こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
日本一賃貸経営が厳しい街の「日本一すごい！」と言われる管理会社 その２
2012年09月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
首都圏よりも入居率が低く、
オーナーさん、管理会社ともに、厳しい賃貸経営を強いられる
多くの地方都市。
そんな地方都市には、
すばらしい工夫と努力で、困難を乗り越えようと頑張っている
「すごい」賃貸住宅管理会社が、
いくつもあります。
先日、そのひとつ、
愛媛県松山市の「株式会社日本エイジェント」さんを訪問、
代表取締役 乃万恭一（のまきょういち）さんに、
お話をうかがいました。
その前に、松山市のことにふれておきましょう。
松山市といえば、
正岡子規などゆかりの文学の街。
美しいお城が市街を見下ろす四国最大の都会・・・
そして、
湯けむりただよう情緒満点の「道後温泉」！
しかし、
賃貸住宅関連業界の中では、
この町はなんと、
「賃料相場が全国一低い大都市」
と、して知られています。
そのため、
「日本一賃貸経営が厳しい町」
「日本一の借り手市場」
などと、自他問わず、多くの人にみとめられるなどしています。
（株）日本エイジェントさんは、
そんな町で奮闘する「すごい」賃貸住宅管理会社です。
そのすごさは、
数字に表れています。
管理物件の入居率・・・８７％弱。
「なんだ。特別にすごいということもないじゃないか」
と、思われるかもしれませんが、
実は松山市（地区）全体での入居率は、
推計でおよそ７３％とのこと。
加えて、
「ここ１０年ほどで賃貸物件戸数は１０％ほど増加」！
（日本エイジェントさん調べ）
地域全体が深刻な状況にある中、
日本エイジェントさんは、
いわば突出した好成績を誇っているわけです。
そのため、このことを聞きつけ、
各地からの見学者が絶えません。
その多くは東京およびその周辺の管理会社さんとのことで、
たとえば、
首都圏でも最近流行している、
入居予定者に物件の「壁紙セレクト」をしてもらうシステム・・・
これはそもそも、
日本エイジェントさんが考え出したもの。
入居希望者の心をガッチリと掴むこのサービスも、
実は、
松山の厳しい市場環境の中、
「いかに先行投資による無駄を抑えるか・・・」
一生懸命に考えた結果、編み出されたものでした。
つまり、
答えはとてもシンプルだったわけです。
「お客様自身に選んでもらえば、その壁紙が、
そのお客様に嫌われることはない」
・・・のです。
「せっかくお金をかけたのに、内見者からは総スカン。
見事ハズれてしまった・・・」
そんな失敗は
決して起こりえません。
しかも、
入居予定者にとっては、
自分がこれから暮らす部屋のデザインに、
自分の「お気に入り」を盛り込むことが出来るわけですから、
こんなに楽しいこともありません。
いかがでしょうか。
顧客ニーズと事業者側メリットの一致。
見事な「目のつけどころ」といっていいでしょう。
乃万社長はおっしゃいます。
「誰が賃貸住宅の商品価値を決めるのかと言えば、
それは入居者なんです」
（徹底した入居者目線です）
「地方では、（入居者のニーズにどう応えるか）
考えて考えて、やり続けなければ勝ち上がれないんです」
お話が面白くなってきました。
続きは来週火曜日「編集部こぼれ話」にて、
さらにお届けしたいと思います。
（株）日本エイジェントさんのサイトです。
↓
なお、日本エイジェントさんについては、
１０月初旬発行のオーナーズ・スタイル本誌でも
記事を掲載予定です。
本誌読者の皆さんはそちらもどうぞお楽しみに！
↑入居希望者に選んでもらうために、
さまざまな壁紙、床材等のサンプルが店舗に用意されています。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
日本一賃貸経営が厳しい街の「日本一すごい！」と言われる管理会社 その１
2012年09月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
首都圏よりも入居率が低く、
オーナーさん、管理会社ともに、厳しい賃貸経営を強いられる
多くの地方都市。
そんな地方都市には、
すばらしい工夫と努力で、困難を乗り越えようと頑張っている
「すごい」賃貸住宅管理会社が、
いくつもあります。
先日、そのひとつ、
愛媛県松山市の「株式会社日本エイジェント」さんを訪問しました。
オーナーズ・スタイル本誌の満室相談員、
「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」のサポーターでもある、
株式会社市萬代表取締役 西島昭さんと、
ご一緒の旅でした。
取材内容は、記事として、
１０月初旬に本誌読者の皆さんのもとへお届けする
オーナーズ・スタイル２８号に、
掲載させていただきます。
それとともに、当ブログでも、
来週より数回にわたって、
この（株）日本エイジェントさんの「すごい」お仕事の内容を
いくつか紹介させていただきます。
首都圏、さらには全国の管理会社さんにとっての
よい参考、
刺激となることでしょうし、
オーナーさんにとっては、
より良い管理会社選びの指標となることに、
間違いありません。
ちなみに、
（株）日本エイジェントさんの社員の皆さん全員の名刺には、
こんな言葉が書かれています。
