こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

１月から２月にかけて、
オーナーズ・スタイル主催の無料セミナーを
４回開催させていただきました。

下記の両セミナー、２回づつの開催です。

「来年度の税制改正に対応！
　大増税時代の賢い土地活用と賃貸経営術」
　講師：タクトコンサルテンング 税理士 太田美奈 氏
     　 ミサワホーム（株）長谷川真一 氏

「2011年と今後10年の市況＆賃貸経営
　資産を守るためにどう対処すべきか 」
　講師：不動産市況アナリスト　幸田昌則 氏
 　　   （社）東京共同住宅協会　会長谷崎憲一 氏

全会場、定員を７０名としました。

本誌の発行と同時に、多くの申し込みが殺到しました。

その数、
各セミナーごとに１００名様以上です。

そこで、
ひとりでも多くの皆さんにご参加いただきたかったのと、

これまで、キャンセル率が
２～３割だったことを考慮し、

実際の席数の２～３割増しで、
申し込みを受け付けました。

そこを越えた時点から、大変申し訳なかったのですが、
ご参加をお断りした次第です。

そして、各当日。

ほとんどの会場で、席数とほぼぴったりのご来場を
いただきました。

座席は定員よりも多めに用意していましたので、
４つのセミナーを合計すると、
約３００名様がご来場。

本当にたくさんの読者の皆さんに、
お越しいただきました。
 
約３万人の読者がいらっしゃる中、３００名様。

「これだけの高い率で、読者がセミナーに来てくださるような
メディアはほかにはない」と、
これを知った社外の方は驚かれています。

しかし、
実のところ、素直に喜んでばかりもいられません。

税制改正の影響で、このところ、
相続関連のセミナーは、
どこも集客数を増やしているのだそう。

聞くところでは、
「昨年比で２倍以上集まりました」
といったケースが、
ざらにあるとのことです。

とはいえ、
セミナーの成功は、「数」だけではありません。

ご参加いただいた皆さんの満足度こそが、
何より重要です。

そこで今回、
ご来場の皆さんにご記入いただいたアンケートを
集計したところ、

９５％以上の方から、

「役に立った。わかりやすかった」
とのご回答をいただいていたことがわかりました。

とても安心したのと同時に、

今後も、
オーナーさんのお役に立てる充実したセミナーを
しっかりと続けていく旨、
心を新たにした次第です。

セミナーの風景

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日お会いした、
東京に暮らす６０代のオーナーさんのお話です。

複数の物件をお持ちです。

しかし、いずれも、
駅からバス便を利用しなければならない、
あまり賃貸経営に有利とはいえない立地です。

その中の古い一戸建てが空いたので、
オーナーさんはリフォームを検討しました。

そこで、近所に住む３０代の
「何でもできます！」がご自慢・・・という大工さんにご相談。

「最近、バリ島風が人気ですよ」
と、いうその意見に従って、
まるまるお任せしてしまったのだそうです。

仕上がった内装は、

柱は黒、
壁は茶色、
ほかにもいろいろと、「バリ島風」なのだそう。

ところがお尋ねすると、
その黒い柱や茶色の壁のどのあたりがどう「バリ島風」
なのかは、
オーナーさんご自身も、
うまく言葉にできない様子です。

なにしろオーナーさん、

「バリ島には行ったことがないんです」
とのこと。

しかし、
この「バリ島風一戸建て」、

完成するやすぐに申し込みが入り、
入居者が決まったのだそうです。

しかも、リフォーム前よりも高い賃料での契約に成功。

さらには「周辺相場よりもやや高め」、という
おまけつきです。

問題の「バリ島風」も、
実際、
物件周辺の雰囲気からは場違いな感じもするのですが、
結局のところは、
大成功でした。

このオーナーさん、
管理会社にまかせている別の物件でも、
やはり、
３０代の若い担当者の意見に従って、
リフォームを敢行。

和室の壁を黒くし、光量を調整できるダウンライトを
設置するなどしたそうです。

担当者曰く、
「男の隠れ家」が、そのテーマなのだそう。

オーナーさんは、
「君を信頼する」として、すべてを任せ、

リフォーム終了後、
やはりこちらもすぐに、入居者が決まったのだそうです。

もちろん、
「リフォームする前よりも高い賃料」
「周辺相場よりもやや高め」

も、見事、実現しました。

この、
「まるまる他人任せ」がポリシーのオーナーさん、

一見、
入居者ニーズと市場の動きをしっかりと調べ、
見極める、
勉強の姿勢には欠けているかのようです。

しかし、
お聞きするとこうおっしゃいます。

「これからの時代、広く浅くの万人受けではなく、
ほんの何割かの人にでもいい、
これしかない！と思ってもらえるリフォームが有効です」

しかし・・・

「そんなデザイン性の高いリフォームは、
提案されても、
私のような素人では結局のところ、
良し悪しの判断がつきません。
ですので、
予算を確認したあとは、
信頼できる人に、すべて勇気を持って任せてしまうのが
私のやり方です」

そのかわり・・・

「信頼できる相手探しと、
本当に信頼できる相手なのかどうかを見極めるところに、
一生懸命、力を注いでいます」

安さばかりでなく、
工夫やアイデアで、
地道に頑張っているリフォーム会社さんが聞いたら、
泣いて喜ぶお話かもしれません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

