・・でしたが、
「次回開催があるとしたら、また参加したいですか？」
と、お尋ねすると、
なんと、
「参加したい」が、９９％！
ほっと胸をなでおろすとともに、
嬉しさもひとしお。
ほぼ全員に近い割合の皆さんに、
「合格点」はいただくことができた・・・！
そんな理解をお許しいただけそうな、この結果です。
次に、
相談ブース、各セミナーについてのご満足度です。
今回のフェスタでは、
・オーナーさんを応援する各企業による３０のご相談ブース、
・人気講師による五つのセミナーを
ご用意させていただきました。
そこでまず、
「ブースで相談して満足されましたか？」
と、お尋ねしたところ・・・
はい（満足）・・・９５％
いいえ（不満足）・・・５％
大変多くの皆さんから、高い評価をいただくことができました。
さらに、
ご満足度の高かった企業ブースのトップ５とその業態を
ご紹介させていただくと、
１位・・・みまもルーム（ジャスト）さん（管理・工事・後見制度）
２位・・・スペースさん（管理・空室対策）
３位・・・旭化成ホームズさん（建築）
４位・・・カプコエージェンシーさん（滞納保証・空室対策）
５位・・・積水ハウスさん（建築）
および、
モダンアパートメントさん（リフォーム・リノベーション）
と、なっています。
なお、
みまもルームさんの１位は、
オーナーズ・スタイル本誌でもおなじみの人気セミナー講師、
税理士で司法書士の渡邊浩滋先生が、
当日、
当ブースにいらしたことも、
その理由にあるものと思われます。
さて、
その渡邊先生も演台に立たれた、
当日の「人気講師による五つのお役立ちセミナー」ですが、
こちらも全てのセミナーにて、
約７割の皆さんから「ご満足」の声をいただきました。
一方、「ご不満」は、
どのセミナーにおいても、４％を超えていません。
ちなみに、
「このフェスタへ来場された理由は？」
との質問に対しては、
もっとも多くの皆さんから、
「聞きたいセミナーがあったから」
との声が寄せられています（７３％）。
つまりは、セミナーに対する皆さんの期待度は「大」。
よって、
上記の結果には私達もホッと一安心。
これからも皆さんの熱いご期待にしっかりと応えていけるよう、
一期一会、真剣勝負の気構えを忘れることなく、
ますます頑張っていきたいと思います。
以上、
先月１４日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」・・・
ご参加された皆さんの「満足度」など。
いかがでしたでしょうか。
最後に、
あらためまして、
当日会場に足をお運びいただいた皆さんに、
心からの御礼を申し上げるとともに、
今回ご都合のつかなかった皆さんも、
ぜひ次回は会場でお会いすることができますよう、
ご来場を心より、お待ち申し上げます。
下はフェスタ閉幕後にひらかれたオーナーさん懇親会の様子です。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ご来場のオーナーさん約７００名！ ４月１４日のフェスタのご報告・その１
2013年05月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
当日、朝は晴れていたものの、
午後に入ると空には次第に雲が差し、風もやや強めに。
ですが、そんな中・・・６９６名。
約７００名ものオーナーさんがご来場くださいました。
心より深く御礼申し上げます。
当日、皆さんからいただいた
アンケートの結果から、
早速、いくつかのトピックを紹介いたしましょう。
まず、ご来場の皆さんのご性別です。
女性の比率が伸び、
男性６７％
女性３３％ と、なっています。
オーナーズ・スタイルが通常開催させていただくセミナーの場合、
女性のご参加はおおむね１～２割程度に留まります。
次にご年齢です。
世代別に、
一番多かったのが６０代の皆さん・・・２９％を占めました。
ほぼ同じくらいの二番目が５０代の皆さんです・・・２８％
三番目は７０代・・・１８％
四番目に４０代・・・１６％ という数字です。
なお、わずかに１％ですが、
２０代の方もいらっしゃいました。
通常のセミナーに比べ、
全体的にやや若い年齢構成となりました。
さらに、皆さんへご住所をお尋ねすると・・・
東京２３区内・・・５２％
東京市部・・・１４％
続いて、
川崎・横浜・・・１０％
上記以外の神奈川県内・・・８％
埼玉・・・９％
千葉・・・５％
と、いう順番でした。
新宿、という会場のロケーションも反映された
以上の結果と思われますが、
一都三県以外の遠方からはるばる足を運んでくださった皆さんも
２％ですが、いらっしゃいます。
重ねて御礼を申し上げたいと思います。
皆さんのご所有物件の種類や、数についても、
お尋ねをさせていただきました。
まず、「ご所有物件のアパート・マンションの比率」です。
棟数でその割合を見ると、
マンション・・・３０％ アパート７０％
戸数ですと、
マンション・・・５０％ アパート５０％ となります。