「弊社の商品は決して不動産ではありません
"お客様感動満足"という住まいサービスです」
この言葉の意味とは何か・・・？
来週からの当記事、火曜日の「編集部こぼれ話」を
どうぞお楽しみに！
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専門家サポーター約９０人が登録されています。
どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
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「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
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役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
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●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」には、
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＜今後の放映予定＞
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●9月6日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
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●9月13日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「地域密着・創業85年・ISO9001取得の
すごい管理会社の仕事ぶりとは？」
東京中野にある地域密着・創業85年の管理会社「スペース」さん。
取締役 暮地謙二氏が語る「すごい仕事ぶり」とは!?
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅でネコを飼いたがっている人が増えている
2012年08月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
ある管理会社さんに聞いたお話です。
最近、
「ネコを飼いたがっている」
入居者や入居希望者が、増えているのだそうです。
ところが一方、
「ペット相談」、あるいは「ペット可」としている物件であっても、
実際のところ、
オーナーさんのご意向をうかがうと、
「ペットといえば犬のことと思っていた」
「なるべく犬に限りたい」
加えて、
「小型犬までならばＯＫ」
などと、考えていらっしゃる場合もあるのだとか。
なにしろ、ネコといえば、
爪を研ぐのが習性。
よって、柱や壁等々、物件を傷つけられるにちがいない・・・と、
心配される皆さんが、
やはり少なくないのかもしれません。
しかし、
ここは考えどころです。
確かに、
犬に比べ、
ネコがオーナーさんの大切な物件を傷つけてしまう可能性は
高いものとも思われますが、
であれば、
たとえ物件が傷つけられたとしても、
そのことがオーナーさんの賃貸経営にとって特段の損害とは
ならないよう、
事前に手当てを講じておけばよいのです。
たとえば、入居者と、
原状回復およびその費用負担について、
細かい約束をしっかりと交わします。
また、
傷がつきにくかったり、あるいは分割交換が可能だったりする、
ペット飼育に適した壁紙を物件に導入します。
さらに、
ネコの飼い方について、
約束事を定めるのもよいでしょう。
たとえば、
近隣に糞尿などによる迷惑をおよぼさないよう、
ネコを部屋の外に出さない決まりとする。
加えて、
雌ネコの場合、
「かわいそう」との声もあることは確かですが、
自治体などがこれをよく勧めるように、
不妊手術をしっかりと施してもらいます。
そうすれば、
思わぬ「おめでた」に、
飼い主も、
そしてオーナーさんも、難渋させられることがありません。
ちなみに、
余談ですが、
ネコは、室内飼いに適した動物といわれています。
狭い「なわばり」の中でもストレスなく暮らせるとされ、
さらに、室内で飼えば、
・交通事故の心配がない
・外で他のネコから病気をうつされずに済むため、
長生きさせられる
等々のメリットがあるとも言われています。
ただし、
もちろんこれらは、
実際にネコ達の意見を聞いた上での「メリット」・・・と、
いうわけではない筈ですが。
私もネコを飼っています。なっちゃん・４歳です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
やはりそうなのか・・・！ 内見の際、「現地待合せ」を望む入居希望者が増えている
2012年08月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先日、こんなタイトルの記事を書かせていただきました。
↓
ご紹介したのは、
株式会社リクルートさんが公表された、
「２０１１年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査 （首都圏版）」
