こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、
オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さん、
２０１名様からご回答をいただいたアンケート結果から、
ある数字を紹介します。

それは「空室率」です。

読者の皆さんの物件の場合、
所在地別に、以下のような結果となっています。
　
　東京都　・・・6.2％
　神奈川県　・・・5.9％
　埼玉・千葉県　・・・5.1％

　平均　・・・6.0％

　（なお、東京都を２３区内とそれ以外に別けると以下の通り。
　２３区　・・・5.9％　　
　東京市部　・・・7.5％）

いかがでしょうか。

ちなみに、
平成２０年の住宅統計によれば、賃貸住宅の空室率は、
以下のとおりでした。

　東京都　・・・13.8%
　神奈川県　・・・16.1%
　埼玉県　・・・18.3%
　千葉県　・・・20.5%

つまり、
比べていただくと、一目瞭然。

オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの物件は、
「入居率がとても高い！」

と、言えそうです。

なにぶんにも、
オーナーズ・スタイル本誌では、
毎号のように空室対策にかかわる記事を掲載。

それをいつもお読みくださっている皆さんの
物件なのですから、
入居率が高いのは「当然」！

・・・と、私が言ったら、

いささか手前味噌になってしまうでしょうか？

実は、
読者の皆さんは、そのほとんどが都心から１時間圏内に
物件をお持ちです。

神奈川県の場合、川崎と横浜が大半です。

ですので、
入居率が高くなるのは、
ある程度予想されていたことでした。

とはいえ、
平均６％、という低い空室率。すなわち９４％の高い入居率。

これは、
優秀な管理会社でも、
なかなか達成できない数字です。

オーナーズ・スタイル誌の力も、
少しは貢献できているようであれば、

これほどうれしいことはありません。

なお、
もうひとつ、付け加えましょう。

実は、
ご回答くださったうち、ちょうど半数のオーナーさんが、
「今は空室なし」

と、されています。

そこで、
「空室あり」
と、回答されたオーナーさんの物件にかぎっての
空室率となると・・・

平均で１２％です。

ちょっと気になる数値といっていいでしょう。

空室は、
生じる物件には生じやすく、

生じにくい物件には生じない。

いわゆる「二極化」の気配が、若干うかがえます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

少し前に開催させていただいたセミナーでのこと。

太陽光発電システムの施工会社である
「株式会社横浜環境デザイン」、

池田真樹社長に、ご講演いただきました。

この池田社長、
巷に時折見られる、にわか仕込みの人ではありません。

大学時代から太陽光発電を熱心に勉強されていた
筋金入りの人物。

お話も明快でわかりやすい。

太陽光発電を手がける他のリフォーム会社など、
プロ向けのセミナーでも、講師をつとめるほど。

業界のリーダー的な存在です。

今回のお話もとてもわかりやすく、充実した内容でした。

実のところ、
太陽光、リフォーム会社・・・というと、

「さては元々は屋根工事屋さん？怪しいところも多いはず」

と、身構える方も少なくありません。

厳しい淘汰があったり、
各社、経験も積んだりで、

業界全体の質は高まってきているようですが、

確かに、
昨年くらいまでは、

いわゆる「有象無象」の人々が、
多少ながら、
混じっていた様子もありました。

そこで、セミナー後、

参加されたオーナーの皆さんが記入されたアンケートを
早速読ませていただくと・・・

「この社長は信用できそう」
「この業界にあって、きわめて真っ当な人」
「まじめな社長だ」

お話の内容に向けたもの以上に多かったのが、
社長自身への高い評価でした。

実際にそれを示すかのように、
セミナーのあと、
５名ほどのオーナーさんが、
社長のもとに集まって名刺交換。

早速商談も始まっていた様子でしたが、

後日、
内２件が成約となったそうです。

しかも、
その２件のオーナーさん、
いずれも太陽光発電システムの導入をすでに検討中で、
見積もりも数社からもらっていらっしゃった
とのこと。

今回のセミナーをきっかけに、乗り換えを
決断されたそうです。

商品やサービスの魅力以上に、
まず「人物」が伝わる。

セミナーならではの醍醐味というものを
あらためて感じました。

なお、
こうしてその場で商談が生まれることなども
たびたびありますが、

オーナーズ・スタイル主催のセミナーは、

オーナーさんの役に立つ知識や情報を
しっかりと学んでいただくことこそが、
その第一目的です。

これからもどうぞ安心して、ご参加ください。

 

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　■ お知らせ ■

　いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
　弊社年末年始休暇等に合わせ、
　当ブログは今週２３日（金）より、１月４日（水）まで
　お休みとさせていただきます。
　どうぞよいお年をお迎えください。　
　よろしくお願い申し上げます。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、９月に発行させていただいた「オーナーズ・スタイル」本誌
２４号の読者アンケートの結果をご覧ください。

