こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

少し前のことです。

東日本大震災による、茨城県水戸市の被災状況について、
取材させていただく機会がありました。

津波、原発事故に話題が集まりがちなため、
ご存じない方もいらっしゃるかもしれません。

水戸市の震度は６強。

住宅の被害は、建物の全壊、半壊など、
実は、甚大なものでした。

水戸市内で全壊した住宅は325軒、半壊が1307軒、
一部破損となると2万3238軒にのぼります。

茨城県全体であれば、住宅だけで2696軒が全壊し、
1万8815軒が半壊、15万3041軒で一部損壊がありました。

もちろん、賃貸住宅でも、
数多くの物件に被害が出ています。

それらについて、取材で判った話をまとめてみます。

・水戸市内の賃貸住宅については、
　幸いにして、震災後も人が住める状態のものが
　ほとんどだった。
　「新耐震」の基準が布かれて以降の建物がほとんど
　だったせいか、
　地震保険の判定では、概ねが「一部損」程度。

・とは言え、外壁や室内の壁に亀裂が走った物件や、
　それらの一部が崩れたり、
　窓やドアが開きにくくなった物件も・・・。

・大手ハウスメーカーの物件でも、多くに何らかの被害が発生。
　ではあるものの、
　大手以外の工務店などの施工による物件と比較すれば、
　概ね、損傷が少なかったとのこと。
　（やや微妙なお話ですが、これは事実のようです）

・ある大手管理会社は、修繕が早かった。
　一方、ある大手管理会社は、修繕が遅かった。
　遅かっただけでなく、入居者と連絡を取ることにすら、
　大きな遅れが生じたとのこと。

・その結果、修繕・連絡の遅かった管理会社の物件から、
　修繕・連絡が早かった管理会社の物件に、
　多くの入居者が転居・・・！

・そのため、修繕の早かった管理会社の物件は、
　賃料を下げてもいないのに、
　震災前よりも入居率がアップ！

・修繕の遅かった管理会社の物件は、
　以降、賃料を下げても、
　入居者がなかなか決まらなくなってしまったとのことです。

いかがでしょうか。

ちなみに、上記、
「修繕・連絡の遅かった大手管理会社」ですが、

大変残念なことに、
もともと、業界での評判がよろしくなかった会社です。

評判の良い会社・いまひとつな会社

普段は小さな差しか感じられなくとも、
こういった非常時には、
はっきりと、
実力差が表れるものなのですね。

ともあれ、
こうした建築会社、管理会社の実力差がおよぼすシワ寄せは、
結局のところ、
オーナーさんのもとへと行き着くわけです。

従って水戸では、
これら企業のみならず、賃貸住宅オーナーさんも、

震災後の明暗を
くっきりとわけてしまったようです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、
昨日の記事の続きとなるお話しです。

「耐震基準が『旧と新』にわかれたのが３０年前。
ぜひとも耐震診断を受けておきたい、『旧耐震』で建てられた物件・・・」

そこで先日、
耐震診断・耐震改修の実績が豊富な、ある一級建築士事務所を訪れ、
お話をうかがってみました。

「旧耐震の時代に、旧耐震の基準で建てられたと思われる
建物のうち、『新耐震』の基準をあてはめたとしても、
これをちゃんと満たしている、という物件は、
何割くらいにのぼるのでしょうか？」

つまり、質問の主旨はこうです。

「旧耐震」の当時であっても、しっかりと丈夫に建てられたため、
基準が昭和５６年以降、「新耐震」に変わったあとも、
ひきつづきこれをクリアできている優秀な建物・・・

その割合を私は尋ねたのです。

しかし、答えは、

「過去に診断した物件では、ほとんどすべてが、
『新耐震』の基準を満たしていませんでした」

ややショッキングなものでした。

旧耐震の時代に建てられた建物の「ほとんどすべて」が、
新耐震をクリアできない、というのです。

そこで、
さらにお尋ねしました。

「耐震診断を受け、危険、と判断された建物のうち、
何割くらいが、その後、耐震改修工事を行っていますか？」

答えは・・・

「学校や役所など、公的な建物であれば、
建物を取り壊すことになった一部の場合を除いて、
ほぼすべてが改修を行なっています。
しかし、民間の建物の場合、
改修工事に進むケースは、１～２割に過ぎません」

