こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回は、先週に引き続いて、
不幸な大震災から２ヶ月ほどの間、私が接したさまざまな
情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
紹介していきたいと思います。

前回、
「震災後、分譲されて間もない高層マンションの
上層階の部屋などが売りに出され始めている」
と、いうお話しをしました。

理由は、
地震で建物が大きく揺れ、高価な家財などが
被害を受けたほか、
停電によるエレベーターの停止や断水も発生。
これらに居住者がすっかり参ってしまったことによるもの、
とのことでした。

しかし・・・。
こんな時期です。

居住者が体験した被害やリスクを
多くの人も感じ取っています。

買い手はなかなか見つからないのだそう。

それどころか、
不動産を所有すること自体にリスクを感じる人が増えたため、

「今後しばらくは賃貸派を続ける人が増えるかも・・・」

そんな予想も一部にはあるようです。

とはいえ、
古い木造アパートの場合は、そうした予想が当たったとしても、
多分、追い風を受けることはできません。
耐震性能への不安から、
今後、入居者集めにはますます苦労しそうです。

特に昭和５６年の建築基準法改正前の建物は、
入居希望者に敬遠される可能性が高まりそうです。
建て替えや取り壊しがさらに加速しそうです。

同様に、
築年数の古い物件を買う人も、減ることが
予想されています。

加えて、
海に近い立地の不動産が、売れ行きを下げているとの
話も聞かれ始めました。
もちろん津波への心配からです。

また、液状化の生じた地域はもちろん、
沼などもふくめたあらゆる埋立地、
過去は田んぼだった造成地なども、
将来への不安から、敬遠され始めているそうです。

一方で、
にわかにニーズが高まり出していると聞かれるのが、
別荘です。

富裕層といわれる皆さんが、
別荘や別宅を確保しはじめているとのことです。
首都圏を襲うかもしれない大地震に備えての疎開先として、
あるいは夏の計画停電に備えての避暑地として、

「軽井沢の物件が売れているらしい」
との情報なども耳にしているところです。

話は変わりますが、
被災地などでは、
仮設住宅の建設が急ピッチで進められています。

「ハウスメーカーさんは随分儲かっているのでは？」
と、想像される方もいますが、
実際はそうでもないとのこと。
利益はほとんど出ないのだそうです。

ですが一方で、
仮設住宅１戸あたりのコストを聞くと、
建物の構造や規模の割には高いように感じてしまいます。

総予算を戸数で割ると、
１戸あたり約７００万円となる計算です。

用地費用や上下水道、電気などの
インフラ整備費も含めてのことだから、
とは言いますが、
ちゃんと効率的な事業運営ができているのか、
少し心配です。

以上、二週にわたって、
大震災から２ヶ月ほどの間、私が接した情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
紹介してきました。

被災地の早期復興を心より願っています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

３月１１日に発生した東日本大震災から、
すでに２ヶ月以上が経ちました。

不動産業界、建設業界にも大きな影響がおよびました。

この間、私が接した情報などについて、
やや曖昧なものもあえて含めながら、
まとめてご紹介していきたいと思います。

まず、
地震直後です。

建築やリフォームの現場に資材が入らなくなりました。
ガソリン不足や停電の影響です。

震災の数日後には、
遠く九州でも、住宅建設工事の遅延が発生し始めました。

ハウスメーカーからは、
「いま工事契約をしても、着工は１０月以降」
といった声が出始めました。

３月末までに引き渡し予定だった住宅が
引き渡せなくなるなど、
その影響は、一般の顧客ばかりか、
各社の決算にまで及ぶものとなっています。

一方で、
「これから資材が値上がりするので今のうちに」
と、言って前倒し受注を募り、
３月の契約件数を大幅に増やした会社もあるのだそう。

「消費税も上がるかも」
とのトークも加え、
駆け込み需要をしっかりとキャッチした例もあるそうです。

さらには、
東北の賃貸住宅やウィークリーマンションの
空きがなくなったという情報が入りました。

「東京の公営住宅が予約でいっぱい」という、
真偽不明の噂も飛び込んできました。

また、原子力発電所での事故を受けて、
外資系企業に勤める外国人が大阪に移動。
一部の企業は本社機能も移転。
そのため、大阪のオフィス街の賃料が高騰、
主なホテルは満室、
と、いった情報も届きました。