当然ですが、
平均してマンションの方が１棟あたりの戸数が多いことが、
これに反映されています。
また、
アパート、マンションを合わせた上での、
皆さんの平均所有棟数は・・・２．１棟。
同じく平均所有戸数は・・・２０．６戸。
ちなみに所有棟数は、
「１棟」とお答えの方が４９％とほぼ半数を占め、
続いて「２棟」が、
２６％でこれに続いています。
次いで、
「戸建て賃貸」のご所有についてもお尋ねしてみました。
すると、１７％の皆さんが、
戸建て賃貸物件を「所有している」とご回答されています。
ご年齢が進むとともに、
郊外などに建つ一戸建てを賃貸に回し、
便利な街の中心部のマンション等に住み替えられる方が
増えてきている昨今ともいわれています。
戸建て賃貸オーナーさんは、そうした動きに比例して、
これからさらに増えていくのかもしれません。
また、
区分所有マンションを賃貸物件としてお持ちの皆さんも、
３４％にのぼっています。
こちらも上記、戸建て賃貸と同じような理由があって、
今後増えていく・・・と、いったものなのか、
いわゆる投資物件としてお持ちの割合が高いのか、
ご所有に至った背景を
ぜひ掘り起こしてみたくなる数値となっています。
以上、
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご回答くださった皆様、
まことにありがとうございます。
来週は、
同じく皆さんにいただいたアンケートの中から、
フェスタにご参加されての「満足度」を中心に、
ご報告をさせていただきたいと思います。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
胸を衝かれるメッセージも。カリスマ大家さん・安藤泉さんのご講演
2013年05月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１４日日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
多くのオーナーさんからの絶大な支持を集める
「カリスマ大家さん」と呼ばれる存在のひとり、
安藤泉さんにも、ご講演をいただきました。
安藤さんがはじめて賃貸経営のスタートを切られたのは、
いまから２２年半ほど前。
１９９０年の末頃。
理由は相続税対策でした。
建設費は全額を借入れ。
しかも、出来上がったその物件は、
小規模な木造アパートなどではありません。
ＲＣ造・総タイル貼り・５階建て
貸事務所５室を含め、総戸数４４戸という、
いわば「大規模」物件。
その上で、
９０年末・・・というタイミングを聞かされれば、
私達は、「大丈夫？」
と、即座に先行きを危ぶむこともできるのですが、
当時は、ちがいます。
まだ多くの人が、
空前の好景気の終りが目の前に迫っていることなど、
知る由もありません。
間もなく、バブルがはじけてしまうと同時に・・・
安藤さんの前には、巨額の借金とともに、
なんと、
「竣工時の入居は１室のみでした・・・」
とおっしゃる、悪夢のような現状が横たわりました。
そんな、いわばオーナーさんにとっての地獄の淵から、
一念発起、
数々の努力と工夫をかさねて這い上がってこられたのが、
安藤さんなのです。
膨大な借入金と、入居者のほぼいない物件を背負わされた
賃貸経営の素人が、
その後またたく間に、
高額賃料物件にもかかわらず、入居率９９％を長期に保つ、
「カリスマ大家さん」に。
そのノウハウや心構えを尋ねようと、
いまや安藤さんの講演を求める声は引く手あまた。
２００５年に出された著書は、
出版８年目となるいまも、高い評判を維持しています。
（「専業主婦が１０年連続入居率９９％にしたアパマン経営法」）
そんな安藤さんが、
今回のフェスタでの講演でお話しくださった、
もっとも印象的な言葉、
それは
「物件への愛情」です。
安藤さんの物件は、公庫の融資を受けて建てられたため、
当初、入居者から礼金を受け取ることが出来ませんでした。
そのため、
安藤さんの経営ポリシーは、
いまの私達の常識にはるか先んじて、
「入居者には長く住んでいただく。退去を増やさない」に。
退去を増やさないためには、
当然ですが、
物件が常に入居者にとって魅力的でなければなりません。
物件が魅力的であり続けるために、
安藤さんが行なってきたことは、
私達多くのオーナーにとって、通常は発想がしがたいもの。
あるいは、
思いついてもなかなか実行困難なものであるのかもしれません。
安藤さんのマンションは、
なんと、
入居者にとって、住み続ければ住み続けるほど、
設備がより充実し、
新しくなって便利になり、
住み心地がよくなってくるのです。
しかし、
「それには過大な投資が必要なのでは・・・」
と、誰もが思います。
ですが、安藤さんの考え方は違います。
そうした継続的な投資によって、
・空室を出さない
・賃料を下げずに済ませる
・空室が出てもすぐに埋まる
と、いったプラスの状況を維持する。
