こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
読者の皆さんのためのお電話窓口、「相談ダイヤル」を
ご案内しています。

ここに毎月数十件にものぼるご相談が、
寄せられています。

中でも一番多いのが、
空室に関するお悩みです。

相談員が詳しくお話を聞いてアドバイス。

場合によっては現地、物件まで出向き、
空室が増加する、
あるいは埋まらない原因を探します。

「まずは原因を特定し、取り除く・・・！」

空室の悩みを減らすには、
このことこそが、何より大切だからです。

先日案件となったある事例では、
空室が増え、
埋まらない有力な原因として、

「管理会社による建物の清掃・維持管理のずさんさ」

が、特定されました。

・敷地にはびこる大量の雑草
・建物の周囲にはゴミが散乱
・解放廊下にも落ち葉が溜まりっぱなし

さらには、

・共用部分に入居者の私物が置かれている
・廊下のフェンスなどに目立つのは・・・サビ

そんな状況。

管理会社は、
賃貸経営において最低限あるべき程度の
清掃や維持管理作業さえ、
してくれてはいませんでした。

もちろん、
オーナーさんにも、
反省すべき点が無いわけではありません。

こんな状態のまま長く放置していました。

ですが、
この物件はあくまで管理会社が管理を任されている物件。

契約上の責務を果たさない管理会社にこそ非があることは、
もちろん、
言うまでもありません。

そこで、相談員は、

「ちゃんと仕事をする普通の管理会社へ、
契約先を替えられてはいかがでしょう」

と、オーナーさんへ提案をさせていただきました。

単純ですが、
これがもっとも優れた解決への早道です。

オーナーさんは早速ご了承。
管理会社を変更。

新しいパートナーのもと、
清掃と維持管理がしっかりと行き届くようになったいま、

「空室は急激に減少中・・・！」

との嬉しい便りが届いています。

さて、
こうした「ずさんな清掃・維持管理による空室増」という
ケースですが、
最近よく目立ちます。

しかも・・・
私達は、あることに気がつきました。

特定の管理会社の名前が、
複数のご相談事例の中に、次々出てくるのです。

察するに、この管理会社、

管理を受託しているどの物件に対しても、
全社を挙げて一律公平に（？）
仕事をサボっている様子です。

ご相談くださっている皆さん以外にも、
多くのオーナーさんが、
この会社の無責任な仕事を原因とする空室増に、
目下、悩んでいらっしゃることでしょう。

しっかりとしたそのホームページを拝見する限り、
とてもそんな会社には思えないのですが・・・
本当に残念です。

ともあれ、
賃貸住宅オーナーの皆さん、
管理会社選びは、ぜひしっかりと、入念に！

管理会社次第で空室率が・・・

管理会社次第でオーナーさんの収益が・・・

大きく大きく、
変わってくる現在です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週にひき続き、

札幌の管理会社、
「札幌オーナーズ株式会社」森　賢一 代表取締役より、
おうかがいしたお話を紹介しましょう。

空室率約２５％といわれている札幌市。
しかも、管理物件のうち、
築２０年以上になるものが６０％以上に及ぶのにも
かかわらず、
９２．２％という高い入居率を誇っている同社。

その秘訣のひとつに、
「入居者へのアンケート」

が、ありました。

ですが・・・
「アンケートなら、多くの会社でやっているのでは？」

そんな声も挙がりそうです。

しかし、
実は、よく聞かれるそれらは、「退去者へのアンケート」。

退去が発生した際、退去されるそのご本人に、
退去の理由や、
建物、設備、管理、住み心地などについての満足度、
不満だった点などをお尋ねする・・・。

これを行なっている管理会社さんならば、
確かに、少なくはないでしょう。

もちろん、札幌オーナーズさんも、
この「退去者アンケート」は行なっています。

そこに加えて、実施されているのが、

いまのところは退去する予定が無い、
「一般（？）入居者さんへのアンケート」なのです。

その内容は、
退去される方にお尋ねするのと同様です。

建物、設備、管理、住み心地などについての満足度、
不満な点など。

ちなみに、
札幌オーナーズさんが管理されている物件の数は、
現在約１４００戸。
アンケートの回収率は７割程度とのこと。

回答くださった方には、ＱＵＯカード１０００円分を
謝礼として差し上げていらっしゃるのだそうです。

そのため、
単純計算で９８万円ほどの経費がかかっていますが、

これによって、
物件や管理方法に、課題や問題点が見つかった際など、
すぐに改善の手を打つことが出来ます。

退去を未然に防ぎ、空室期間を減らすための
すばらしい戦略といっていいでしょう。

森社長は、こうおっしゃいます。

「管理会社は、滞納などの問題をかかえた入居者とは
接点をもつことが多いのですが、
逆に、問題を起こさない普通の入居者の方とは
ほとんど接点を持てません。
ですが、本来ならば、
長く入居し続けてほしいこれらの皆さんに対してこそ、
積極的にアプローチしていくべきなのです」

