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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

賃貸オーナーさんが「大規模修繕費を４割も安くする男」にするどく質問！

2013年03月12日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先月、２月６日のこと。

「賃貸マンションの大規模修繕費を大幅に安くする方法」

をテーマに、

セミナーを開催させていただきました。

定員２０名のミニセミナーです。

「近いうちに１千万円を超える規模での大規模修繕を予定されている

賃貸マンションのオーナーさん」にのみ、

ご応募を呼びかけさせていただいたものです。

結果、

２４名のオーナーさんがご来場。

通常、２割ほどの皆さんが

当日、ご参加をキャンセルされるため、

今回もそれを見込んで、ご応募を受付け。

「定員２０名」にほぼおさまる予定だったのですが、

この日に限っては、

ほとんどキャンセルは無し。

降りしきる小雨がいまにも雪に変わろうか・・・という

寒い日であったにもかかわらず、

会場は熱い雰囲気。

熱心な皆さんの想いがひしひしと伝わってきた次第です。

講師はマンション管理組合コンサルタントで、

株式会社シーアイピー代表取締役の須藤桂一さん。

マンションの大規模修繕費を３割から４割も減らすことが可能という、

そのノウハウをひっさげ、

多くのマンションユーザーや管理組合から

絶大な信頼を寄せられている話題の人。

「ワールドビジネスサテライト（TV TOKYO）」や、

「週刊ダイヤモンド」、「日経ビジネス」など、

有名メディアでも数多くご発信。

著書も大評判。

当ブログでも、

過去にご紹介をさせていただいたことがありました。（→当該記事）

さて、６日当日。

セミナーに割り当てられた時間は９０分。

その後、３０分間の質疑応答。

数多くのするどい質問が、

集まったオーナーさんから寄せられました。

これにはそばで聞いていた私の方がびっくり。

建物や修繕工事にかかわる専門用語がいくつも混じる、

具体的なその内容。

一方、

オーナーズ・スタイル編集長兼アパートオーナーとはいえ、

マンションを建てた経験はない私です。

交わされる質問についても、回答に関しても、

恥ずかしながら、

その６～７割程度しか、

はっきりとは理解することができませんでした。

なお、

すべての予定を終えたのち、

須藤さんはこんな感想を私に伝えてくださいました。

普段は分譲マンションの管理組合の皆さんと

仕事をされることが多い須藤さん、曰く、

「さすがに経営者である賃貸マンションオーナーさんは、

詳しいですね。それにとても真剣です」

ご応募、ご参加くださった皆さんへ、

あらためて、

心からの御礼を申し上げます。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

先月開催の「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ』」・・・御礼とご報告です

2013年03月05日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先月２月２日、新宿住友ビルにて、

オーナーズ・スタイル主催

「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ（マルトクフェスタ）』」

を開催いたしました。

約２５０名の皆さんにご来場いただきました。

心より御礼申し上げます。

以下、ご報告です。

まず、ご来場くださった皆さんの、あるプロフィールです。

アンケートをひもとくと・・・

ご年齢については、

６０歳以上の方と、それ未満の方が、ちょうど半々。

これから財産を次世代に渡される方

＝被相続人が約６割

これから財産を受け取られる側の方

＝相続人が約４割

と、いう比率でした。

ちなみに、高齢化の進展によって、

相続人が相続する時点での年齢も上昇傾向にあります。

国土交通省「世帯に係る土地基本統計」によれば、

２００８年には、

世帯主の相続時の年齢が６０歳以上である世帯が

６割近くにのぼっています。

相続される財産が、即、

相続人の老後をささえる資産となる割合が

高まっているともいえるのです。

今回ご来場の皆さんにおける、

「相続人が約４割」という結果は、

こうした状況を反映し、

「相続を受ける側の意識がどんどん高まっている」

ことを示していると、

いえるものであるのかもしれません。

さて、

多くの皆さんが当フェスタの会場にて、

相続対策についての「セミナー」をご聴講されました。

そこで、

「今回のフェスタに参加し、今後どのような対策を行おうと思いましたか？」

と、アンケートしたところ、

回答の上位は、以下のとおりでした。

（数字は総回答者に占める割合））

　不動産の売却・購入・組換　３６％

　遺言書作成　　　３３％

　生前贈与　　　　２５％

　生命保険へ加入　１８％

　法人化　　　　　１２％

　賃貸住宅の建設　１０％

　賃貸住宅のリフォーム　９％

「不動産の売却・購入・組換」がトップ・・・

実は少し意外でした。

これまでオーナーズ・スタイル本誌においては、

不動産の組換えの有益性をお伝えする記事を数多く

掲載してきました。

とはいえ、

地主さんとそのご家族にとって、

土地はやはりかけがえのないもの。

売却等については、「それでも消極的な方が多い」というのが

印象だったのですが、

間近に迫る相続税の増税は、

そんな気持ちを揺るがすほどのインパクトを

多くの皆さんに、

及ぼしているのかもしれません。

あるいは、相続人世代を中心に、

土地を所有することへの重視、そのものが

薄らいできているということなのでしょうか。

なお、６番目の「賃貸住宅の建設」ですが、

「すでに行なった対策」の部では、

堂々の１位でした。

賃貸住宅オーナーさんの集まりなので、

当然といえば、当然ですね。