の内容です。
・検討期間短く、物件を「早く決める」
・多くの不動産会社を訪問しない。つまり長々と「探し歩かない」
そんな入居希望者が
年々増加傾向にある・・・というお話でした。
その背景にあると見られるのは、
やはり、
インターネット。
「インターネットで効率よくスピーディに物件を絞り込み、
ここぞと選んだ不動産会社だけを訪問する！」
最近の部屋探しに見られる
顕著な傾向のひとつといってよいでしょう。
そこに加えて、
最近、
こんな話が耳に入るようになりました。
物件の内見をする際、
「現地待合せ」を希望する人が増えているというのです。
「ここぞと選んだ不動産会社だけを訪問する」
どころか、
店舗に足を運ぶことさえしない、という、
徹底した省エネ（？）スタイル。
そして、
その理由は、やはりインターネット。
ネット上で様々な物件を多数にわたって閲覧、
すでに十分な絞り込みを終えているため、
「それ以外は紹介してもらわなくて結構」
そんな、
ドライで超スピーディなスタンスを彼らはとる・・・と、
いうことなのだそうです。
つまり、裏返せば、
こうしたタイプの入居希望者にとって、
「ネットに載っている物件以外は、世の中に無いにひとしい」
そんなことにも、
もしかするとなりかねません。
物件がネットにしっかり載っていること。
そしてその内容の充実。
具体的には、
・閲覧者が大勢集まるポータルサイトに
きれいな物件写真をたくさん載せる
・物件のアピールポイントを余すところなく、
しっかりと伝える
オーナーさんにとって、
ますます重要度を増していく一方です。
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匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
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ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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＜今後の放映予定＞
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●8月23日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「自主管理大家に朗報！家賃を大手クレジットカード決済に」
大手クレジットカードの決済システムを利用すれば
入居者にポイントが貯まるので物件の競争力がアップし、
家賃の振込み忘れや滞納を防止する効果も。
自主管理大家さんも利用可能です！
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●8月30日（木） 14時00分から と 20時00分から （約40分）
「個人への大増税を乗り切る、法人化での節税ノウハウ公開」
今後ますますの加速が予想される「個人に対する大増税」時代。
これを乗り切るための、法人化による節税ノウハウを公開します。
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●9月6日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法」
いよいよ始まった太陽光発電の全量買取制度とは。
太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法を紹介します。
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●9月13日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「地域密着・創業85年・ISO9001取得の
すごい管理会社の仕事ぶりとは？」
東京中野にある地域密着・創業85年の管理会社「スペース」さん。
代表取締役高山義章氏が語る「すごい仕事ぶり」とは!?
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅で暮らす高齢者・・・皆さんにご紹介したい、ある「メルマガ」の内容です
2012年08月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
賃貸経営にかかわる様々な情報を発信させていただいている
私達「オーナーズ・スタイル」。
逆に、私達のもとにも、
日々、
様々な情報やエピソード、こぼれ話が集まります。
多くの事業者さん、広告主さんからご送付をいただく
「メルマガ」も、そのひとつ。
このたび、
株式会社日本財託管理サービスさんからいただいた
メルマガの記事の中に、
ぜひ、
このブログの読者の皆さんにもご覧になっていただきたいな・・・
と、感じさせられたものがありました。
原文のまま、
以下に紹介させていただきます。
とても素敵なお話です。
-------------------------------------------
（以下転載：（株）日本財託管理サービスさんから
いただいたメルマガの記事より）
■紙とペンの交流～ワンルームで暮らす高齢者～
『お元気ですか。
いつもお便りを楽しく拝見しております。