■ご興味を持たれた記事は？（複数回答）

　第１位　オーナーを守る災害時の法律知識　・・・54.1%
　第２位　原状回復ガイドライン再改訂版　・・・51.2%
　第３位　最高裁判決で更新料が「有効」に　・・・48.3%
　第４位　地震保険の基礎知識　・・・45.1%
　第５位　老朽化物件「再生化計画」　・・・38.1%

法律や公的ルールにかかわる硬い内容の記事への支持率が高く、
１～３位を占めています。
真面目で勉強熱心な皆さんが、
「オーナーズ・スタイル」の読者にはとても多いことがうかがえます。

■今回のセミナーにご参加されない理由を教えてください（複数回答）

　第１位　開催日や時間の都合が合わない　・・・51.1%
　第２位　興味はあるがセミナーに行くほどではない　・・・32.0%
　第３位　会場が遠い　・・・15.1%
　第４位　テーマに興味がない　・・・9.6%

ご興味があり、都合さえ合えば行きたかったという方が
半数・・・と、見られます。
勉強熱心な読者が多いことが、ここでもうかがわれます。

■ご所有の賃貸住宅は地震保険に入っていますか？（複数回答）

　第１位　入っている　・・・51.4%
　第２位　検討中　・・・21.0%
　第３位　入っていない・入る予定もない　・・・29.2%

半数の方から「入っている」のご回答が。

約３割の「入っていない・入る予定もない」皆さんも、
ぜひご検討されることをおすすめします！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

日頃、
賃貸住宅の経営に役立つ様々な設備について、
調べたり、取材したりすることの多い私達ですが、

近年の「エアコン」の進化には、
本当に感心させられるものがあるといっていいでしょう。

注目は、その多機能化です。

エアコンの主たる目的は、もちろん夏の「冷房」。
そこに加えて「暖房」、「除湿」
以上が基本ですが、

現在はさらに機能が上乗せされて、

「除菌」
「消臭」
「換気」
あるいは、肌や髪の健康のための「加湿」機能、

機械が自ら内部を清掃する「自動掃除」機能など、

まさにいたれりつくせりです。

こうした各種の機能のほか、
最近よく耳に入るのは、

「冬もエアコン」と、いったキャッチフレーズです。

もちろんエアコンは、
以前から冬の暖房にもつかわれてきましたが、
大抵は、
その主役ではありませんでした。

エアコンを暖房に使うと、
「電気料金がかさんでしまう・・・」

そんなイメージがつねにつきまといました。

特に、この春の震災をきっかけとして、
「節電」の年となった今年、

「エアコンでの暖房など、ますますもってのほかだ」

そう考えていらっしゃる方が多いことが、
石油ストーブの売上げ急増を報じるニュースなどからも
うかがわれます。

しかし、現在、
年を追うごとに省エネ性能を高めているエアコンにあっては、
電気料金の悩みは、
そろそろ過去のものとなりつつある様子です。

ある統計によれば、
１９９５年にくらべ、２００９年では、
エアコンでの暖房にかかる電気料金が６割以下程度にまで
下がっているとのこと。

加えて、
最新型のエアコンでは、
高性能なセンサーの搭載、高度な気流制御機能によって、

人のいる箇所だけに集中して温風を送ったり、
床面付近、
つまり足元を中心に部屋を暖めたりするといった
効率的な運転も可能となっています。

売り上げ急増・・・とはいえ、
石油ストーブにはつねに火災の危険がつきまといます。

「物件内では使用禁止」
さらには、今後もそれを続けたい、と考えていらっしゃる
オーナーさんは、
やはり少なくないでしょう。

そんな折、
物件に付属のエアコンがそろそろ古くなってきた・・・という
場合など、

ぜひ、上記に紹介したような最新機能の付いた機種を
検討してみてください。

もちろん機能の少ないものにくらべて
投資は必要ですが、

省エネ・環境・健康、
そして安全に敏感な、多くの入居希望者への
アピールポイントとして、
より効果が期待できるはずです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は先週の続き、「敷引き」についてのお話の後半です。

　・賃貸借契約の成立時、
　・賃借人が賃貸人に差し入れた保証金のうちの一定の金額
　　＝「敷引き額」を
　・契約終了時には賃借人に「返還しない」旨
　・あらかじめ特約として定めておく