なるほど・・・！

「入居者のことをいつも気にかけていて、
改善の意欲にもあふれている・・・。
そんな管理会社が自分の住まいを管理して
いるということが伝われば、
入居者の皆さんは、きっと安心できるはず」

そうなれば・・・

「たとえ転居をされる場合でも、
『可能ならば同じ管理会社の物件に』と・・・」

そう思ってくれる入居者もきっと増えるはず、と、
森社長は力強くおっしゃっていました。

いかがでしょうか。

二週にわたって、札幌の管理会社、
札幌オーナーズ株式会社さんの取り組みについて、
紹介させていただきました。

最後に、
今日も雪の大地で奮闘されている森社長へ、

お忙しい中、多くのお時間を頂戴しました。
心より御礼申し上げます。

札幌オーナーズ株式会社さんのサイト
　↓
http://www.s-owners.com

・・・よく工夫されたすばらしいリフォーム事例、
札幌オーナーズさんのさまざまな取り組みなどについて、
ご覧いただくことができます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

私達の賃貸経営、
その主な舞台である首都圏。

その首都圏よりも、
さらに空室率の高い地方都市・・・。

「一歩進んだ空室対策の成功事例がないか探してみたい」

と、以前より思っていたところ、

先日、ご縁をいただき、

札幌の管理会社、「札幌オーナーズ株式会社」
森　賢一 代表取締役から、

お話をうかがう機会を得ることが出来ました。

ご存知、
北海道一の大都市、札幌市。
しかし、その環境は厳しく、

賃貸住宅の空室率は、現在、約２５％にのぼるとも
言われているのだそう。

ですが、
札幌オーナーズさんはちがいます。

管理されている物件のうち、６０％以上が築２０年以上。

にもかかわらず、
なんと、
９２．２％という高い入居率を誇っています。

どんな空室対策を立てていらっしゃるのでしょうか。

色々とお聞きした中で、
特にユニークなものが、

「入居者同士の『あいさつ』を促進する活動」
です。

下の写真をご覧下さい。

札幌オーナーズさんでは、
このような看板を
管理されているすべての物件のエントランスに
掲げていらっしゃるのだそうです。

空室対策のうち、もっとも有効なもの。

それは、
とりもなおさず、「空室をつくらないこと」。
つまりは退去者を減らすこと。

退去者を減らすため、
札幌オーナーズさんが取り組まれている
重要な対策のひとつが、
この「看板」です。

森社長は、
こんな流れを想定されています。

　人は皆、人の愛情や想いにかこまれた、
　幸せな人生を送りたいと思っている。
　　↓
　しかし、集合住宅に暮らす単身者には、
　孤独感を持つ人が少なくない。
　孤独感や、それにともなう不安が嵩じたあまり、
　引っ越しを考えてしまう人も・・・。
　　↓
　つまり、本当は皆、
　入居者同士、ちゃんと顔の見える環境、
　互いが知り合える環境で暮らしたいと思っている。
　その方が「安全」で「安心」できることも、
　実は皆が知っている。
　　↓
　しかし・・・
　隣人などにあいさつをしようと思っても、
　照れくさかったり、
　相手の反応が不安だったり、
　二の足をふむ人も多いはず。
　　↓
　ならば、
　あいさつのきっかけをつくってあげよう。
　　↓
　入居者同士があいさつを交わすようになれば、
　やがてゆるやかな人と人との
　「つながり」ができる
　　↓
　住み心地が良くなり、きっと退去も減っていく・・・！

いかがでしょうか。

こうした考えにもとづき、
森社長以下、札幌オーナーズさんでは、

上記の看板を掲げるだけでなく、

入居者へ向けてレターを配り、
さらなる「あいさつ」の促進を図っているのだとか。

「マンション・アパートの環境をより良くしようと
一生懸命に考えてくれている。
こういう管理会社ならば、
いざ何かあった時でもきっと頼りになりそうだ・・・！」

孤独感、ではなく、
安心感を得ながら暮らしていらっしゃる方が、
きっと大勢、
いらっしゃることでしょう。

ちなみに「あいさつ」は、
札幌オーナーズさん側でも、当然のこと、
率先、励行しています。

清掃係さん、他の様々な担当者さん・・・

管理物件内外での作業中など、
入居者の姿を見かける機会があれば、
皆、元気なあいさつを欠かしません。

空室対策にとどまらず、

社会全体のために役立つすばらしい取り組みだな・・・と、
深く感じた次第です。

さて、
来週は続けてもう一件、

札幌オーナーズさんが行なっている
ある空室対策について、
ご紹介いたしましょう。

札幌オーナーズ株式会社さんのサイト
　↓
http://www.s-owners.com

・・・よく工夫されたすばらしいリフォーム事例、
札幌オーナーズさんのさまざまな取り組みなどについて、
ご覧いただくことができます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