「それはなぜでしょうか？」

「改修工事費用を捻出できないケースが多いからです。
ほかにも、
たとえば民間の区分所有マンションの場合、
耐震診断をするべきかどうか、管理組合などで何度も議論し、
結局、『しない』と決めるケースも多いのです」

なぜならば・・・

「診断して、『基準を満たしていない』と判断された場合、
改修のための多額の費用をどうするのかという点について、
区分所有者の合意形成をはかるのがとても難しいのです。
もちろん、『私はお金は出せない』という人も、
中にはいるわけです。
そうした理由から、改修ができないまま、
『基準を満たしていない』という判定だけが残れば、
建物の資産価値は下がってしまいます。
つまりは売却もままならなくなるわけです」

そうなると・・・

「耐震強度については、下手に診断を受けて
はっきりとさせるより、『不明』としておいた方が得策だ・・・。
そんな判断にもなりがちです」

・・・なるほど、難しい事情が山積しているようです。

「ちなみに、耐震改修工事のための費用は、
概ねいくらくらいになるのでしょうか？」

「あくまで目安ですが、
鉄筋コンクリートのマンション、延べ面積が2000㎡程度として、
耐震改修工事費等、２億円～４億円がかかります」

「高い・・・！」

「補助金が出たり、税金が優遇されたりといったケースも
ありますので、各自治体に確認されるのがいいでしょうね」

いかがでしょうか。

耐震診断・耐震改修における
ちょっと悩ましい現状です。

以上のとおり、
私もその一端を知ることが出来ました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

首都圏でマグニチュード７前後の大地震が、
今後３０年以内に発生する確率は７０％程度・・・。

以前から政府機関が予測しています。

今日、あるいは明日、
突然大地震が起きても不思議ではないわけです。

もしも平日の日中に大地震が発生した場合、
東京都では、
働く人達が皆で一斉に帰宅しようとすることのないように、
呼びかけています。

様々な危険と大混乱が予測されるためです。

状況が落ち着くまではなるべく職場などに
滞在することが望ましい、
と、されていますが、
確かにそのとおりでしょう。

そこで、
私達オーナーズ・スタイルでも、
電気・水道・通信などがストップした状態で、
社員全員が２４時間以上、
安心してオフィス内で過ごせるように、
各種の防災グッズや、非常食を用意しました。

それらを挙げてみると・・・

・長期保存できる水
　　　一人あたり３リットル以上を用意

・水だけで食べられる非常食
　　　一人あたり３食分

・非常食としての「甘い物」
　　　疲れた際など、落ち着けるのでは、との考えから

・身体を冷やさないための保温シート
　　　雨よけにも使えるもの

・非常用のトイレ
　　　断水でトイレの水を流せなくなったときのために

・手動充電式のライト、同じくＦＭラジオ＆ＬＥＤライト

ほかにも、
お皿やお箸など、色々と・・・。

小さな会社なので、
量はそれほどでもないのですが、
以上のとおり、
準備はしっかりとととのえています。

ただ、
どうも最近は「３日分」をストックすることが
推奨されているようです。
さらに買い足しをしなければいけないようです。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
毎号、
アンケートにお答えくださった読者の皆さんに
抽選で、プレゼントを差し上げています。

夏号（２３号）では、以下３種類を用意しました。

・選べるギフト（５０００円相当のコース）　
　５名様

・土地活用のノウハウ本（買えば２０００円）
　３０名様

・もしもの時にあると助かる手動充電式ＦＭラジオ＆ＬＥＤライト
　３０名様

この中から、
希望する賞品をひとつ選んでいただきました。

すると今回、
圧倒的な人気を集めたのが
「手動充電式のＦＭラジオ＆ＬＥＤライト」でした。

ハンドルを手で回して発電・充電を行うため電池が不要。
ＬＥＤライトで暗い夜も安心。

自動選局が可能なＦＭラジオ付きなので、
災害時の情報収集もできるという、すぐれものです。

価格は内緒です。
中国製で、さほど高価なものではありません。

「首都圏でマグニチュード７前後の大地震が
今後３０年以内に発生する確率は７０％程度である」

そんな予測もされている現在です。

「防災グッズを！」
と、求められる方は、きっととても多いのでしょう。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