さらに時間の経過とともに、
「不動産の売却が増えている」との話も
耳に入り始めました。

どんな不動産かと聞くと、
「分譲されて間もない高層マンションの上層階の部屋など」
とのこと。

理由は、

・地震で建物が大きく揺れた （倒壊防止のために揺れる構造）
・揺れで家財が被害を受けた （高額な飾りや食器が・・・！）
・停電でエレベーターが停止 （上層階では階段の上り下りがつらい！）
・停電による断水にも見舞われた （水をモーターで吸い上げている）

こうした状況に、
居住者がすっかり辟易してしまったことに
よるものだそうです。

ところが・・・

お話の続きは来週火曜日にお届けします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

４月５日、
オーナーズ・スタイル主催としては初の
ワークショップ型の少人数セミナーを開催しました。

会場は東京駅から徒歩７～８分の貸し会議室です。

「遺言や相続の基礎を学びたい」という方に
集まっていただきました。

講師である税理士の馬淵輝之先生（まぶち総合事務所代表）が、
遺言書の書き方と
相続税の計算方法の基礎をレクチャー。

続いて、
参加者の皆さんが実際にそれらを
書き、
計算してみて、
それを馬渕税理士とアシスタントの芝田さんが、
サポートするという、
無料のセミナーでした。

参加された皆さんのうちの何人かから、

「これまでのセミナーの中で一番良かった」
とのコメントをいただくことができました。

馬淵税理士も、
こういったセミナーでの講師をつとめるのは
初めてだったそうです。

その説明はとてもわかりやすく、
相談会まで入れて３時間、元気にお話しいただきました。

今後もこうしたセミナーを続けてみたいと思います。

最初はテーブルをコの字型にしての
馬淵税理士の講義

自分の相続税を実際に計算。
わからないことは、すぐに質問。
アシスタントの芝田さんもサポート。

個別性が強い「遺言・相続」です。
参加者と先生が話し込むことも。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、取材でお会いしたあるオーナーさんのお話です。

設備の充実した新築物件が完成したばかりです。

しかも、
駅から近い好立地。

なのに、賃料は大きく割安に設定。

どのくらいかといえば、
駅からの距離がこの物件の２倍も離れ、
さらに設備も普通程度の新築物件・・・
それらと同じくらいです。

当然、「安い！」と、
入居希望者の目にとまります。
 
建物の完成を待たずして、全ての部屋に申し込みが入った上、
キャンセル待ちが出るほどの人気となりました。

お尋ねしてみました。

「どうしてこんなに割安な賃料にされたのですか？」

「ご存知のとおり賃貸経営は今、競争がとても激しい。
いい人に早く入居してもらって、
少しでも長く住んでもらいたいと思ったんです」

「もっと高くても経営は成り立ったのでは？」

「それも確かでしょうが、
長い目で見れば、結局はこの方が、
収支の結果が良いのではないかと思いました」

素早く入居者を決め、長く住んでもらう。
空室は極力出さない。

そのために割安にする。

「退きながらも攻める」
と、いったところでしょうか。

こういった発想も、
いま、とても大事なのではないかと感じます。

ちなみにオーナーさん、
今回の賃料設定は、不動産会社の反対を押し切って、
自ら行ったのだそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日お会いした、新築物件のオーナーさん。

真新しい建物には、
オール電化と太陽光発電システムが導入されています。

それに加えて、
驚きました。

駐車場に面した１階の各居室の外壁部分に、
電気自動車用のコンセント（ＥＶ用電源）が
設置されているのです。

賃貸住宅への導入というのは、
首都圏でもあまり耳にしません。

前例はごくわずかです。

しかし、
オーナーさん、
 
「賃貸経営は先を読んで行わなければ」

と、自信の表情です。

「５年後、１０年後を考えてみたのです。
これがかならず必要になると、私は思いました」

とのことでした。

建設会社や管理会社など、企業側からの提案ではなく、
オーナーさんご自身が判断されたことなのだそうです。

予測は当たりそうな気がします。

一生懸命に未来を考えて、手を打つ。
すばらしい姿勢だと思いました。

なお、
ＥＶ用電源についてご興味のある方には、
下記のサイトなどが参考になるでしょう。

「電気自動車（ＥＶ）総合情報サイト」（日産自動車）

「充電環境ガイドブック（ＰＤＦ）」（日産自動車）

「パナソニック電工　新商品　電設資材」
　（同社製品である「ＥＶ充電用コンセント」や
　「充電スタンド」へのリンクが現在置かれています）