昨年の秋のこと。

オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さん、
十数名様を
当社にお招きいたしました。

目的は「グループインタビュー」。

三回にわたって、
開催させていただきました。

その際、雑談の中で、

「なるほど・・・！」
と、思ったこと。

それは、
会社勤めのオーナーさんがお持ちのやや特別な
「意識」について。

職場では、
ご自分が賃貸住宅オーナーであることを
「一切言わない」
のだそうです。

その理由は・・・

「お金持ちだと思われ妬まれます。同僚との間に溝ができる」

「『おごってくれ』と言われてしまう」

オーナーであることを明かして、損をすることはあっても、
得することはありません！

・・・とのことでした。

そのほか、
皆さんからは、こんな声も聞かれました。

「ご近所のオーナーさんとの交流などありません」
と、おっしゃるのです。

賃貸経営に関しての情報交換をすることなどは・・・？

「まず、ありません」
とのこと。

ややもったいない感じもするお話ではあるのですが、
理由を問えば、

「空室を長く埋められずにいる場合など、
信用にかかわる悪い噂を立てられそう」

「なにしろ競合物件を持つ者同士。ライバルですから」

なるほど・・・！
それも確かにごもっとも。

こうした、
ひとりぼっちでたたかうオーナーさん、
案外、
数多くいらっしゃるのかもしれません。

しかしながら、
いかがでしょうか。

内緒の孤独な賃貸経営・・・

淋しく、不安なものでもあることは、
多分、確かです。

そんなこともあって、なのでしょうか。

最近、
様々な「オーナーさんの会・大家さんの会」が、
あちらこちらに
生まれつつあるようです。

今回のグループインタビューでも、

ご出席の皆さん、
互いに打ち解けてくるとともに、

会話は、
尻上がりの調子で、大いに盛り上がっていきました。

なお、
オーナーズ・スタイルでは、
４月より、
オーナーさん同士がインターネット上でコミュニケーションできる
新しいサービスを開始する予定です。

詳しくは後日、あらためてお知らせさせていただきます。
ご期待ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日お会いした、
都内で賃貸マンションを経営されている、あるオーナーさん。

お聞きすると・・・

入居者の皆さんに、
「盗聴器の発見器」を
無料で貸し出していらっしゃるのだそうです。

もちろん大好評とのこと。

当然ながら、
女性の入居者に喜ばれています。

盗聴器の捜索については、

調査会社にこれを依頼すると、
簡易調査というもので、１室あたり１万円程度とのこと。

本格的な調査だと、２万円から７万円程度。

なんとも高額・・・！です。

「ならば自分で調べよう」
と、機器をレンタルするとしても、６～７千円はかかる様子。

「盗聴器か・・・ちょっと気になる」
とは思っても、

かかる金額がこんな具合ですから、

実際に動き出す人となると、
なかなかその数が増えない様子です。

ちなみに、
一部の引越し会社では、有料の付帯サービスとして、
盗聴器の調査も行なっているのだそう。

しかし、
やはり「有料」がネックなのか・・・。

利用しない人がほとんどのようです。

ですが、
これが「無料」となると、俄然話は違ってきます。

他人に盗聴をされるような心当たりが、
たとえ無くとも、

やはり誰もが、

「タダならばぜひ調べたい！安心しておきたい」

そう思うのにちがいありません。

そして、
もちろん万が一、盗聴器が発見された場合は、
入居者は大助かり。

卑劣なこの機械が、仕掛けられていても、いなくとも、
どちらにしても、

「うちの大家さんは頼りになる！」

と、いうことで、
皆さん、長く住んでくれることにもつながりそうです。

日頃、
テレビのドキュメンタリー番組などを見ていると、
街には盗聴器が氾濫しているような印象を持たされます。

ですが、
こちらのオーナーさんの物件にかぎっては、
幸いにして、
いまだ一個も発見されたことはないそうです。

自宅と併用の賃貸マンションを
自主管理で経営していらっしゃるこのオーナーさん。

そんな立場を生かして、
ほかにも、
かゆいところに手が届くような、さまざまな入居者の皆さんへの
心配りを行っているのですが、

それらについては
また別の機会にお話しすることといたします。