そうすれば、
そのための出費は、結果として、
さほど経営への圧迫にはならないというのです。
しかも、
安藤さんが指摘されるには、
上記のような「物件への愛情」を注げば、
「入居者の質が下がることもない」
とのこと。
ここはきわめて重要なポイントでしょう。
こうした、
賃貸経営をつねに上向きのスパイラルに乗せつづけるための
投資にかかわる継続的な努力を
安藤さんは、
「物件に愛情を注ぎなさい」
と、いった女性らしい言葉で、表現されているようです。
なお、安藤さんのご講演は、
おそらく別のところでもそうされているのだと思いますが、
「二部制」
になっています。
上記のようなお話のあと、
残りの後半は、
賃貸経営における経理上の戦略にかかわるアドバイスを
してくださいます。
そのキーワードは、「キャッシュフロー」。
ここでのくわしい説明は割愛しますが、
当日も、
「バブルは崩壊。家族全員が巨額な借入金の保証人」
という、大変な危機の中、
安藤さんが身をもって会得された、
減価償却への正しい理解や、借入金返済、金利、納税・・・
これらにかかわる仕組みや心構え、
キャッシュフローを維持するための対策戦術について、
色々とお話をしてくださいました。
なお、
その中で、安藤さんが言われた、
ちょっと目のさめるような言葉・・・
「相続税対策のために賃貸住宅を建てる人は多い。
でも、そのあとで賃貸経営に失敗してしまえば、
結局意味は無いんです」
はっ・・・と、
胸を衝かれるオーナーさんも、
少なくないのではないでしょうか。
上記、安藤さんのご著書の
amazon.co.jp へのリンクはこちらです。
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
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●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
税理士・渡邊浩滋さんは、がけっぷちから立ち直った不屈のオーナーさん
2013年05月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
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税理士で司法書士、
さらには現役の賃貸住宅オーナーでもある渡邊浩滋先生にも、
講演をお願いしました。
オーナーズ・スタイル本誌にも、
たびたびご登場いただいている渡邊さん。
私達にとって頼りになるその理由は、
渡邊さんが、
「がけっぷちから立ち直ったオーナーさん」であること。
賃貸経営をただ普通にご経験されているだけでなく、
そこに訪れた大きな危機を
見事に突破された実績をお持ちの渡邊さん。
税理士・司法書士という肩書きをたとえ抜きにしても、
ぜひ、
そのお話を聞いてみたい存在です。
渡邊さんが経営されている賃貸住宅は、
アパートが５棟。全８６室。
危機が生じたのは７年前。
渡邊さんの以前にこれらを経営されていた
お父様が招いてしまったものでした。
ある日、
突然ご実家から連絡があったのだそうです。
「大変だ！固定資産税が払えない・・・！」
驚いた渡邊さんが確かめてみると、
ご実家の預金残高はなんとゼロ。
しかも、
物件には多数の空室が・・・！
破綻はもう目の前、という状況でしたが、
挽回しようにも、
手元にはすでに資金がありません。
加えて、
物件には老朽化がひしひしと迫ってきています。
これでは入居者を増やすどころか、
今にもどんどん出て行きそう・・・。
そこで渡邊さんは、急遽動き出しました。
公的融資、銀行融資の模索、
管理会社の変更、
ご家族総出での物件のドレスアップ、
経営の法人化・・・
ありとあらゆる努力と工夫を重ねられ、
やっとどうにか、
窮地を脱することが出来たのだそうです。
当初、銀行に相談に行かれた際は、
融資どころか、
逆に資産を売却するよう、すすめられる状態であったとか。
あきらめずに賃貸経営を続ける道を選んだのは、
賃貸経営が「経営」であることをうっかり忘れてしまい、
ついつい放漫運営を続けてしまった、
「人間らしい」お父様への優しい思いが、
渡邊さんの胸にあったからなのかもしれません。
さて、
そんな貴重なご経験をお持ちの渡邊さん、
「税」のプロとして、今回のセミナーでは、
いま、オーナーさんの目の前に迫っている
税に関する二つの課題、
・消費税の増税
・相続税の改正
これらへの「やるべき対策」、「やってはいけない対策」に加え、
いわゆる「争族」対策、後見制度についてまで、
詳しくお話ししてくださいました。
さらには、この日、
渡邊さんは、セミナーへのご登場だけでなく、
株式会社ジャスト・みまもルームさんとの
共同ブースもご出展。
そこでアンケートにお答えくださったお客様へ、
最近共同執筆されたご著書を
無料でプレゼントされたのですが・・・
セミナーを聞かれた皆さんが、次々と殺到！