最近の市場データからは、つねに家賃の下落が語られます。

このブログでも、昨年末、
今年の賃貸住宅市場について、

　「賃料は横ばいもしくは下落傾向。
　その中で、都心と郊外、
　人気エリアと不人気エリアの
　二極化がいっそう進みそうな気配」

と、観測しました。

終わらない不景気、世帯収入の頭打ち、
空室率の上昇など、
賃貸住宅の賃料が下がってしまう理由は、
確かに目白押しです。

しかし、
ひとつ、頭の片隅に置いておきたいことがあります。

物件の築年数が重なれば、
普通、
家賃は下がります。

なぜなら賃貸住宅市場は鮮度優位の市場です。

ゆえに、
新築に比べ、既存の賃貸住宅の賃料は、
通常は、つねに安いのです。

そうなのです。

インフレが起こらない限り、
家賃は下がるのが自然なのです。

その上で、
賃貸住宅のストックが増え、
新築される物件が減っている昨今です。

市場全体を見渡せば、
賃料が下落していく物件の数の方が、
新築よりもはるかに多い状態が、
一方的に進行しているわけです。

そこで全体の平均を採ると・・・

当然のことですが、
「つねに賃料は右肩下がり・・・！」

と、いう結果が、
表に出てしまうのです。

厳密に賃料の上がり下がりを測るならば、
本来は、

「築５年の物件に関しては、どうか？」
など、
築年数を区切って、
その推移を見ていくべきなのです。

そこに加えて、
「駅徒歩５～１０分の物件ではどうか」

あるいは、
「この広さの物件では？」

など、
他の条件も揃えて比べれば、
「下落」
と、ひと言にくくられている賃料の本当の姿、
いろいろな姿が、
しっかりと見えてくるはずです。

しかし、
そういったデータを発表している会社や団体は
私の知る限りでは、
無いようです。

同様のことは中古マンションの価格についても
言えると思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先週火曜日は、超節水型トイレについてお話ししました。

しかし、
最近、編集部で話題になっている住宅用機器は、
ほかにもあります。

エアコンの目覚しい進歩にも、いま、注目です。

小人数向けの賃貸物件は、
エアコン付きで貸し出されるのが一般的です。

もしも、
皆さんの物件に備え付けられたエアコンに
交換の時期が来ているのであれば、

安いだけが自慢のエアコンではなく、
少し奮発して、
最新型の高効率なエアコンを導入されることを
おすすめします。

最新型のエアコンの特徴は、何といっても
エネルギー効率が極めて高いこと。
１５年ほど前のものに比べ、
消費電力は半分程度です。

具体的には、

「１０年前のエアコンと比べ、
電気代が年間約１万３０００円もお得」

というデータがあるほどです。

もちろん最新型は暖房にも強く、
冬もエアコンだけで大丈夫。
他の暖房器具は不要です。

家庭で消費されるエネルギーの約２０％が冷暖房用
と言われています。

エネルギー効率のよい新しいエアコンは、
ＣＯ２削減にも大きく貢献します。

また、
ウィルス・花粉などの飛散、
匂いを抑制するなどの機能が付いたエアコンも
一般的になってきました。

手作業で行うのが大変面倒な、
内部の掃除が不要になる機能を搭載している
ものもあります。

エアコンの寿命は１０年ほどですが、
そうした機種では、
その１０年間、掃除が一切不要と謳われています。

加えて最近は、
自ら冷暖房のムダを見つけ、
自ら省エネ運転をする、賢い製品まで登場。
節約に一層貢献してもらえそうです。

これら高効率な新型エアコンの導入コストについては、
工事費込で２０～３０万円程度。

若干費用はかかっても、
光熱費が抑えられ、
清掃機能まで付いていれば手間も要りません。

こうしたエアコンが物件に備え付けられていれば、
他との差別化となり、
入居者に喜ばれ、
空室対策への効果も大いに期待できるでしょう。

もちろん、これらは
一般家庭用としても売上を伸ばしています。

パナソニックなどの大手メーカーから発売されています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「超節水型トイレ」の性能が編集部でも話題になっています。
 
まずその節水機能です。
一般的なトイレは、約１３リットルの水を１回に使います（大の場合）。

その半分以下の５～６リットルで洗浄できるというのが、
超節水型トイレの自慢です。

なぜそれほど使用する水の量が少なく済むのかと言うと、
理由は水流調整の技術にあります。

これにより洗浄力を高めているため、
４人家族ならば２日で浴槽１杯分以上の節水が、
可能なのだそうです。

この場合、
水道代は年間で約１万２０００円も節約できる計算になります。

さらに、使用する水を減らすことで、
下水処理などで発生するＣＯ２の削減にも貢献できるとのこと。

調整された水流によって便器が汚れにくく、
掃除も楽です。

価格は工事費別で２０～４０万円程度。
ＴＯＴＯやＩＮＡＸなど、大手メーカーから発売されています。

さらに最新の商品では、
洗濯機のように洗剤を入れるところがあって、
水を流すだけで、
洗剤を使っての洗浄ができるものもあります。

また、最近のトイレでは、
便座を温める機能や、温水洗浄機能も、
大幅に省エネ化されています。

従来の商品は、常時、
便座や洗浄用の水を温め続けていますが、
最新のものは、
便器のフタを開けた瞬間に便座を温めてくれます。

洗浄用水も、数秒以内に温かくしてくれます。

私もこれらを実際に確かめました。
本当に、あっという間に温かくなります。

これらはパナソニック電工などから発売されています。
最近の売上シェアで約４割を占めているそうです。

また、超節水型トイレは、
現在、住宅エコポイント制度の対象商品にも指定されています。

同制度に定められた「窓の断熱改修」や、
「外壁、屋根・天井又は床の断熱改修」と一体的に
設置工事が行われる場合、ポイントの対象になります。

２万ポイント（２万円相当）が発行されることになっています。

（→住宅エコポイントの対象となる商品の詳細については、
事務局サイトへ）