梅雨がようやく明けたと思うと、すぐに夏の猛暑がやってきます。
熱中症には気をつけて、お身体ご自愛下さい。
次のお便りを楽しみにお待ちしております。』
これは、当社の管理物件にお住まいの８６歳になる
入居者さまからいただいたお便りです。
ワンルームの入居者というと、
大学生やビジネスマンといったイメージが強いと思いますが、
実は高齢者の方もお住まいです。
当社が入居者募集を行う際には、
「６５歳まで」という年齢制限を設けておりますが、
昔から住み続けてくださっている入居者や
当社に管理をお任せいただいた時点で、
すでにお住まいになっている
高齢の入居者もいらっしゃるのです。
当社が管理する１０，７５０戸のうち、
６５歳以上の入居者がお住まいの物件は１４２戸あります。
（平成２４年６月末現在）
こうした高齢の入居者のなかには、
「電球を替えたいけど、手が届かなくて困っている」
「テレビを買い換えたが、接続することができない」
など、一人で暮らすことに
ご不便を感じている方もいます。
そこで、７０歳以上の入居者に対して、
一件ずつご訪問して、
「生活しているうえでお困りのことはないか」
お聞きしてまわっています。
冒頭のＦさんとは、
この訪問を行なう中で出会いました。
Ｆさんがお住まいの物件は、
あるオーナー様から新しく管理を
お任せいただいた物件でした。
前管理会社の資料から、
入居者のＦさんは８６歳という高齢者で、
日常会話も難しいほど、
耳が不自由だということが分かっていました。
Ｆさんのお住まいになっているマンションに着いても、
どうやって訪問したことを、お伝えすればよいか
悩んでいました。
耳が不自由のために、いくらインターホンを鳴らしても、
気づかれないことが考えられたからです。
結局、結論ができないまま、
Ｆさんのお部屋の前に着きました。
日焼けしてやや変色したインターフォンをしばらく見つめ、
思い切って２度、３度と鳴らしてみました。
返事はありません。
「すいませーん。」
今度はドアをノックしながら、挨拶をしましたが
それでもＦさんは出てこられませんでした。
しかし、映像を楽しんでいるのか、
ドア越しからテレビの音がうっすらと聞こえてくるので、
お部屋のなかには居るようでした。
そこで、手持ちのレポート用紙に
連絡先と一緒に訪問させていただいたことを書き、
ドアの間に挟み込みました。
数日後、今度はお手紙で訪問日時をお知らせしてから、
お伺いしようとスケジュールを立てている時、
１通のファックスが届きました。
『お手紙を拝見しました。ゴールデンウィーク明けに、
１度お会いしたいと思います。会社へお伺いしますので、
よろしくお願いいたします。』
きちんとお手紙を読んでいただけたこと、
そして、Ｆさんからお返事をいただけたことが嬉しく、
お会いする当日は、Ｆさんにご不便をかけないよう
しっかりと準備をしようと気合が入りました。
お会いする当日、約束よりも早い時間から
受付でＦさんを待っていました。
両手には「Ｆさん、こんにちは岡本です」と書かれた
Ａ３の用紙を掲げ、お迎えする準備は万全です。
しばらくすると、エレベーターホールから、
Ｆさんらしき人が歩いてきました。
杖に頼ることなく、しっかりと自分の足で歩く姿は、
とても８６歳には見えません。
Ｆさんがこちらに気がつき、用紙を見たことを確認すると、
すかさず予め用意していた次の１枚を取り出しました。
「はじめまして、これからよろしくお願いします。」
Ｆさんから、笑みがこぼれました。
打ち合わせでは、当社に管理会社が変更したことや
お住まいの地域福祉サービスのご案内など
紙とペンを使って全て筆談でおこないました。
もともと、私の書く字は綺麗とはいえず、
最近はパソコンで文章を書くことばかりだったせいもあり、
筆談になると文字の汚さがよけいに目立ちます。
Ｆさんが達筆なぶん、とても恥ずかしい思いでした。
そして最後に
「今後も、定期的にお手紙のやり取りを続けさせて欲しい。」
とお願いをすると、
ペンを握るＦさんの手がスラスラと動き、
『お便りを楽しみにしています。』と返答いただきました。
こうして、Ｆさんとの交流が始まりました。
お手紙は、毎月１５日と月末、
ファックスでやり取りを行なうと約束し、
交流を続けています。
私たちの仕事は、オーナーからお預かりした大切な資産である
物件を良好な状態を保ち、お住まいになる入居者に
快適な生活環境を用意することです。
特に、入居者に快適にお住まい頂くためには、
建物や室内がしっかりとメンテナンスされているだけでなく、
なにかあったときに頼れる存在であるということが
管理会社に求められていると思っています。
そのためには、
入居者と信頼関係を築くことが大切です。
当社にお住まいの高齢の入居者の割合も、
このまま推移すると、
５年後には、現在の２．６倍の３７３人、
１０年後には、５．５倍の７８３人にまで増えることが予想されます。
高齢化社会という新しい時代に、
少しでも高齢の入居者のお役に立てるよう
これからも心のつながりを大切にしていくつもりです。
来月、Ｆさんは８７歳の誕生日を迎えられます。
その時は、心をこめた綺麗な文字で
お祝いの言葉を送りたいと思います。
日本財託管理サービス ○○部 ○○○○
（原文にはご担当者の所属・氏名が記されています）
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