このブログの中でも時折ふれさせていただくことがありますが、
本当にたくさんの読者の皆さんからの声が、
編集部のもとへ届きます。

先週までにひき続き、
テーマをまとめて、その一部をご紹介しましょう。

今週は、読者の皆さんから寄せられた、
「お悩みの声」、「お困りの声」です。

じわじわと厳しい環境に・・・

　「今現在は満室。ですが、
　最近は部屋がすぐには埋まらなくなってきていて、
　心配です・・・」

気力が続きません

　「賃貸住宅オーナーとなって２０年以上。
　最近は空室が出るたび賃料を下げざるをえず、
　以前のようにはいきません。
　新しい物件を建てる気力も失われてきました」

こんなことなら・・・

　「色々とコストをかけて二棟目のマンションを建てました。
　ところが、思うような賃料が設定できず、
　これでは将来の収入が心配・・・。
　こんなことになるのなら、もっと安く建てた方がよかったです」

「駅近」にも悩みアリ

　「駅に近いところにある私の物件。
　入居者以外の人による無断駐輪に悩まされています」

同じことが続きませんように・・・！

　「入居者が自己破産！数ヶ月分の賃料が
　貰えていません・・・。
　今後も同じようなことが起こらないか、心配です」

痛感！出費予定を把握することの重要性

　「今年１０年目を迎えた物件。補修が必要に・・・。
　想定外の２４０万円近い出費になりました。
　こうした費用は、あらかじめ、月々少しづつ、
　賃料収入から取り別けて準備しておくべきでした。
　今後もさらに、湯沸かし器、エアコンの交換のため、
　１００万円ほどの出費が予定されていて・・・
　気の重い毎日です」

年々収入が減っていきます

　「空室になると概ね２ヶ月くらいで埋まるのがパターン。
　・・・ですが、それは、賃料を下げて募集するから。
　なので年々収入が減っています」

そして、下げると・・・こうなります

　「賃料の高い物件の方が、滞納が起きません。
　逆に安いほど、起きてしまいます・・・」

やっぱり言いにくいですから・・・

　「入居者が退去するとき、よく気になるのがクロスのキズ・・・。
　補修費用を出してくれとは言い出せず、
　いつも私が自分で直しています」

体のことが悩みです

　「昨年は、計６０日・二度の入院。
　物件を手入れした上で娘二人に残したいと思っているのですが、
　自由に出歩けない体に・・・。
　困っています」

やっぱり悩みはこれ！

　「高い税金です！」

さあ、この木を切るか、生かすか

　「３７年前に建てたアパート。
　そのとき傍らに植えた木が大きく成長。
　虫が寄るので、切って、地面をアスファルトにしようかと・・・。
　でも、この木のおかげで夏は涼しく、
　冬は物件の風除けにもなっている様子。
　『木のある物件』の成功例があれば、
　それを見てから決めようかな、と、思っています」

思わぬ惨事！どうなることやら・・・

　「物件が入居者の失火により全焼！
　周りに頼れる人もなく、困った挙句、弁護士に相談中。
　これからどうなることやら・・・」

モラルを身につけて！

　「共用スペースをきれいに使ってほしいんです！
　それを入居者にわかってもらうためには、
　どうしたらいいのか・・・」

夢も悩みもこれからです

　「私の物件はまだ完成したばかり。
　ですので、今は、心配事はあまりないのですが・・・」

いかがでしたか？

三週にわたって、
編集部に寄せられる本誌読者の皆さんの声を
紹介いたしました。

順風満帆なオーナーさん、
お悩み・お困りのオーナーさん、

すべてのオーナーさんのために、
オーナーズ・スタイルは、
これからも一生懸命、がんばっていきたいと思います！