大盛況となった様子です。
そのご著書、
「税理士が教える 節税Ｑ＆Ａ」
amazon.co.jp へのリンクを下に掲げておきます。
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
アベノミクスの「宴」の中、オーナーさんが忘れてはいけない市場の現実
2013年04月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１４日日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
たくさんのご来場をいただき、心より御礼を申し上げます。
さて、このたびのフェスタでは、
人気講師によるお役立ちセミナー４本を
（加えて私上田のセミナー１本も）用意させていただきましたが、
そのトップバッターを担っていただいたのが、
不動産市況アナリストの幸田昌則先生。
テーマは、
「大きく変わる！これからの不動産市況」でした。
なお、
これまでにも幾度かご紹介させていただいていますが、
幸田先生は、
かつてリクルートにいらっしゃった、私の先輩です。
三大都市圏それぞれにおける住宅情報誌の
創刊責任者をご歴任。
市況予測の確かさにかけては日本一との呼び声も高い方。
不動産関連事業にかかわる様々なアドバイスや
講演のため、
日夜全国を飛び回っていらっしゃる大人気の先生です。
その幸田先生が、
今回のセミナーで重く示唆されていたこと。
それは、
現在の日本の不動産マーケットの基本的な「構造」を忘れないこと。
いま、巷でにわかに巻き起こっている
いわゆるアベノミクスによる景気回復への期待・・・
もちろん景気が良くなることは歓迎すべきことですが、
現在、私達の目の前に展開している、
まるでバブルの時代を思い起こさせるような
活発な資金流入、
これらは、
日本の不動産マーケットをかたちづくる
基本的な構造までをも変えてしまうものではありません。
基本的な構造・・・とは何でしょうか？
それは、
今後もひき続き拡大していく、日本の人口減少。
および高齢化。
それらが及ぼす、
不動産市場における地域格差、市場の二極化です。
景気回復への期待に加え、
インフレへの不安、預金の低金利も相まって、
不動産への投資需要は当面拡大、
お金はどんどんつぎ込まれていくにしても、
バブルの時代のような、
全国津々浦々、
いずこも挙げて不動産価値が大きく上昇、といったようなことは、
構造上、起こりそうにありません。
バブル経済の崩壊以降、
不動産は、
利便性、収益性など、
個々の価値をきびしく見定められるようになりましたが、
それは今後も、変わることがないでしょう。
大都市の一部では地価が下げ止まり、
反転しても、
地方では、土地を売るどころか、
「持参金をつけてやらなければ引き取り手がいない」
そんなケースさえ聞かれ始めているのが現状です。
そうした中、
今回のセミナーで、幸田先生からは、
今後の私達の賃貸経営の重要なカギとなるキーワードが
ひとつ示されました。
それは、「高齢者」。
「高齢者の皆さんの動向なくして、
これからの不動産市場は成り立たない」
と、いう基本的な事実です。
日本の個人金融資産や、同じく個人が持つ不動産の多くを
高齢者が保有している・・・
よく知られていることですが、
これらが今後、さらに活発に動き始めます。
不動産の場合、
相続など、様々な理由で売却されたり、
逆に購入されたり、
あるいは、
広すぎる一戸建てからマンションなどへの
高齢者の皆さんの住み替えが進んだり、
買い物、交通、病院などの便がよいところへの移動が進んだり。
もちろん、
私達賃貸住宅オーナーの立場からは、
これからますます増えてくるであろう、
高齢入居者の皆さんへの対応、
すなわち、
彼らをどうマーケットに迎えていくか、
どのように顧客満足を得ていくか。
さらには（デリケートな話題ではありますが）
高齢者の皆さんゆえのリスクをどう管理していくか・・・
これらがますます大きな課題となってくることでしょう。
いかがでしょうか。
ちなみに、
高齢者は高齢者でも、
これからさらにパワフルに、
売却、買い替えなどといったかたちで不動産市場を
動かしていきそうな存在として、
幸田先生は「女性高齢者」を挙げておられました。
先生によれば、
「男性に比べて女性は資産への未練がない」とのこと。
なるほど、と、
心中、思わず苦笑された男性出席者の皆さんも、
セミナー会場には多かったのではないでしょうか。
なお、
上記タイトルにある「宴」は、
幸田先生が、
目下のアベノミクスの影響による、
不動産マーケットへの大量の資金流入を指して
表現されているものです。
「宴」は色々な恩恵や機会を私達に与えてくれそうです。
しかし、
「いつかは必ず終わるものであることを忘れないこと」
先生は強調されていらっしゃいました。
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