京都を除く関西や、九州では一般的なこの制度。

原状回復費用のほとんどがオーナー負担と
なりつつある今、

原状回復・敷金返還トラブルの予防のためにも、
首都圏でも行われてよいのではないか？

と、いうところまでを
前回はお話しさせていただきました。

さて、ではこの「敷引き」制度、
もしも、
首都圏のオーナーである私達がこれを導入しようとする場合、
どんな注意や努力が必要となりそうでしょうか。

まず、
とりわけ注意すべきことのひとつに、
「高額な敷引き額」の設定があります。

なぜ、とりわけ注意・・・かといえば、
実は、
敷引きについては、最近、その合法性について、
法廷の場で争われているのです。

争点は、
「消費者契約法に違反するか否か」
と、いうところにあったのですが、
平成２３年３月２４日、
最高裁の判決により、一応のところ、制度の「合法性」は
認められました。

ただし、

　・敷引き額が高すぎる場合は
　・賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比べて
　　大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、
　・消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当

の旨、述べられてもいます。

そのため、
「契約さえ交わせばどんな額であっても『敷引き』として、
オーナーが貰ってしまえるのだ」
などと考え、
過大な金額設定をすると・・・
一転、違法行為を問われてしまう可能性も少なくありません。

ちなみに、
この裁判で争われた当の契約条件というのは、
若干特殊で、

敷引き額は、契約後の経過年数（入居期間）に応じて、
「賃料の２倍弱～３．５倍強」と、移り変わって
増えていきます。

具体的には、
賃料月額９万６０００円に対し、
賃借人が当初に差し入れる保証金は４０万円。

敷引き額は、

　経過年数
　　１年未満　１８万円
　　２年未満　２１万円
　　３年未満　２４万円
　　４年未満　２７万円
　　５年未満　３０万円
　　５年以上　３４万円

と、設定されていたとのこと。

ですので、これまでお話の前提としてきている
「敷引き額固定」
での契約に対しては、明確な判例とはなりにくいのですが、

どのくらいの敷引き額を設定すると、
高額で違法なものと判断されるおそれが出てくるのか・・・？

この疑問に対し、
ひとつの参考にはなるものと思われます。

そこで、
上記をあらためて見てみると、
２年未満・・・２１万円　と、あります。

あくまでひとつの参考にすぎないことを
繰り返しますが、

最高裁が「違法ではない」としたこの契約内容からは、
「２年の契約期間で、敷引き額＝賃料２ヶ月分程度」
という目安が、
とりあえずですが、浮かび上がってきているようです。

なお、
もうひとつ興味深い点を付け加えれば、
この判決では、以下のような見解が示されています。

　・通常損耗等の補修費用は賃料にこれが含まれているのが通常

　・しかし、これに充てるべき金員を「敷引金」として授受する旨の
　　合意が成立している場合には、
　　上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が
　　合意されているとみるのが相当

すなわち、
適正な額の「敷引き」を行い、
それを物件の損耗への補修にあてるとの合意が、
賃借人・賃貸人の間に明確であれば、

基本として賃借人が負うべきとされない、
通常損耗への補修費用が、

「賃借人の負担となることも容認される」
と、いうことになるわけです。
契約自由の原則の適用です。

判決文によれば、

　・通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を
　　防止するといった観点から、（こうした「敷引き」の仕組みは）
　　あながち不合理なものとはいえない

とのことで、
制度の合理性に最高裁が着目したうえでの、
これは、
ひとつの「後押し」ともいえる見解かもしれません。

さて、次に、
私達首都圏のオーナーが、敷引き制度を導入しようとした場合、
もっとも大きく立ちはだかりそうなハードル・・・

それは、
とても単純です。

「仲介する不動産会社が協力してくれるかどうか？」
と、いう問題でしょう。

入居者の募集、広告、契約、退去の際など、
さまざまなシーンにおいて、
不動産会社による敷引き制度への明確な理解が
必ず必要です。

また、前回お話ししたとおり、
いわば入居者にとっては問答無用（？）な行為ともなる
敷引きを行う地域では、
代わりに礼金がなく、更新料もほぼ無いとのことですが・・・

「では、更新料から私どもがいただく事務手数料は
これからどうなるのですか？」

そんな不動産会社からの疑問に対しても、
オーナーさんは、
先方が満足する明確な答えを
用意しておかなければならないでしょう。

以上、いかがでしたでしょうか。

原状回復トラブル軽減への期待、

さらにはそれにともなって、若干のリスクを覚悟の上ではありますが、
「退去時の立ち合いの省略も検討可能」
など、
私達にとって魅力的な可能性がいくつか見える「敷引き」の制度。

今後、
さらに調査、研究をすすめてみたいと思っています。

（文中の判例について詳しくは、「裁判所」サイトの裁判例情報から、
最高裁判例、平成２３年３月２４日を検索し、
「平成21(受)1679　敷金返還等請求事件　平成23年03月24日」
の内容をご確認ください）