ちなみに、上記「直接的な対策」のほかでは、

以下が高ポイント。

　相続税計算　　　　２３％

　専門家に相談　　　１９％

　身内との話し合い　１６％

今回のフェスタでも、

セミナー以外に、参画企業・税理士法人さんなどの

相談ブースが出展されましたが、

「相続」という個別性の高いテーマのせいか、

いつもの「賃貸経営（得）フェスタ」以上に、

ブースでの熱心なご相談風景が、

数多く見られた印象です。

そんな、

相談ブースでご相談をされた方に、

その満足度をお聞きしたところ、

なんと、

９８％の方から「満足した」とのご回答をいただいています。

うれしいこの数字に、

我々も驚き、大変喜んだ次第。

皆さん、次回のフェスタでも、ぜひ、相談ブースでのご相談を！

なお、私達オーナーズ・スタイルのフェスタは、

セミナーと相談ブースが中心。

展示物はほとんどありません。

一方、多くの似た催しを拝見すると、

たくさんの展示物が、会場で、より目立つことを競い合っています。

もちろん、それによって、

賑やかで楽しい雰囲気が醸し出されることに

間違いはありません。

ですが、

オーナーズ･スタイルは、あえて実質本位。

　本誌の広告ページをご覧いただく

　　　↓

　それにより参画企業の商品・サービスの内容や

　アピールポイントを知っていただく

　　　↓

　相談ブースでは中身の濃い具体的なご相談を！

そんな流れを

一応の想定としてあります。

以上、

ご好評いただいた

「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ』」

またの開催をどうぞお楽しみに！

１００人以上のご参加者であふれ、立ち見の出たセミナーも。

税制改正に係るテーマは特に人気でした。

今回、相談ブースは８つ。

ただし、自由に使えるテーブル席も多数ご用意。

長時間にわたって熱心にご相談されるオーナーさんも

数多くいらっしゃいました。

今回が３回目となる

フェスタ閉幕後のオーナーさん同士の懇親会。

ワイン、ビールなどが飲み放題。

名札を胸に付けていただいたので、

コミュニケーションもより円滑に。とても盛り上がりました。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

消費税アップ・・・住宅購入増加で賃貸住宅市場にマイナスの影響？

2013年02月26日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週のこの「編集部こぼれ話」では、

来たる消費税増税による賃貸住宅市場への影響について、

若干の展望を

紹介させていただきました。

「長く続いた収入減。消費者はダメージを被っており、

個人住宅の駆け込み購入ができる人はその範囲が限られそう」

「駆け込みがあってもゆるやかなものに」

何人かの専門家から発信されているそんな予測を

信じるならば、

消費税増税を見据えた個人住宅の駆け込み建築、

駆け込み購入が、

賃貸住宅市場から入居者や入居希望者を

さらっていく・・・

そんな「大波」は多分起きないだろうと、

考えておくことも出来そうだ。

そんな内容でした。

このことについて、

今週はもう少し詳しく考察してみたいと思います。

平成９年の消費税５％へのアップ。

その際は、

個人住宅の購入や建築の駆け込みによる増加が

顕著に見られました。

こうしたことが今回も発生するとすれば、

たしかに、賃貸住宅市場にはマイナスに作用する懸念があります。

しかし、現在、

これまでの状況を見ると、

「住宅展示場へ足を運ぶ人が増えている」

とか、

「一部の分譲マンションの売れ行きが好調」

など、

色々な情報が飛び交う中、

それでも、

平成９年の時ほどの激しい動きには至っていない様子です。

（分譲マンションにおいては、売れ残り在庫がまだ多数ある状況）

もちろん、「駆け込み」は見られるのですが、

いまのところは思ったほどではない、というところです。

背景にあるものは、

平成２５年度の税制改正大綱。

過去最大規模の住宅ローン減税がこれに折り込まれていること。

それが消費税が上がる来年の４月からスタートすること。

つまり、来年４月以降に家を建てても、

消費税が上がった分は、ローン減税に吸収されるわけです。

消費税アップ後に買った方がお得な場合もあるでしょう。

この政策は、

駆け込み需要の急増と、その後の需要の急減という大きな波を

なるべく平らなものに抑制するためのもの。

加えて、前回も触れたように、

住宅購入層における収入の伸びがなかなか改善されない状況が

続いていることも、

「思ったほどの駆け込み需要が見られない」

要因のひとつと考えられます。

前回の増税の際とは、背景が大きく異なっていると

いうことができるでしょう。

個人住宅の購入においては、駆け込みは限定的、

従って、今回の消費税の増税が、

賃貸住宅からの退去者を一気に増やしてしまうといった

懸念は、

さほど大きくはないと思われます。

とはいえ、

景気対策としての住宅購入優遇政策は、

なだらかに、長く、続くわけです。

分譲会社などは、駆け込み需要を狙って

土地を大量に仕入れていますので、

今後の供給はやはり増加傾向。

よって、安心は禁物。

市場ニーズにマッチした設備の導入、リノベーションなどによって

入居者の満足度を高め、

「物件力」を高める努力を怠らないこと。

それが何より大切であることに間違いはありません。

ちなみに、

個人が住宅を取得するための優遇策はご存知のとおり

用意されていますが、

賃貸アパート・賃貸マンションを建てる人に向けた

優遇策はありません。

また、オーナーさんは賃料に消費税を上乗せできませんが、

支出には消費税がかかります。

アップした分だけ利益が減ることになります。

その点を踏まえ、

消費税の増税前にオーナーさんが行なうべき対策は色々。

３月中旬発行のオーナーズ・スタイル本誌の記事にて、

詳しくご紹介します。

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